簡(jiǎn)介：【7A版】版】“圖書(shū)漂流圖書(shū)漂流”策劃方案策劃方案7A版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔感悟閱讀之美書(shū)香飄逸法院GGGG“圖書(shū)漂流”活動(dòng)策劃方案一、活動(dòng)背景“圖書(shū)漂流”是書(shū)籍在素不相識(shí)的人之間傳遞閱覽的過(guò)程。這一活動(dòng)始于上世紀(jì)60年代，書(shū)友將自己不再閱讀的書(shū)籍作上特定標(biāo)志，并將之投放于公共場(chǎng)所，供他人無(wú)償取閱，拾取者閱讀完之后，再以相同方式投漂。由此，讓書(shū)香惠澤社會(huì)，串連起社會(huì)的和諧與生活的美好。二、活動(dòng)目的“讀一本好書(shū)，就是和一個(gè)心靈高尚的人談話”，“書(shū)是人類進(jìn)步的階梯”?！昂米x書(shū)，讀好書(shū)”應(yīng)該成為法院干警的自覺(jué)行動(dòng)。通過(guò)漂流活動(dòng)，旨在引領(lǐng)法院干警閱讀古今中外的優(yōu)秀讀物，激發(fā)干警的閱讀興趣，培養(yǎng)干警自覺(jué)讀書(shū)的良好習(xí)慣，提高全院干警閱讀品位和閱讀能力，營(yíng)造健康、濃郁的學(xué)習(xí)氛圍，讓書(shū)香飄進(jìn)法院，有效推進(jìn)學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)創(chuàng)建活動(dòng)。三、活動(dòng)主題“感悟閱讀之美書(shū)香飄逸法院”四、活動(dòng)對(duì)象五、活動(dòng)方式動(dòng)員全法院干警以部門名義或個(gè)人名義，推薦、出借或捐出自己喜歡的圖書(shū)，由院青工委統(tǒng)一收集，貼上專門印制的“圖書(shū)漂流”專用書(shū)簽，在法院各部門及法庭漂流借讀。借讀者在漂流標(biāo)簽上填寫部門、姓名，并寫上讀書(shū)感言或留言，并對(duì)借讀圖書(shū)作出星級(jí)評(píng)價(jià)。我們還將對(duì)參與漂流的圖書(shū)進(jìn)行“最受歡迎的推薦圖書(shū)”評(píng)選，對(duì)4、由學(xué)習(xí)小組對(duì)各部門及干警出借、捐贈(zèng)的圖書(shū)進(jìn)行精心篩選，確定一批有一定質(zhì)量的好書(shū)進(jìn)行漂流。并將收集的圖書(shū)予以分類，收入設(shè)置的“漂流站”。注意事項(xiàng)本活動(dòng)所征集書(shū)刊數(shù)量不限，其類型為法律、文學(xué)、科教、哲社、雜志和工具書(shū)等類型，內(nèi)容積極向上并具有一定教育意義和學(xué)習(xí)價(jià)值，凡違反國(guó)家法律規(guī)定的反動(dòng)、色情、暴力等的書(shū)籍，音像制品不得參與圖書(shū)征集活動(dòng)。第二階段圖書(shū)漂流（10月啟動(dòng)）1、圖書(shū)漂流的規(guī)則A全院干警自行“漂流”，干警自愿領(lǐng)取一本喜愛(ài)的漂流書(shū)，在“漂流站”漂流圖書(shū)登記臺(tái)賬上登記后方可領(lǐng)走。漂流圖書(shū)拿到手后應(yīng)遵循愛(ài)護(hù)書(shū)籍，精心保管為原則，遵守漂流活動(dòng)規(guī)則。首漂第一日可選取幾名代表，舉行第一次漂流圖書(shū)授書(shū)儀式。B干警將看完（建議設(shè)置最高保留期限為一個(gè)季度，每個(gè)季度末收回漂流圖書(shū)，每人每季度限3本）或者沒(méi)看完的漂流圖書(shū)交回讀書(shū)小組處，交回時(shí)須在漂流圖書(shū)登記臺(tái)賬上作登記。鼓勵(lì)干警借讀后填寫讀書(shū)感言或留言，并對(duì)借讀圖書(shū)作出星級(jí)評(píng)價(jià)（分五級(jí)一星、二星、三星、四星、五星）。C全院干警可以“求漂”對(duì)漂流站未涵蓋的圖書(shū)發(fā)出漂流請(qǐng)求，

簡(jiǎn)介：傳遞微笑傳遞微笑溫暖你我溫暖你我班級(jí)名片創(chuàng)意展活動(dòng)策劃書(shū)班級(jí)名片創(chuàng)意展活動(dòng)策劃書(shū)傳遞微笑傳遞微笑溫暖你我溫暖你我班級(jí)名片創(chuàng)意展活動(dòng)策劃書(shū)班級(jí)名片創(chuàng)意展活動(dòng)策劃書(shū)

簡(jiǎn)介：2017年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考前輔導(dǎo)試題年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考前輔導(dǎo)試題第1題在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素?！菊_答案】第2題在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。【正確答案】第3題對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值?！菊_答案】第4題在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣?！菊_答案】√第5題周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素?！菊_答案】折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法?！菊_答案】√第11題在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的?！菊_答案】第12題一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值?！菊_答案】√第13題運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法?！菊_答案】第14題某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24M，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50、30、20，則臨

簡(jiǎn)介：關(guān)于婚禮儀式中求婚環(huán)節(jié)的策劃安排范文關(guān)于婚禮儀式中求婚環(huán)節(jié)的策劃安排范文1、單膝下跪的動(dòng)情歌聲婚前求婚有木有沒(méi)有就婚禮中補(bǔ)上。這是婚禮中給人印象較深的儀式環(huán)節(jié)，當(dāng)新郎從父親手中接過(guò)新娘的手，并單膝下跪?yàn)樾履铽I(xiàn)上捧花，或者戴上婚戒的時(shí)候，新娘往往感動(dòng)的哭起來(lái)，這種鏡頭會(huì)令新娘終生難忘。2、大量的玫瑰花束，吸引眼球新郎在戀愛(ài)中每次送過(guò)多少玫瑰三支12支36支如果在婚禮現(xiàn)場(chǎng)送這么少數(shù)量的玫瑰，就太小氣了，那最好是送99朵玫瑰，甚至是211朵玫瑰，象征著二人一生一世。當(dāng)然也不能光送花兒而已，否則會(huì)顯得財(cái)大氣粗不差錢的暴發(fā)戶般的，更應(yīng)該讓新郎配樂(lè)唱一首情歌，或者新郎來(lái)段配樂(lè)詩(shī)朗誦之類的，可以讓來(lái)賓了解了新人的相愛(ài)經(jīng)歷，非常容易令人感動(dòng)。3、感動(dòng)于父親的囑咐父親帶新娘進(jìn)場(chǎng)的片段總是傷感而浪漫，新娘父親親手把新娘的手交給新郎，并鄭重的囑咐新郎照顧好新娘。對(duì)這樣隆重的儀式，最好還是提前彩排，一個(gè)是經(jīng)過(guò)彩排以后比較容易控制情緒，另一個(gè)是適當(dāng)?shù)墓?jié)奏，更容易留給攝影師和攝像師拍攝的時(shí)機(jī)，不會(huì)產(chǎn)生疏漏。4、最平凡亦是最感動(dòng)交換戒指許下一生的承諾擁抱父母感謝他們的養(yǎng)育之恩向所有的來(lái)賓舉杯致謝，感謝他們的到來(lái)給婚禮添彩這些每對(duì)走等?；榍斑M(jìn)行走姿的培訓(xùn)也是必要的。

簡(jiǎn)介：餐飲營(yíng)運(yùn)策劃與管理一管理技巧的條件1良好的領(lǐng)導(dǎo)能力2良好的組織能力3良好的企劃能力4良好的生意經(jīng)5個(gè)人的特性二專業(yè)技術(shù)必備之條件1管理經(jīng)驗(yàn)2能制作菜單酒單和訂價(jià)3能處理食物和飲料的采購(gòu)工作4人事管理5食物準(zhǔn)備的知識(shí)6餐廳服勤知識(shí)7督導(dǎo)訂席工作8擔(dān)任飲料的操作9倉(cāng)庫(kù)的管理10廚房和餐廳設(shè)備的知識(shí)三餐飲管理的方法1創(chuàng)建目標(biāo)2確得利潤(rùn)3著手企劃4運(yùn)行組織┃┃↓┏━━━━━━┓儲(chǔ)存┃STING┃附件3┗━━━━━━┛┃┃↓┏━━━━━━┓發(fā)放┃ISSUING┃附件5┗━━━━━━┛七菜單的制作1制作前的考慮因素2菜單分類A以用餐時(shí)間來(lái)分B以餐廳經(jīng)營(yíng)作業(yè)形態(tài)功能來(lái)分C其它3菜單與酒單內(nèi)容的分類A菜單B酒單4菜單與酒單的制作流程咐件6八食物的制造與準(zhǔn)備1預(yù)先的準(zhǔn)備A物品份量標(biāo)準(zhǔn)化B切割試驗(yàn)附件7C烹調(diào)的損耗附件72成品的制造D標(biāo)準(zhǔn)食譜附件8

簡(jiǎn)介：目錄目錄第一章第一章市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇1張家港簡(jiǎn)介張家港簡(jiǎn)介2地理位置地理位置3港口經(jīng)濟(jì)港口經(jīng)濟(jì)4城市發(fā)展趨向城市發(fā)展趨向5市場(chǎng)篇總結(jié)市場(chǎng)篇總結(jié)第二章第二章項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇1項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹2現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)分析現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)分析3SWOTSWOT分析分析第三章第三章定位篇定位篇1項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位2客戶定位客戶定位3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位4價(jià)格定位價(jià)格定位第四章第四章產(chǎn)品建議篇產(chǎn)品建議篇1項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議2裝修標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。市域空間規(guī)劃。市域空間規(guī)劃。規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)?！耙怀恰敝笍埣腋圩鳛楦叨瘸鞘谢貐^(qū)，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個(gè)張家港就是一個(gè)城市?！半p核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心?！拔迤敝笚钌岢菂^(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂(lè)余片區(qū)。規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬(wàn)，其中城市人口142萬(wàn)人（含外來(lái)人口80萬(wàn)），城市化水平84，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里。2、地理位置、地理位置張家港市位于中國(guó)“黃金水道”長(zhǎng)江下游南岸江蘇省境內(nèi)，處于中國(guó)沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無(wú)錫等大中城市環(huán)列四周，距上海98公里、蘇州58公里、無(wú)錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)98公里，上海浦東機(jī)場(chǎng)150公里，南京祿口機(jī)場(chǎng)200公里。

