簡介：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場運營方案,重慶工業(yè)服務(wù)港工業(yè)地產(chǎn)延展,1,目錄,重慶工業(yè)服務(wù)港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營銷體系31、外部產(chǎn)品市場體系42、企業(yè)營銷運營體系5總部基地的發(fā)展研究81、總部基地釋義92、總部基地開發(fā)模式103、我們對BUSINESSPARK商務(wù)花園）的認(rèn)識114、BUSINESSPARK的演變歷程125、國外案例研究136、國內(nèi)案例研究197、重慶總部基地56,2,3,重慶工業(yè)服務(wù)港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營銷體系,1、外部產(chǎn)品市場體系,4,規(guī)劃設(shè)計行業(yè)選擇及園區(qū)功能定位建議專家論證會建議融資規(guī)劃及資源整合建議戰(zhàn)略合作伙伴前提推薦環(huán)境及污染控制提議行業(yè)選擇及總體動能確定研討項目分類功能定位建議項目投入產(chǎn)出財務(wù)分析規(guī)劃設(shè)計要點建議園區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計定案審定協(xié)作項目建設(shè)招投標(biāo)方案建議,物業(yè)管理咨詢,從我們所面對的客戶對象、可代理的產(chǎn)品類型以及可為其提供的服務(wù)領(lǐng)域，來詮釋重慶工業(yè)服務(wù)港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場體系。,,,5,2、企業(yè)營銷運營體系,①運營職能架構(gòu),注3大運營職能涉及到的文件表格及協(xié)議合同書⑴代理項目信息采集表；⑵咨詢策劃服務(wù)（項目承接）協(xié)議書；⑶招商銷售代理（項目承接）協(xié)議書；⑷項目拓展開發(fā)外包協(xié)議書；⑸咨詢策劃代理服務(wù)項目的合同信息匯總表；⑹招商銷售代理合作項目的合同信息匯總表；⑺代理項目的信息公示表；⑻各類市場需求信息的匯總表；⑼各類市場需求信息的公示表；⑽市場需求信息采集表；⑾項目執(zhí)行外包服務(wù)協(xié)議書。,將招商部劃為3大職能體系，使工作開展模塊化，工作目標(biāo)更明確，職能體系更清晰。同時，各工作模塊又通過表格化管理，實現(xiàn)工作開展的具體化，從而達(dá)到數(shù)據(jù)信息的采集與發(fā)布更流暢，加強(qiáng)了信息整合力度。,②人員架構(gòu),6,工業(yè)地產(chǎn)營銷板塊的人員架構(gòu)分為在職定編團(tuán)隊與外部兼職團(tuán)隊，兩大人員體系架構(gòu)。外部兼職團(tuán)隊的工作執(zhí)行管理，由相對應(yīng)職崗的在職定編團(tuán)隊負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。,③獎勵機(jī)制,7,本獎勵機(jī)制通過利益鏈將在編團(tuán)隊與外部兼職團(tuán)隊有效的串聯(lián)，形成利益共同體，借以提高相關(guān)的業(yè)績效能。,注①上表之獎勵辦法為建議稿，未進(jìn)行財務(wù)核定。②在編人員崗位提成分配標(biāo)準(zhǔn)，則根據(jù)項目承接或執(zhí)行的參與人員數(shù)量進(jìn)行平均分配。,總部基地的發(fā)展研究,8,（資料來源互聯(lián)網(wǎng)、其他研究報告）,1、總部基地釋義,“總部基地”是發(fā)展和建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)的重要載體和具體體現(xiàn)，在總部基地中不僅有品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、功能齊全的現(xiàn)代化辦公樓作為企業(yè)和公司總部的辦公硬環(huán)境；同時在基地中還蘊涵著深厚的總部文化，這需要一種國內(nèi)外成熟、高端企業(yè)之間能夠交流互動、資源共享、共同發(fā)展的軟環(huán)境。,9,“總部經(jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。,2、總部基地開發(fā)模式,總部基地,,,,,,,商務(wù)花園,CBD,BUSINESSPARK,BUSINESSPARK中文直譯為“商務(wù)花園”理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。,,窗口/營銷中心,,總部/研發(fā)等分支機(jī)構(gòu),企業(yè)總部基地的選址的趨勢。一些以總部經(jīng)濟(jì)定位的商務(wù)花園代表了未來總部選址的潮流。,10,,,3、我們對BUSINESSPARK的認(rèn)識,我們將從以下幾個方面闡述對BUSINESSPARK的認(rèn)識,從產(chǎn)業(yè)類型來看BUSINESSPARK的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主，如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個區(qū)域密集分布。通過分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息互動、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的“內(nèi)聚效應(yīng)”。從地理區(qū)位來看主要坐落在城市的邊緣地帶，相對中心城市既有一定的獨立性，又有很好的可達(dá)性。從園區(qū)功能來看已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要集中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來看表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園區(qū)環(huán)境來看園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，注重對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上發(fā)展生態(tài)。,11,4、BUSINESSPARK演變歷程,BUSINESSPARK目前已在國外經(jīng)歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。,12,5、國外案例研究后工業(yè)服務(wù)園區(qū)的成熟模式“商務(wù)花園”⑴歐州商務(wù)花園案例杜柏林PARKWEST西區(qū)商務(wù)花園,,PW西區(qū)商務(wù)花園概況PARKWEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面積91公頃（約合230英畝），是愛爾蘭最大的商務(wù)花園，其景觀花園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹木林立，配套的娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。PARKWEST擁有一座市郊通勤火車的侯車站、專業(yè)的公交運輸設(shè)施、寬敞的停車位以及能夠快速到達(dá)M50與NASS公路的快速通道，無論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進(jìn)入商務(wù)花園。14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。PW擁有世界先進(jìn)水準(zhǔn)的光纖通信技術(shù)，這些完善的通信設(shè)施恰好滿足了園區(qū)內(nèi)大型跨國企業(yè)的需求。以下幾種行業(yè)的數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務(wù)，軟件開發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)進(jìn)入園區(qū)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。園區(qū)內(nèi)的辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年為止，PW吸引了30000人來這里就業(yè)。所涉及的行業(yè)也包羅萬象，包括信息技術(shù)、醫(yī)藥與保健、計算機(jī)、電子與軟件等。,13,新加坡商務(wù)花園概況新加坡位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸和節(jié)點；為了更集約、更有效的為國際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國際商務(wù)花園，帶有強(qiáng)烈的政府色彩。商務(wù)花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合城市邊緣區(qū)，土地成本相對較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換點；注重與邊緣居住組團(tuán)的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；注重對商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃為了避免商務(wù)花園建設(shè)成為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會對配套設(shè)施的類別及比例做出了詳細(xì)規(guī)定獨立于寫字樓外的配套設(shè)施，其規(guī)模最多不超過商務(wù)花園總建筑面積的15；寫字樓內(nèi)部配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)?？梢詾榭偨ㄖ娣e的1540。商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的均好性保證每個地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達(dá)性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務(wù)價值；,⑵亞洲商務(wù)花園案例新加坡商務(wù)花園,裕廊,樟宜,14,⑶美國商務(wù)花園案例美國硅谷SILICONVALLEY,美國硅谷SILICONVALLEY概況硅谷位于舊金山灣南端，距舊金山市區(qū)50英里。硅谷地區(qū)集中了近萬家大大小小的高科技公司，其中約60是以信息為主的集研究開發(fā)和生產(chǎn)銷售為一體的實業(yè)公司；約40是為研究開發(fā)、生產(chǎn)銷售提供各種配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)公司，包括金融、風(fēng)險投資等公司。目前硅谷的商務(wù)花園商務(wù)群落規(guī)模已經(jīng)超出城鎮(zhèn)（NEWTOWN）的概念，而成為商務(wù)花園的區(qū)域概念。如今的硅谷商務(wù)花園已經(jīng)全部獨立于城市之外，其所形成的群落已經(jīng)成為該地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)帶的載體。在硅谷地區(qū)，ORACLE的獨家商務(wù)花園依SHORELINE湖建造，規(guī)模龐大，風(fēng)景優(yōu)美。整個園區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，具有很強(qiáng)的現(xiàn)代感。INTEL的商務(wù)花園規(guī)模與ORACLE園區(qū)相仿，且其園區(qū)內(nèi)設(shè)有其生產(chǎn)基地，這使得INTEL園區(qū)的整體更為獨立和完整，顯示出宏偉的氣魄。1998年，硅谷地區(qū)的GDP總值約為2400億美元，占美國全國的3左右，相當(dāng)于中國GDP總值的四分之一左右，約為海淀開發(fā)區(qū)GDP總值的140倍。,15,⑷國外商務(wù)花園研析所吸引的客戶類型,,,16,⑸國外商務(wù)花園研析特征與產(chǎn)生條件,通過對國外案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)一種趨勢國外的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷地向商務(wù)花園的形式發(fā)生轉(zhuǎn)變。,17,⑹國外商務(wù)花園研析與CBD的關(guān)系是一種互補(bǔ)關(guān)系,18,6、國內(nèi)案例研究模式、客戶、營銷的思考⑴張江模式上海張江高科技園區(qū),19,位置位于浦東新區(qū)中部。項目概況成立于1992年7月，規(guī)劃面積25平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至2005年9月，園區(qū)累計引進(jìn)注冊企業(yè)4141家，吸引跨國公司研發(fā)中心91家。交通道路□園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋36公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里?！觚垨|大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機(jī)場,西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。地鐵□地鐵二號線從虹橋機(jī)場途經(jīng)張江到浦東國際機(jī)場,在人民廣場與地鐵一號線交匯?！踔猩焦珗@站可換乘輕軌明珠線。機(jī)場園內(nèi)距虹橋機(jī)場25公里，距離浦東國際機(jī)場21公里?；疖囌揪嗌虾；疖囌?7公里。上海從上?；疖嚳芍边_(dá)全國各主要城市級香港特區(qū)。,19,,⑵張江模式上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃,高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目?？蒲薪逃齾^(qū)主要包括研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實驗室等。重點發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)主要包括一個面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。,德宏賓館,聯(lián)想大廈,園區(qū)入口,園區(qū)景觀,20,⑶張江模式張江高科技園區(qū)的“星星之火”,,良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式政策的扶植較好的區(qū)位條件（陸家嘴）高效的運營模式靈活）,三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴(kuò)張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上與規(guī)模上的同時擴(kuò)張）,在三大核心產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的帶動下，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進(jìn)入一個良性循環(huán)的發(fā)展階段。,國家人類基因組南方研究中心國家新藥篩選中心,上海超級計算國家級研發(fā)機(jī)構(gòu),生物醫(yī)藥,集成電路、信息技術(shù),通過引入一系列的國際級別的研發(fā)中心為張江構(gòu)建了一個良好的技術(shù)與人才平臺,21,,⑷張江模式當(dāng)初的“星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集成電路、軟件、生物醫(yī)藥,,,,各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重,各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè),22,,⑸張江模式張江科學(xué)合理的組織架構(gòu)是園區(qū)發(fā)展的土壤,在市政府領(lǐng)導(dǎo)下，張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同的開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū)。,上海張江高科技園區(qū)開發(fā)組織架構(gòu)圖,23,⑹張江模式在開發(fā)的各個流程中主體明確、責(zé)權(quán)利清晰,24,⑺張江模式根據(jù)價值鏈不同環(huán)節(jié)的利潤率變化調(diào)整業(yè)務(wù)重點,25,⑻張江模式運營模式帶來的三方共贏的局面,26,,⑼張江模式上海張江高科技園區(qū)成功因素分析,政策吸引力上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為把張江園區(qū)建設(shè)成為技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場經(jīng)濟(jì)和知識經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的科技服務(wù)基地。