簡(jiǎn)介：1第一部分市場(chǎng)背景一、一、國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策分析國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策分析2012年，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控取得了明顯的成效，市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)較為穩(wěn)定的發(fā)展期，加上兩會(huì)期間國(guó)家總理溫家寶強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步抑制和打壓投資投機(jī)性購(gòu)房和讓房?jī)r(jià)回歸穩(wěn)定的觀點(diǎn)后，原本低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量繼續(xù)收窄。全國(guó)各城市房?jī)r(jià)相繼出現(xiàn)不同程度下降。市場(chǎng)的穩(wěn)定和全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)下降，市場(chǎng)的回歸理性也開始讓不少剛需購(gòu)房者考慮進(jìn)行置業(yè)，但受這幾年房地產(chǎn)病態(tài)的發(fā)展，過高的房?jī)r(jià)還是讓人不可企及，市場(chǎng)上有效剛需購(gòu)房者普遍還未能達(dá)到購(gòu)買條件，加上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上眾多不穩(wěn)定因素導(dǎo)市場(chǎng)成交開始低迷。為促進(jìn)房地產(chǎn)理性穩(wěn)定發(fā)展，又相繼出臺(tái)一系列的金融政策來(lái)支持剛需購(gòu)房者置業(yè)。2012年5月18日中國(guó)人民銀行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率05，至此大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金為20，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率165。自2011年12月5日起，已經(jīng)連續(xù)第三次下調(diào)05銀行存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)銀行準(zhǔn)備金率由215下調(diào)至20。存款準(zhǔn)備金下調(diào)還未實(shí)施滿月，新一輪的金融政策又出臺(tái)實(shí)施。2012年6月8日中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整，這也是三年半來(lái)首次降息，金融政策進(jìn)一步放松。從上述的幾次金融政策調(diào)整來(lái)看，國(guó)家此動(dòng)作也是為進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，力求穩(wěn)定發(fā)展的基調(diào)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由高速增長(zhǎng)向常態(tài)發(fā)展回歸到理性水平。同時(shí)，在市場(chǎng)開始逐漸明朗的情況下，開始從購(gòu)房者的角度在金融的方面著手放寬政策來(lái)刺激購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在微博上表示降息后對(duì)于樓市的影響純屬大利好，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，降息等于全面降低融資成本。個(gè)貸成本全面降低，能刺激購(gòu)房需求，首套、二套皆從中受益。開發(fā)貸雖仍偏緊，但降息創(chuàng)造了低息融資環(huán)境，信托、私募等融資成本也會(huì)同步回落。樓市春季行情有望繼續(xù)，成交基本維持一定活躍度。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)投資需謹(jǐn)慎投資需謹(jǐn)慎在2011年房地產(chǎn)一再的不順的情況下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)全面覺醒，2012年商業(yè)地產(chǎn)成為在諸多開發(fā)商或主動(dòng)或被動(dòng)紛紛參與的時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)被廣大的房產(chǎn)投資商看好，轉(zhuǎn)而“棄宅從商”，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)生機(jī)勃勃的春天。開發(fā)商在住宅產(chǎn)品被限購(gòu)之后，下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)自然就落到了商業(yè)地產(chǎn)上，這一點(diǎn)，從非住宅地塊的競(jìng)爭(zhēng)上就可以看得出。一直熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林，曾經(jīng)說過一段驚人的話“商業(yè)地產(chǎn)在低迷的大背景下很難獨(dú)善其身。住宅、商業(yè)兩個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是一榮俱榮、一損俱損?！?3000萬(wàn)以上，這些都為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析重慶作為西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，GDP的快速增長(zhǎng)，居民人均收入的提高使得房地產(chǎn)業(yè)成為重慶的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，特別是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使得重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)更加蒸蒸日上。3政治環(huán)境分析重慶地區(qū)政府稅收中很大程度上依賴于房地產(chǎn)業(yè)，政府在房地產(chǎn)發(fā)展中充當(dāng)了“保姆”的作用。最近的農(nóng)轉(zhuǎn)非在一定程度上帶動(dòng)了重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府的相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說也是十分有利的。第二部分營(yíng)銷戰(zhàn)略（前營(yíng)銷）一、一、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)1、主要目標(biāo)客戶群2032歲的都市白領(lǐng)族；都市青年專屬的純小戶型小區(qū)。2、目標(biāo)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析。3、結(jié)構(gòu)分析的結(jié)論。二、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、目標(biāo)市場(chǎng)定位（一）目標(biāo)客戶群特征描述（認(rèn)識(shí)目標(biāo)消費(fèi)者）1、自用型目標(biāo)客戶、自用型目標(biāo)客戶（1）自用型目標(biāo)客戶群主要是石橋鋪及周邊地區(qū)輻射沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)等主城各區(qū)域（2）自用型目標(biāo)客戶群形象描述年齡特征家庭特征職業(yè)特征文化程度生活特點(diǎn)生活方式消費(fèi)特征置業(yè)象征意義置業(yè)特征置業(yè)利益（3）目標(biāo)客戶行為模式分析

