房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段管理探討

1、<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段管理探討</p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中忽略了設(shè)計(jì)管理的重要性，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生不利影響，本文分析了設(shè)計(jì)階段管理的重點(diǎn)點(diǎn)，藉以提高項(xiàng)目開發(fā)的效益。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)管理；建設(shè)成本；進(jìn)度；效益 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中存在把控力度不嚴(yán)、管理疏忽問題，造成施工

2、圖紙出圖后問題較多，后期進(jìn)行大量修改，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。雖然房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)只占建安成本不足2%，卻影響著70%以上的建安成本，它不僅關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)成本、工程進(jìn)度還與工程的質(zhì)量等有著必然的聯(lián)系，由此可見，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是很有必要的，具有重要意義。 </p><p>　　一、設(shè)計(jì)的階段劃分 </p><p>　　本文所提出的設(shè)計(jì)階段共分為四個(gè)部分，即前期咨詢、總體設(shè)計(jì)、初步設(shè)

3、計(jì)階段以及施工圖設(shè)計(jì)等。其中在前期咨詢階段設(shè)計(jì)人員要對(duì)工程項(xiàng)目相關(guān)的外部條件以及客觀情況進(jìn)行全面了解與咨詢，比如地形、氣候、自然環(huán)境以及地質(zhì)情況；構(gòu)筑物是否與城市規(guī)劃相符；諸如水、電等基礎(chǔ)設(shè)施的情況；業(yè)主的具體要求等等?？傮w設(shè)計(jì)階段則要以前期咨詢?yōu)榛A(chǔ)，在充分收集、分析相關(guān)資料的前提下，設(shè)計(jì)人員對(duì)工程項(xiàng)目主要內(nèi)容的安排形成一個(gè)大概、整體的布局設(shè)想，將工程與周圍環(huán)境的關(guān)系充分考慮進(jìn)來，需要設(shè)計(jì)人員與其他相關(guān)部門進(jìn)行全面溝通與交流，使得項(xiàng)目

4、與環(huán)境有機(jī)的融合在一起，各專業(yè)對(duì)整體方案做一個(gè)宏觀的定性。初步設(shè)計(jì)是將總體設(shè)計(jì)階段的成果進(jìn)一步深化，并考慮相同或類似項(xiàng)目的重要經(jīng)驗(yàn)反饋形成具體的工程初步設(shè)計(jì)文件（為設(shè)備采購(gòu)而出版的采購(gòu)技術(shù)要求也應(yīng)在此階段出版）。施工圖設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)管理工作的主要階段，在施工設(shè)計(jì)過程中，各專業(yè)對(duì)工程的實(shí)施進(jìn)行具體的量化，確定出總平面施工圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)備基礎(chǔ)詳圖、工藝管道詳細(xì)布置施工圖、施工圖的概預(yù)算等。通常情況下，施工圖參照以下設(shè)計(jì)流程進(jìn)行：

5、調(diào)整、深化設(shè)計(jì)方案、建筑專業(yè)提條件圖、設(shè)備專業(yè)互提資料、</p><p>　　二、施工圖階段的設(shè)計(jì)管理 </p><p><b>　　1.設(shè)計(jì)文件管理 </b></p><p>　　在設(shè)計(jì)文件管理方面需要注意以下幾個(gè)方面：首先不能忽略電子文件的管理，設(shè)計(jì)初期就要統(tǒng)一文件的格式以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，一些常用的圖形文件一定要實(shí)行規(guī)范化管理；其次，所有文件均

6、要詳細(xì)、嚴(yán)格的規(guī)定出歸檔范圍、程序、人員職責(zé)、具體的內(nèi)容與形式等，且各相關(guān)人員要認(rèn)真執(zhí)行，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理。如果同時(shí)需要紙質(zhì)文件與電子文件，則要保證二者內(nèi)容的一致性；第三，明確規(guī)定出文件的借閱手續(xù)與方式，尤其是可復(fù)制、修改的電子文件；最后，由于設(shè)計(jì)過程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)修改的現(xiàn)象，因此，要嚴(yán)格控制文件的修改程序與修改方式，以保證文件管理的完整性、準(zhǔn)確性以及系統(tǒng)性。 </p><p><b>　　2.設(shè)