借助政府之手和市場之手形成開發(fā)合力、整合各種開發(fā)資源，形成不同于“硅谷模式“的“張江模式“。,產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚通過推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，快速實現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)群體。生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級，實現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)背靠著長三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地,構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺和服務(wù)平臺、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等新建了國家人類基因組南方研究中心、國家新藥篩選中心、國家新藥安全評價中心、上海光源工程中心、上海超級計算等國家級研發(fā)機(jī)構(gòu)，與ＧＥ、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺通過企業(yè)化和市場化運作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺，如軟件增值平臺、生物醫(yī)藥外包平臺等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實驗室、公共測試、檢測中心等。,27,⑽張江模式的升華滾雪球模型,以三大核心產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成包含更多產(chǎn)業(yè)的核心，再不斷滾動發(fā)展，越滾越大,28,區(qū)位上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)；片區(qū)背景楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀22個國家級重點實驗室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生,6、國內(nèi)案例研究創(chuàng)智天地⑴創(chuàng)智天地打造都市生活第三地,29,,⑵創(chuàng)智天地概述,30,⑶創(chuàng)智天地規(guī)劃功能劃分主要分為公共活動中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)。,31,創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一個全新科技集聚區(qū)和市場生態(tài)環(huán)境,創(chuàng)智天地客戶定位于大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會計事務(wù)所等）等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生。,⑷創(chuàng)智天地客戶定位,32,“創(chuàng)智天地”是一個居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式。,“創(chuàng)智天地”就是要營造這么一個適合知識經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識工作者生存的環(huán)境，他們在那里不僅工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。,⑸創(chuàng)智天地人文環(huán)境,33,⑹創(chuàng)智天地的運行盈利模式把握科技時代脈搏，獲取長期收益,,公共活動中心租售長期收益,生活工作區(qū)會有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資,高科技園區(qū)租售獲取長期收益,獲取長期收益為主要目的,34,⑺創(chuàng)智天地圖集,35,⑻創(chuàng)智天地成功因素分析宏觀角度,二是城市配套成熟項目距離五角場中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場正在被上海政府打造為城市副中心，各項大型配套已完全成熟。,一是時機(jī)把握準(zhǔn)確上海中長期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上?？萍贾行牡母拍?，并得到了政府的強(qiáng)力支持（政府入股）。,三是區(qū)域科技氛圍濃厚項目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。,36,⑼創(chuàng)智天地成功因素分析產(chǎn)品角度,一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線創(chuàng)智天地一改過去寫字樓地處“水泥森林”的印象，同時一改過去科技園實用、簡單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級配置）、生態(tài)化的路線。,二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性通過色彩、門口造型、小品、樓梯、LOFT等產(chǎn)品構(gòu)件營造一種創(chuàng)意的空間感。,37,⑽創(chuàng)智天地成功因素分析營銷角度,38,,位置位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項目概況項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在10003000平米之間。容積率077，綠化率41。交通位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處項目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心三條主干道通往市中心配套項目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會所北京開發(fā)區(qū)五星級的博達(dá)國際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。,6、國內(nèi)案例研究BDA國際企業(yè)大道⑴北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道關(guān)于客戶的思考,亦莊BDA,39,⑵BDA國際企業(yè)大道準(zhǔn)確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢,40,,⑶BDA國際企業(yè)大道個性化、特色化的建筑產(chǎn)品,規(guī)劃地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。每個獨立的企業(yè)都可以很方便地自成一個體系，享有自己的室外景觀空間。通過場地內(nèi)部的車行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個建筑。分布整個場地的人行路將建筑和道路有機(jī)的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺。,建筑既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。體量和形式力求人性化和親近感，同時又融合到景觀中去。外立面運用不同材質(zhì)、虛實效果以及不同質(zhì)感的對比；特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識設(shè)計，給各個企業(yè)以品牌的感覺。鋸齒型排布，退臺以及雨棚的引入，強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計的雕塑化感覺。,環(huán)境精心設(shè)計的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。相鄰建筑之間，采用加密樹木形成其緩沖帶。,41,⑷BDA國際企業(yè)大道依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶,亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈,電子信息,光機(jī)電一體化,生物技術(shù)與新醫(yī)藥,新材料與新能源,軟件制造,代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技中國數(shù)字電視聯(lián)盟,代表企業(yè)SMC、ABB、施耐德、GE,代表企業(yè)拜爾、安萬特人類基因組北方研究中心國家病毒生物中心,代表企業(yè)英納超導(dǎo)嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜,代表企業(yè)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院,以開發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托,聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系，最終形成具有強(qiáng)烈競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群。,國際企業(yè)大道,42,⑸BDA國際企業(yè)大道通過客戶分析來了解客戶,43,⑹BDA國際企業(yè)大道客戶需求啟示入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在10002000平米,體育器材公司工廠在馬駒橋，主營業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計劃三個月之內(nèi)，30個人來看，多次，對產(chǎn)品有強(qiáng)烈好感，對周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會欣賞）。購買原因外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地童裝，前期客戶，要求首付分期，一年交清；要有工廠；價格要降低；流失原因?qū)﹂_發(fā)區(qū)無特殊偏好，價格阻力明顯。飲料公司需求面積為辦公面積500800平米，廠房15002000平米，主要想購買廠房?？蛻粢裀ASS，PASS原因不符合入園標(biāo)準(zhǔn)。新奧集團(tuán)需求面積為2000平米?，F(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計劃在北京設(shè)總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計劃，改為租賃。原因老總覺得項目的獨棟朝向不好，價格高，資金不足。依文服飾需求2000平米，不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位置郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因?qū)^(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對本案的土地性質(zhì)、車位、費用等方面有明顯不認(rèn)可；,44,⑺BDA國際企業(yè)大道客戶需求啟示國內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺,45,⑻BDA國際企業(yè)大道客戶需求啟示國外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格,46,⑼BDA國際企業(yè)大道客戶需求啟示從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗,促成客戶購買的因素,對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認(rèn)同優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿足智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)BDA國際企業(yè)大道的建筑及服務(wù)理念低密度景觀型獨棟的建筑形態(tài)滿足了彰顯企業(yè)個性與擁有系統(tǒng)化的標(biāo)識系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求,部分意向客戶流失的原因,西南部區(qū)域差,社區(qū)雜亂價格阻力不能符合客戶的某些特定需求個別獨棟朝向不好區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶的認(rèn)同不認(rèn)可開發(fā)區(qū)位置郊區(qū)遠(yuǎn),47,⑽BDA國際企業(yè)大道客戶需求啟示對決定客戶購買因素的理性思考,在綜合分析影響客戶購買決策因素的基礎(chǔ)上,我們將這些因素分成三大類第一類必須滿足的因素第二類綜合考慮的因素第三類加分因素,48,,位置豐臺南四環(huán)西路188號項目概況豐臺總部基地是中關(guān)村豐臺園與英國道豐國際集團(tuán)合作開發(fā)占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約159，平均綠化率50左右，總投資約45億人民幣主要為1000至5000平米獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名的總部樓交通豐臺歷來“北京金角”，是北京重要的陸路碼頭。進(jìn)出北京的若干水，陸，空干線都可順利直驅(qū)這里。近鄰京石、京開、京津塘高速公路、亞洲最大的北京西客站和全國最大的豐臺貨運編組站。毗鄰西南四環(huán)快速路和城市地鐵9號線；距首都第二航空港南苑機(jī)場僅４公里。配套約40000平方米五星級酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個200至500平方米不等的各種風(fēng)味餐廳全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。,6、國內(nèi)案例研究北京豐臺總部基地⑴北京豐臺總部基地對營銷銷售的一點啟發(fā),49,,⑵北京豐臺總部基地辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線覆蓋盡可能多的客戶,50,,豐臺總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)豐臺區(qū)政府將豐臺園二期開發(fā)的65公頃土地作價占股40,豐臺區(qū)政府負(fù)責(zé)制定政策拿出土地,道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商,共同搭建,發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺,政府只需做好“大招商”招進(jìn)一個有實力、市場經(jīng)驗豐富的企業(yè)“小招商”就交給企業(yè)市場化運作，“政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。,招商引資的啟示,⑶北京豐臺總部基地政府搞批發(fā)，企業(yè)搞零售,51,,豐臺總部基地目前入駐各類企業(yè)比例,⑷北京豐臺總部基地目前入駐企業(yè),52,,⑸北京豐臺總部基地營銷亮點,53,⑹北京豐臺總部基地營銷戰(zhàn)略與銷售策略的總結(jié),54,綜合國外及國內(nèi)的各個案例的研究，我們得出園區(qū)成功的ＫＰＩ體系,產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的KPI體系,55,KPI的意思是“關(guān)鍵績效指標(biāo)”是KEYPERFORMENCEINDICATOR的縮寫。,根據(jù)中國總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告20092010報告中對總部經(jīng)濟(jì)座次劃分來看，重慶排在第三能級，成都排在第二能級，也就是說從“總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力”的高低判定，重慶要滯后于成都。,56,7、重慶總部基地⑴總體發(fā)展概況,57,⑵國有企業(yè)及規(guī)模以上非國有企業(yè)數(shù)量分析根據(jù)重慶市歷年統(tǒng)計年鑒和重慶統(tǒng)計信息網(wǎng)統(tǒng)計重慶市國有企業(yè)及規(guī)模以上非國有企業(yè)數(shù)量如下表,歷年數(shù)據(jù)顯示，重慶市每年新增國有企業(yè)及規(guī)模以上非國有企業(yè)數(shù)量近300家，這些增加的企業(yè)為總部基地的發(fā)展創(chuàng)造了市場空間。