簡(jiǎn)介：呈有限公司“輪胎”整合營(yíng)銷策劃方案輪胎”整合營(yíng)銷策劃方案圣火堂鄭州品牌策劃中心2010年11月3目錄第一部分第一部分市場(chǎng)狀況簡(jiǎn)析市場(chǎng)狀況簡(jiǎn)析一、營(yíng)銷環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、政策環(huán)境3、市場(chǎng)環(huán)境二、市場(chǎng)需求分析1、市場(chǎng)需求潛力2、消費(fèi)心理分析三、產(chǎn)品自身分析1、品牌生命周期理論第二部分第二部分產(chǎn)品形象整合產(chǎn)品形象整合一、市場(chǎng)定位策略1、市場(chǎng)定位2、品牌定位3、價(jià)格定位4、目標(biāo)消費(fèi)群定位二、產(chǎn)品訴求策略1、傳播主題2、形象導(dǎo)入三、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)第三部分第三部分產(chǎn)品渠道建設(shè)產(chǎn)品渠道建設(shè)一、招商策略二、終端建設(shè)三、銷售拉動(dòng)第四部分第四部分公關(guān)推廣策略公關(guān)推廣策略一、推廣目標(biāo)1、企業(yè)目標(biāo)2、營(yíng)銷目標(biāo)二、策略概述1、策略綜述2、推廣周期3、推廣范圍4、推廣對(duì)象三、公關(guān)活動(dòng)推廣四、媒體廣告宣傳第五部分第五部分營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算第六部分第六部分結(jié)語(yǔ)結(jié)語(yǔ)

簡(jiǎn)介：經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的房地產(chǎn)業(yè)掃描經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的房地產(chǎn)業(yè)掃描經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的房地產(chǎn)業(yè)掃描經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的房地產(chǎn)業(yè)掃描2008年12月17日目錄目錄目錄目錄CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS世界經(jīng)濟(jì)描述世界經(jīng)濟(jì)描述世界經(jīng)濟(jì)描述世界經(jīng)濟(jì)描述中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展淺析中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展淺析中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展淺析中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展淺析中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀及分析中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀及分析中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀及分析中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀及分析

簡(jiǎn)介：走心的公司年會(huì)你可以這么做TEAM公司年會(huì)公司年會(huì)激勵(lì)士氣激勵(lì)士氣凝聚團(tuán)隊(duì)凝聚團(tuán)隊(duì)公司年會(huì)被每個(gè)企業(yè)視為一年一度不可缺少的“全員盛會(huì)”，是許多企業(yè)和團(tuán)體一年之中最為重要的團(tuán)體活動(dòng)之一。如何不斷創(chuàng)新，開好年會(huì)，配合企業(yè)的管理目標(biāo)達(dá)到更好的效果，越來(lái)越讓每一個(gè)年會(huì)籌辦者煞費(fèi)苦心。

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簡(jiǎn)介：1中海地產(chǎn)有限公司中海地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目部管理制度項(xiàng)目部管理制度39現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理流程10竣工工程移交管理工作流程第五章管理制度1圖紙審核制度2圖紙交底和圖紙會(huì)審制度3施工組織設(shè)計(jì)（方案）、監(jiān)理規(guī)劃大綱審批制度4管理會(huì)議制度5管理協(xié)調(diào)工作制度6技術(shù)交底制度7工程質(zhì)量控制工作制度8旁站監(jiān)理制度9見證取樣制度10設(shè)計(jì)變更和工程洽商審批制度11工程質(zhì)量復(fù)檢制度12施工現(xiàn)場(chǎng)的值班制度13工程竣工預(yù)驗(yàn)收制度14工程質(zhì)量事故（問題）報(bào)告制度15項(xiàng)目施工日記制度16工程進(jìn)度控制工作制度17管理資料的管理與歸檔制度18管理人員安全文明管理制度19項(xiàng)目部辦公室管理制度20驗(yàn)收內(nèi)容第六章管理表格1附表一技術(shù)交底卡2附表二回訪工作計(jì)劃3附表三回訪維修單4附表四材料檢驗(yàn)記錄5附表五整改通知書6附表六工程聯(lián)系單