7、計(jì)接口管理 </b></p><p>　　設(shè)計(jì)接口管理是設(shè)計(jì)管理最敏感部位，主要包括以下幾個(gè)方面：首先是設(shè)計(jì)單位與業(yè)主間的設(shè)計(jì)接口，業(yè)主所提供的項(xiàng)目要求、條件以及相關(guān)資料是重要的設(shè)計(jì)輸入，設(shè)計(jì)單位與其他合作伙伴之間的接口交互關(guān)系是設(shè)計(jì)輸入的一個(gè)重要部分，而設(shè)計(jì)單位向業(yè)主提供的設(shè)計(jì)輸出包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)則、設(shè)計(jì)說明書、各類圖表、工程圖紙、方案圖、規(guī)范書、規(guī)格書、計(jì)算書以及安全分析報(bào)告等基本工程文件，如有必要還要

8、附帶研究開發(fā)報(bào)告。其次是設(shè)計(jì)單位與項(xiàng)目供應(yīng)商間的設(shè)計(jì)接口中，如果設(shè)計(jì)單位承擔(dān)了項(xiàng)目供應(yīng)商的責(zé)任，則這一關(guān)系就屬于設(shè)計(jì)單位的內(nèi)部接口。最后是設(shè)計(jì)單位與其他協(xié)調(diào)單位之間的設(shè)計(jì)接口，比如土建、安裝等。 </p><p><b>　　3.設(shè)計(jì)文件審查 </b></p><p>　　為保證設(shè)計(jì)輸出文件的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查，設(shè)計(jì)文件審查首先是審查其格式、內(nèi)容及深度是否符

9、合設(shè)計(jì)合同、設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求，其次是審查其技術(shù)上的正確性、準(zhǔn)確性及合理性，主要包括以下幾個(gè)方面：第一，合理配置審查工作資源，審查小組成員包括審查專業(yè)室主任、總工程師、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、專業(yè)審查人員、資料員以及檔案管理員等崗位，且各人員需具備相應(yīng)的資質(zhì)。在審查工作輸入、內(nèi)部審查循環(huán)過程以及審查輸出等各環(huán)節(jié)，要針對(duì)質(zhì)量控制點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制；如有必要，一些重點(diǎn)工程的關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)需要總工程師親自擔(dān)任審查負(fù)責(zé)人，不僅可以簡(jiǎn)化審查過程，縮短審查周期，而且

10、總工程師可以在直接參與的過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)做出處理。第二，合理設(shè)置審查工作記錄，統(tǒng)一制定相關(guān)的審圖工作表格，具體包括：作業(yè)記錄表、施工圖設(shè)計(jì)文件審查送審資料清單、施工圖設(shè)計(jì)文件審查項(xiàng)目?jī)?nèi)部流轉(zhuǎn)記錄表、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見告知書、相關(guān)專業(yè)審查概況表、備案與歸檔文件審查記錄表、施工圖設(shè)計(jì)文件審查資料輸出交接表以及專題討論會(huì)會(huì)議紀(jì)要等等。第三，進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量抽檢，主要內(nèi)容包括抽檢單項(xiàng)審圖的生產(chǎn)質(zhì)量、專業(yè)審圖人員的工作質(zhì)量、及時(shí)發(fā)現(xiàn)審圖

11、過程中的問題等。抽檢完畢</p><p>　　4.設(shè)計(jì)的進(jìn)度管理 </p><p>　　設(shè)計(jì)進(jìn)度管理主要包括設(shè)計(jì)單位的進(jìn)度控制以及業(yè)主或總承包單位對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度的監(jiān)控兩個(gè)方面，其中設(shè)計(jì)單位要采取科學(xué)、合理的措施，認(rèn)真履行設(shè)計(jì)合同，按期交付施工圖設(shè)計(jì)文件，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體措施如下：首先成立專業(yè)的計(jì)劃部門主要編制年度計(jì)劃，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織相關(guān)人員編制出切實(shí)可行的項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃；實(shí)