,58,近幾年，重慶的總部基地及工業(yè)寫字樓宇市場在房地產(chǎn)開發(fā)及工業(yè)園區(qū)的擴(kuò)張帶動下，有了一定程度的發(fā)展。如北部新區(qū)高新園、空港工業(yè)園區(qū)、西永微電子工業(yè)園、重慶五金國際機(jī)電城、重慶九龍工業(yè)園、上丁企業(yè)公園、渝高山頂總部基地、重慶五里店工業(yè)設(shè)計科技園等。這些由政府或企業(yè)自主推動的工業(yè)寫字樓市場的發(fā)展參差不齊。發(fā)展得較好的，如渝北區(qū)總部基地。該區(qū)是由渝北區(qū)將冉家壩地區(qū)和空港新城規(guī)劃出新的總部經(jīng)濟(jì)基地。其已與重慶鹽業(yè)集團(tuán)、中美國際電力集團(tuán)、重慶云上航空票務(wù)股份有限公司等11家公司簽約，他們將把公司總部或區(qū)域性總部設(shè)在該區(qū)。該區(qū)簽約的11個項目合同投資額合計176億元，占地面積160畝，大部分位于空港新城片區(qū)，部分位于龍溪地區(qū)。項目建成后年產(chǎn)值或銷售收入可達(dá)153億元，實現(xiàn)利稅132億元，提供就業(yè)崗位14萬個。其中，投資規(guī)模最大的項目是位于冉家壩、投資35億的5A甲級寫字樓。據(jù)悉，渝北區(qū)自2008年7月成立總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室以來，已引進(jìn)企業(yè)452家，累計注冊資本417億元，其中注冊資本2億元企業(yè)3家。,⑶重慶總部基地及工業(yè)寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀,59,⑷重慶寫字樓宇建設(shè)的發(fā)展剖析,60,總部基地及工業(yè)寫字樓宇在重慶的發(fā)展，相對而言起步較晚。但隨著重慶經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升，并在西部地區(qū)擔(dān)當(dāng)起更大的輻射作用時，將會有更多的生產(chǎn)性企業(yè)進(jìn)入重慶投資發(fā)展，建立西南總部，同時相應(yīng)的總部基地和工業(yè)園寫字樓也會隨之迅速發(fā)展。這樣的發(fā)展就給我們帶來了市場機(jī)遇。從重慶市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，我們也仍有可以啟動的市場機(jī)會。如五里店工業(yè)設(shè)計科技園渝高山頂總部基地國際五金機(jī)電城,⑸總部基地及工業(yè)寫字樓宇發(fā)展給我們帶來的市場機(jī)遇,完,61,

簡介：目錄,PART5致謝,PART1公司簡介,PART2長江購物廣場招商報告,PART5聯(lián)系方式,PART3業(yè)態(tài)規(guī)劃,PART4商家入駐要求,,PART1公司簡介,昆山金盛房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)是一家專業(yè)從事住宅及商業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃、招商運營、樓盤代理、咨詢評估于一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)。公司自2007年成立以來，以蓬勃發(fā)展的年輕朝氣和銳意進(jìn)取的專業(yè)精神，迅速成為昆山房地產(chǎn)代理業(yè)界的生力軍。公司堅持自強(qiáng)不息，追求卓越的創(chuàng)業(yè)之路，秉承“專業(yè)、規(guī)范、務(wù)實、高效”的理念，以“服務(wù)創(chuàng)造價值”為核心的企業(yè)文化，依托于上海后花園的強(qiáng)大輻射功能，在鎮(zhèn)江、蘇州、太倉等地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)立足蘇南，面向長三角，服務(wù)江浙滬。公司正以國際化、科學(xué)化的經(jīng)營管理理念打造一個高質(zhì)量、專業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊，以誠信、專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)贏得廣大客戶的信賴與支持。成立至今，公司已成功操作世業(yè)洲、鎮(zhèn)江丹徒東方世紀(jì)城、昆山古城路商業(yè)中心、昆山中原佳苑、漁家燈火生態(tài)一條街、昆山華豐汽車城二期等24個項目，項目面積已突破百萬方。,公司簡述,PART2長江購物廣場招商報告,項目宏觀介紹,鄰里商業(yè)新時代,昆山首個一站式鄰里商業(yè)中心,兒童主題商城,集百貨、教育、娛樂、體驗、服務(wù)五位一體的現(xiàn)代兒童主題百貨商城是昆山兒童玩具、服裝、游樂、書籍、培訓(xùn)、兒童家居及攝影的零售中心，打造一站式購物休閑的概念以兒童主題為吸引點，配合統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的經(jīng)營理念，致力于服務(wù)周邊15萬人的家庭一站式綜合性消費廣場。,項目推廣主題,PART3業(yè)態(tài)規(guī)劃,項目功能分區(qū),,,,2號樓連鎖餐飲,1號樓特色餐飲,3號樓兒童主題商場,,,水產(chǎn),水產(chǎn),,,肉類,,干貨面點、熟食,蛋品,糧、油、副食品,蔬菜,蔬菜,蔬菜,蔬菜,臺灣精品農(nóng)副產(chǎn)品,臺灣精品農(nóng)副產(chǎn)品,花草、水族,1F,乳制品,養(yǎng)生、保健,特產(chǎn),日常生活配套,,,,精品購物,18,銀行、藥店、美容、美發(fā)、便利超市、洗衣房、電信郵政、養(yǎng)生保健等,21,38,生鮮超市、水產(chǎn)、果蔬、肉類、乳制品、熟食區(qū)等,SPORT一百、一五一十、順電數(shù)碼、克麗絲汀、85度C等,休閑餐飲,,,休閑餐飲,肉類,12,8,臺灣精品農(nóng)副產(chǎn)品、地方特色干貨等,,永和豆?jié){、大娘水餃、阿英煲、傣妹火鍋、麥當(dāng)勞等,1F建筑面積809175㎡,銀飾品,休閑茶座,零食、點心,日用生活品,戶外用品,電玩影音,,兒童學(xué)習(xí)器材,兒童學(xué)習(xí)器材,兒童玩具,,兒童培訓(xùn)體驗館,兒童品牌服裝,兒童品牌服裝,兒童玩具,少兒文體超市,兒童繪畫,家飾用品,日常生活配套,,休閑餐飲,休閑餐飲,兒童娛樂場,精品購物,16,17,6,童學(xué)館、臺拳道等,巴拉巴拉、水孩兒、巴布豆、西松屋、博士蛙等,14,20,萬寧、屈臣氏、特力屋、VK等,,永和豆?jié){、大娘水餃、阿英煲、傣妹火鍋、麥當(dāng)勞等,銀行、藥店、美容、美發(fā)、便利超市、洗衣房、電信郵政、養(yǎng)生保健等,2F建筑面積792724㎡,2F,03幼兒服裝,兒童樂園,兒童游泳館,兒童閱讀,,03幼兒日用品,兒童樂園,甜點飲品,甜點、飲品,兒童玩具,03幼兒服裝,,兒童攝影,,哈貝比、加菲貓、貝貝利安、拉奇熊、開陽等,17,11,10,巧虎、東方愛嬰、紅黃藍(lán)等,9,22,強(qiáng)生、好孩子、貝親、哈貝比、優(yōu)貝,,哈動園、愛樂游、麥幼優(yōu)兒,03幼兒家居童車,8,許留山、芒可、COCO,費雪，樂高、澳貝、DISNEY、海底世界,23,小鬼當(dāng)佳、阿波羅、格林童趣,3F建筑面積420347㎡,3F,1區(qū)位長江購物廣場位于金浦路和白塘路交叉路口向北50米。2人氣周邊2公里內(nèi)，匯聚了近15萬常住人口，花都藝墅、巴比倫花園、江南明珠苑、鳳凰城、大德世家、君臨天下等十幾個小區(qū)，人口入住率高，形成成熟居住大區(qū)。3配套文體中心、中小學(xué)陸續(xù)開建，及教育、公園、大型商業(yè)等多種功能，長江北路的中央生活區(qū)漸成雛形，坐享區(qū)域飆升前景,周邊環(huán)境介紹,PART4入駐商家要求,招商對象,1、國際、國內(nèi)和區(qū)域性的品牌及其代理商；2、認(rèn)同本項目的前景，并且真誠想在此項目投資的；3、原意和此項目合作，并且對此項目有信心的商家；4、能夠配合此項目的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營的；5、致力兒童商業(yè)領(lǐng)域，并且具有獨特投資理念的；6、原意為兒童生活與學(xué)習(xí)等方面作出服務(wù)的；7、講究文明禮貌、素質(zhì)高尚的。,PART5聯(lián)系方式,招商熱線王維博15962681023項目地址昆山市金浦路與白塘路交界向西北50米公司地址昆山市金浦花園518號四樓全案代理昆山金盛地產(chǎn)機(jī)構(gòu),長江購物廣場秉著統(tǒng)一經(jīng)營，穩(wěn)步收益的原則，同時兼有強(qiáng)大的運營團(tuán)隊，有著統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)的全套流程，你的入住可以鑒證長江購物廣場的明天，歡迎各界人士，各種商家來公司洽談,

簡介：美地行國際旅游地產(chǎn)規(guī)劃案例賞析世界四大旅游度假小鎮(zhèn),目錄PART1旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn)PART2世界四大旅游度假小鎮(zhèn)法國普羅旺斯小鎮(zhèn)希臘圣多里尼小鎮(zhèn)捷克克魯姆洛夫小鎮(zhèn)瑞士盧塞恩小鎮(zhèn),PART1旅游地產(chǎn)與旅游小鎮(zhèn),旅游小鎮(zhèn)的解構(gòu),,旅游產(chǎn)業(yè)以旅游資源為憑借、以旅游設(shè)施為條件，向游客提供旅行游覽體驗等相關(guān)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)統(tǒng)稱，它不是一個單一產(chǎn)業(yè)，而是一個產(chǎn)業(yè)群。旅游小鎮(zhèn)旅游資源旅游設(shè)施旅游服務(wù)游客云集的城鎮(zhèn)旅游資源、旅游設(shè)施、旅游服務(wù)是旅游業(yè)賴以生存和發(fā)展的三大要素。旅游資源，包括自然風(fēng)光、歷史古跡、革命遺址、建設(shè)成就、民族習(xí)俗等，是經(jīng)營旅游業(yè)的吸引能力；旅游設(shè)施，包括旅游交通設(shè)施、旅游住宿設(shè)施、旅游餐飲設(shè)施、旅游游樂設(shè)施等；旅游服務(wù)，是包括各種勞務(wù)和管理行為相結(jié)合是經(jīng)營旅游業(yè)的接待能力。,旅游吸引物體驗娛樂設(shè)施商業(yè)服務(wù)消費者,,,,,旅游小鎮(zhèn)的盈利點旅游地產(chǎn),以旅游業(yè)作為小鎮(zhèn)的造血機(jī)形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費磁力和就業(yè)磁力，凝聚成小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)，具有資源依托性、要素綜合性、開發(fā)銷售和經(jīng)營方式多樣性，以及生活方式非常態(tài)化等特點旅游地產(chǎn)的發(fā)展必須以旅游資源為核心旅游地產(chǎn)必須依托旅游資源打造休閑度假概念旅游地產(chǎn)兩個特點一是可流通性，可異地置換；二是旅居型，不同于居家型房產(chǎn)旅游地產(chǎn)，關(guān)鍵是要先旅游，后地產(chǎn)。很多開發(fā)商對于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去開發(fā)一些旅游地產(chǎn)項目，這是大忌,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌,中華分時度假機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理何紅光,企業(yè)主導(dǎo)型旅游度假小鎮(zhèn)的盈利點旅游地產(chǎn),,旅游地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn),旅游地產(chǎn)的四種類型自然資源依托型風(fēng)景區(qū)小鎮(zhèn)新舊城類型特色古鎮(zhèn)主題樂園型迪斯尼樂園小鎮(zhèn)行業(yè)依托型拉斯維加斯、博鰲,PART2世界四大旅游度假小鎮(zhèn),法國普羅旺斯關(guān)鍵詞紫色花海,普羅旺斯給世人最主要的幾大印象海灘、薰衣草、法式美食、嘉年華、羅馬特色的古城堡,位于法國東南部的普羅旺斯，毗鄰地中海，和意大利接壤。整個普羅旺斯地區(qū)因極富變化而擁有不同尋常的魅力這里天氣陰晴不定，暖風(fēng)和煦，冷風(fēng)狂野，地勢跌宕起伏，平原廣闊，峰嶺險峻，寂寞的峽谷，有蒼涼的古堡，蜿蜒的山脈,普羅旺斯海岸環(huán)著地中海的，稱為里維耶拉RIVIERA，詩人曾以‘蔚藍(lán)海岸’之名贊美它。從18世紀(jì)開始，就是皇親貴族、富賈名流最時髦的渡假圣地,人們聚集在海灘邊享受溫暖的陽光、空氣與奢靡、浮華的生活，不過，蔚藍(lán)海岸的海灘并非天生麗質(zhì)，從安提布ANTIBES為界，以西是沙岸，以東是砂礫，所以需要進(jìn)口砂土鋪填，刻意經(jīng)營之下，海灘都非常干凈。,普羅旺斯最有名的稱號，莫過于“薰衣草的故鄉(xiāng)”。滿山遍野迎風(fēng)搖曳的薰衣草，如海洋般波浪起伏，映襯著鄉(xiāng)村風(fēng)景和燦爛陽光，交織出紫色的夢境。,普羅旺斯山區(qū)的花卉以薰衣草與向日葵最著名。普羅旺斯的薰衣草品質(zhì)堪稱世界之冠，7月盛開期間，花香襲人，與法南陽光爭艷的向日葵更是滿山遍野地綻放，花田恣意奔放地占據(jù)山巒，這些艷麗的色澤，是普羅旺斯的正字標(biāo)記。,普羅旺斯有“法國農(nóng)場”的美譽，而普羅旺斯料理最大特色就是大量使用海鮮、時鮮蔬果、橄欖油、香料與大蒜五大項目，以新鮮、清淡、健康等特色在法國美食中獨樹一幟。最后再加上普羅旺斯陽光的照拂這項特色，使得普羅旺斯成了饕客的天堂。,從年初二月的尼斯嘉年華、蒙頓檸檬節(jié)、7～8月的亞維農(nóng)藝術(shù)節(jié)、歐洪吉的歌劇節(jié)，甚至是8月普羅旺斯山區(qū)的薰衣草節(jié)。在普羅旺斯夏日尤其熱鬧，四處都有音樂活動，如安提布的爵士音樂節(jié)、坎城舊城的音樂表演、海上的煙火晚會等等,羅馬人在這里留下許多獨特風(fēng)格的遺跡，包括完整的古城池、競技場、圓拱門、噴泉，或是頹圮的石柱、失散的馬賽克壁飾，下圖為普羅旺斯海邊的古城堡,這里代表的是典型的法國南部悠閑的生活。人們在此飲酒、看書、或是發(fā)呆，人騎馬緩步經(jīng)過，“蔚藍(lán)海岸”的享樂主義風(fēng)氣，也曾吸引無數(shù)的作家前來朝圣，如美國作家費茲杰羅、英國作家DH勞倫斯、法國作家赫胥黎、尼采等人,小鎮(zhèn)內(nèi)石鋪的小路曲折幽靜，一些僻靜處的小巷，伸直手臂，便可觸到兩邊的磚墻。古典優(yōu)雅的街頭建筑，處處哥特式風(fēng)味,小鎮(zhèn)內(nèi)石鋪的小路曲折幽靜，一些僻靜處的小巷，伸直手臂，便可觸到兩邊的磚墻。古典優(yōu)雅的街頭建筑，處處哥特式風(fēng)味。,街邊小店透出薰衣草的清香，墻上爬藤在秋天轉(zhuǎn)為紅色，風(fēng)中招展著。,希臘圣多里尼關(guān)鍵詞白色夕陽,圣多里尼最令人印象深刻的，莫過于黑與白的強(qiáng)烈對比了，深色的巖石與白色的建筑形成巨大反差，此外，這里的夕陽美景更是舉世聞名,圣多里尼島是希臘最美麗、最受歡迎的島嶼之一。它是一個火山島嶼，因為火山形成的島嶼為深色的巖石，但在最高處又建造了許多白色建筑物。從高處望去，潔白的屋舍間碧海藍(lán)天點綴鑲嵌，宛若一組天使遺忘在這里的玩具,圣多里尼的主城在三百米高的峭壁上，一色藍(lán)頂白底的民房不緊不慢地散落開去，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，像是從藍(lán)天上瀉下的一抹流云。,這里的夕陽美景舉世聞名。特別是夏天，落日很晚，常常要到八九點鐘。小鎮(zhèn)頂端的山崖上是一處觀景點，傍晚不到6點，便有成群的游客來此占據(jù)有利地形。,內(nèi)部頂著半弧形天花板的半洞式的穴居是當(dāng)?shù)氐慕ㄖ厣顾拊诎攵囱灭^體驗一下，一晚價格50到300歐元不等,黃昏時分，坐在餐館外面，啜著葡萄酒，等待著佳肴上桌，看夕陽西下藍(lán)色的天空漸漸變得色彩斑斕，彩霞漸漸抹紅天際，溫暖的橙色暈染著山上此起彼伏的房舍，海面的波紋像是一長串鉆石項鏈。,捷克克魯姆洛夫關(guān)鍵詞橙色哥特風(fēng),克魯姆洛夫被譽為世界最美的小鎮(zhèn)，整個小鎮(zhèn)保存完好的中世紀(jì)哥特式與巴洛克式的建筑令其獲得聯(lián)合國“世界文化和自然雙重遺產(chǎn)”的頭銜,捷克小鎮(zhèn)克魯姆洛夫被譽為世界上最美麗的小鎮(zhèn)。這個現(xiàn)在只有14100名居民的小鎮(zhèn)坐落于捷克南部的波希米亞地區(qū)。位于伏爾塔瓦河的上游，整個小鎮(zhèn)被流經(jīng)該處的馬蹄鐵形的、寬闊蜿蜒的伏爾塔瓦河環(huán)抱著,聯(lián)合國教科文組織授予它“世界文化和自然雙重遺產(chǎn)”的頭銜。登高遠(yuǎn)眺，以城堡為中心的中世紀(jì)城市一望無邊，令人驚嘆,克魯姆洛夫城堡是波希米亞地區(qū)僅次于布拉格城堡的第二大規(guī)模的城堡,建于13世紀(jì)。它的建筑遺風(fēng)被原封不動地保留了下來而成為歐洲中部中世紀(jì)古城的一個杰出典范。,整個城鎮(zhèn)圍繞著一個13世紀(jì)建造的帶有哥特式、文藝復(fù)興式以及巴洛克式風(fēng)格的城堡展開，大部分建筑建于14世紀(jì)到17世紀(jì)之間，多為哥特式和巴洛克式風(fēng)格。,小路兩側(cè)的古屋，幾乎沒有一座是和別的建筑相雷同的；沒有一座不在建筑結(jié)構(gòu)和色彩裝飾上融匯了精妙獨到的藝術(shù)構(gòu)思。,小鎮(zhèn)上飄溢著濃郁的咖啡香和酒香，耳畔是帕瓦羅蒂吟唱的波西米亞人，每隔15分鐘便傳來連綿悠揚的教堂的鐘聲,在克魯姆洛夫最常做的一件事就是發(fā)呆，坐在陽光鋪滿的長凳上蜿蜒的小河、如積木搭成的紅屋頂?shù)姆课荩屓擞幸环N恍若隔世的感覺。在這里一起仿佛都是靜止的，惟有小鎮(zhèn)上教堂的鐘聲在提醒著時間的流逝,瑞士盧塞恩關(guān)鍵詞藍(lán)色湖光山影,盧塞恩是瑞士風(fēng)光的典型代表，號稱瑞士最美麗、最理想的旅游城市。這里湖光水色映照城中美景，悠游其間，疑真疑幻。,盧塞恩是盧塞恩州的首府，位于瑞士中部，羅伊斯河出口與四州湖的匯合處，市區(qū)人口只有7萬人。號稱是瑞士最美麗、最理想的旅游城市。,盧塞恩三面山色蔥蘢、岡巒起伏；一面湖光粼粼、碧波千里。那湖水漫布在城區(qū)的東南方向，堤岸蜿蜒曲折，景色蒼茫萬象。平靜的湖面上偶爾泛起一陣溫柔的漣漪，從氤氳的水霧中游來的鴛鴦戲水纏綿，令周圍的萬物都瞬間靈動。,盧塞恩最負(fù)盛名的是卡佩爾廊橋CHAPELBRIDGEKAPELLBRüCKE又叫教堂橋，這是盧塞恩的標(biāo)志，始建于1333年，也是歐洲最古老的有頂木橋，橋的橫眉上繪有120幅宗教歷史油畫，沿途還可欣賞描述當(dāng)年黑死病流行景象的畫作。,黃昏時在此漫步，仍可領(lǐng)略盧塞恩的一股浪漫的中古情懷。,每年8月，盧塞恩便成了瑞士最有魅力的旅游勝地，原因之一就是這里要舉行一年一度的國際音樂節(jié)。從書店到雜貨店，櫥窗里的擺設(shè)都以音樂為主題。,從河堤到湖畔，常常會遇見一些熟悉的面孔，那多是些音樂明星。這種邂逅也是一種歡愉和熏陶。,這里街頭隨處可見的各種各樣特色面具，市內(nèi)古老狹窄的街道和廣場，到處是令人駐足的商店。游客在這里不僅可以感受到悠閑氣氛，在FASNACHT及MARDIGRAS嘉年華期間，全城則充滿歡樂奔放氣氛。,悠閑的午后，在湖邊的露天咖啡座中喝咖啡曬太陽，滿眼望去時依山傍水，藍(lán)天、白云，陽光、帆船、鮮花、湖面成片的天鵝，在這里的生活寧靜而美好,小結(jié),共同點,THANKSFORYOURATTENTION,