簡(jiǎn)介：中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司投資業(yè)務(wù)與投資管理制度投資業(yè)務(wù)與投資管理制度二零零八年七月二零零八年七月房地產(chǎn)投資工作講義房地產(chǎn)投資工作講義分析研究全國(guó)和主要區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，為公司投資決策提供智力支持。宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究制定和規(guī)劃內(nèi)地地產(chǎn)的投資戰(zhàn)略和投資策略，對(duì)項(xiàng)目投資方向、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、投資效益、風(fēng)險(xiǎn)控制等提出意見和建議。投資戰(zhàn)略規(guī)劃投資戰(zhàn)略規(guī)劃評(píng)估篩選土地項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考察、立項(xiàng)和評(píng)估，評(píng)估投資前景和價(jià)值評(píng)審將項(xiàng)目上報(bào)公司的投資決策委員會(huì)評(píng)審，確定投資策略。運(yùn)作跟進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作，通過土地市場(chǎng)吸納投資項(xiàng)目，形成土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備工作土地儲(chǔ)備工作根據(jù)集團(tuán)公司和內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的區(qū)域布局戰(zhàn)略，開展新城市項(xiàng)目篩選和新區(qū)域拓展工作。新城市拓展新城市拓展與相關(guān)業(yè)務(wù)部門配合，對(duì)投資業(yè)務(wù)流程實(shí)施全過程成本控制，監(jiān)督管理項(xiàng)目的投資執(zhí)行情況，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展及時(shí)預(yù)警和反饋。全過程成本控制全過程成本控制中海地產(chǎn)投資管理工作中海地產(chǎn)投資管理工作

簡(jiǎn)介：版本A日期980808行政管理制度第1頁(yè)行政管理制度修改記錄表序號(hào)修改日期頁(yè)碼章節(jié)修改內(nèi)容簡(jiǎn)要新版簽發(fā)人WD版房地產(chǎn)資料來(lái)自HIDICHANCHINA版本A日期980808行政管理制度第3頁(yè)11目的為適應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，使公司的辦公系統(tǒng)更加規(guī)范化、制度化、科學(xué)化。22范圍適用于深圳市海富建設(shè)監(jiān)理有限公司各部門、各監(jiān)理部。33參考資料中國(guó)海外建筑（深圳）有限公司管理制度44定義行政管理是公司辦公承上啟下、對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)、對(duì)外聯(lián)絡(luò)的紐帶與橋梁，是為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)，發(fā)揮參謀與助手作用和后勤保障服務(wù)的重要手段。WD版房地產(chǎn)資料來(lái)自HIDICHANCHINA