簡(jiǎn)介：酒店?duì)I銷策劃學(xué)管理是一種社會(huì)行為，它與人類群體是俱生的，有著與人類文明一樣悠久的歷史。但做為酒店管理則是近代商品經(jīng)濟(jì)商度發(fā)展的產(chǎn)物。一定義酒店管理是指在一定生產(chǎn)方式條件下，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求。依照一定的原則，程序和方法。對(duì)酒店的人力，物力，財(cái)力及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程進(jìn)行有效的計(jì)劃，組織，指揮，監(jiān)督和協(xié)調(diào)，以保證酒店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行。達(dá)到最少的勞動(dòng)耗費(fèi)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)過(guò)程。酒店管理中（計(jì)劃職能是指預(yù)測(cè)未來(lái)制定會(huì)理行動(dòng)方案）（組織職能是指按照方案組織實(shí)施。劃分職責(zé)與權(quán)力等）（指揮職能是指酒店的管理者或管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)下達(dá)各種信息，引導(dǎo)推動(dòng)下級(jí)完成酒店經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的的活動(dòng)。）（監(jiān)督職能是指通過(guò)一些考評(píng)依據(jù)來(lái)督促員工更好的完成任務(wù)）（協(xié)調(diào)職能是指酒店根據(jù)工作中出現(xiàn)了新問(wèn)題而重新制定的或改進(jìn)的一些行動(dòng)方案）以往的中小型酒店多是家族式買賣，由于規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)行為簡(jiǎn)單。所以經(jīng)營(yíng)者僅憑自己的知識(shí)，經(jīng)驗(yàn)，能力去組織經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。根本不需要專門的管理。從而使管理者三位混為一體，也就是說(shuō)酒店在業(yè)務(wù)活動(dòng)中，管理與經(jīng)營(yíng)往往結(jié)合一起，所以很多人就認(rèn)為經(jīng)營(yíng)就是管理。管理就是經(jīng)營(yíng)。其實(shí)經(jīng)營(yíng)與管理是酒店經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中缺一不可的兩方面。是兩種不同的職能它們既相互聯(lián)系又相互區(qū)別。二酒店經(jīng)營(yíng)與管理的關(guān)系。1、管理產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)之中，又相對(duì)獨(dú)立。沒(méi)有經(jīng)營(yíng)，就不需要管理，有什么樣的經(jīng)營(yíng)就必然有什么樣的管理與其相適應(yīng)。同時(shí)管理是經(jīng)營(yíng)中分化出來(lái)的。自然就成為一種不同于經(jīng)營(yíng)的專門職能，有相對(duì)的獨(dú)立性。2、管理即為經(jīng)營(yíng)服務(wù)，又駕馭經(jīng)營(yíng)。管理從經(jīng)營(yíng)中分離出來(lái)的目的就是為了更好地經(jīng)營(yíng)。幫助經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從可能性變成現(xiàn)實(shí)性，所以管理之為經(jīng)營(yíng)服務(wù)的。管理駕馭經(jīng)營(yíng)是指管理把經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程及其要素作為施加作用的對(duì)象，通過(guò)制定經(jīng)營(yíng)方向，目標(biāo)，決策以及具體措施，運(yùn)用各種管理方法，手段來(lái)推動(dòng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷是酒店經(jīng)營(yíng)管理的核心。也是決定酒店經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力大小的關(guān)鍵。它是一門建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理學(xué)，行為科學(xué)，心理學(xué)，價(jià)格學(xué)通過(guò)舉例說(shuō)明大家就會(huì)知道，正確與營(yíng)銷該有多重要啊二、二、酒店?duì)I銷學(xué)的任務(wù)。今天的酒店在經(jīng)營(yíng)管理之中第一個(gè)問(wèn)題就是飯店的需求問(wèn)題。而酒店?duì)I銷學(xué)也可以說(shuō)就是研究市場(chǎng)需求的管理科學(xué)。它的任務(wù)就是針對(duì)客源市場(chǎng)的需求狀況進(jìn)行管理。以便更好的實(shí)現(xiàn)飯店經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。那么如今的市場(chǎng)到底有幾種狀況呢（一）（一）負(fù)需求狀況與扭轉(zhuǎn)性營(yíng)銷。負(fù)需求狀況是指客人不喜歡或厭惡某個(gè)飯店，故意避開(kāi)購(gòu)買這個(gè)飯店的產(chǎn)品。比如某大酒店有兩位客人被人在店內(nèi)謀殺了，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，客人都不原意去這家酒店消費(fèi)。再比如原來(lái)的匯豐酒店，一場(chǎng)電火化為烏有，現(xiàn)在改名為哈特商務(wù)酒店重新開(kāi)業(yè)后，至今仍是客人極少極少的，據(jù)說(shuō)又要關(guān)門了。這種負(fù)需求，真是太糟糕了，在這種情況下，酒店管理人員就要分析客人不喜歡的原因。提高服務(wù)質(zhì)量，用強(qiáng)有力的促銷手段來(lái)重新塑造酒店形象。此時(shí)酒店的營(yíng)銷任務(wù)是扭轉(zhuǎn)性營(yíng)銷。扭轉(zhuǎn)人們的抵制態(tài)度。使負(fù)需求（不需求）變?yōu)檎枨蟆＃ǘǘo(wú)需求與刺激性營(yíng)銷。無(wú)需求狀況是指市場(chǎng)對(duì)飯店的產(chǎn)品不關(guān)心，沒(méi)有興趣。比如一新建的大酒店，由于客人對(duì)它們不了解，光顧的人就很少，在這種情況下飯店必須設(shè)法使消費(fèi)者對(duì)其感興趣。刺激需求使無(wú)需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蠹磳?shí)施刺激性營(yíng)銷。例如一些大酒店在開(kāi)業(yè)前多采用五折折扣來(lái)吸引消費(fèi)者以刺激消費(fèi)者認(rèn)識(shí)。（三）（三）潛在需求與開(kāi)發(fā)性營(yíng)銷潛在需求指顧客對(duì)市場(chǎng)上現(xiàn)在的產(chǎn)呂或服務(wù)不能滿足的。或隱而不見(jiàn)的需求。（例如一些工薪層對(duì)高檔酒店即向往對(duì)懼怕。想去享受一些，又怕消費(fèi)不起，口袋里錢少）針對(duì)這種情況飯店應(yīng)了解這一市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)合適的產(chǎn)品與服務(wù)來(lái)滿足這一需求，開(kāi)發(fā)性營(yíng)銷運(yùn)用的實(shí)例比如說(shuō)“北京五星級(jí)的長(zhǎng)城飯店，全國(guó)之內(nèi)首先推出面向工薪層的開(kāi)發(fā)性營(yíng)銷策略。推出五個(gè)5（55555）自助餐服務(wù)。讓工薪層花不了幾個(gè)錢就可以在五星級(jí)飯店享受一次。五個(gè)五是指成人50元一票到底50種菜肴任意選用酒水五折兒童5折五星級(jí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。長(zhǎng)城飯店的五伍服務(wù)推出后很受歡迎。（四）（四）下降需求與恢復(fù)性營(yíng)銷任何一家酒店，如果長(zhǎng)期保持它的菜式及口味不變，必定遭至需求大降的局面（光顧的人也少了）比如人們已經(jīng)不再原意吃粵菜了，你還以出售粵菜為主，那么誰(shuí)還愿意去吃呢所以餐廳要想恢復(fù)到以前與市場(chǎng)份額，必須使其產(chǎn)品和服務(wù)常變常新。舉一個(gè)成功的例子北京一家酒店每年都推出圣誕晚宴由于年年如此，客人的興趣淡了，顧客一年比一年少，后來(lái)酒店的一位主管提議開(kāi)發(fā)新的銷售熱點(diǎn)。在2月14日推出情人節(jié)情人套餐以及情人禮品。情人晚會(huì)等創(chuàng)新產(chǎn)品并在報(bào)紙上大肆宣傳。結(jié)果營(yíng)業(yè)額大大超過(guò)了圣誕晚宴。營(yíng)銷學(xué)運(yùn)

簡(jiǎn)介：廣州芳草園策劃案例廣州芳草園策劃案例廣州芳草園從概念時(shí)代到影像時(shí)代項(xiàng)目簡(jiǎn)介芳草園，位于廣州寸土寸金之地的天河北路，占地面積53436平方米，總建筑面積20307平方米，總綠化面積達(dá)20000平方米，其中中心花園占地8000平方米。芳草園總體規(guī)劃11棟住宅，首期面市的為2棟31層高層，首二層裙樓連體，地下一二層為停車場(chǎng)。小區(qū)生活配套有大型綜合商場(chǎng)、幼兒園、醫(yī)療中心、電信局、銀行衣食住行配套設(shè)施齊全。芳草園配有雙重豪華會(huì)所，建筑面積達(dá)6000平方米，包括雙泳池、桌球室、棋藝室、乒乓球室、健身室、閱覽室、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、兒童活動(dòng)中小、老人活動(dòng)中心等處于廣州新都市中天河北路的芳草園，中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、名難苑、天河城廣場(chǎng)、購(gòu)書(shū)中心等名廈華宅拱衛(wèi)環(huán)境，盡顯尊貴，更有廣州東站、地鐵號(hào)，優(yōu)最繁華，傲踞其中的芳草園，時(shí)刻彰顯明日生活新里程。樓名出世，芳草園1999年底，凌峻公司受芳草園發(fā)展商的委托，操作芳草園新金上市的推廣運(yùn)動(dòng)，在1999年10月份和2000年4月份兩次大規(guī)模的推廣運(yùn)動(dòng)中創(chuàng)造了天河北路的奇跡，每次推出的單位售出率高達(dá)90，而在2000年10月份談市的情況下，第三度面市，再次制造火爆銷售，通過(guò)以上三次的推廣運(yùn)動(dòng)，芳草園呼和勝兩棟共400余套單位幾乎全部售整（僅剩一套），總銷售額超過(guò)3個(gè)億。芳草園的推廣，不僅在銷售上獲得巨大成功，而且在同行中，也獲得極高的評(píng)價(jià)，是難得的既叫座又叫好的項(xiàng)目天河北路，作為廣州未來(lái)的城市中心，在以中信廣場(chǎng)為中心的周邊地段，集中了大都會(huì)廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心、市長(zhǎng)大廈、金利來(lái)大廈等高檔建筑和金海、天一、帝景苑等家宅樓盤，參差不齊的建筑排列與高密度的建筑群落，被稱為廣州的石屎森林。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，廣州市在天河北路的規(guī)劃上存在一定的失誤，比如，密度過(guò)大，樓宇檔次參差不齊，缺乏公共活動(dòng)場(chǎng)地，這些都在一定程度上影響7天河北路商品房的素質(zhì)。天河北路因其地理位置的獨(dú)特，樓盤的價(jià)格大多在7500元左右。早期廣州市場(chǎng)的豪宅標(biāo)準(zhǔn)是位于城市中心，裝修豪華，面積大可以說(shuō)是以追求豪為目的，在樓盤的命名上也無(wú)不給人以豪氣甚至霸氣的感覺(jué)。隨著人們眼界的提高，人們逐漸認(rèn)識(shí)到豪宅不僅僅是這樣一個(gè)簡(jiǎn)單概念，豪宅的概念也在發(fā)生變化，評(píng)判豪宅的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始轉(zhuǎn)到對(duì)環(huán)境以及景觀等其它的質(zhì)素要求上了。在這種思路及時(shí)勢(shì)的需求下，“芳草園”作為一個(gè)樓盤的名字順時(shí)而出。如果單純從地理位置、樓宇外形、大堂面積、會(huì)所設(shè)施等硬件標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行衡量，芳草園無(wú)疑是一個(gè)蒙宅，但芳草園認(rèn)為，僅僅把豪華理解為豪宅的內(nèi)涵是片面的，豪宅的本質(zhì)是給予居住者舒適的生活感受，而不僅僅是一些外觀上的東西。芳草園是這樣理解的，也是這樣做的。在見(jiàn)慣了聽(tīng)?wèi)T了以豪氣、大氣為家宅的名稱后，芳草園這個(gè)名字最終聽(tīng)起來(lái)就讓人感覺(jué)與天河北的傳統(tǒng)蒙宅命名不一樣，有花有草的，倒象是一個(gè)什么郊區(qū)金，卻沒(méi)有料到這是一個(gè)地地道道的市區(qū)盤，就在天河北路芳草園正是敏銳地抓住了這一點(diǎn)，其建筑采取圍合式的布局，在中間有一個(gè)8000平方米的花園，從2因?yàn)榭傮w規(guī)劃的卓越，8000平方的大花園讓住戶有回歸自然之感，雙會(huì)所可以讓你徹底放松，此為輕松之二；3因?yàn)闃莾r(jià)的優(yōu)惠，芳草園以超低的價(jià)格發(fā)售，讓更多的買家能夠擁有高質(zhì)素的物業(yè)，此為輕松之三。“我輕松，我快樂(lè)”此廣告語(yǔ)具有年輕人喜歡的語(yǔ)感，又具有清晰的承諾，所以一經(jīng)推出，馬上在市場(chǎng)上引起了強(qiáng)烈的反響。