簡介：第六章房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā),第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)概述一、房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)概述以指滿足用戶的需要及社會的總體利益為出發(fā)點,以產(chǎn)品的整體概念為指引,根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)自身的條件和特點,將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)外的資源進(jìn)行有效整合和利用,研究、開發(fā)出具有核心、形式、延伸諸要素有機(jī)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的全過程。它包括研發(fā)前的調(diào)查、研發(fā)、信息反饋評價三個階段。就具體項目而言，涉及項目整體規(guī)劃（包括建筑規(guī)劃與園林規(guī)劃）、街區(qū)功能規(guī)劃、建筑立面、房型創(chuàng)新設(shè)計、配套等方面。,,二、房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)與各職能部門的關(guān)系三、房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)的原則和流程（一）原則1因時因地因人制宜2充分挖掘潛在價值現(xiàn)在與未來3先總后分的原則整體與局部4先外后內(nèi)的原則5先分后合的原則先樓屋\樓層之間的關(guān)系6先專后普的原則（二）流程1產(chǎn)品調(diào)查2項目定位3產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計4產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計,第二節(jié)產(chǎn)品整體研發(fā),一、整體研發(fā)概述整體規(guī)劃設(shè)計主要包括以下方面（以2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則為依據(jù)）1規(guī)劃結(jié)構(gòu)用地配置得當(dāng),功能組織合理,布局結(jié)構(gòu)清晰,整體協(xié)調(diào)有序2道路與交通構(gòu)架清楚,分級明確,并與城市公交系統(tǒng)有機(jī)街接3住宅群體住宅類型與標(biāo)準(zhǔn)可采取多層\高層\中高層\低層相結(jié)合4綠地與室外環(huán)境不低于30,用集中和分散的方式5公共服務(wù)設(shè)施6工程管線布置供水\雨水\污水\電力\電信\燃?xì)鈂及供熱等管線要配套7環(huán)境質(zhì)量保障大氣環(huán)境\水環(huán)境\和聲光熱環(huán)境應(yīng)符合規(guī)定,并應(yīng)組織好居住小區(qū)環(huán)境,,二、整體研發(fā)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)可能是居住區(qū)或居住小區(qū)、干道及其兩側(cè)的沿街地段、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)或步行街、大型的體育中心和文化娛樂中心、風(fēng)景旅游區(qū)以及科技工業(yè)園等,無論是建筑面積還是投資額,居住區(qū)占的比例較大因此，在這里我們主要以住宅的開發(fā)為例進(jìn)行分析。,,（一）住宅建筑造型的選擇一般應(yīng)考慮以下因素（1）住宅標(biāo)準(zhǔn)面積指標(biāo)和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑設(shè)計規(guī)范，多種戶型和多種面積標(biāo)準(zhǔn)（2）住宅層數(shù)根據(jù)城市規(guī)劃的總體要求和綜合經(jīng)濟(jì)效益來考慮考慮用地的經(jīng)濟(jì)\建筑造價\施工條件\建筑材料供應(yīng)\市政工程設(shè)施\居民生活水平\居住方便的程度等因素（3）滿足戶室比的要求不同人口組成的家庭對住宅的需要（4）因地制宜的原則考慮所在城市特點和當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣（5）結(jié)合地形節(jié)約用地,,,,（二）住宅群體平面的組合（1）行列式條式單元住宅或聯(lián)排式住宅按一定朝向和合理間距成排布置的方式（2）周邊式住宅沿街坊或院落周邊布置的形式（3）點群式點群式布局即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自由地布置，從而形成一個組團(tuán)。（4）混合式指三種基本形式的結(jié)合或變形的組合形式,行列式,周邊式,點群式,,（三）住宅群體空間的組合住宅空間領(lǐng)域是指居民進(jìn)行戶外活動的空間范圍，是進(jìn)行室外空間布局時的一個重要依據(jù)。1、一般可分為以下四種私有空間住宅私有庭院、陽臺或露臺半私有空間住宅單元入口周圍的空間半公共空間住宅組團(tuán)內(nèi)的公共綠地和住宅之間的空間公共空間小區(qū)級集中公共綠地、公共建筑活動場地。2、住宅群體空間的組合方式成組成團(tuán)的組合方式（如點群式）成街成坊的組合方式（如行列式）,,4、綜合布置管線工程城市管線工程種類很多,如何使這些管線工程在空間的安排上、在建造的時間上很好地配合而不發(fā)生矛盾，需要城市規(guī)劃部門加以全面的綜合解決。,433整體研發(fā)內(nèi)容,5、用地規(guī)劃住宅小區(qū)規(guī)劃用地包括住宅用地、公共建筑用地、道路用地及公共綠地。在進(jìn)行規(guī)劃是要充分考慮國家、行業(yè)的相關(guān)政策及各種指標(biāo)。（見教材133頁表格）,,6、住宅區(qū)用地豎向設(shè)計豎向設(shè)計是指在一塊場地上進(jìn)行垂直于水平面方向的布置和處理豎向設(shè)計是小區(qū)縱方向上的一個設(shè)計,不光是地面以上的坡面設(shè)計,不同高度居民樓的放置主要是日照間距,不同高度植物的放置會不會影響正常行車視線或觀景視線,整個小區(qū)的天際線是否美觀等等,還有地下停車場,地下管線的排布等等,第三節(jié)建筑風(fēng)格的研發(fā),一、建筑風(fēng)格概述建筑風(fēng)格是一代人文思想的重要組成部分,作為凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值和美學(xué)觀建筑風(fēng)格的特點1、地域性不同的地域存在不同的主體和客體主體特定的審美意象，包括文化傳統(tǒng)、宗教信仰和人情風(fēng)俗等?？腕w特定的自然環(huán)境，包括具體的氣候、地段環(huán)境、地形地貌等；2、時域性建筑本身是一種時空的產(chǎn)物。不同的時域有著不同的社會歷史形態(tài)，有其特定的物質(zhì)和精神追求。古典主義、國際風(fēng)格、后現(xiàn)代主義等。3、對象性指不同的建筑類型由于其使用的主體不同，建筑物的功能要求和建筑個性特征不同，因而在創(chuàng)作中其風(fēng)格的表現(xiàn)有別4、多元共融性跨越地區(qū)、民族甚至國度。多樣共融,,二、建筑風(fēng)格分類及其特點（一）歐陸風(fēng)格西班牙風(fēng)格\意大利風(fēng)格\法國風(fēng)格\希臘風(fēng)格,,西班牙風(fēng)格庭院建筑,,意大利風(fēng)格采用天然材質(zhì),表現(xiàn)光與影的關(guān)系,,希臘風(fēng)格低坡度的山墻或四坡頂,在三角形屋檐下及正門廊的屋頂下有寬長的上楣帶古典式門廊的頂通常是平的,由若干根圓形或方形的立柱支撐正大門上有裝飾條,與精制的大理石裝飾融于一體,,法國風(fēng)格高大陡峭的四坡屋頂或側(cè)山墻屋頂,別墅常常是一層,大門和窗戶細(xì)而長,門和窗上都有沿垂直方向的小網(wǎng)格,成排成列周圍有一系列柱子支撐形成圍廊,給居住者提供了360度的全景視野,裝飾簡單,三角屋頂高而陡,歐陸風(fēng)格建筑藝術(shù)裝飾氣勢恢宏，集華麗、高貴、典雅于一體，宏大與華貴之余，注重建筑細(xì)部的裝修。粉紅色的外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗特征粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等。具有強(qiáng)烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結(jié)合。,,（二）新古典主義風(fēng)格吸取了類似歐陸風(fēng)格的一些元素處理手法,但加以簡化或局部適用,配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架,在色彩上以大面積線色為主,裝飾味相對簡化,追求一種輕松、清新、典雅的氣氛,,（三）現(xiàn)代主義風(fēng)格大都以體現(xiàn)現(xiàn)代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。,,（四）后現(xiàn)代主義風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑的復(fù)雜性和矛盾性，反對簡單化、模式化、講求文脈、追求人情味、崇尚隱喻與象征的手法，大膽地運用裝飾和色彩，提倡多樣化和多元化。,,,,（五）異域風(fēng)格國外建筑異域移植,,（六）中式風(fēng)格西北風(fēng)格、北方風(fēng)格、江南、嶺南、西南、藏族、蒙古族、維吾爾族、普通,,（七）普通風(fēng)格建筑形象平淡，建筑外立面樸素、無過多的裝飾，外墻面的材料亦無細(xì)致考慮，閑的普通化。,,三、建筑風(fēng)格競爭力的提升1把握好建筑風(fēng)格的未來走勢研究出與當(dāng)?shù)匚幕辔呛?滿足市場需求的產(chǎn)品1追求個性化2設(shè)計理念的理性、成熟3風(fēng)格雜糅化4風(fēng)格精致化2促進(jìn)研發(fā)設(shè)計市場的規(guī)范3提高研發(fā)設(shè)計人員的素質(zhì)4更新房地產(chǎn)開發(fā)商的觀念,第四節(jié)戶型的研發(fā),461戶型研發(fā)概述戶型建筑的室內(nèi)空間間隔,需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置。首先是市場問題,然后是技術(shù)問題1戶型類別配置三室二廳二衛(wèi)還是兩室一廳一衛(wèi)等2戶型面積設(shè)定多大面積3戶型類別分布基本原則是，位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型,,1動靜分開2公私分開區(qū)位分離，門的方向3主次分開4干濕分開5通透明確6朝向分明,4戶型功能配置,好戶型首先要間隔方正,,462戶型概念集合1迷你一居一室一廳,只一窗戶一陽臺，面積上限30平米2合體一居面積3060平米,臥室\起居室和廚房各自擁有窗戶,并且用墻體進(jìn)行分隔3二居室4三居室5復(fù)式6大戶型7別墅,,標(biāo)準(zhǔn)的一居室一室一廳,,,三、戶型研發(fā)要點1戶型面積的實用化2功能配置的完美化彈性設(shè)計）（1）套型內(nèi)各個居室空間的構(gòu)成關(guān)系（2）小區(qū)內(nèi)各種戶型的比例關(guān)系3人性化（1）生理健康（2）心理健康（3）物理健康4挖掘戶型的附加值（1）露臺設(shè)計（2）飄窗設(shè)計（3）無永久頂蓋陽臺設(shè)計（4）無頂蓋或無永久頂蓋樓梯設(shè)計。,,好戶型的標(biāo)準(zhǔn)在房屋總面積一定的條件下，使用率高、設(shè)計合乎需求的就是好戶型。具體說來，房屋內(nèi)各功能分區(qū)要能很好地滿足居住者的生活、學(xué)習(xí)、休息以及社交的需要。房間的面積分配、通風(fēng)透氣性能、采光性能、廚衛(wèi)布置安排、管線配合、儲藏空間等都要具有合理性。廳臥面積要適當(dāng)廚衛(wèi)通風(fēng)很重要保持臥室獨立性,第五節(jié)景觀的研發(fā),主要是水景、山景、海景住宅的研發(fā),,第六節(jié)公共設(shè)施的研發(fā),公共服務(wù)設(shè)施一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用、行政管理和其他等八類設(shè)施。取決于居民的生活水平，各地的生活習(xí)慣，居住區(qū)周圍的公共服務(wù)設(shè)施的完善程度，以及人們社會生活組織的變化等因素。特點規(guī)模小\項目多\與居民生活關(guān)系密切\(zhòng)服務(wù)范圍相對固定等,,第七節(jié)從風(fēng)水學(xué)角度看產(chǎn)品研發(fā),現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)的十大原則,