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簡(jiǎn)介：綠化培訓(xùn)教材北京中海物業(yè)管理有限公司北京中海物業(yè)管理有限公司（三）單葉和復(fù)葉15（四）葉序15四、花、果實(shí)和種子15（一）花的組成15（二）果實(shí)和種子15第二節(jié)園林綠化植物的分類一、按生物學(xué)習(xí)性和形態(tài)特征分類16（一）草本綠化植物16（二）木本綠化植物17（三）仙人掌及多肉植物17（四）草坪植物17二、按觀賞用途分類18三、按栽培方式分類18第三節(jié)園林綠化植物生長(zhǎng)發(fā)育與環(huán)境條件的關(guān)系19一、溫度19（一）植物生長(zhǎng)發(fā)育過程與溫度關(guān)系19（二）花卉植物的耐寒力19二、水分20三、光照20第二章園林植物繁殖、栽培技術(shù)21第一節(jié)園林植物的繁殖21一、種子繁殖21（一）種子的準(zhǔn)備21（二）播種22二、營(yíng)養(yǎng)繁殖23（一）扦插繁殖23（二）分株繁殖25（三）壓條繁殖26（四）嫁接繁殖27第二節(jié)園林植物的栽培管理技術(shù)29一、種植地的整理和挖穴29二、喬木、灌木的栽植技術(shù)30三、大樹移植技術(shù)32第三部分第三部分物業(yè)綠化管理知識(shí)物業(yè)綠化管理知識(shí)第一章物業(yè)環(huán)境綠化美化36第一節(jié)物業(yè)環(huán)境綠化的功能和作用36一、物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)36（一）地面綠化系統(tǒng)36（二）空間綠化系統(tǒng)36二、物業(yè)環(huán)境綠化的功能36（一）改善空氣質(zhì)量，凈化空氣36（二）改善局部環(huán)境，調(diào)節(jié)氣候37第二節(jié)物業(yè)環(huán)境綠化植物的選擇與配置37一、園林綠化植物的基本分類38二、居住區(qū)綠化植物配置和樹種選擇38（一）小區(qū)綠化設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想38（二）植物配置原則38（三）樹種選擇38第三節(jié)物業(yè)空間綠化39一、墻面綠化39二、屋頂綠化40三、陽(yáng)臺(tái)綠化41四、室內(nèi)綠化41五、棚架、欄桿綠化42第二章物業(yè)環(huán)境綠化管理規(guī)章制度、崗位職責(zé)及操作規(guī)范43第一節(jié)制度及規(guī)定一、綠地花木管理制度43二、綠化服務(wù)質(zhì)量的控制制度432

簡(jiǎn)介：版本A日期980808人事管理制度第1頁(yè)人事管理制度修改記錄表序號(hào)修改日期頁(yè)碼章節(jié)修改內(nèi)容簡(jiǎn)要新版簽發(fā)人WD版房地產(chǎn)資料來(lái)自HIDICHANCHINA版本A日期980808人事管理制度第3頁(yè)附件八各級(jí)別專業(yè)技術(shù)職務(wù)參評(píng)要求537、附表PM0201人力資源申請(qǐng)表54PM0202人力資源推薦表55PM0203職位申請(qǐng)表56PM0204面試評(píng)估表57PM0205報(bào)到員工登記表58PM0206員工探親情況登記表59PM0207黨員登記表60PM0208借調(diào)聘用員工轉(zhuǎn)正審批表61PM0209警告信62PM0210合理化建議表63PM0211考勤表64PM0212加班工時(shí)登記表65PM0213員工請(qǐng)假申請(qǐng)單66PM0214考核分工表67PM0215員工工作表現(xiàn)考核表68PM0216單位培訓(xùn)申請(qǐng)表72PM0217個(gè)人培訓(xùn)申請(qǐng)表73PM0218培訓(xùn)合同74PM0219辦理離職手續(xù)通知單76WD版房地產(chǎn)資料來(lái)自HIDICHANCHINA

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簡(jiǎn)介：深圳中海地產(chǎn)有限公司胡若翔、王曉華、郭榮旺、艾正亮、黃荷友中海地產(chǎn)2007年工程管理研討會(huì)會(huì)議資料2007年1月中海地產(chǎn)2007年工程管理研討會(huì)會(huì)議資料2007年1月工程管理策劃指引第2頁(yè)4、施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃48安全文明施工管理策劃571、安全文明施工管理策劃概念572、安全文明施工管理策劃作用573、安全施工管理策劃內(nèi)容584、文明施工管理策劃內(nèi)容635、安全文施工管控措施66附錄及附件68后語(yǔ)69