（三）定價(jià)策略芳草園周邊的樓價(jià)，每平方米最貴的均價(jià)在9000元以上，最低的也有7000元，這些發(fā)展商滿足于每個(gè)月十幾套的成交量，追求單位面積的利潤(rùn)。而芳草園發(fā)展商認(rèn)為，最重要的是總體利潤(rùn)，而總體利潤(rùn)的關(guān)鍵在于銷售速度。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的論證和計(jì)算，芳草園決定以均價(jià)每平方米6000元推出市場(chǎng)，最低價(jià)僅為4500元，比周圍樓價(jià)低30％。芳草園認(rèn)為，以這樣的樓價(jià)推出這樣質(zhì)素的房子，銷售速度一定可以提高很多倍，同時(shí)可以節(jié)約大量的推廣費(fèi)用，還可以避免未知的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間證明，芳草園的定價(jià)策略是非常成功的，芳草園推出之時(shí)，周邊樓盤的銷售仍然供不應(yīng)求的情況。而最終，周邊的發(fā)展商只能選擇降價(jià)的出路，與芳草園火爆的銷售開(kāi)成鮮明的對(duì)比，但早知如此，又何必當(dāng)初呢（四）現(xiàn)場(chǎng)包裝芳草園不因?yàn)槭蹆r(jià)的優(yōu)勢(shì)而忽略每一個(gè)細(xì)節(jié)，發(fā)展商清楚知道目標(biāo)買家雖然會(huì)受到價(jià)格的影響，但樓宇的質(zhì)素仍然是第一位的。所以，芳草園堅(jiān)持在做好現(xiàn)場(chǎng)包裝之后再推出市場(chǎng)，務(wù)求給買家營(yíng)造完美的心理感受，形成心理價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的巨大落差。芳草園的售樓都是很有特色的，整體上以現(xiàn)代時(shí)尚為主要風(fēng)格，通過(guò)色塊、布幅等元素，形成簡(jiǎn)略、干凈、清爽的感受。最讓人驚喜的是，芳草園在第一次公開(kāi)發(fā)售之前先做好了一半的中心花園，這樣來(lái)參觀的人對(duì)芳草園本來(lái)的生活就不再是一種想象，而是一種真真切切的感受，對(duì)銷售產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力。（五）投放策略芳草園認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的是速度，不應(yīng)該打持久戰(zhàn)。芳草園希望的效果是每一次推出的單位都快速售罄，樣不僅回籠資金快，同時(shí)市場(chǎng)上留下旺銷、供不應(yīng)求的感受。所以，芳草園的廣告投放策略是平時(shí)不做廣告，只在展銷會(huì)時(shí)做廣告，不浪費(fèi)一分錢。但一旦做廣告，則成為此段時(shí)間廣州樓市的焦點(diǎn)和明星項(xiàng)目，以轟轟烈烈的廣告力度，以非同一般的廣告創(chuàng)意，結(jié)合完美的現(xiàn)場(chǎng)和富有競(jìng)爭(zhēng)力的樓價(jià)，芳草園的產(chǎn)品力與形象力達(dá)到高度的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生強(qiáng)大的銷售力。從概念時(shí)代到影像時(shí)代

簡(jiǎn)介：星級(jí)酒店酒店VIP接待策劃接待策劃書(shū)目錄一、的客源市場(chǎng)3二、為什么設(shè)立VIP4三、誰(shuí)是VIP5四、VIP的等級(jí)6五、VIP接待總流程7六、各級(jí)別VIP接待程序、標(biāo)準(zhǔn)8七、VIP接待表格39八、（附件）CIP42二、為什么設(shè)立二、為什么設(shè)立VIPVIPVIPVIP英語(yǔ)VERYVERYIMPTANTIMPTANTPERSONPERSON的簡(jiǎn)稱，意為非常重要的客人誰(shuí)是VIP四星級(jí)酒店的客人是不是VIP我們提倡酒店服務(wù)無(wú)差別，但四星級(jí)酒店不是每位客人都是VIPVIP服務(wù)不是商務(wù)中心服務(wù)、不是私人管家式服務(wù)VIP服務(wù)提供翔實(shí)的酒店信息，反映酒店接待的藝術(shù)與技巧VIP是酒店給予在政治、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)各領(lǐng)域有一定成就、影響和號(hào)召力的人士的榮譽(yù)，是酒店完善、標(biāo)準(zhǔn)的接待規(guī)格服務(wù)對(duì)象。VIP是酒店優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系的集中體現(xiàn)

簡(jiǎn)介：提綱,概述設(shè)計(jì)施工流程采購(gòu)管理場(chǎng)地移交進(jìn)度控制質(zhì)量管理文明施工與成品保護(hù)整改驗(yàn)收移交與保修因講座內(nèi)容復(fù)雜，具體講課時(shí)可能只能選擇1～3個(gè)重點(diǎn)課題進(jìn)行介紹。,第一部分概述,與精裝修住宅相關(guān)的背景,毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產(chǎn)，工業(yè)化生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化，“批量精裝修”。實(shí)行全裝修交樓的利與弊。利方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購(gòu)實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)；降低稅負(fù)。弊管理力量增大；工期變長(zhǎng)；投訴增加。本講座的局限性,精裝修住宅各地實(shí)施進(jìn)展情況,廣州，北京，上海，深圳，長(zhǎng)三角資料來(lái)源于廣州萬(wàn)科（360藍(lán)山＋601城花＋423城南252花城＋220花城142萬(wàn)科城133萬(wàn)科城別墅＋350天景）、上海萬(wàn)科、南京萬(wàn)科、佛山萬(wàn)科220、成都萬(wàn)科、東莞萬(wàn)科、深圳萬(wàn)科500、南昌萬(wàn)科（231。武漢瑞安、重慶瑞安、招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)廣州金地（96復(fù)式戶型＋196平面戶型117荔湖城），深圳金地（約500金地名津）廣州方圓（217小城之春90云山詩(shī)意34荷塘月色）廣州恒大（88第三金碧）東莞中惠（414香樟綠洲）南京百勝麒麟（557東郊小鎮(zhèn)）廣州地鐵、無(wú)錫復(fù)地，等等，恕不能一一致謝特別鳴謝－－廣州萬(wàn)科目前最好成績(jī)同時(shí)交付601套，到訪538套，辦手續(xù)523套，一次收樓率947，零問(wèn)題交付246戶，全屋入伙時(shí)問(wèn)題平均數(shù)（含甲分包）086條－－2007年7月9日數(shù)據(jù)。見(jiàn)交樓快報(bào)1、快報(bào)2已知的最好成績(jī)同時(shí)交付1400套，入伙總問(wèn)題數(shù)1600條。括號(hào)內(nèi)數(shù)字，表示本年度內(nèi)完成交付的項(xiàng)目套數(shù)。,假想中的管理對(duì)象,廣闊的分布平面型分布，立體型分布，混合型分布相似的設(shè)計(jì)快速的施工室內(nèi)裝修以傳統(tǒng)工藝為主泥水，乳膠漆，吊頂。三大部品以工廠化生產(chǎn)為主櫥柜，木門，木地板。,衡量成功與否的指標(biāo)客戶滿意度,,客戶滿意包括多個(gè)角度，多個(gè)維度,第二部分設(shè)計(jì),更多話題批量精裝修的設(shè)計(jì)問(wèn)題批量精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則,采用的材料品牌示例,更多細(xì)節(jié),某工程細(xì)部做法圖片某工程交樓標(biāo)準(zhǔn)材料明細(xì)表一些改進(jìn)的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)做法,有關(guān)設(shè)計(jì)的更多話題,批量精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則，更多話題精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設(shè)計(jì)應(yīng)該從建筑結(jié)構(gòu)階段開(kāi)始?？赡苡龅降膯?wèn)題定位問(wèn)題中性化設(shè)計(jì)輕裝修，重裝飾低造價(jià)時(shí)中等造價(jià)時(shí)高造價(jià)時(shí)如何避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤討論1，討論2，討論3。如何適當(dāng)減少現(xiàn)場(chǎng)施工難度如何與采購(gòu)密切配合，有效降低成本討論的話題如何體現(xiàn)個(gè)性化由誰(shuí)設(shè)計(jì)如何加深設(shè)計(jì)師的體驗(yàn)，如何通過(guò)客戶投訴改善設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)如何實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化如何實(shí)現(xiàn)工廠化可參考的書(shū)籍,第三部分施工流程設(shè)計(jì),四階段施工管理法,準(zhǔn)備階段工作,本階段工作重點(diǎn),無(wú)需移交階段的工作,必須移交階段的管理工作,本階段的工作重點(diǎn),首先，當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該開(kāi)始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進(jìn)入，通過(guò)場(chǎng)地移交區(qū)分管理責(zé)任。這個(gè)階段的組織工作相對(duì)比較復(fù)雜，需要不少雜工來(lái)參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場(chǎng)地的移交。建議雜工的工資由各個(gè)分包單位根據(jù)合同造價(jià)的大小進(jìn)行分?jǐn)?。廣東的項(xiàng)目對(duì)于移交時(shí)的質(zhì)量要求偏低，表現(xiàn)在成品保護(hù)方面要求也較低，因此很少項(xiàng)目需要按照我們期望的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的移交。這是我們需要改進(jìn)的方面。這個(gè)階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開(kāi)關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對(duì)象。為此，需要控制所有的出入口，對(duì)方面進(jìn)行上鎖移交控制。,地毯式整改、驗(yàn)收、移交階段,本階段的主要工作,施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗(yàn)因?yàn)槟嗨┕ぁ⒛镜匕迨┕?、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。蓄水試驗(yàn)實(shí)際上進(jìn)行了三次一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護(hù)層施工完畢后；三是驗(yàn)收整改時(shí)。業(yè)主組織的地毯式檢查考慮到是首次實(shí)施精裝修交樓，有必要組織此工作。小業(yè)主開(kāi)放日及其隨后的整改這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對(duì)降低投訴大有好處。開(kāi)放時(shí)間3天。小業(yè)主開(kāi)放日的做法已經(jīng)在數(shù)個(gè)工程上實(shí)施，效果十分明顯，建議業(yè)主方面采納此意見(jiàn)，并且很好地組織此工作。統(tǒng)計(jì)表明，開(kāi)放時(shí)的衛(wèi)生工作做得好，可以大大減少客戶投訴。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時(shí)的高級(jí)清潔工作由業(yè)主組織，專業(yè)公司完成。入伙及隨后的整改無(wú)論是業(yè)主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗(yàn)收。組織要有序，態(tài)度要真誠(chéng)，整改要迅速得力。入伙時(shí)，業(yè)主方面的組織占主導(dǎo)性作用，需要很好的組織。同時(shí)，施工單位須提供無(wú)縫的配合，盡快解決小業(yè)主提出的投訴。此外，要避免過(guò)度承諾。小業(yè)主可能提出種種個(gè)性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。事實(shí)證明，如果對(duì)于小業(yè)主的額外改造要求承諾過(guò)多，必定會(huì)占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會(huì)下降。