簡介：第五章房地產(chǎn)評估,第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述,第二節(jié)房地產(chǎn)價格,第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法,第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法,第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法,第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法,第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述,一、房地產(chǎn)的特性（一）土地特性P102（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性P103二、房地產(chǎn)評估的原則P105,第二節(jié)房地產(chǎn)價格,一、房地產(chǎn)價格的特性土地價格的特性主要有P109土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。,二、房地產(chǎn)價格的種類P111,（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、容積率、樓面地價例題P112容積率單位土地面積可以建設(shè)的建筑物面積。容積率建筑物總面積/土地總面積；容積率越大，表示單位土地面積上可以建設(shè)的建筑物面積越大，地價越高；容積率越低，單位建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e越小，房價越低。樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積樓面地價＝土地單價÷容積率,三、影響房地產(chǎn)價格的因素P115,第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法,一、基本思路及基本公式評估值＝重新購建價格－損耗二、適用范圍P120三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)費管理費用投資利息稅費開發(fā)利潤（2）土地價格＝土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地增值收益,例題某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10，銀行貸款利率為6，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米,3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則投資利息＝750（1＋6）2－1＋37540（1＋6）15－1＋37560（1＋6）05－1＝9270＋1370＋665＝11305元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）10＝1125元/平方米5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋11305＋1125＝1,35055元/平方米土地總價＝1,3505580,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。,四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟,新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成本土地開發(fā)成本建筑物建造成本管理費用投資利息銷售稅費正常利潤新建建筑物價格＝建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用開發(fā)利潤,（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）1、勘察設(shè)計和前期工程費2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3、建安工程費4、公共設(shè)施建設(shè)費5、開發(fā)過程的稅費及其他間接費（三）估算管理費（可并入“（二）”計算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費1、銷售費用2、銷售稅金及附加3、其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤,五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟,舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。,,（一）估算重置成本1可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。2注意兩種重置成本1、復(fù)原（REPRODUCTIONCOST）2、更新（REPLACEMENTCOST）在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本。,3建筑物重置成本的求取方法一般有兩種1直接法根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準(zhǔn)日的各種單價為基礎(chǔ)，計算出工程直接費，再加上工程間接費及適當(dāng)?shù)某邪汤麧櫤?，計算出?biāo)準(zhǔn)建造費，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費后算出重新建造價格。（2）間接法指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細(xì)價，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價格。實際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價，再乘以待估建筑物的總面積。,（二）估算損耗,1、估算土地的損耗（土地為何有損耗）土地?fù)p耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會經(jīng)濟(jì)因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為,,例某建筑物建筑面積為320M2，重置價為2500元/M2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。V＝800000－192007＝665600（元）192008000（14）/40；非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年，0％磚混結(jié)構(gòu)一等50年，2％磚混結(jié)構(gòu)二等50年，2％磚木結(jié)構(gòu)一等40年，6％磚木結(jié)構(gòu)二等40年，4％磚木結(jié)構(gòu)三等40年，3％簡易結(jié)構(gòu)10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限尚可使用年限,（2）打分法（觀察法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分G裝修部分合計得分S設(shè)備部分合計得分B不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫,例題某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝075，S＝012，B＝013，成新率＝（800757001260013）÷100100％＝762％在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。例題、某混合結(jié)構(gòu)單層廠房經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察后打分情況為結(jié)構(gòu)61分；裝修55分；設(shè)備56分。已知成新率修正系數(shù)G07S02B01該廠房耐用年限50年，實際已使用22年，計算綜合成新率。（假設(shè)打分法占60）打分法成新率（610755025601）593；年限法成新率（5022）/5056；綜合成新率59360564058,,對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價修正。例題某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價修正。V＝30000080％（1－10％）＝30000072％＝216000（元）,第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法,一、基本思路及步驟無限期房地產(chǎn)價格＝純收益/資本化率（1）有限期（2）A－年純收益R－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。,,三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。＝＝（二）資本化率實質(zhì)房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。,凈收益,潛在收入,空置等造成的收入損失,營運費用,有效毛收入,營運費用,,,,△求取方法1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。2、累加法＝資本化率的種類綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。,資本化率,無風(fēng)險報酬率,風(fēng)險調(diào)整值,（三）收益期的確定,單獨評房建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨評地土地使用權(quán)年限（1）先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的期限，計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷；然后再加上計算土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。,,,四、收益法的計算公式,（一）房地合一評房地產(chǎn)價格（二）單純評估土地價格1、由土地收益評估土地價格土地價格土地收益/資本化率；土地收益土地總收益土地總費用土地總費用管理費維護(hù)費稅金2、由房地產(chǎn)收益評估土地價格土地價格房地產(chǎn)價格建筑物現(xiàn)值（重置價折舊）（房地產(chǎn)收益建筑物收益）/土地資本化率,房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率,房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用,房地產(chǎn)總費用＝管理費維修費保險費稅金空房損失費,四、收益法的計算公式,（三）單純評估建筑物的價格建筑物價格房地產(chǎn)價格土地價格（房地產(chǎn)收益土地收益）/建筑物資本化率（四）三大資本化率之間的關(guān)系RR1LR2B/LBR房地產(chǎn)資本化率；R1土地資本化率R2建筑物資本化率L土地價格B建筑物價格,四、收益法的計算公式,例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥?，全部用于出租。?jù)調(diào)查，每天每平方米25元，空置率在10左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的35，維修費為建筑物重置價的15，房產(chǎn)稅為租金收入的12，其他稅為租金收入的6，保險費為建筑物重置價的02，資本化率確定為6。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。,1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2536512,000（1－10）＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費年管理費＝9,855,00035＝344,925元（2）維修費年維修費＝4,80012,00015＝864,000元（3）保險費年保險費＝4,80012,00002＝115,200元（4）稅金年稅金＝9,855,000（12＋6）＝1,773,900元（5）年營運費用年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元,3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷61－1/（1＋6）45＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、評估結(jié)果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。,例題某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的35％，維修費為重置價的15％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的02％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。,1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝5012900（1－10％）＝486000（元）3、計算總費用（1）年管理費＝48600035％＝17010（元）（2）年維修費＝250090015％＝33750（元）（3）年稅金＝20900＝18000（元）（4）年保險費＝250090002％＝4500（元）年總費用＝（1）（2）（3）（4）＝1701033750180004500＝73260（元）,4、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費已使用年數(shù)＝2500900－468754＝2062500（元）（3）計算房屋純收益房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值房屋資本化率＝20625008％＝165000（元）,,6、計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價＝335883615/500＝671767（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為335883615元，單價為每平方米671767元。,,（二）房地合一評土地（土地殘余法）由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。例題在一幅3000M2的土地上建有建筑面積為2000M2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為20001200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（1）計算房地合一純收益100200060％12－720000＝720000（元）（2）計算建筑物的純收益240（12％1/20）＝4080（萬元）（3）計算屬于土地的純收益72－4080＝3120（萬元）（4）土地的價格為312÷10％＝312（萬元）單方土地價格為312÷3000＝1040（元/M2）,,,（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益A不含折舊，則注該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。,,,,,例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入＝480012＝57600（元）年總費用房租損失準(zhǔn)備費（以半月租金計）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計）＝5760012％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計）＝2002＝400（元）管理費（按年租金3％計）＝576003％＝1728（元）修繕費（按年租金4％計）＝576004％＝2304（元）保險費每年＝576（元）,年總費用＝2400691240017282304576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為1200200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為2400008％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25100％＝4％建筑物價格＝24080÷（10％4％）｛1－1/（114％）25｝17200009622＝1654984（元）建筑物每平方米價格為1654984÷240＝68958（元）,第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法,一、基本思路及計算公式以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）要有充分的市場交易資料充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例（二）交易案例與被估房地產(chǎn)之間應(yīng)有較大的相關(guān)性或較好的可比性相關(guān)性越大，可比性就越好，評估結(jié)果越可靠。（三）交易實例資料及其來源必須詳實可靠,三、市場法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例交易實例應(yīng)符合的條件與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（三）建立價格可比基礎(chǔ),（四）估算調(diào)整系數(shù)1、定基2、交易日期修正系數(shù)環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法間接比較法,,,,,,,估價對象,估價對象,交易案例,,4、個別因素修正（土地使用年限、容積率、臨街寬度、深度、面積、形狀等）①土地使用年期修正N比較案例土地使用權(quán)剩余年限；M待估土地使用權(quán)剩余年限R折現(xiàn)率,,②容積率修正一般根據(jù)地方容積率標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，測定容積率與地價的相關(guān)系數(shù)。然后，用比較案例容積率的相關(guān)系數(shù)與待估土地容積率相關(guān)系數(shù)進(jìn)行對比，求得容積率修正系數(shù)。計算公式容積率修正系數(shù)案例某城市某用途土地容積率相關(guān)系數(shù)見表如果確定比較案例宗地地價800元/平方米，容積率21，被估宗地規(guī)劃容積率17，則經(jīng)容積率修正后可比實例價格80016÷196737,,待估土地容積率與地價相關(guān)系數(shù),,比較案例容積率與地價相關(guān)系數(shù),（五）確定比準(zhǔn)價格（調(diào)整值）將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。例題待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。