簡(jiǎn)介：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃施工、房施工、房地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度（1993年1月11日財(cái)政部發(fā)布）第一章總則第一條為了規(guī)范施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)通則，結(jié)合施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，制定本制度。第二條本制度適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類(lèi)施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)），包括全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類(lèi)組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨(dú)立核算的施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也適用本制度。第三條企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記之日起30日內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī)關(guān)提交企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的復(fù)制件。企業(yè)發(fā)生遷移、合并、分立以及其他變更登記等主要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在依法辦理變更登記之日起30日內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī)關(guān)提交變更文件的復(fù)制件。第四條企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)財(cái)務(wù)開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，依法計(jì)算繳納國(guó)家稅收，并接受主管財(cái)政機(jī)關(guān)的檢查監(jiān)督。第五條企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)和方法是，做好各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支的計(jì)劃、控制、核算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。第六條企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的產(chǎn)量、質(zhì)量、工時(shí)、設(shè)備利用，存貨的消耗、收發(fā)、領(lǐng)退、轉(zhuǎn)移以及各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的毀損等，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好完整的原始記錄。企業(yè)各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的進(jìn)出消耗，都應(yīng)當(dāng)做到手續(xù)齊全，計(jì)量準(zhǔn)確，完善原材料、能源等物資的消耗定額和工時(shí)定額，定期或者不定期地進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查。第二章資金籌集第七條企業(yè)籌集的資本金，按投資主體分為國(guó)家資本金、法人資本金、個(gè)人資本金和外商資本金等。國(guó)家資本金為有權(quán)代表國(guó)家投資的政府部門(mén)或者機(jī)構(gòu)以國(guó)有資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。個(gè)人資本金為社會(huì)個(gè)人或者本企業(yè)內(nèi)部職工以個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。外商資本金為國(guó)外投資者以及我國(guó)香港、澳門(mén)和臺(tái)灣地區(qū)投資者投入企業(yè)形成的資本金。第八條企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和合同、章程的規(guī)定，及時(shí)籌集資本金。資本金可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起6個(gè)月內(nèi)籌中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù)與納稅籌劃第十七條其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。第十八條應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)包括應(yīng)收工程款、應(yīng)收銷(xiāo)貨款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用、預(yù)付分包工程款、預(yù)付分包備料款、預(yù)付工程款、預(yù)付備料款、預(yù)付購(gòu)貨款等。應(yīng)收票據(jù)應(yīng)按照面值計(jì)價(jià)。貼現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)的實(shí)得款項(xiàng)與其面值的差額，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。第十九條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收賬款余額的1％計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金。收回已核銷(xiāo)的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用。收回已核銷(xiāo)的壞賬，沖減管理費(fèi)用。第二十條存貨包括主要材料、其他材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備、低值易耗品、機(jī)械配件、在建工程、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、半成品、結(jié)構(gòu)件、商品等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房視同存貨。第二十一條存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。購(gòu)入的，按買(mǎi)價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、采購(gòu)保管理費(fèi)和稅金等計(jì)價(jià)。建設(shè)單位供應(yīng)的，按合同確定價(jià)值計(jì)價(jià)。自制的，按照制造過(guò)程中的各項(xiàng)實(shí)際支出計(jì)價(jià)。委托外單位加工的，按實(shí)際耗用的原材料或者半成品加運(yùn)雜費(fèi)和加工費(fèi)等計(jì)價(jià)。投資者投入的，按照評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)。盤(pán)盈的，按照同類(lèi)存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；沒(méi)有同類(lèi)存貨的，按照市價(jià)計(jì)價(jià)。接受捐贈(zèng)的，按照發(fā)票賬單所列金額加企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金計(jì)價(jià)；無(wú)發(fā)票賬單的，按同類(lèi)存貨的市價(jià)計(jì)價(jià)。按照計(jì)劃成本核算存貨的企業(yè)，對(duì)存貨的實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算。第二十二條企業(yè)領(lǐng)用或發(fā)出的存貨，按照實(shí)際成本核算的，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法、后進(jìn)先出法等方法確定其實(shí)際成本；采用計(jì)劃成本核算的，按期結(jié)轉(zhuǎn)其應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本差異將計(jì)劃成本按成本計(jì)算期調(diào)為實(shí)際成本。第二十三條企業(yè)領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品按受益對(duì)象，一次或分期攤?cè)牍こ坛杀竞凸芾碣M(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在用出租房、周轉(zhuǎn)房按其耐用年限分期平均攤?cè)氤杀?。第二十四條企業(yè)對(duì)存貨應(yīng)當(dāng)定期或者不定期盤(pán)點(diǎn)，年度終了前必須進(jìn)行一次全面的盤(pán)點(diǎn)清查。對(duì)于盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損以及報(bào)廢的存貨應(yīng)當(dāng)及時(shí)查明原因，分別情況及時(shí)處理。