結(jié)算需要提前進(jìn)行，不然可能拖延時(shí)間非常長(zhǎng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。重點(diǎn)是有關(guān)瓷磚的實(shí)際損耗統(tǒng)計(jì)麻煩，要提供足夠的證據(jù)保修。此階段可以通過(guò)良好的服務(wù)提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務(wù)，由專業(yè)隊(duì)伍提供星級(jí)維修服務(wù)，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢的缺點(diǎn)。,本階段的工作重點(diǎn),檢查整改實(shí)際上是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程。在過(guò)程控制時(shí)，管理人員就要通過(guò)走動(dòng)式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)安排整改。只要屬于通病性質(zhì)的問(wèn)題，都應(yīng)該在班組會(huì)議上專門強(qiáng)調(diào)。過(guò)程中應(yīng)定期組織集中檢查，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，鼓勵(lì)后進(jìn)。工程進(jìn)展到80％左右時(shí)，非常重要的是應(yīng)該將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到整改上來(lái)，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時(shí)，管理班子應(yīng)盡早組織檢查，源源不斷地將質(zhì)量問(wèn)題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地毯式的檢查需要很大的決心很大，組織要有序、檢查落實(shí)要徹底。其次，對(duì)待小業(yè)主一定要態(tài)度謙恭有禮，覺(jué)得不可以沖撞。開(kāi)放時(shí)還要做好衛(wèi)生工作。第三，在移交入伙階段，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，要有迅速的反應(yīng)機(jī)制，因?yàn)橥对V處理良好時(shí)，反而能提高滿意度。第四，維修服務(wù)要爭(zhēng)取達(dá)到海爾的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。本階段的工作要點(diǎn)是必須責(zé)任心強(qiáng)，態(tài)度要好，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要跟蹤落實(shí)。,從甲方角度編制的流程，以及用不同方式表達(dá)的流程,第四部分采購(gòu)管理,采購(gòu)管理,分判模式由裝飾公司總包的模式裝飾＋數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式裝飾包清工＋大量甲供材＋數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式材料設(shè)備的集中采購(gòu)與各合作的單位的戰(zhàn)略合作甲供材關(guān)于瓷磚、潔具等工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式關(guān)于石材等非工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式關(guān)于材料損耗的特別提醒裝飾施工招標(biāo)的注意事項(xiàng)當(dāng)前的勞動(dòng)力市場(chǎng)，轉(zhuǎn)包與掛靠。大公司家裝公司編制完善的工程量清單對(duì)于甲供材稅費(fèi)等的考慮,木門的采購(gòu),對(duì)進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項(xiàng)目之一關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)木材干燥水平。木材本身的品質(zhì)。門板的構(gòu)成方式。實(shí)木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質(zhì)量。門套的設(shè)計(jì)方式。幾乎所有項(xiàng)目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問(wèn)題。為此，將其工作劃分為幾個(gè)階段，采購(gòu)合同最好予以明確第一階段第二階段第三階段第四階段,櫥柜的采購(gòu),關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)臺(tái)面人造石的質(zhì)量，價(jià)格差別可達(dá)10倍。柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。每一種五金件。進(jìn)口和非進(jìn)口價(jià)格差別極大，例如抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個(gè)人的重量，其價(jià)格也頗為可觀。抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。加工水平。施工階段的劃分第一階段第二階段第三階段,衣柜及成品木作的采購(gòu),幾乎每一組成部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級(jí)?；顒?dòng)部件的可靠性需要認(rèn)真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時(shí)間比較長(zhǎng)。安裝時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有一定影響。,木地板的采購(gòu),木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內(nèi)常常滿鋪。這種做法對(duì)房間的方正性、地面的平整度要求很高，對(duì)鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。在廣東，我們懷疑大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計(jì)也不是很多。不過(guò)，木地板的安裝倒是非?？焖?。上海市對(duì)于木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購(gòu)時(shí)就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。,瓷磚的采購(gòu),盡管瓷磚是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題并不少見(jiàn)。采購(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值第二點(diǎn)，墻磚采用無(wú)縫磚時(shí)第三點(diǎn)，排版設(shè)計(jì)時(shí)第四點(diǎn)，色差最好按照每一色號(hào)準(zhǔn)備2％的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應(yīng)對(duì)進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應(yīng)沒(méi)有想象的那么麻煩,水泥的采購(gòu),通常要求沒(méi)有結(jié)構(gòu)施工那么多，但是對(duì)其質(zhì)量也不能過(guò)分放松。白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會(huì)發(fā)黑。質(zhì)量過(guò)差的水泥，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)凝結(jié)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對(duì)水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。,膩?zhàn)?膩?zhàn)映霈F(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題比想象的要多。理論上成品膩?zhàn)幽鼙ＷC質(zhì)量，實(shí)際上并非如此。自己熬制膩?zhàn)訒r(shí)的注意事項(xiàng)。,天花角線,大批量施工時(shí)，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問(wèn)題，因此建議設(shè)計(jì)上最好設(shè)天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質(zhì)量好，速度快。有些設(shè)計(jì)將天花角線設(shè)計(jì)為木線條，對(duì)防止裂縫非常不利。除非天花角線設(shè)置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品。扁平的天花角線附著在墻面上時(shí)，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷。可以用中密度板代替石膏天花角線嗎天花角線在不同位置時(shí)對(duì)觀感的影響。,各類裝飾膠合板,有關(guān)裂縫問(wèn)題有關(guān)含水率問(wèn)題,鋁合金吊頂,衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因?yàn)榭酒岙a(chǎn)品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因?yàn)椴Ａz本身會(huì)收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)反復(fù)整改，否則必定會(huì)影響吊頂質(zhì)量。,乳膠漆,乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購(gòu)時(shí)選擇檔次較高的產(chǎn)品。乳膠漆的涂布率是一個(gè)容易引起爭(zhēng)議的問(wèn)題。通常按照面漆7M2/L、底漆12M2/L比較公平（隨產(chǎn)品不同略有差別）。,石材,石材的采購(gòu)比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭(zhēng)執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運(yùn)輸、保管及施工過(guò)程當(dāng)中切實(shí)地做好成品保護(hù)工作。石材編號(hào)是一件細(xì)致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號(hào)，避免混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時(shí)很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，特別是如果編號(hào)不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。,鏡子,容易產(chǎn)生的問(wèn)題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。,五金件,一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質(zhì)量尤其要可靠。即便是簡(jiǎn)易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計(jì)和選樣時(shí)當(dāng)然要予以重視。,衛(wèi)生潔具,馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場(chǎng)預(yù)埋一致，否則無(wú)法安裝，或者改動(dòng)太大。浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。衛(wèi)生潔具對(duì)裝修檔次影響很大，價(jià)格差別也判若云泥。,開(kāi)關(guān)插座,集中采購(gòu)情形下，開(kāi)關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價(jià)，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。,燈具,對(duì)于大批量精裝修來(lái)說(shuō)，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問(wèn)題。