,,1、進(jìn)行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進(jìn)行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1，則交易實例A交易時間修正系數(shù)＝114/100＝114交易實例B交易時間修正系數(shù)＝112/100＝112交易實例C交易時間修正系數(shù)＝107/100＝1073、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1075,,區(qū)域因素修正,4、進(jìn)行個別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8）（3）關(guān)于容積率因素的修正交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是容積率在4～5之間，容積率增加01，地價增加2。則交易實例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝11,,個別因素修正系數(shù)計算如下交易實例A的個別因素修正系數(shù)＝1030965910＝0995交易實例B的個別因素修正系數(shù)＝1031011＝1133交易實例C的個別因素修正系數(shù)＝1030965911＝10945計算比準(zhǔn)價格A＝1,55010114100995＝1,758（元/M2）B＝1,2001011211631133＝1,771（元/M2）C＝1,4001010710751094＝1,762（元/M2）6采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果因得到的3個比準(zhǔn)價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果待估宗地評估價值（單價）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/M2）待估宗地評估價值（總價）＝1,7643,000＝5,292,000元,,,補(bǔ)充例題1有一待估宗地，總面積為4萬平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6，現(xiàn)收集到A、B、C三個宗地交易實例，具體情況見下表表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加01，宗地地價比容積率為1時增加9，從2005年2月到2006年2月，地價每月環(huán)比上漲1試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格,第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法,一、基本思路和計算公式二、適用范圍及注意事項該方法主要適用于待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。運用該方法時需要注意（1）正確選擇最佳開發(fā)形式（2）正確預(yù)期賣樓價（3）正確預(yù)期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間，必要時需折現(xiàn)。,地價＝賣樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費－利息－稅費－利潤,例待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評估，故確定采用剩余法進(jìn)行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為2年。4、預(yù)計售樓價經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30的住宅部分即可售出，住宅部分的50在半年后售出，其余20在1年后售出。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。,5、估算開發(fā)費用預(yù)計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6，成本利潤率為20，貸款的年利息率為6，租售費用和稅費合計為售樓價的4。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下第一年需投入60的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用，第二年需投入40的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用。6、求取地價確定折現(xiàn)率為8，則樓價＝8,5005,000/（1＋8）2＋6,50015,000/（1＋8）230/（1＋8）0＋50/（1＋8）05＋20/（1＋8）1＝11,72114萬元建筑費＝4,00060/（1＋8）05＋4,00040/（1＋8）15＝3,73496萬元,折現(xiàn)率8與貸款年利息率6的正確區(qū)分使用,,,各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的方便，假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為05和15。專業(yè)費用＝3,734966＝22410萬元租售費用及稅費＝11,721144％＝46885萬元投資利潤＝（總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用）20％＝總地價20％＋（3,73496＋22410）20％＝總地價20％＋79181總地價＝（11,72114－3,73496－22410－46885－79181）/1＋20＝6,50142/12＝5,41785萬元單位地價＝5,41785/5,000＝108萬元/平方米由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計算。,

簡介：第6章房地產(chǎn)產(chǎn)品策略,內(nèi)容提要,61房地產(chǎn)產(chǎn)品概述62房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策略63房地產(chǎn)產(chǎn)品定位方法64住宅的選型65房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期策略66房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化策略67房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌策略,611房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念,,,,,1、核心產(chǎn)品房地產(chǎn)核心產(chǎn)品是指能滿足消費者的基本效用和使用功能的產(chǎn)品。,2、形式產(chǎn)品房地產(chǎn)形式產(chǎn)品是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的基本載體，是指核心產(chǎn)品所展示的全部外部特征，它是消費者可直接觀察和感覺到的內(nèi)容。,3、房地產(chǎn)附加產(chǎn)品指消費者通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買和使用所得到的附加服務(wù)以及附加利益的總和，也就是房地產(chǎn)產(chǎn)品中所包含的所有附加服務(wù)和利益。,612房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本類型,1、土地土地可分為未開發(fā)土地和已開發(fā)土地兩種情況。土地按用途分類，可分為居住用地、工業(yè)用地、倉儲用地、商業(yè)金融業(yè)用地、市政用地、公共建筑用地、交通用地、特殊用地、農(nóng)用地等。2、居住物業(yè)居住物業(yè)是指供人們生活居住的建筑，它包括普通住宅、公寓、別墅等。3、寫字樓物業(yè)寫字樓是一種供機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，也稱辦公大樓。4、商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)是進(jìn)行商品交換和流通的建筑物和場所，包括商店、商場、百貨大樓、超級市場、購物中心、地下商業(yè)街等。,5、工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)是為工業(yè)生產(chǎn)提供活動空間的物業(yè)，它包括廠房、倉庫、貨場等。工業(yè)物業(yè)是工業(yè)生產(chǎn)的重要條件。工業(yè)物業(yè)有如下幾個特點①工業(yè)物業(yè)外部裝修作一般處理即可，建筑成本相對較低。②工業(yè)物業(yè)在結(jié)構(gòu)設(shè)計方面技術(shù)性、專業(yè)性要求高，因而其適應(yīng)性較差。③工業(yè)物業(yè)對周圍道路交通、電力能源供應(yīng)、廢物廢水處理的保證條件有一定要求。④工業(yè)物業(yè)多采用自建方式，也可采用買賣或出租形式。6、旅館、酒店旅館、酒店是為旅客提供住宿、飲食服務(wù)以及娛樂活動的公共建筑。7、特殊物業(yè)特殊物業(yè)主要有娛樂中心、賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、停車場、飛機(jī)場、車站、碼頭等物業(yè)。特殊物業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容通常要得到政府的許可。,621住宅產(chǎn)品的功能定位,1、住宅產(chǎn)品功能定位的考量點功能分類（1）基本功能（2）輔助功能2、住宅產(chǎn)品功能定位的基準(zhǔn)點消費者3、住宅產(chǎn)品功能定位的參照點競爭產(chǎn)品4、住宅產(chǎn)品功能定位的著陸點企業(yè)資源5、住宅產(chǎn)品功能定位的確定,622住宅產(chǎn)品的形式定位,住宅產(chǎn)品的形式定位，是指為了實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的功能定位，并使本企業(yè)的形式產(chǎn)品與競爭者的形式產(chǎn)品區(qū)分開來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、社區(qū)配套設(shè)施、建筑形態(tài)、立面色彩、建筑材料、設(shè)備、戶型、面積、質(zhì)量、品牌等諸多要素中，選擇其中的一些要素，并使其創(chuàng)造出一定的特色，以在目標(biāo)市場消費者心目中留下獨特的印象。,623住宅產(chǎn)品的服務(wù)定位,住宅產(chǎn)品的服務(wù)定位，是為了實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的功能定位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售前、售中、售后服務(wù)以及物業(yè)管理中創(chuàng)造出一定的特色，以期給目標(biāo)市場消費者留下深刻的印象。,631市場分析方法,1、市場分析方法的概念市場分析方法是指運用市場調(diào)查方法，對房地產(chǎn)市場環(huán)境進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集、歸納、整理并比較分析，形成項目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對數(shù)據(jù)進(jìn)行競爭分析，利用普通邏輯的排除、類比、補(bǔ)缺等方法形成項目的產(chǎn)品定位方法。,2、市場分析方法的流程,3、房地產(chǎn)市場環(huán)境研究的內(nèi)容（1）外部市場環(huán)境外部市場環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境。（2）競爭市場環(huán)境競爭市場環(huán)境主要指同類項目的開發(fā)結(jié)構(gòu)、市場供給量、潛在需求量、開發(fā)規(guī)模、城市及區(qū)域價格分布規(guī)律、產(chǎn)品級別指數(shù)、客戶來源和客戶資源情況。,632建筑策劃方法,1、建筑策劃方法的概念建筑策劃是指根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)，從建筑學(xué)的角度出發(fā)，依據(jù)相關(guān)經(jīng)驗和規(guī)范，以實態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，經(jīng)過客觀分析，最終得出實現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法和程序。2、建筑策劃方法的研究領(lǐng)域根據(jù)研究對象不同，建筑策劃方法的研究領(lǐng)域分為第一領(lǐng)域和第二領(lǐng)域，（1）第一領(lǐng)域。研究建筑、環(huán)境、人的課題。（2）第二領(lǐng)域。研究建筑功能和空間的組合方法。,,,,,,（1）目標(biāo)規(guī)模設(shè)定目標(biāo)規(guī)模的設(shè)定必須以滿足使用為前提，同時避免不切合實際的浪費與虛設(shè)。,（2）外部條件調(diào)查①地理條件。②地域條件。③社會條件④人文條件。⑤景觀條件。⑥經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件。,（3）內(nèi)部條件調(diào)查內(nèi)部條件主要指建設(shè)項目自身條件，如功能要求、使用者條件、使用方式、建設(shè)者的設(shè)計要求、管理條件，基地內(nèi)的場地性質(zhì)。,（4）方案構(gòu)想指定項目空間內(nèi)容、分析空間動現(xiàn)、列出空間明細(xì)表、感觀環(huán)境。,3、建筑策劃方法的流程,641住宅分類,6411按照住宅的層次劃分1、多層住宅多層住宅一般指層數(shù)在4～6層的不設(shè)電梯的住宅。多層住宅被大量建造是因為其具有以下特點（1）具有良好的經(jīng)濟(jì)性。（2）平面組合靈活。（3）面積利用充分。（4）空間尺度宜人。,2、高層住宅關(guān)于高層住宅，按規(guī)范規(guī)定層數(shù)應(yīng)為10層及10層以上。一般將12層以下設(shè)置電梯的住宅稱為“小高層住宅”。（1）高層住宅發(fā)展的合理性（2）高層住宅的特點①垂直交通方面的特點②公共活動空間的設(shè)置③地下室設(shè)置④防火疏散是設(shè)計的重要組成部分⑤高層住宅的用地類型（3）高層住宅的類型①塔式住宅②板式住宅,3、小高層住宅由于框架結(jié)構(gòu)的特點，7～12層最為經(jīng)濟(jì)，目前在許多地區(qū)和城市流行。人們將這類層數(shù)不多并設(shè)置有電梯的住宅稱為小高層住宅。（1）小高層住宅的設(shè)計特點①從經(jīng)濟(jì)角度考慮，在滿足消防疏散前提下，應(yīng)盡量少設(shè)電梯，樓梯間也應(yīng)在滿足消防疏散前提下，不做或少做防煙樓梯間。②平面布置上一般采用一梯4～8戶較多，標(biāo)準(zhǔn)較高時也可采用一梯二戶，當(dāng)采用一梯多戶時雖然比較經(jīng)濟(jì)，但往往不能保證每戶都具有良好的朝向。③小高層的板式住宅以12層左右為宜，太高太長的板式高層對周圍建筑的通風(fēng)和日照都有不利影響。,（2）小高層住宅的特點能有效地節(jié)約土地。能較好地體現(xiàn)以人為本的設(shè)計思想。擁有較高的綠地率。具有較好的結(jié)構(gòu)性能。具有一定的經(jīng)濟(jì)性。,4、低層住宅（1）低層住宅的特征低層住宅往往是指層數(shù)在1～3層的住宅，這種低層住宅通常稱之為別墅。其主要特點如下因地制宜，巧妙利用地形組織室內(nèi)外空間。建筑與環(huán)境緊密結(jié)合，既是欣賞大自然的休假基地，同時又成為自然風(fēng)景的一部分?？臻g構(gòu)成豐富多彩，各類房間既可靈活分隔，又可相互溝通；既有明確的功能分區(qū)，又不受封閉空間的限制，從而創(chuàng)造出豐富的平面與立體構(gòu)成。,室內(nèi)外空間互相延伸、滲透。它是一種非常人性化的住宅形式。具有多元化的建筑風(fēng)格，既可精美華麗又可古樸粗獷。結(jié)構(gòu)簡單，建造技術(shù)要求不高，施工周期短，見效快，這對于項目開發(fā)特別有利。（2）低層住宅的類型獨院式別墅。并聯(lián)式別墅。聯(lián)排式別墅。疊層住宅。,6412按照住宅平面布置方式劃分1、梯間式住宅梯間式住宅的戶門全在建筑的中部并與樓梯間相銜接，其布局的優(yōu)點是入戶位置不會被室外寒風(fēng)直吹，有利于提高保溫性能。2、內(nèi)廊式住宅內(nèi)廊式住宅的廊子在住宅的中部，住戶被分別設(shè)置在廊子兩邊，每戶一般只能占有一個朝向，不利于通風(fēng)，不具備朝向的均好性，且住戶間的干擾太大。3、外廊式住宅外廊式住宅是通過外廊從建筑物的外墻一側(cè)進(jìn)入各戶，外廊式住宅適用于每戶都要求有良好的通風(fēng)，或者由于當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c，住戶需要利用外廊進(jìn)行戶外活動的地區(qū)，也就是亞熱帶和通風(fēng)要求高的溫帶地區(qū)以及常年多雨的熱帶地區(qū)。