房地產項目開發(fā)評估研究——以百色金灣花園項目為例.pdf

1、隨著近年來國民經(jīng)濟的快速增長，房地產市場也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，房地產業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的基礎性產業(yè)。但是，房地產投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的產業(yè)，這些特征決定了它是不同于一般產品的投資，必須對房地產投資項目進行科學的分析。因此，房地產投資與決策的理論探索與實踐已不單單是一個學術問題，而且成為一個重要問題引起國內外有關專家和房地產投資者的重視。隨著國家新一輪的宏觀調控，房地產市場逐

2、步回歸理性，其競爭更加激烈，所以房地產項目投資必須加強對前期決策的項目評估，使決策具有科學性和客觀性，從而減少投資決策的失誤，提高投資項目的經(jīng)濟效益。本文以房地產投資理論分析為主線，對房地產項目項目評估作了較系統(tǒng)的研究。 本文對房地產開發(fā)前期工作進行了細致的界定，指出項目的項目評估包括項目的必要性、可能性和合理性三個方面，而項目的設計管理、項目規(guī)劃和設計、項目定位以及項目前期工作的運行效率是項目前期工作的重點。為了具體說明如何開

3、展房地產開發(fā)前期工作的可行性研究，本文以百色的一個房地產項目開發(fā)為例，對其進行了區(qū)位分析，并運用SWOT分析方法對該項目進行了可行性研究，在此基礎上提出了該項目的定位和規(guī)劃初步設想，闡明了房地產開發(fā)前期工作進行可行性研究的重要性。 本研究內容主要采用的房地產市場分析是項目評估的必要性分析，市場調查和市場預測則是市場分析的主要工作，區(qū)位環(huán)境分析是市場分析所必須的過程。項目的財務評價和不確定性分析則是項目評估的可行性分析。投資利潤率

4、、投資利稅率、靜態(tài)投資回收期是房地產投資的靜態(tài)財務評價指標，適用于項目的初步評價。財務凈現(xiàn)值、內部收益率、動態(tài)投資回收期等是房地產投資的動態(tài)財務評價指標，它考慮了資金的時間價值，從項目的全壽命期考慮，比較合理和準確。不確定性分析則從風險角度來評價投資項目，主要有盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等評價指標。 經(jīng)本文研究分析結果與原構思基本相符，主要結論是：該項目可行。本文通過對百色項目的項目評估的研究，希望今后對該區(qū)域的房地產項