其次，因?yàn)槭┕み^(guò)程中難免會(huì)遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關(guān)注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應(yīng)開(kāi)關(guān)用于控制節(jié)能燈時(shí)，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應(yīng)避免這種設(shè)計(jì)。用于控制T5暗藏?zé)魩r(shí)，因燈具功率較大，需要采用加強(qiáng)型（52W），但也并非完美的組合。,空調(diào),必須事先進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)。目前家用空調(diào)安裝的技術(shù)含量被大大低估。,智能化,系統(tǒng)設(shè)計(jì)人性化,第五部分場(chǎng)地移交,場(chǎng)地移交的注意事項(xiàng),對(duì)進(jìn)度影響質(zhì)量影響很大，甲方及監(jiān)理應(yīng)強(qiáng)力介入場(chǎng)地移交。與土建進(jìn)行場(chǎng)地移交的程序。土建驗(yàn)收時(shí)的檢查表格。場(chǎng)地移交時(shí)可能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。處理移交拖延的策略。必須土建單位處理的質(zhì)量問(wèn)題?？梢杂裳b飾單位有償處理的質(zhì)量問(wèn)題。由裝飾單位無(wú)償處理的質(zhì)量問(wèn)題。,移交時(shí)的場(chǎng)地狀態(tài),冷熱水給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗(yàn)。每個(gè)樓層至少一個(gè)接水點(diǎn)。逐戶試壓，并將冷熱水管對(duì)接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。強(qiáng)電及弱電逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開(kāi)關(guān)插座不要裝。頂棚如有抹灰，需完成。最好用水泥膩?zhàn)庸纹?，不用抹灰。墻面完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。地面不要找平保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平陽(yáng)臺(tái)上如果貼磚，也不要找平防水由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。保溫層先施工完畢。,第六部分進(jìn)度控制,進(jìn)度控制概述,與規(guī)劃驗(yàn)收、竣工初驗(yàn)、竣工驗(yàn)收之間的關(guān)系。項(xiàng)目發(fā)展整體計(jì)劃裝修與主體施工之間的銜接計(jì)劃封頂后粗裝修與精裝修并行的進(jìn)度計(jì)劃批量精裝修的總進(jìn)度計(jì)劃單套房間的施工進(jìn)度計(jì)劃以周為單位的進(jìn)度報(bào)表以日為單位的工作安排,幾個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段不宜超過(guò)21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問(wèn)題。泥水完工自開(kāi)工之日起，不超過(guò)50天。乳膠漆從開(kāi)始就進(jìn)場(chǎng)，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時(shí)，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進(jìn)場(chǎng)。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時(shí)間。門檻石在門套之前裝比較好。因?yàn)殚T檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此能太晚。木門套安裝第二遍膩?zhàn)咏Y(jié)束，門框就應(yīng)裝完。門扇第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。衛(wèi)生潔具第一遍乳膠漆完工時(shí)開(kāi)始安裝，第80天左右裝完。五金件第85天完工。內(nèi)部整改開(kāi)始應(yīng)盡早進(jìn)行。實(shí)際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時(shí)間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問(wèn)題。小業(yè)主開(kāi)放第90～100天左右比較合適。監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織預(yù)留了一個(gè)月左右的時(shí)間，應(yīng)當(dāng)是十分充足的。,影響進(jìn)度的關(guān)鍵因素,場(chǎng)地移交。甲供材及甲分包。假定精裝修人工費(fèi)為100，則甲供材為135，甲分包為165?？梢?jiàn)管理重點(diǎn)應(yīng)該再甲供材及甲分包。泥水的進(jìn)度。通水通電時(shí)間。整改開(kāi)始的時(shí)間與力度。資金支付。平面分布對(duì)管理效率的影響。垂直運(yùn)輸?shù)闹萍s水泥＋砂－－約3趟油漆等－－約1趟門－－約2趟磚－－約2趟柜子－－約1趟衛(wèi)生潔具－－約1趟木地板－－約1趟－－約1趟∑＝11趟假定三部電梯每日12小時(shí)負(fù)責(zé)運(yùn)輸，每次10分鐘。則物資運(yùn)輸時(shí)間運(yùn)輸時(shí)間＝5001110/60/12/3255天,勞動(dòng)力估算,估算工程量泥工人數(shù)≈泥水面積/（15～20）/泥水工程給定工期乳膠漆工人數(shù)≈乳膠漆工錢總數(shù)/100/總工期的80％安裝工、木工人數(shù)的估計(jì)。雜工人數(shù)≈裝修總?cè)斯べM(fèi)1％/60/工期。電梯工另外計(jì)算。任務(wù)的連續(xù)性對(duì)勞動(dòng)力人數(shù)的重大影響每年生產(chǎn)7000套，要多少勞動(dòng)力多少管理人員,300套同時(shí)施工時(shí)的勞動(dòng)力估計(jì),關(guān)注勞動(dòng)力市場(chǎng),批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動(dòng)力供應(yīng)。當(dāng)前廣東乃至全國(guó)的勞動(dòng)力供應(yīng)都比較緊張，這是一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)。作為建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益標(biāo)段大小要合適。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因?yàn)閷?duì)于成熟的裝修公司來(lái)說(shuō)，200～600套作為一個(gè)標(biāo)段是合適的選擇。保持任務(wù)的連續(xù)性。避免惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。,進(jìn)度管理,設(shè)計(jì)一個(gè)動(dòng)態(tài)表格，掌握宏觀進(jìn)度設(shè)計(jì)一個(gè)表格，控制移交進(jìn)度提高管理班子的執(zhí)行力對(duì)影響進(jìn)度的各種因素要有預(yù)案整改驗(yàn)收階段的應(yīng)急措施,第七部分質(zhì)量控制,檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),GB502102001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB502092002建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范DB31/302003上海市住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)各地政府發(fā)布的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際驗(yàn)收比規(guī)范更細(xì)致，側(cè)重點(diǎn)有顯著不同實(shí)用的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是菜單式問(wèn)題清單過(guò)程中搞一些有意義的評(píng)比檢查，做總結(jié)，發(fā)獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)金,建立統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系,溝通評(píng)估,溝通評(píng)估,統(tǒng)一的工程管理體系,,客戶的工程管理體系,,供應(yīng)商在本工程上的管理體系,咨詢公司的管理體系,,,,,關(guān)鍵流程管理程序P－1，2,支持性流程管理程序P11,12,,C安裝類工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū),,,B裝飾類工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū),A操作類工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū),,,協(xié)同工作的可能性,一體化管理的范例,運(yùn)用統(tǒng)計(jì)技術(shù),標(biāo)準(zhǔn)化,簡(jiǎn)單化,數(shù)字化,ABC分析,持續(xù)改進(jìn),,,,,,,,,,,,,,,,,,因素A,因素C,因素B,,80,100,,因素N,累計(jì)出現(xiàn)百分比,,,,累計(jì)出現(xiàn)次數(shù),∑M（A）,∑M（AN）,數(shù)字化的實(shí)例,編制詳盡的作業(yè)指導(dǎo)書(shū),利用圖片進(jìn)行教育,質(zhì)量通病防治－混凝土及抹灰裂縫,混凝土裂縫控制技術(shù)已經(jīng)取得了較大進(jìn)步。抹灰裂縫與施工過(guò)程控制關(guān)系極大。只要認(rèn)真管理，裂縫可以大為減少。水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較?；炷亮芽p修補(bǔ)，砂漿裂縫修補(bǔ)。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開(kāi)裂。,質(zhì)量通病防治－－墻磚空鼓,規(guī)范不允許墻磚出現(xiàn)空鼓，代價(jià)是必須逐塊檢查，發(fā)現(xiàn)即打掉重來(lái)。防治措施如下基層強(qiáng)度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時(shí)嚴(yán)重失水，必定造成混合砂漿強(qiáng)度極低，貼磚后非常容易出現(xiàn)嚴(yán)重的空鼓?；鶎雍室m中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤(rùn)墻面。如果是輕質(zhì)砌塊，則因?yàn)槠湮畼O其厲害，必須長(zhǎng)時(shí)間灑水養(yǎng)護(hù)，否則必定空鼓無(wú)疑。墻磚要泡水2小時(shí)以上。因?yàn)楝F(xiàn)在瓷磚質(zhì)量普遍較好，吸水率比規(guī)范允許的程度低很很多，工人憑經(jīng)驗(yàn)覺(jué)得不泡水也可以，實(shí)際上對(duì)空鼓是有影響的。采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10MM厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個(gè)方法對(duì)防止空鼓貢獻(xiàn)很大門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強(qiáng)，否則該部位發(fā)生相對(duì)位移時(shí)也容易造成空鼓。瓷磚踢腳線常?？展模蛑皇悄?zhàn)庸蔚锰?，?yīng)避免。,質(zhì)量通病－外窗滲漏的改進(jìn)節(jié)點(diǎn),,洞口移交。砌體洞口應(yīng)做抹成標(biāo)準(zhǔn)形狀的窗套臨時(shí)固定窗框，螺釘固定，深度4050MM素水泥漿刷面砂漿塞縫，充分密實(shí)木磚部位塞縫，充分密實(shí)塞縫部位刷素水泥漿聚合物水泥基復(fù)合涂膜外墻抹灰收口（向外墻卷，接槎遠(yuǎn)離窗框）貼外墻磚DC793填縫指定班組，責(zé)任到人逐一記錄，旁站管理,,,,,,滲漏問(wèn)題早在96年已經(jīng)研究得相當(dāng)清楚，但是各地滲漏仍然普遍存在,質(zhì)量通?。茕摯叭p加強(qiáng)1,質(zhì)量通病－塑鋼窗塞縫加強(qiáng)2,質(zhì)量通病防治－－廚房衛(wèi)生間滲漏,質(zhì)量通病防治－－煙道滲漏,質(zhì)量通病防治－－地磚空鼓,規(guī)范對(duì)地磚的空過(guò)稍微寬松，我司標(biāo)準(zhǔn)仍然為不允許出現(xiàn)空鼓。磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒(méi)有統(tǒng)一嚴(yán)格的工藝做法有關(guān)。為盡量減少空鼓，建議的措施如下鋪貼前樓面板要濕潤(rùn)。干鋪砂漿配合比約14，要均勻地鋪在樓板上。采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10MM厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼。這個(gè)方法對(duì)防止空鼓貢獻(xiàn)很大。鋪完之后24小時(shí)以上嚴(yán)禁上人。采取養(yǎng)護(hù)措施對(duì)防止空鼓大為有利。,質(zhì)量通病防治－－墻地磚色差,損耗比定額規(guī)定大得多。瓷磚的供貨要保證同一型號(hào)、同一規(guī)格、同一批次、同一色號(hào)。由于一開(kāi)始很難完全準(zhǔn)確地計(jì)算瓷磚用量，在與供貨商談判時(shí)，應(yīng)在合同中寫明，至少保有供貨總量的10％以上作為備用，而且允許超過(guò)的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問(wèn)題時(shí)，要求廠家提前知會(huì)，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。預(yù)留2％瓷磚用于維修。,質(zhì)量通病防治－－木作工程裂縫,有關(guān)平衡含水率的知識(shí)，許多人可能理解有錯(cuò)誤。盡量減少木材使用范圍，能用石膏板代替的吊頂可盡量替換?！盎亍弊中翁旎ǖ乃膫€(gè)角，膠合板不宜在此附近斷開(kāi)，而是在四個(gè)角整塊夾板做成L形完成角部的過(guò)度，可以大幅度地降低此處出現(xiàn)裂縫的可能性。木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹(shù)脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進(jìn)行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費(fèi)功夫。不宜用無(wú)紡布代替牛皮紙，因?yàn)闊o(wú)紡布彈性大，起不到繃緊的作用。盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現(xiàn)裂縫。妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。某些木材更容易受潮，最好避免。,質(zhì)量通病－－吊頂不平變形開(kāi)裂,吊點(diǎn)及掛件節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)虛假受力情況。龍骨與板縫位置不正確，或者龍骨剛度、數(shù)量不足。石膏板釘釘位置、間距不正確?？p隙位置膠帶、填充膩?zhàn)邮┕すに嚪椒ú徽_?？赡透５蹴旙w系有關(guān)工藝措施,質(zhì)量通病防治－－乳膠漆觀感不佳,乳膠漆是細(xì)活，工價(jià)不同，投入的工時(shí)不同，效果差異明顯。盡量延長(zhǎng)乳膠漆的作業(yè)時(shí)間，保證慢功出細(xì)活。盡量減少其它工序?qū)θ槟z漆的影響。這是非常重要的一點(diǎn)。工藝方法的選擇施工方法可以是刷、噴、滾涂。陰陽(yáng)角不順直。強(qiáng)烈建議在刮該部位膩?zhàn)拥臅r(shí)候，先用白水泥打底，用鋁合金刮尺結(jié)合刮板將其刮平，陽(yáng)角質(zhì)量可立刻得到大幅度改觀。透底。流墜。起粉。慢干?；卣?。發(fā)霉返銹。變色和褪色。起泡。白天、晚上兩種工作狀態(tài)檢查乳膠漆質(zhì)量。,質(zhì)量通病防治－－木作油漆質(zhì)量不佳,衣柜等盡量采用工廠化施工。必須在現(xiàn)場(chǎng)施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。最好與室內(nèi)其它木作油漆在色彩上保持一致。工廠化制作的可能性,質(zhì)量通病－－墻根返潮,與砌筑使用的材料直接相關(guān)，采用彩色涂料時(shí)更加明顯。,質(zhì)量通病防治－－其它問(wèn)題,鋁扣板天花露縫采用咬合式斷面。選用較厚的產(chǎn)品。燈具一次安裝就位。大面積的石材窗臺(tái)板非常容易空鼓。補(bǔ)救的辦法是貼好后連續(xù)養(yǎng)護(hù)。木地板空鼓地面砂漿找平層強(qiáng)烈建議由裝修單位集中施工五金件安裝時(shí)破壞墻面瓷磚用優(yōu)質(zhì)的玻璃鉆頭可以減少破壞的可能性?？旖还r(shí)發(fā)現(xiàn)管道滲漏移交時(shí)一定要打壓最好先通水一進(jìn)場(chǎng)就將冷熱水管對(duì)接起來(lái)，這樣就可以同時(shí)試驗(yàn)冷熱水管是否滲漏。如果沒(méi)有通水，那就沒(méi)有辦法，只能寄希望于打壓的質(zhì)量了。施工過(guò)程中的損壞也不在少數(shù)。有幾種情況容易損壞管道一是貼衛(wèi)生間墻面靠下的第二塊墻磚時(shí)，固定用釘子容易釘破水管；二是洗臉臺(tái)的角鋼架安裝時(shí)容易打破水管，建議采用扁的支架，不要做成三角斜撐；三是樓面暗藏管道一定要標(biāo)記范圍；四是木踢腳線施工時(shí)，因?yàn)楦鞣N標(biāo)記已經(jīng)被遮掩，很容易釘破水管，要特別注意。跳閘或者相序錯(cuò)誤不要太相信土建單位的細(xì)心，相序很可能是錯(cuò)誤的，一定要逐根檢查。除了正式測(cè)試外，開(kāi)關(guān)插座還必須較長(zhǎng)時(shí)間通電試驗(yàn)，排除質(zhì)量故障。,質(zhì)量問(wèn)題分類統(tǒng)計(jì),按照階段分類施工階段發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；入伙移交時(shí)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；入伙6個(gè)月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；入伙6個(gè)月后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。按照問(wèn)題原因分類設(shè)計(jì)缺陷；材料缺陷；施工缺陷；使用不當(dāng)；服務(wù)不好。按照建筑部品分類建筑結(jié)構(gòu)部品；門窗部品；裝飾裝修部品；建筑電氣部品；給排水及通風(fēng)空調(diào)部品；欄桿部品。按照責(zé)任單位分類,更多問(wèn)題列表更多質(zhì)量問(wèn)題分析重點(diǎn)質(zhì)量問(wèn)題專項(xiàng)分析,從簡(jiǎn)單裝修到復(fù)雜裝修的過(guò)渡,簡(jiǎn)單裝修是基礎(chǔ)復(fù)雜裝修復(fù)雜在什么地方如何簡(jiǎn)化質(zhì)量管理,第八部分文明施工與成品保護(hù),文明施工的內(nèi)涵是什么,文明施工首先是一種有序的組織方式，然后才表現(xiàn)為某些技術(shù)手段。有序組織的基礎(chǔ)是計(jì)劃。計(jì)劃的內(nèi)在要求是協(xié)調(diào)。所謂協(xié)調(diào)，就是合理調(diào)度資源，減少資源之間及資源內(nèi)部的沖突。協(xié)調(diào)的基本方法是使各工序“在空間上分離，在時(shí)間上錯(cuò)開(kāi)”。工序交接及施工指令單是現(xiàn)場(chǎng)管理的常用手段,承建商1,承建商2,承建商N(yùn),,承建商2,承建商N(yùn),承建商1,承建商2,承建商N(yùn),外墻承建商1,外墻承建商2,外墻承建商N(yùn),室外承建商1,室外承建商2,室外承建商N(yùn),,,,,,,,,樓層1,樓層N,樓層2,,,,按照管道施工的合理順序，安排室外承建商順序施工,,任何承建商在不同樓層間開(kāi)展工作面應(yīng)該得到監(jiān)理控制,外墻施工對(duì)室外工程常常產(chǎn)生嚴(yán)重影響，應(yīng)當(dāng)預(yù)期充分考慮,承建商1,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,第九部分整改驗(yàn)收移交與保修,地毯式檢查與整改,什么時(shí)候開(kāi)始整改地毯式檢查的組織方式模擬驗(yàn)收模擬入伙精裝修工程物業(yè)接管驗(yàn)收表格電氣工程物業(yè)接管驗(yàn)收表格給排水工程物業(yè)接管驗(yàn)收表格,業(yè)主開(kāi)放日與入伙接待,業(yè)主提前看樓的重要性為業(yè)主開(kāi)放日做一個(gè)詳細(xì)策劃對(duì)待個(gè)性化變更要求的態(tài)度為入伙接待做一個(gè)詳細(xì)策劃傾聽(tīng)客戶的投訴經(jīng)常性地做點(diǎn)總結(jié)，入伙后也總結(jié)一下,保修服務(wù),成立客戶服務(wù)部如何組織責(zé)任單位維修由原責(zé)任單位負(fù)責(zé)維修由專業(yè)公司集中負(fù)責(zé)維修由甲方成立小組負(fù)責(zé)維修投訴的處理出現(xiàn)投訴并不可怕，可怕的

簡(jiǎn)介：目錄目錄第一章第一章市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇1張家港簡(jiǎn)介張家港簡(jiǎn)介2地理位置地理位置3港口經(jīng)濟(jì)港口經(jīng)濟(jì)4城市發(fā)展趨向城市發(fā)展趨向5市場(chǎng)篇總結(jié)市場(chǎng)篇總結(jié)第二章第二章項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇1項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹2現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)分析現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)分析3SWOTSWOT分析分析第三章第三章定位篇定位篇1項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位2客戶定位客戶定位3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位4價(jià)格定位價(jià)格定位第四章第四章產(chǎn)品建議篇產(chǎn)品建議篇1項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議2裝修標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。市域空間規(guī)劃。市域空間規(guī)劃。規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)?！耙怀恰敝笍埣腋圩鳛楦叨瘸鞘谢貐^(qū)，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個(gè)張家港就是一個(gè)城市。“雙核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心?！拔迤敝笚钌岢菂^(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂(lè)余片區(qū)。規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬(wàn)，其中城市人口142萬(wàn)人（含外來(lái)人口80萬(wàn)），城市化水平84，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里。2、地理位置、地理位置張家港市位于中國(guó)“黃金水道”長(zhǎng)江下游南岸江蘇省境內(nèi)，處于中國(guó)沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無(wú)錫等大中城市環(huán)列四周，距上海98公里、蘇州58公里、無(wú)錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)98公里，上海浦東機(jī)場(chǎng)150公里，南京祿口機(jī)場(chǎng)200公里。