外廊式住宅每戶聯(lián)系的住戶一般在4戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件，但是公共外廊對住戶的私密性有一定的影響。,4、內(nèi)天井式住宅內(nèi)天井式住宅是借助設(shè)計內(nèi)天井解決部分房間的直接采光通風(fēng)問題的住宅。5、獨立單元住宅獨立單元住宅是一種單元獨立建造而且不考慮相互拼接的住宅類型，適用于多層和高層建筑，其平面外形往往是面寬和進(jìn)深尺寸比較接近，也把這種住宅稱為“點式住宅”。6、躍層式住宅躍層式住宅是在住宅的豎向交通聯(lián)系上進(jìn)行變化的住宅類型，多見于多層或高層建筑。,7、復(fù)式住宅復(fù)式住宅的總高度通常為一般住宅層高的15倍，充分利用高度優(yōu)勢，復(fù)式住宅與躍層式住宅的最大區(qū)別在于復(fù)式住宅只是將住宅的局部重疊布置，并不具備完整的兩層空間，重疊部分不能重復(fù)計算建筑面積。8、錯層式住宅所謂“錯層式”住宅主要指的是一套房子的各功能區(qū)不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。,642住它類型選擇的原則,住宅類型的選擇應(yīng)著重考慮以下幾個問題要充分認(rèn)識、利用基地的特點，根據(jù)基地的地形和地貌特征，并結(jié)合土地的高效利用，選擇住宅類型。要了解居住者的屬性，正確把握住宅區(qū)與城市、街區(qū)的關(guān)系。,651房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期,銷售/利潤額,利潤額,銷售額,,,引入期,成長期,成熟期,衰退期,,,,,,產(chǎn)品生命周期曲線,652影響產(chǎn)品生命周期的因素,影響房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期的因素主要有房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的性質(zhì)和用途，由于房屋能夠滿足人們的長期需要，其生命周期就比較長。科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，科技進(jìn)步越快，其生命周期就短。消費需求的變化、生活水平提高得快，消費者的偏好就會發(fā)生變化，從而加快需求的變化，其生命周期就短。市場競爭狀況。市場競爭激烈，仿制品或替代品紛紛出現(xiàn)，就會使其生命縮短。國家的宏觀政策及相關(guān)規(guī)定等因素，也會直接或間接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品生命的各個階段。,653房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期不同階段的營銷策略,1、引入期這一時期的營銷策略主要有以下幾方面。（1）快速掠取戰(zhàn)略這種策略采取高價格、高促銷費用，以求迅速擴(kuò)大銷售量，取得較高的市場占有率。（2）緩慢掠取策略以高價格、低促銷費用的形式進(jìn)行經(jīng)營，以求得到更多的利潤。（3）快速滲透策略實行低價格、高促銷費用的戰(zhàn)略，迅速打入市場，取得盡可能高的市場占有率。（4）緩慢滲透策略這種策略是以低價格、低促銷費用來推出產(chǎn)品。,2、成長期房地產(chǎn)產(chǎn)品的成長階段是市場銷售量迅速放大的時期，是房地產(chǎn)企業(yè)銷售的最佳時期，企業(yè)要采取正確的營銷策略把握住這一時期。在產(chǎn)品成長階段，企業(yè)可以采取的策略有以下二種。（1）廣告重心的轉(zhuǎn)移企業(yè)將廣告穿插的重心從介紹產(chǎn)品、建立產(chǎn)品的知名度轉(zhuǎn)移到說服消費者接受產(chǎn)品和實施購買上來，以促進(jìn)銷售的成長。（2）適時降價企業(yè)在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，可以采取降價策略，以激發(fā)那些對價格比較敏感的消費者產(chǎn)生購買動機(jī)和采取購買行為。,3、成熟期在這個階段，產(chǎn)品已為消費者廣為接受，其供應(yīng)亦大幅增長。處于成熟期的產(chǎn)品市場競爭相對激烈，從房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期曲線可以看出，成熟階段的銷售量難以維持成長階段的水平，銷售量陡然下降，利潤增長停滯，在這一階段利潤達(dá)到最大。這時采取的策略主要有以下二種（1）市場改進(jìn)和產(chǎn)品改進(jìn)，尋找新的消費者企業(yè)可以通過市場細(xì)分，找新的細(xì)分市場，將產(chǎn)品引入新的目標(biāo)市場，或者是對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行改造，改變或擴(kuò)大原有產(chǎn)品的用途和使用功能，吸引新的消費者。（2）營銷組合改進(jìn)通過改進(jìn)營銷組合的一個或幾個要素來刺激銷售，延長產(chǎn)品的市場成長和成熟期。在價格、渠道、促銷、服務(wù)等營銷組合工具上進(jìn)行適當(dāng)匹配。,4、市場衰退階段在這一階段，產(chǎn)品出現(xiàn)積壓、滯銷；蘊含新的使用理念的產(chǎn)品出現(xiàn)，取代原來產(chǎn)品，企業(yè)利潤下降甚至為零，大多數(shù)消費者的態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)產(chǎn)品由于單位價值高，滯留在項目中的資金量大，因此，當(dāng)產(chǎn)品進(jìn)入這一階段，企業(yè)應(yīng)當(dāng)迅速做出對策，及早收回投入的資金，避免造成更大的損失。,661房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化營銷戰(zhàn)略的作用,主要作用表現(xiàn)在顧客對好的產(chǎn)品有一種消費的忠誠性，當(dāng)這種產(chǎn)品的價格發(fā)生變化時，顧客的敏感程度很低。顧客對品牌的信任感給競爭者形成了強(qiáng)有力的障礙，其他廠商想進(jìn)入該行業(yè)則需要克服這種產(chǎn)品的獨特性。產(chǎn)品差異可以借助其所產(chǎn)生的邊際收益，增強(qiáng)企業(yè)對上游產(chǎn)品供應(yīng)者討價還價的能力。由于企業(yè)極具特色，又贏得了顧客的信任，便可在與替代品的較量中，比其他同類企業(yè)處于更有利的地位。,662房地產(chǎn)差異化競爭策略的內(nèi)容,1、產(chǎn)品差異化實行產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略的條件主要有三個方面企業(yè)在產(chǎn)品的研究和開發(fā)上具有較強(qiáng)的創(chuàng)新能力。企業(yè)在生產(chǎn)技術(shù)上具有較高的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力。企業(yè)在市場營銷中要有明確的目標(biāo)市場，并能采取有效的經(jīng)營手段和方法。2、產(chǎn)品特色3、產(chǎn)品風(fēng)格4、產(chǎn)品設(shè)計5、服務(wù)差異化6、認(rèn)知差異化7、價格差異化,663房地產(chǎn)差異化競爭策略實施,1、市場信息收集及分析完整的市場信息收集，是指對區(qū)域內(nèi)競爭對手進(jìn)行劃分，如成本、銷售、營銷策略、產(chǎn)品定位、設(shè)計等，以形成完整的競爭對手及其產(chǎn)品的面貌。2、根據(jù)實際情況選擇差異化競爭策略服務(wù)差異化認(rèn)知差異化價格差異化3、實施在進(jìn)行完整調(diào)研，并根據(jù)實際情況選擇后，差異化即進(jìn)入到實施階段。在實施階段中，根據(jù)不同的差異化過程制定不同的營銷策略。,671品牌與品牌的構(gòu)成要素,1、品牌的概念品牌（BRAND是一種名稱、術(shù)語、標(biāo)記、符號或設(shè)計，或是它們的組合應(yīng)用，其目的是借以辨認(rèn)企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之與競爭對手的產(chǎn)品和服務(wù)相區(qū)別。對于品牌這個概念，我們可以從以下六個方面加以理解。（1）屬性（2）利益。（3）價值。（4）文化。（5）個性。（6）使用者。2、品牌的構(gòu)成要素（1）品牌名稱。（2）品牌標(biāo)記。（3）商標(biāo)。,672房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的含義與作用,1、房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的含義房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的創(chuàng)立、塑造，在消費者心目中樹立良好的品牌形象，以期在市場上獲得競爭優(yōu)勢。2、房地產(chǎn)品牌營銷戰(zhàn)略的作用（1）對消費者的選擇具有很大的影響力。（2）提高品牌忠誠度。（3）降低營銷成本，擴(kuò)大銷售。（4）有助于企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇。（5）體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。（6）是房地產(chǎn)企業(yè)降低市場風(fēng)險，繼續(xù)企業(yè)擴(kuò)張的基石。,673房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的影響因素,1、質(zhì)量2、價格3、服務(wù)4、廣告5、員工6、物資設(shè)備,674房地產(chǎn)企業(yè)新品牌的創(chuàng)設(shè)與實施品牌營銷的途徑,,,確定企業(yè)標(biāo)志,,,樹立品牌理念,,,選定品牌名稱,,,使用商標(biāo),企業(yè)標(biāo)志包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱或者還包括分支機(jī)構(gòu)的名稱、徽標(biāo)以及商業(yè)標(biāo)識。,開發(fā)企業(yè)品牌即制造商品牌、私有品牌以及非注冊品牌，另外包括是否使用家族品牌或者個別品牌。,①進(jìn)行品牌延伸，即新產(chǎn)品采用已有的品牌名稱。②采用銷售商規(guī)定的名稱。③設(shè)計新的品牌名稱。④通過授權(quán)協(xié)議，即企業(yè)付費使用其他企業(yè)擁有的名稱或徽標(biāo)等商標(biāo)符號。⑤使用聯(lián)合品牌，即同一產(chǎn)品使用兩個或更多品牌名稱，以從各個品牌的形象中獲益。,商標(biāo)化使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在以后的經(jīng)營過程中始終獨家使用某個詞語、名稱、符號、字母或數(shù)字的組合，使它們區(qū)別于其他開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)。,1、房地產(chǎn)企業(yè)新品牌的創(chuàng)設(shè),2、房地產(chǎn)企業(yè)實施品牌營銷的途徑（1）保證優(yōu)良的產(chǎn)品質(zhì)量（2）對產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新目前房地產(chǎn)的創(chuàng)新主要應(yīng)該體現(xiàn)在三個方面①設(shè)計更新，②功能更新，③投資價值創(chuàng)新，（3）營造獨特的產(chǎn)品文化（4）注重品牌的定位和維護(hù)工作品牌維護(hù)應(yīng)考慮以下三方面內(nèi)容。①建立品牌管理系統(tǒng)。②建立品牌評估系統(tǒng)。③持續(xù)一致地投資品牌。3、注重品牌的提升（1）持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品（2）深化品牌內(nèi)涵（3）不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力,歡迎繼續(xù)學(xué)習(xí)第7章,GOON,

簡介：大學(xué)生寒假基層社會實踐活動策劃書大學(xué)生寒假基層社會實踐活動策劃書大學(xué)生寒假基層社會實踐活動策劃書一、活動主題青年學(xué)生心系黨，創(chuàng)先爭優(yōu)展風(fēng)采。二、活動目的深入基層、體驗基層、服務(wù)基層，推進(jìn)黨團(tuán)共建創(chuàng)先爭優(yōu)，共建河蟹廣西。三、活動團(tuán)隊桂林市象山區(qū)二塘鄉(xiāng)服務(wù)隊四、活動對象桂林市象山區(qū)二塘鄉(xiāng)五、活動準(zhǔn)備1、全團(tuán)分為10個組，選出10個組長。2、經(jīng)費350（人）10（元）3500元六、活動流程1、1月24日活動培訓(xùn)①團(tuán)員于早上1000在金地球集合。②集合完畢趕往小學(xué)，按小組分配教室就坐。③組長對組員進(jìn)行活動培訓(xùn)。④當(dāng)天活動在00結(jié)束。2、1月25日采訪鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)①團(tuán)員于早上830在金地球集合。②集合完畢前往鄉(xiāng)政府，各組采訪對應(yīng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。③當(dāng)天活動在00結(jié)束。3、1月26日采訪村支書、與農(nóng)民工子女互動①團(tuán)員于早上1000在金地球集合。②集合完畢前往小組對應(yīng)村（對五個村進(jìn)行采訪，兩組對應(yīng)一個村），采訪村支書。③下午100開始，與農(nóng)民工子女見面、進(jìn)行互動游戲。④當(dāng)天活動在下午330結(jié)束。4、1月27日籃球友誼賽①團(tuán)員于下午130在金地球集合。②下午230，籃球賽正式開始。由6個村或村委出隊，大致為6支隊伍進(jìn)行籃球友誼賽。③獎項設(shè)置一等獎1名，二等獎2名，三等獎3名。③評比方式抽簽決定比賽分配，獲勝的三個隊伍按與對手的分差及總分選出一、二等獎，其余的隊伍評為三等獎，獎品待定。5、1月28日總結(jié)①團(tuán)員于早上1000在金地球集合。②集合完畢趕往小學(xué)，在操場集中。（如果有話筒等設(shè)備的話）③鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)長對此次活動作總結(jié)。

簡介：20192019年慶國慶大合唱活動方案策劃年慶國慶大合唱活動方案策劃一、活動目的今年將迎來建國周年，在此大背景下，本次國慶節(jié)，特舉行紅歌會，通過歌詠加深對祖國發(fā)展各個歷史時期的了解，引導(dǎo)少年兒童從小樹立聽黨話，跟黨走，建設(shè)社會主義理想理念激發(fā)、培養(yǎng)少年兒童熱愛黨、熱愛祖國，熱愛少先隊的樸素感情。二、比賽時間201年9月29日三、比賽地點足球場四、參加對象全體學(xué)生五、活動領(lǐng)導(dǎo)小組顧問組長負(fù)責(zé)人道具組育處。5比賽順序由抽簽決定。6、學(xué)部先進(jìn)行初選。每學(xué)部由40的入選隊伍參與決選。7、進(jìn)入決賽的班級請與25號前將節(jié)目的介紹詞上交至姜兵老師處。八、獎項設(shè)置大賽初賽每學(xué)部組分設(shè)一等獎3名加班級分3分、2等獎6名加班級分2分、三等獎7名加班級分1分各學(xué)部酌情處理大賽決賽將分設(shè)一等獎3名、二等獎4名、三等獎5名。九、評分原則1歌曲內(nèi)容健康符合主題，演唱不超時2合唱班級人數(shù)少一人扣0、5分，隊員排位整齊有序，進(jìn)、退場秩序良好3演出服裝整齊統(tǒng)一，充分展現(xiàn)學(xué)生積極向上的精神面貌4各班級演唱時精神飽滿、積極樂觀、保持良好臺風(fēng)。面部表情自然大方，充分顯學(xué)生的朝氣和熱情

簡介：大學(xué)生籃球聯(lián)賽策劃書大學(xué)生籃球聯(lián)賽策劃書大學(xué)生籃球聯(lián)賽策劃書活動背景為增進(jìn)各高校之間廣東同鄉(xiāng)的溝通，豐富同鄉(xiāng)們的生活，增強(qiáng)同鄉(xiāng)的凝聚力，促進(jìn)廣大同鄉(xiāng)的身健康，南京高校廣東同鄉(xiāng)聯(lián)盟定于5月初至5月底舉辦XX年首屆泛南京高校廣東學(xué)生籃球聯(lián)賽。一、活動時間5月初至5月底，每周六、周日。二、活動地點學(xué)?；@球場三、參賽對象在校廣東籍學(xué)生，每校組成一只隊伍四、報名辦法5人制比賽每隊由5名以上上場隊員組成。五、全場籃球比賽規(guī)則1、每隊每場比賽由5名以上隊員組成比賽前將名單交到記錄員手中。六、比賽賽制分為小組賽和決賽兩個階段。七、成績認(rèn)定（1）小組賽以全部比賽的勝場定名次。（2）如勝場相同，以隊與隊間的勝負(fù)關(guān)系及所有比賽的凈勝分決定。八、服裝服裝無硬性要求九、場地1、標(biāo)準(zhǔn)的籃球場地（28X15米），距地面305米的球籃2、工作人員設(shè)2名裁判員、1名記錄員、1名記分員。3、除以下特殊規(guī)則外，比賽均按照最新國際籃球競賽規(guī)則執(zhí)行。（1）時間本次比賽采用男子410分鐘的比賽模式，第一和第二節(jié)、第三和第四節(jié)中間的休息時間為2分鐘，半場的休息時間為5分鐘。（2）計時罰球、換人、場外暫停停表，在第四節(jié)最后1分鐘停表。其他均不停表。（裁判要求停表的情況除外）（3）球權(quán)本次比賽僅第一節(jié)跳球。在比賽過程中是采取球權(quán)輪替制。（4）加時賽4節(jié)比賽結(jié)束后若仍未分勝負(fù)，進(jìn)入一次或多次的五分鐘延長賽，接續(xù)第四節(jié)進(jìn)攻的籃框，中間有兩分鐘休息時間。（5）暫停每隊一、二節(jié)時總