簡(jiǎn)介：萬(wàn)達(dá)定制式商業(yè)地產(chǎn)模式分析及啟示萬(wàn)達(dá)定制式商業(yè)地產(chǎn)模式分析及啟示一、序言一、序言二、商業(yè)地產(chǎn)的概念及其在中國(guó)的發(fā)展二、商業(yè)地產(chǎn)的概念及其在中國(guó)的發(fā)展（一）商業(yè)地產(chǎn)的概念（二）商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展三、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式研究及啟示三、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式研究及啟示（一）萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程（二）萬(wàn)達(dá)定制式地產(chǎn)模式介紹（三）萬(wàn)達(dá)定制式地產(chǎn)模式推廣（四）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)分析（五）萬(wàn)達(dá)定制式模式的問題分析（六）萬(wàn)達(dá)給我們的啟示四、如何成功運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)四、如何成功運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)五、結(jié)束語(yǔ)五、結(jié)束語(yǔ)萬(wàn)達(dá)定制式商業(yè)地產(chǎn)模式分析及啟示萬(wàn)達(dá)定制式商業(yè)地產(chǎn)模式分析及啟示一、序言一、序言商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的一枝奇葩，以商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的新型模式受到高度的關(guān)注。提起商業(yè)地產(chǎn)，我們第一個(gè)要研究和學(xué)習(xí)的對(duì)象就是萬(wàn)達(dá)，而且非常有必要研究萬(wàn)達(dá)的定制式商業(yè)地產(chǎn)模式。二、商業(yè)地產(chǎn)的概念及在中國(guó)的發(fā)展二、商業(yè)地產(chǎn)的概念及在中國(guó)的發(fā)展（一）商業(yè)地產(chǎn)的概念（一）商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)的概念理論上對(duì)其沒有統(tǒng)一的定義，國(guó)外通常有狹義和廣義之說。前者在英文里叫做“RETAILREALESTATE”意指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、MALL、商業(yè)步行街以及社區(qū)商業(yè)等等；后者則除此之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)，英文里稱之為“COMMERCIALREALESTATE”或“COMMERCIALPROPERTY”。由此我們可以看出“商業(yè)”和“地產(chǎn)”在國(guó)外是兩個(gè)名詞。商業(yè)地產(chǎn)是很中國(guó)化的說法，它實(shí)際上是以租金收入作為投資目的的投資行為，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。然而真正讓商業(yè)地產(chǎn)處處揚(yáng)名的，是一個(gè)至今說起來(lái)仍叱咤風(fēng)云的新概念SHOPPINGMALL，中文譯名叫“摩爾”或“銷品茂”。但是SHOPPINGMALL并不等同于商業(yè)地產(chǎn)的概念。把握商業(yè)地產(chǎn)的精髓。一是沒有室內(nèi)步行街，整個(gè)項(xiàng)目沒有靈魂；店和店之間的聯(lián)系也沒有，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理。二是純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。三是零售類比例偏大，占總經(jīng)營(yíng)面積80％以上。第三代城市綜合體（第三代城市綜合體（HOPSCAHOPSCA）對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第三代的概念，一般是叫“城市綜合體”或者“商業(yè)綜合體”。王健林認(rèn)為HOPSCA（HOTEL、OFFICE、PARKING、SHOPPINGMALL、CONVENTION、APARTMENT）這個(gè)英文名能不能準(zhǔn)確概括萬(wàn)達(dá)的理念，還需要再研究一下，應(yīng)該再起一個(gè)能更好地表達(dá)城市綜合體的英文名字。（二）萬(wàn)達(dá)定制式地產(chǎn)模式介紹（二）萬(wàn)達(dá)定制式地產(chǎn)模式介紹萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前已擁有35個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，其中開業(yè)18個(gè)，持有的租賃物業(yè)面積（包括開業(yè)和在建）約420萬(wàn)平方米。作為國(guó)內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌及其“訂單”開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。下面我們就簡(jiǎn)單的說一下萬(wàn)達(dá)的定制式地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)目前和17家跨國(guó)企業(yè)，其中有10家世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù)。戰(zhàn)略合作協(xié)議大概有四個(gè)方面。第一，共同選址，對(duì)每一個(gè)店址大家提出意見，書面確認(rèn)。第二，技術(shù)對(duì)接，一個(gè)店誰(shuí)要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與萬(wàn)達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，之后再正式簽署確認(rèn)書。第三，平均租金。萬(wàn)達(dá)把購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，假如一個(gè)購(gòu)物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16個(gè)合同談判，恐怕得用半年時(shí)間才能搞定。為了快速擴(kuò)張，快速發(fā)展，萬(wàn)達(dá)與所有加入合作的伙伴，都約定一個(gè)前提條件，就是接受萬(wàn)達(dá)的平均租金這個(gè)概念。全國(guó)的城市除北京上海以外分三等租金。這樣做的好處是，每個(gè)店的租金具體多少不用再談判，速度快。第四，先租后建。簽了租約之后，萬(wàn)達(dá)再投資。這四點(diǎn)加在一起，叫做“訂單地產(chǎn)”。（三）萬(wàn)達(dá)定制式地產(chǎn)模式推廣（三）萬(wàn)達(dá)定制式地產(chǎn)模式推廣萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總結(jié)出的這種獨(dú)特的開發(fā)模式“訂單式”開發(fā)，毅然已成為得到業(yè)界人士高度評(píng)價(jià)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功范本，跟風(fēng)者也甚眾。但是這一廣受好評(píng)的開發(fā)模式是否就能推而廣之呢現(xiàn)在下結(jié)論還言時(shí)過早。事實(shí)上這種模式在推廣過程中卻并非一帆風(fēng)順，而且真正經(jīng)由此種模式而獲得成功的商業(yè)項(xiàng)目也不多。然而從理論上來(lái)說，“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)模式是可以推廣的。但是，就目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的情況來(lái)看，進(jìn)行大規(guī)模推廣的條件還不成熟。開發(fā)商和商家需要采用怎樣的方