12、行設(shè)計(jì)工作技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，將設(shè)計(jì)人員的切身經(jīng)濟(jì)利益與完成任務(wù)的數(shù)量、質(zhì)量聯(lián)系起來；與業(yè)主、監(jiān)理單位以及承包商等相關(guān)單位配合協(xié)作，編制設(shè)計(jì)總進(jìn)度計(jì)劃以及設(shè)計(jì)條件協(xié)作計(jì)劃；計(jì)劃編制完成后需要認(rèn)真按照計(jì)劃執(zhí)行，保證設(shè)計(jì)工作有秩序、有節(jié)奏、合理的進(jìn)行，對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查，及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)進(jìn)度，保證設(shè)計(jì)工作的可控性。而業(yè)主或總承包單位對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度也要進(jìn)行全面的監(jiān)控，實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。開始設(shè)計(jì)前要對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)度計(jì)劃的可行性、合理性進(jìn)行審查；而實(shí)施進(jìn)

13、度計(jì)劃時(shí)，業(yè)主或總承包單位要定期對(duì)設(shè)計(jì)工作的實(shí)際完成情況進(jìn)行檢查，比較計(jì)劃進(jìn)度，如果發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重偏差，則要分析原因，并提出合理的建議措施，提高設(shè)計(jì)工作進(jìn)度；如果有必要，則要協(xié)同設(shè)計(jì)單位調(diào)整或者修改原進(jìn)度計(jì)劃。在整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)度控制過程中，業(yè)主或總承包單位要核查分析</p><p>　　5.設(shè)計(jì)變更及變更文件管理 </p><p>　　設(shè)計(jì)變更是設(shè)計(jì)管理工作中必不可少的一部分，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更與變更文件

14、的管理，需要做到以下幾個(gè)方面：首先如果確定屬于原設(shè)計(jì)問題，無法保證質(zhì)量、設(shè)計(jì)遺漏、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、與現(xiàn)場(chǎng)不符無法施工，則要按照設(shè)計(jì)變更程序嚴(yán)格執(zhí)行；其次，通常情況下即使在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上變更要求是合理的，仍然要做全面考慮，比較變更后的效益與施工單位的索賠損失，權(quán)衡利益后再做是否變更的決定；第三，如果施工過程中出現(xiàn)材料代用的情況，則要辦理材料代用單，堅(jiān)決不得出現(xiàn)內(nèi)容不明確、缺乏詳圖或者具體使用部位只是純材料用量變更的現(xiàn)象；第四，設(shè)計(jì)變更盡可能的提前，

15、最好可以在開工前就能發(fā)現(xiàn)，可以在開始施工前做一次全面的圖紙會(huì)審，盡量減少設(shè)計(jì)變更，盡量避免拆除的浪費(fèi)或者發(fā)生索賠事件；第五，設(shè)計(jì)變更文件的管理非常重要，要詳細(xì)、具體的記錄設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容，主要包括變更產(chǎn)生的原因、背景、時(shí)間、參與人、工程部位以及提出單位等；設(shè)計(jì)變更要辦理工程變更申請(qǐng)表、變更工程量清單以及變更綜合單價(jià)分析表，還要附帶完整的支持材料，此外，還要做好工程變更資料臺(tái)賬，并定期匯總上報(bào)。 </p><p>&

16、lt;b>　　三、結(jié)語 </b></p><p>　　設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的，而且是很重要的環(huán)節(jié)。好的設(shè)計(jì)管理要靠合理的流程、制度來保障，以過硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)。當(dāng)然，先進(jìn)的管理方法和技術(shù)，需要靠人去掌握，去優(yōu)化，去控制。以人為本，要發(fā)揮設(shè)計(jì)管理者人的主觀能動(dòng)性，在項(xiàng)目實(shí)際操作過程中，結(jié)合實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)剡\(yùn)用工作手段和工作方法，才能達(dá)到設(shè)計(jì)管理事半功倍的效果。 </p>

17、<p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]朱建忠.施工圖設(shè)計(jì)缺陷的預(yù)防與處理措施[J].水利與建筑工程，2011（9）. </p><p>　　[2]王曉秋，譚凱元.施工圖設(shè)計(jì)文件審查需注意的問題[J].科技傳播，2011（8）. </p><p>　　[3]李堅(jiān)化.建筑工程設(shè)計(jì)管理的重要性探討[J].工程