簡(jiǎn)介：第三章市場(chǎng)比較法§31市場(chǎng)比較法的基本原理,一、概念,市場(chǎng)比較法是在求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與較近時(shí)期已經(jīng)交易的可比房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從后者已知的價(jià)格，對(duì)他們之間的差異進(jìn)行修正得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。,替代原理（替代原則）在同一市場(chǎng)上，具有同樣效用的房地產(chǎn)在同一時(shí)間具有同樣的價(jià)格。,二、基本原理,交易實(shí)例1,,比較,交易實(shí)例2,交易實(shí)例3,交易實(shí)例4,,交易情況修正,交易日期修正,個(gè)別因素修正,區(qū)域因素修正,,待估房地產(chǎn)價(jià)格,待估房地產(chǎn),三、市場(chǎng)比較法的基本公式和規(guī)則,1、基本公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù),PPIABCD,差異修正的注意事項(xiàng)1）差異修正必須合理2）各個(gè)實(shí)例的差異修正必須一致3）差異修正的結(jié)果必須使各個(gè)實(shí)例的價(jià)格差異減少,差異修正的規(guī)則1）以待估不動(dòng)產(chǎn)為基準(zhǔn)2）以市場(chǎng)為尺度3）修正的順序要恰當(dāng),2、修正的規(guī)則,例實(shí)例的浴室設(shè)備是待估房地產(chǎn)沒(méi)有的，實(shí)例價(jià)格是50萬(wàn)元，該浴室設(shè)備價(jià)值1萬(wàn)元，則實(shí)例價(jià)格修正為。若實(shí)例的區(qū)域因素比待估房地產(chǎn)劣5％，實(shí)例價(jià)格為PB時(shí)，待估房地產(chǎn)價(jià)格PD＝,四、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)、適用范圍和適用條件,（一）特點(diǎn)1、整個(gè)過(guò)程簡(jiǎn)單明了2、計(jì)算少而簡(jiǎn)單3、結(jié)果有較強(qiáng)的說(shuō)服力4、在比較實(shí)例的選取上，既要選擇比估價(jià)對(duì)象較優(yōu)的交易實(shí)例，也要選擇比估價(jià)對(duì)象較劣的交易實(shí)例。,（二）適用范圍1、有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型2、常見(jiàn)的房地產(chǎn)類型,1、充足的市場(chǎng)資料（1）數(shù)量充足比較交易實(shí)例資料有10個(gè)以上，具有較高可比性的3個(gè)以上（2）質(zhì)量合格替代性較大（3）資料可靠資料來(lái)源可靠，資料本身可靠、適用,2、豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn),（三）適用條件,§32市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟,一、搜集交易實(shí)例,（一）收集途徑1、政府部門房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人3、信息服務(wù)房地產(chǎn)信息中心4、同行提供5、傳媒6、其他途徑交易當(dāng)事人、四鄰、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān),（二）收集內(nèi)容,1、交易雙方的基本情況及交易目的2、交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況位置、形狀、面積、地質(zhì)條件、自然與人文環(huán)境、土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途、建筑物基本情況、權(quán)利狀況3、成交價(jià)格與成交日期單價(jià)、總價(jià)、貨幣總類4、付款方式5、交易情況,（三）整理與查證1、按地區(qū)、類型分門別類存放2、核查資料的可靠性,交易實(shí)例調(diào)查表,,,,二、選取可比實(shí)例,2、比較實(shí)例選取的具體要求1）所處地區(qū)相同或處于類似的供需范圍2）用途相同3）建筑結(jié)構(gòu)與建筑形式相同4）權(quán)利性質(zhì)相同5）價(jià)格類型相同6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近7）正常交易,1、比較實(shí)例與待估房地產(chǎn)應(yīng)具有可比性。1）實(shí)物的同一性或類似性2）位置的同一性或類似性3）時(shí)間的接近性4）交易情況無(wú)反常,三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ),例某企業(yè)購(gòu)進(jìn)一寫字樓，與出售方商定的價(jià)格是50萬(wàn)元。付款方式為該企業(yè)先付10萬(wàn)元即可使用寫字樓，余下40萬(wàn)元在第三個(gè)月末、第六個(gè)月末、第九個(gè)月末和一年年末支付分別支付10萬(wàn)元。銀行貸款利率為8％。則該寫字樓的實(shí)際價(jià)格是多少,1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積和使用面積4、統(tǒng)一面積單位平方米、平方英尺5、統(tǒng)一采用單價(jià),四、進(jìn)行交易情況修正,1、交易情況修正的概念,3、交易情況修正的方法正常價(jià)格可比實(shí)例的成交價(jià)格（100/100S）,2、非正常交易情況的類型1）有利害關(guān)系人之間的交易2）急于出售或急于購(gòu)買情況下的交易3）對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易4）有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易5）相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易6）特殊交易方式下的交易7）稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的交易,五、進(jìn)行交易日期修正,1、交易日期修正的概念,2、交易日期的修正方法,采用分區(qū)分類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格交易日期修正系數(shù),1）采用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正定基價(jià)格指數(shù)以某個(gè)固定的時(shí)期為基期編制的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格（估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期的價(jià)格指數(shù)）,例估價(jià)對(duì)象為天河區(qū)某多層住宅，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年11月。一可比實(shí)例在2003年5月的交易價(jià)格為4000元/M2，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正廣州市天河區(qū)分類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表（以20001為基期）,例某地區(qū)寫字樓2000年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為996、947、967、1050、1092、1125、1181（均以上個(gè)月為100）。其中某個(gè)寫字樓在2000年6月的價(jià)格為2000元/M2，對(duì)其進(jìn)行交易日期修正（估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年10月）。,環(huán)比價(jià)格指數(shù)以上一時(shí)期為基期編制的價(jià)格指數(shù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格成交日期下一期的價(jià)格指數(shù)再下一期價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格指數(shù),2）采用價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正,當(dāng)價(jià)格變動(dòng)率為逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù),當(dāng)價(jià)格變動(dòng)率為期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）,六、進(jìn)行區(qū)域因素修正,2、區(qū)域因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定區(qū)域因素狀況3）分析差異及差異所造成的價(jià)格差異4）進(jìn)行價(jià)格修正,1、區(qū)域因素及其修正1）繁華程度2）交通便捷程度3）環(huán)境4）公共設(shè)施配套完備程度5）城市規(guī)劃限制,3、區(qū)域因素修正的方法百分比法直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100）間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100）,區(qū)域因素因子調(diào)整系數(shù)表,例1、有3個(gè)可比實(shí)例，成交價(jià)分別是1500元/M2，1650元/M2，1600元/M2?，F(xiàn)將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象的因素進(jìn)行直接比較，結(jié)果見(jiàn)下表,,例2、區(qū)域因素間接比較表,某城市區(qū)域因素因子條件指數(shù)表,七、進(jìn)行個(gè)別因素修正,1、個(gè)別因素及其修正,3、個(gè)別因素修正的方法百分比法直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100）間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100）加減法,2、個(gè)別因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定個(gè)別因素狀況3）分析差異及差異所造成的價(jià)格差異4）進(jìn)行價(jià)格修正,八、求取比準(zhǔn)價(jià)格,1、進(jìn)行綜合修正,2、估價(jià)過(guò)程的檢查1）比較實(shí)例的檢查比較實(shí)例的可替代性房地產(chǎn)交易的活躍程度比較實(shí)例的可靠性2）估價(jià)操作的檢查,3、求取比準(zhǔn)價(jià)格1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法3）中位數(shù)法4）眾數(shù)法5）以最具可比性的比較實(shí)例的價(jià)格結(jié)果為主,§33市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例,一、應(yīng)用案例一商品住宅價(jià)格評(píng)估，見(jiàn)P53二、應(yīng)用案例二土地價(jià)格評(píng)估，見(jiàn)P54三、應(yīng)用案例三住宅用地價(jià)格評(píng)估，見(jiàn)P57,案例分析,1、某小區(qū)A梯帶電梯，共9層樓，每層有01、02、03、04四單元，均為三房?jī)蓮d，套內(nèi)建筑面積01、02均為92平方米，03為99平方米，04為96平方米，平面布置見(jiàn)下圖，試比較在同一樓層內(nèi)01、02、03、04各單元單價(jià)的高低。2、若嵩山區(qū)面積為100平方米的住宅成交單價(jià)為5000元平方米，請(qǐng)對(duì)茶山區(qū)相同面積住宅的單價(jià)進(jìn)行評(píng)估。3、有三棟別墅A、B、C，見(jiàn)下圖。請(qǐng)對(duì)他們的單價(jià)高低進(jìn)行比較，說(shuō)明理由。,,,別墅A,別墅B,別墅C,

