我國城市土地整理模式及相關制度研究.pdf

1、城市土地整理是實現城市土地資源合理、高效、集約利用的有效措施，城市土地整理運行模式及相關城市土地整理制度是城市土地整理工作實施的核心內容。文章在分析當前城市土地利用矛盾的基礎上，通過對城市土地整理內涵的探討，構建了城市土地整理的委托——代理模式，并對該模式進行了必要性和經濟性分析，最后圍繞該模式提出了相關制度安排。 文章認為： (1)市地整理涵義表述不僅應該包括其目的，還應該體現其運作過程、反映其基本特征。 (2

2、)市地整理模式的選用應該從符合我國國情的實際出發(fā)，既要發(fā)揮市場對土地資源的配置效率，更要利用我國政府對經濟的宏觀調控優(yōu)勢。 (3)政府控制下的委托——代理模式是我國當前市地整理的可選用模式。 (4)市地整理成本的具體形式盡管很多，但可以歸結為行政成本、監(jiān)督成本、風險成本與工程成本等幾種，實踐中應該壓縮行政成本、控制監(jiān)督成本、規(guī)避風險成本、節(jié)約工程成本。 (5)土地整理后，土地增值收益表現為地基改良收益、基礎設施完

3、善收益、區(qū)位升級收益、規(guī)劃變更收益及土地預期收益，實踐中應該具體問題具體分析，在地基改良、基礎設施完善、規(guī)劃設計、區(qū)位優(yōu)化方面挖掘土地的增值價值。 (6)在土地預期方面控制土地價值的攀升，規(guī)范土地市場，提高市地整理的效率。 (7)在新土地價值確定時，應通過市場比較法、收益法，假設開發(fā)法評估土地新價值。 (8)應該重視整理區(qū)域的整理許可制度、委托企業(yè)的市場準入制度、土地價值的調查評估制度、土地財產的產權保護制度，整

4、理過程的成本分攤制度、資金籌措制度、政府驗收制度，整理項目完結后的公告協商、糾分處置制度，成果保護、利益分配制度等方面的制度建設，在資金籌措方面應建立以政府為主導，以市場為依托，多方參與，以地生財的資金籌集制度；在利益分配方面，應該建立與輔助分配制度相結合的多種分配管理制度。 誠然，市地整理是一個系統的綜合過程，城市土地規(guī)劃、土地產權、土地管理制度是其生命的基礎，資金籌措是其核心，土地收益分配是其關鍵。在城市土地整理的理論研究與