簡(jiǎn)介：商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)研究商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)研究萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”模式“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”模式2009年5月2009年5月商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)研究2009年5月商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)研究2009年5月PAGE2OF113圖表目錄表1萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)SWOT分析分析3表2大連萬(wàn)達(dá)目前股東情況大連萬(wàn)達(dá)目前股東情況13表32002年以來(lái)大連萬(wàn)達(dá)股東變更情況年以來(lái)大連萬(wàn)達(dá)股東變更情況13表4萬(wàn)達(dá)三代產(chǎn)品定位萬(wàn)達(dá)三代產(chǎn)品定位28表5萬(wàn)達(dá)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)力萬(wàn)達(dá)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)力31表6萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變對(duì)比萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變對(duì)比39表7萬(wàn)達(dá)持有型物業(yè)營(yíng)業(yè)收入合理狀態(tài)估算萬(wàn)達(dá)持有型物業(yè)營(yíng)業(yè)收入合理狀態(tài)估算67表8萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)2009年初嘗試信托融資情況年初嘗試信托融資情況71表9大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司2007年度抵押資產(chǎn)情況年度抵押資產(chǎn)情況72表10按業(yè)務(wù)類別列示主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本按業(yè)務(wù)類別列示主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本74表11萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司2007年度合并資產(chǎn)負(fù)債表年度合并資產(chǎn)負(fù)債表75表12萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司2007年度合并利潤(rùn)表年度合并利潤(rùn)表75表13期初至合并日收入、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流量等情況期初至合并日收入、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流量等情況77表14報(bào)告期內(nèi)新納入合并范圍公司情況報(bào)告期內(nèi)新納入合并范圍公司情況78表15營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本79表16萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目拿地情況萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目拿地情況88表17沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)散戶租金市場(chǎng)報(bào)價(jià)沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)散戶租金市場(chǎng)報(bào)價(jià)96表18北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況96表19北京萬(wàn)達(dá)北京萬(wàn)達(dá)CBD項(xiàng)目直接成本估算項(xiàng)目直接成本估算99表20北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)情況北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)情況100表21北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)散戶租金市場(chǎng)報(bào)價(jià)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)散戶租金市場(chǎng)報(bào)價(jià)101表22寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)散戶租金市場(chǎng)報(bào)價(jià)寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)散戶租金市場(chǎng)報(bào)價(jià)109圖1大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理結(jié)構(gòu)圖大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理結(jié)構(gòu)圖15圖2萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目管控體系萬(wàn)達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目管控體系18圖3萬(wàn)達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖萬(wàn)達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖22圖4萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)區(qū)域分布圖萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)區(qū)域分布圖26圖5萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)模式演變圖萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)模式演變圖29圖6“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)盈利模式的精髓“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)盈利模式的精髓30圖7訂單商業(yè)地產(chǎn)模式訂單商業(yè)地產(chǎn)模式32圖8萬(wàn)達(dá)與麥格理的萬(wàn)達(dá)與麥格理的REITS探索探索80圖9CMBS融資圖融資圖82圖10重組前后對(duì)比圖重組前后對(duì)比圖84圖11北京北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總體規(guī)劃圖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總體規(guī)劃圖97圖12寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總體規(guī)劃圖寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總體規(guī)劃圖106