簡介：⊙征標(biāo)案☉委托單位上海煙草集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司報告單位報告日期2002年1月“錦上?！表椖繝I銷策劃報告（初“錦上?！表椖繝I銷策劃報告（初稿）稿）重點問題提示重點問題提示細(xì)化一市場概況與動態(tài)研究細(xì)化一市場概況與動態(tài)研究解決問題1、當(dāng)前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢是怎樣的市場的現(xiàn)狀和趨勢將對本案產(chǎn)生哪些方面的影響我們是要迎合市場需求還是要創(chuàng)造市場需求2、區(qū)域的競爭格局如何我的競爭對手是誰這些競爭對手的市場表現(xiàn)如何他們的開發(fā)、營銷情況對我們的借鑒意義何在3、當(dāng)前的消費市場現(xiàn)狀如何如何根據(jù)市場與產(chǎn)品確定我們的目標(biāo)消費群目標(biāo)消費群的消費習(xí)慣與偏好又是怎樣的整體市場分析整體市場分析一、上海房地產(chǎn)市場一、上海房地產(chǎn)市場20012001年前三季度分析年前三季度分析（數(shù)據(jù)來源上海市房地產(chǎn)交易中心）上海房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷上半年強(qiáng)勁增長之后，第三季度依然保持供需兩旺的發(fā)展勢頭房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長較快仍理性；一級市場新政策，內(nèi)外并軌譜新章；二級市場供需旺，住宅依然唱主角；三級市場交易忙，如火如荼創(chuàng)新高。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長較快仍理性（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長較快仍理性房地產(chǎn)開發(fā)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額4300643006億元億元2000年同期19

簡介：食品類企業(yè)宣傳畫冊食品類企業(yè)宣傳畫冊畫冊總體風(fēng)格凸顯企業(yè)朝氣蓬勃，實力渾厚的感覺；凸顯食品行業(yè)的特征；營造一個綠色健康而又能觸動消費者的視覺和味覺的氛圍。P1封一食品有限公司廣西。梧州2011年6月P2封二百舸爭流、千帆競渡；銳意進(jìn)取、爭創(chuàng)名牌P3封三年輕的增點朝氣蓬勃智慧的增點豪情萬丈P4公司介紹公司介紹食品有限公司成立1995年，位于與粵港澳一水相連的梧州市，注冊資金1000萬元，占地80畝，廠房建筑面積30000平方米；是一家專業(yè)從事地方特色食品的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售三位一體的現(xiàn)代化企業(yè)。公司本著“健康至上、造福人類”的經(jīng)營理念，竭誠為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司始終堅持“每天增點，健康多點”的服務(wù)理念，在多年努力下，旗下?lián)碛辛恕凹幽堋?、“佳樂”“增點”、“徐氏油坊”、“岑軟”、“瑤藏漢方”等品牌，其產(chǎn)品涵蓋了雜糧粥系列、豆奶系列、豆?jié){系列、茶油系列、龜苓膏系列、花生油系列及各種飲料、冷食、宮廷飲品等上百余品種。公司在一套先進(jìn)的管理模式下選擇優(yōu)秀的產(chǎn)品代理商，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋廣西各城市及北京、上海、深圳、福州、天津、太原等50多個省市。增點食品自投放市場以來，一直頗受全國各地消費者的好評。公司先后獲得了廣西食品工業(yè)協(xié)會理事單位，“中國名優(yōu)產(chǎn)品”、消費者協(xié)會的“誠信單位”等多項榮譽，我們深知所有的榮譽對增點公司都是一種鞭策和鼓勵，我們將在不斷的發(fā)展中壯大與完善自己，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。P5P6梧州加能石磨豆?jié){梧州加能石磨豆?jié){豆?jié){采用傳統(tǒng)石磨科學(xué)打磨，避免了當(dāng)代大型機(jī)械生產(chǎn)中高溫、高壓造成的營養(yǎng)成分破壞，充分保留了豆類的營養(yǎng)成分，梧州石磨豆?jié){以優(yōu)質(zhì)黃豆和甘蔗為原料，采用傳統(tǒng)梧州冰泉井水制成的豆?jié){，煮沸后斟進(jìn)碗里，如脂的漿汁立即凝結(jié)一層薄膜，入口則瑩滑香甜，齒嘴留香，回味無窮，保有梧州傳統(tǒng)豆?jié){獨特的口味。不含任何添加劑、增白劑，豆香濃郁、口感爽滑、質(zhì)感通透、深受人們喜愛。梧州加能草莓酸奶梧州加能草莓酸奶草莓外觀呈心形，其色鮮艷分紅，果肉多汁，酸甜適口，芳香怡人，營養(yǎng)豐富。故有“水果皇后“之美稱，加能草莓酸奶是通過將其與新鮮牛奶結(jié)合精制而成，口感細(xì)膩柔潤，是現(xiàn)代消費者頗為喜愛的上佳飲品。梧州加能紅棗酸奶梧州加能紅棗酸奶加能紅棗酸奶以新鮮的牛奶為原料，經(jīng)現(xiàn)代工藝制成的新一代飲品，保留了牛奶和蜜棗的所以有點，濃郁香甜、口味純正，飲用易于消化吸收，維護(hù)腸道菌群生態(tài)平衡，使肝臟和大腦免受毒素的危害，防止衰老，飲料的功能性和時尚性的完美結(jié)合，市場需求巨大。梧州龜苓膏龜苓膏是歷史悠久的梧州傳統(tǒng)藥膳，相傳最初是清宮中專供皇帝食用的名貴藥物。它主要以名貴的鷹嘴龜和土茯苓為原料，再配生地等藥物精制而成。其性溫和，不涼不燥，老少皆宜，具有清熱去濕，旺血生肌，止瘙癢，去暗瘡，潤腸通便，滋陰補(bǔ)腎，養(yǎng)顏提神等功效，因而倍受人們喜愛，并暢銷中外。梧州增點五谷雜糧粥五谷雜糧早在皇帝內(nèi)經(jīng)和本草綱目中得以深解，其中含有豐富的營養(yǎng)素與膳食纖維。增點五谷雜糧粥通過傳統(tǒng)做法熬制而成，完好的保留了五谷雜糧原有特質(zhì)，口味鮮美純正，食用容易消化，可增強(qiáng)食欲、補(bǔ)充體力、調(diào)養(yǎng)腸胃，是健體養(yǎng)生的最佳良方，市場前景十分廣闊。梧州增點綠豆爽梧州增點綠豆爽綠豆，味甘性涼，是我國中醫(yī)常用來解多種食物或藥物中毒的一味中藥。

簡介：1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,7項目工作分解結(jié)構(gòu)表讓相關(guān)利益者盡到責(zé)任任務(wù)落實、人員落實、組織落實,

簡介：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1、房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)的簡稱。2、地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)。3、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。4、房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)。5、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。6、土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。7、集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。8、征用土地指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。9、土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。10、土地使用權(quán)的出讓指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。11、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。12、地籍、產(chǎn)籍是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。27、期房的介定房地產(chǎn)開發(fā)商拿到商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證（或竣工驗收合格可以直接入住使用）為止。28、預(yù)售合同消費者在購買期房時簽定的銷售合同。29、現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證（或已經(jīng)竣工驗收合格并交付使用）的商品房。30、毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。31、成品房是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。32、商品房是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。33、商品房預(yù)售在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。34、商品房現(xiàn)售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人。35、二手房通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。36、經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。37、安居房的種類安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。38、低層住宅低層住宅為13層的住宅。39、多層住宅多層住宅為46層的住宅。40、小高層住宅小高層住宅為711層的住宅。41、中高層住宅中高層住宅為1216層的住宅。

簡介：西南大學(xué)地理學(xué)會西南大學(xué)地理學(xué)會西南大學(xué)地理學(xué)會第一屆校園定向運動第一屆校園定向運動策劃書主辦西南大學(xué)學(xué)生社團(tuán)聯(lián)合主辦西南大學(xué)學(xué)生社團(tuán)聯(lián)合會西南大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院西南大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院西南大學(xué)地理學(xué)會時最短且效率最高者獲得最高獎項，其后依次按成績獲得名次詳細(xì)說明見附頁二；33參賽規(guī)則參賽規(guī)則詳見附頁一詳見附頁一44參賽要求參賽要求詳見附頁二詳見附頁二二活動中的安排活動中的安排11設(shè)置總服務(wù)點設(shè)置總服務(wù)點22簽到簽到秘書處負(fù)責(zé)參賽人員遷到一事。負(fù)責(zé)簽到人員隊長或代理隊長必須在10月16日下午1210之前趕到；33集合參賽者集合參賽者由宣傳部部長邵貝貝1220負(fù)責(zé)集合參賽人員并通知參賽者事先的分隊情況，然后請裁判登記好各隊成員姓名；同時告知參賽者第一隊任務(wù)結(jié)束時間是1900即到了1900，若第一組未完成任務(wù)，則其以失敗告終其后的隊任務(wù)結(jié)束時間依次延后五分鐘。具體安排如下第幾隊任務(wù)開始時間任務(wù)結(jié)束時間第一隊13001900第二隊13051905第三隊13101910說明1第一隊出發(fā)后，每間隔5分鐘出發(fā)一隊；2因為從第一組到最后一組，前一組依次比后一組提早5分鐘開始任務(wù)，所以從第一組到最后一組的任務(wù)結(jié)束時間依次提早5分鐘；44記錄賽情記錄賽情比賽開始之前，裁判組務(wù)必記錄好各隊的任務(wù)開始時間和相應(yīng)的任務(wù)結(jié)束時間；比賽過程開始后，裁判組負(fù)責(zé)記錄完成任務(wù)的參賽隊的相關(guān)信息，信息包括第幾隊、隊長聯(lián)系電話、完成任務(wù)的多少和完成任務(wù)用的時間等等；55宣布比賽結(jié)束宣布比賽結(jié)束待到晚上700，針對不同參賽隊任務(wù)結(jié)束時間，由邵貝貝根據(jù)各個組任務(wù)結(jié)束時間依次宣布比賽結(jié)束，

簡介：沈河高端說明會主持稿沈河高端說明會主持稿會前提示會前提示尊敬的各位來賓，大家下午好由于還沒有到預(yù)定召開說明會時間，現(xiàn)尊敬的各位來賓，大家下午好由于還沒有到預(yù)定召開說明會時間，現(xiàn)在大家通過大屏幕看到的是中國人壽海外上市的新聞紀(jì)錄片，真誠地希望各位在大家通過大屏幕看到的是中國人壽海外上市的新聞紀(jì)錄片，真誠地希望各位能在這里度過一個愉快充實的上午。能在這里度過一個愉快充實的上午。肅場肅場為了能給今天到會的各位貴賓營造一個更好的與會環(huán)境，請在場的工作為了能給今天到會的各位貴賓營造一個更好的與會環(huán)境，請在場的工作人員，禮儀人員將您的手機(jī)調(diào)至振動擋。在各位貴賓面前的桌子上擺有水和水人員，禮儀人員將您的手機(jī)調(diào)至振動擋。在各位貴賓面前的桌子上擺有水和水果，您可以隨意取用，希望你來到中國人壽沈陽市分公司會有一種在家的感果，您可以隨意取用，希望你來到中國人壽沈陽市分公司會有一種在家的感覺，體會一種在家的溫馨。請工作人員各就各位，高端客戶聯(lián)誼會馬上就要開覺，體會一種在家的溫馨。請工作人員各就各位，高端客戶聯(lián)誼會馬上就要開始了。始了。李雪梅簡歷畢業(yè)于東北財經(jīng)大學(xué)金融保險專業(yè)，碩士研究生；畢業(yè)于東北財經(jīng)大學(xué)金融保險專業(yè)，碩士研究生；1996年加盟中國年加盟中國人壽；人壽；參加過歷次中國人壽保險總公司和遼寧省分公司舉辦的各種投資理參加過歷次中國人壽保險總公司和遼寧省分公司舉辦的各種投資理財培訓(xùn)；財培訓(xùn)；2001年獲得中國專業(yè)壽險管理師資格認(rèn)證，善于思考的她，對投年獲得中國專業(yè)壽險管理師資格認(rèn)證，善于思考的她，對投資、理財有獨道見解；資、理財有獨道見解；現(xiàn)任中國人壽沈陽市分公司金鼎工程項目組組長、沈陽市分公司?，F(xiàn)任中國人壽沈陽市分公司金鼎工程項目組組長、沈陽市分公司專職組訓(xùn)，并獲得遼寧省分公司優(yōu)秀組訓(xùn)稱號。職組訓(xùn)，并獲得遼寧省分公司優(yōu)秀組訓(xùn)稱號。她就是本次高端客戶聯(lián)誼會的主講講師她就是本次高端客戶聯(lián)誼會的主講講師李雪梅女士李雪梅女士各位來賓，我們生活在一個追夢的時代，我們在為改善生活質(zhì)量，營造舒各位來賓，我們生活在一個追夢的時代，我們在為改善生活質(zhì)量，營造舒適的生活而打拼。面對現(xiàn)實，我們?nèi)绾巫屪约汉图胰诉^得更加幸福從容，如何適的生活而打拼。面對現(xiàn)實，我們?nèi)绾巫屪约汉图胰诉^得更加幸福從容，如何保住已有的物質(zhì)積累，并求得可觀增值，這是我們每一位成功人士所需要認(rèn)真保住已有的物質(zhì)積累，并求得可觀增值，這是我們每一位成功人士所需要認(rèn)真考慮的一個問題?？紤]的一個問題。今天我們請來一位資深的理財專家，我想她會給您提供一些中肯的建議。今天我們請來一位資深的理財專家，我想她會給您提供一些中肯的建議。將您自己和家庭的財務(wù)，作個理想的規(guī)劃將您自己和家庭的財務(wù)，作個理想的規(guī)劃三、三、介紹講師介紹講師她就是中國人壽保險公司沈陽市分公司的優(yōu)秀講師她就是中國人壽保險公司沈陽市分公司的優(yōu)秀講師（李雪梅）李雪梅）掌聲有請掌聲有請再一次感謝李雪梅老師的精彩講解。再一次感謝李雪梅老師的精彩講解。做好明天的規(guī)劃，讓理財成為今天的習(xí)慣，通過理財專家生活化的講解，做好明天的規(guī)劃，讓理財成為今天的習(xí)慣，通過理財專家生活化的講解，相信您對家庭理財有了全新的認(rèn)識與感受相信您對家庭理財有了全新的認(rèn)識與感受接下來我們特意為各位安排了接下來我們特意為各位安排了3030分鐘的簽約服務(wù)時間。對于理財您還有分鐘的簽約服務(wù)時間。對于理財您還有哪些疑問，在這段時間里您可以向您身邊我們公司最優(yōu)秀的理財顧問進(jìn)行咨哪些疑問，在這段時間里您可以向您身邊我們公司最優(yōu)秀的理財顧問進(jìn)行咨詢，他們會站在最專業(yè)的角度，給您最完善的解答。詢，他們會站在最專業(yè)的角度，給您最完善的解答。四、介紹禮品四、介紹禮品1、到場來賓每人獲贈價值、到場來賓每人獲贈價值168168元的二元的二O二醫(yī)院體檢卡一張；二醫(yī)院體檢卡一張；2、為現(xiàn)場簽訂投資意向書的來賓準(zhǔn)備了額外的禮物、為現(xiàn)場簽訂投資意向書的來賓準(zhǔn)備了額外的禮物A、3636萬贈送價值贈送價值398398元的生態(tài)涼席一套元的生態(tài)涼席一套B、610610萬贈送紅河峽谷旅游邀請券贈送紅河峽谷旅游邀請券2張C、10201020萬贈送紅河峽谷旅游邀請券贈送紅河峽谷旅游邀請券3張D、2020萬以上萬以上贈送紅河峽谷旅游邀請券贈送紅河峽谷旅游邀請券2張并可協(xié)同您的一名正在讀張并可協(xié)同您的一名正在讀