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題課,,,某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元A245B275C315D345,D,,有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。A3B4C5D6,A,,某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元／㎡；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A5208B5330C6950D7110,A,,某宗房地產(chǎn)的用地通過(guò)有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A9540B9787C9855D9933,A,,某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80％。已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A43B1125C1233D150,C,,下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。A某酒店B某市圖書(shū)館C某住宅D某寫字樓,B,,新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。A市場(chǎng)法B成本法C收益法D假設(shè)開(kāi)發(fā)法,B,,房地產(chǎn)評(píng)估中，樓面地價(jià)容積率。A．土地總價(jià)B．土地單價(jià)C．房地產(chǎn)總價(jià)D建筑物單價(jià),B,,從評(píng)估的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是一種（）。A市場(chǎng)價(jià)格B權(quán)益價(jià)格C土地價(jià)格D理論價(jià)格,B,,一般，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命__________自然壽命。在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中一般應(yīng)采用（）。A小于經(jīng)濟(jì)耐用年限B小于自然耐用年限C大于自然耐用年限D(zhuǎn)大于經(jīng)濟(jì)耐用年限,A,,通過(guò)預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到未來(lái)所有每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值。,,,,某建筑物的建筑面積為500M2，重置價(jià)格為3600元/M2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修得重置價(jià)格為600元/M2，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。,,該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用2（萬(wàn)元）裝飾裝修的折舊額6005003/518（萬(wàn)元）設(shè)備的折舊額6010/1540（萬(wàn)元）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目基礎(chǔ)、墻體、梁、屋頂?shù)鹊恼叟f額（360050020000600500600000）10/50176（萬(wàn)元）該建筑物的物質(zhì)折舊額2＋18＋40＋176776（萬(wàn)元）,,某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬(wàn)平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，預(yù)計(jì)年租金為8元／平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費(fèi)為年租金總收入的4％，預(yù)計(jì)年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為03萬(wàn)元／年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12％。要求計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。,,有效租金810000（15）76000元總費(fèi)用76000（126）300016680元年凈收益760001668059320元房地產(chǎn)價(jià)值59320（P/A，12，10）33517123元,

簡(jiǎn)介：XX大酒店?duì)钤绮邉潟?shū)XX大酒店?duì)钤绮邉潟?shū)一年一度的高考又來(lái)臨了，高考這一巨大的消費(fèi)市場(chǎng)也是各位商家的必爭(zhēng)之地。為了擴(kuò)大我們XX大酒店的知名度，提高XXX大酒店的經(jīng)濟(jì)效益，服務(wù)XX人民，我們酒店針對(duì)廣大考生隆重推出狀元宴這一大型活動(dòng)，望酒店各部門密切配合，圓滿、優(yōu)質(zhì)的完成這項(xiàng)工作。一、市場(chǎng)分析1、高考是人生的四件大事之一，所以，各位考生家長(zhǎng)都愿意為孩子慶賀，對(duì)于我們酒店來(lái)說(shuō)，占據(jù)天時(shí)、地利、人和。所謂天時(shí)，就是高考經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，XX當(dāng)?shù)氐牧?xí)俗；地利就是XX是云夢(mèng)唯一的一家按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)改造的酒店，無(wú)論軟件、硬件都是其它酒店無(wú)法與之相比；所謂人和就是我們酒店靈活的銷售方式。在XX與我們競(jìng)爭(zhēng)的只有XX賓館，雖然我們占有很大的優(yōu)勢(shì)，但是也應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題1）各部門之間的密切配合。2）保證產(chǎn)品的質(zhì)量。3）總結(jié)去年辦宴席的工作經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上加以改進(jìn)。二、具體方案1、成立狀元宴促銷活動(dòng)專班。由銷售部負(fù)責(zé)牽頭，采取靈活的促銷方式，進(jìn)行全員銷售，各部門緊密配合，共同完成這項(xiàng)活動(dòng)。2、產(chǎn)品1）要求餐飲部拿出符合狀元宴特色的菜肴品種。2）動(dòng)員全酒店員工進(jìn)行全員銷售，讓全酒店的員工參與到狀元宴活動(dòng)中來(lái)。3）總結(jié)去年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加強(qiáng)硬件方面的建設(shè)和軟件服務(wù)方面的改進(jìn)，各部門都要齊心協(xié)力，使接待流程標(biāo)準(zhǔn)，忙而不亂。3、促銷1）在各考點(diǎn)的顯要路程懸掛橫幅，橫幅上印有“XXX大酒店預(yù)祝各位考生金榜題名”，7月6日左右必須掛好橫幅。2）7月30日左右，在XX主要的交通路段、繁華路程懸掛橫幅，橫幅上印有“金榜題名同相慶，邀朋舉杯楚王城”。3）印刷狀元宴宣傳資料，上面印有酒店簡(jiǎn)介，狀元宴菜肴及優(yōu)惠政策，并印有一定知識(shí)性的文章，融知識(shí)性與廣告性于一體，宣傳資料分兩種一種是印刷比較精美的放在大堂、餐廳等顯眼位置，銷售人員也掌握一部分；另一種是稍微簡(jiǎn)單的宣傳資料，印有本次狀元宴的促銷活動(dòng)優(yōu)惠政策，以及高考的一些政策，讓我們的廣告宣傳單有一定的觀賞價(jià)值。4）XX的銷售人員統(tǒng)一著工裝、太陽(yáng)帽（印有XX大酒店的店徽），在考點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)礦泉水，慰問(wèn)考生家長(zhǎng)，附送狀元宴促銷方案及優(yōu)惠政策，在必要的時(shí)候要求家長(zhǎng)配合填寫回執(zhí)單，詳細(xì)注明家長(zhǎng)姓名、家庭住址、聯(lián)系電話，銷售人員將回執(zhí)單收回備XXX的企業(yè)形象，擴(kuò)大XXX的知名度，提升XXX的品牌形象。6）等高考分?jǐn)?shù)出來(lái)以后，各片銷售人員將上線學(xué)生的名單拿到手，進(jìn)行直接面對(duì)面上門推銷（注意推銷方式的靈活掌握，不能一味做宣傳，要站在家長(zhǎng)、學(xué)生的角度來(lái)分析），給高考上線考生送一定價(jià)值的小禮品，小禮品上要印有楚王城的標(biāo)記。7）與各高中老師建立良好的合作關(guān)系，讓其介紹客源，并給予一定的回扣。8）參加與高考有關(guān)的公益活動(dòng)（向高考上線的貧困生捐款）。9）配套服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格配套服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)題金榜題名同相慶，邀朋舉杯楚王城當(dāng)你與你的親朋好友互相慶賀金榜題名的時(shí)候，楚王城已經(jīng)為你準(zhǔn)備好了一切，高檔豪華的設(shè)備設(shè)施讓你盡情享受成功的喜悅，細(xì)致周到的服務(wù)讓你感受到賓至如歸。我們對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)力求完美，XXX為廣大考生提供最完美的服務(wù)。服務(wù)項(xiàng)目（10桌以上）另加（1）達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)（6000元）送臥鋪車票，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)送旅游，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，提供康樂(lè)大廳讓狀元與同學(xué)搞小聚會(huì)，達(dá)到一定限額送會(huì)員卡，持會(huì)員卡在酒店享受一定折扣服務(wù)。三、效果評(píng)估在狀元宴實(shí)施過(guò)程中，對(duì)效果進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高改進(jìn)方法，以便來(lái)年的狀元宴策劃更成功。

簡(jiǎn)介：CONTENTS前言第一章城市開(kāi)發(fā)走勢(shì)與市場(chǎng)形勢(shì)分析揚(yáng)州現(xiàn)有市場(chǎng)形勢(shì)分析第二章項(xiàng)目市場(chǎng)定位與競(jìng)爭(zhēng)策略酒店式小套房的真義一、本案酒店式小套房定位的可行性二、就市場(chǎng)需求與接受程度而言的可操作性第三章購(gòu)房者及使用者描述購(gòu)買者類型使用者類型第四章項(xiàng)目弱勢(shì)與應(yīng)對(duì)操作策略一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值攻防體系營(yíng)造二、項(xiàng)目弱勢(shì)的應(yīng)對(duì)策略三、項(xiàng)目主輔牌設(shè)計(jì)第五章產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略建筑表現(xiàn)室內(nèi)格局及裝潢酒店式物業(yè)服務(wù)休閑配套國(guó)際衛(wèi)視第六章?tīng)I(yíng)銷策略分解案名項(xiàng)目性格形象包裝策略執(zhí)行推廣力之配合廣告印象第一章城市開(kāi)發(fā)走勢(shì)與市場(chǎng)形勢(shì)分析縱論揚(yáng)州城市發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)隨著江蘇經(jīng)濟(jì)圈與南京的小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略架構(gòu)的確立，與城市交通管網(wǎng)的健全。揚(yáng)州作為江蘇中心城市之一，其城市地位將進(jìn)一步提升，同時(shí)從周邊城市獲得更多的資源注入，正是由揚(yáng)州所處的城市關(guān)系與發(fā)展走向，我們可以大體判斷出其發(fā)展趨勢(shì)。并將其作為我們策劃運(yùn)作揚(yáng)州房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)。以揚(yáng)州城市發(fā)展主力借助南京與鎮(zhèn)江資源來(lái)判斷，城市發(fā)展大體上可描述為“西進(jìn)東移、東城西市”。以城市西南區(qū)作為城市重心，實(shí)現(xiàn)城市人口擴(kuò)容，并形成城市中心生活區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、商業(yè)服務(wù)休閑區(qū)與城市生態(tài)景觀區(qū)等城市功能區(qū)。具體闡述如下1、城市擴(kuò)容揚(yáng)州目前人口約107萬(wàn)，其中市區(qū)60萬(wàn)、邗江區(qū)含鄉(xiāng)鎮(zhèn)50萬(wàn)、開(kāi)發(fā)區(qū)部分20萬(wàn)，未來(lái)?yè)P(yáng)州將擴(kuò)容為180200萬(wàn)的中型城市。這部分人口的就業(yè)與居住就成為揚(yáng)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指向。2、以西南向作為城市發(fā)展主力路線西南往儀征、南京可至揚(yáng)州，借助儀征的化工行業(yè)資源，南京的城市資源與旅游資源，南向往鎮(zhèn)江，潤(rùn)揚(yáng)大橋的興建與瓜洲工業(yè)園的發(fā)展將使揚(yáng)州更具城市實(shí)力與協(xié)作效應(yīng)。3、西進(jìn)東移發(fā)展城市西部借助南京經(jīng)濟(jì)圈的能量形成揚(yáng)州重心區(qū)域。城市東部發(fā)展將江都納入城市增強(qiáng)揚(yáng)州的綜合實(shí)力。4、東城西市東城區(qū)以古運(yùn)河為縱軸，發(fā)展體現(xiàn)歷史人文與生態(tài)的人文景觀區(qū)。西城區(qū)發(fā)展為城市居住商業(yè)功能的核心區(qū)。5、功能分區(qū)以文昌西路為軸線，發(fā)展為生活層次較高的西城中心生活區(qū)。以江陽(yáng)路為軸線，發(fā)展為城市商業(yè)休閑服務(wù)區(qū)。以揚(yáng)子江路為軸線，作為城市發(fā)展中期的集中辦公區(qū)。以史可法路為軸線，發(fā)展為城北生活區(qū)，主要針對(duì)城市中產(chǎn)階級(jí)。