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)管理工具箱因?yàn)閷?zhuān)業(yè)、原創(chuàng)和權(quán)威，所以更好中華第一財(cái)稅網(wǎng)又名“智董網(wǎng)“，全球最大的中文財(cái)稅（稅務(wù)）網(wǎng)站351房地產(chǎn)企業(yè)存貨財(cái)務(wù)管理352房地產(chǎn)企業(yè)存貨會(huì)計(jì)管理353房地產(chǎn)企業(yè)存貨內(nèi)控管理354房地產(chǎn)企業(yè)存貨審計(jì)管理36房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)管理361房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)財(cái)務(wù)管理362房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)管理363房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)內(nèi)控管理364房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)審計(jì)管理37房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)管理371房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)財(cái)務(wù)管理372房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)管理373房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)內(nèi)控管理374房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)審計(jì)管理第4章房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債方面財(cái)會(huì)管理工具箱41房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債方面財(cái)會(huì)管理工具箱42房地產(chǎn)企業(yè)固定負(fù)債方面財(cái)會(huì)管理工具箱43房地產(chǎn)企業(yè)或有事項(xiàng)方面財(cái)會(huì)管理工具箱44房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重組方面財(cái)會(huì)管理工具箱第5章房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益方面財(cái)會(huì)管理工具箱51房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益方面會(huì)計(jì)管理工具箱52房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益方面審計(jì)管理工具箱第6章房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)方面財(cái)會(huì)管理工具箱61房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)方面內(nèi)部控制62房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)方面內(nèi)部審計(jì)第7章房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售方面財(cái)會(huì)管理工具箱71房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)與收款循環(huán)內(nèi)控72房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)與收款循環(huán)審計(jì)第8章房地產(chǎn)企業(yè)籌資方面財(cái)會(huì)管理工具箱81房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理綜述82房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)管理83房地產(chǎn)企業(yè)資本成本管理84房地產(chǎn)企業(yè)籌資內(nèi)部控制85房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)資金籌集851房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)資金籌集管理概述852房地產(chǎn)企業(yè)短期負(fù)債籌資853房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債籌資8531房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債籌資概述8532房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期借款籌資8533房地產(chǎn)企業(yè)債券籌資8534房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃86房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資金籌集861房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資金籌集管理概述862房地產(chǎn)企業(yè)吸收直接投資

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度一、總說(shuō)明一、總說(shuō)明（一）為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，便于貫徹執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，特制定本制度。（二）本制度適應(yīng)于設(shè)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。（三）企業(yè)應(yīng)按本制度的規(guī)定，設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。在不影響會(huì)計(jì)核算要求和會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)匯總，以及對(duì)外提供統(tǒng)一的會(huì)計(jì)報(bào)表的前提下，可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)、減少或合并某些會(huì)計(jì)科目。本制度統(tǒng)一規(guī)定會(huì)計(jì)科目的編號(hào)，以便于編制會(huì)計(jì)憑證，登記賬簿，查閱賬目，實(shí)行會(huì)計(jì)電算化。各企業(yè)不得隨意打亂重編。在某些會(huì)計(jì)科目之間留有空號(hào)，供增設(shè)會(huì)計(jì)科目之用。企業(yè)在填制會(huì)計(jì)憑證、登記賬簿時(shí)，應(yīng)填制會(huì)計(jì)科目的名稱(chēng)，或同時(shí)填列會(huì)計(jì)科目的名稱(chēng)和編號(hào)，不應(yīng)只填列會(huì)計(jì)科目編號(hào)，不填列會(huì)計(jì)科目名稱(chēng)。（四）企業(yè)對(duì)外報(bào)送的會(huì)計(jì)報(bào)表的具體格式和編制說(shuō)明，由本制度規(guī)定；企業(yè)內(nèi)部管理需要的會(huì)計(jì)報(bào)表，由企業(yè)自行規(guī)定。企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)按月或按年報(bào)送當(dāng)?shù)刎?cái)稅機(jī)關(guān)、開(kāi)戶(hù)銀行、主管部門(mén)。國(guó)有企業(yè)的年度會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)同時(shí)報(bào)送同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)。月份會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)于月份終了后10天內(nèi)報(bào)出；年度會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)于年度終了后35天內(nèi)報(bào)出。另有規(guī)定者，從其規(guī)定。會(huì)計(jì)報(bào)表的填列以人民幣“元”為金額單位，“元”以下填至“分”。企業(yè)向外報(bào)出的會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)依次編定頁(yè)數(shù)，加具封面，裝訂成冊(cè)，加蓋公章。封面應(yīng)注明企業(yè)名稱(chēng)、地址、開(kāi)業(yè)年份、報(bào)表所屬年度、月份、送出日期等，并由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、總會(huì)計(jì)師（或代行總會(huì)計(jì)師職權(quán)的人員）和會(huì)計(jì)主管人員簽名或蓋章。企業(yè)對(duì)外投資如占被投資企業(yè)資本總額半數(shù)以上，或者實(shí)質(zhì)上擁有被投資企業(yè)控制權(quán)的，應(yīng)當(dāng)編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表。特殊行業(yè)的企業(yè)不宜合并的，可不予合并，但應(yīng)將其會(huì)計(jì)報(bào)表一并報(bào)送。（五）本制度由中華人民共和國(guó)財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋?zhuān)枰兏鼤r(shí)，由財(cái)政部修訂。（六）本制度自1993年7月1日起執(zhí)行。二、會(huì)計(jì)科目（一）會(huì)計(jì)科目表33│204│預(yù)收賬款34│209│其他應(yīng)付款35│211│應(yīng)付工資36│214│應(yīng)付福利費(fèi)37│221│應(yīng)交稅金38│223│應(yīng)付利潤(rùn)39│229│其他應(yīng)交款40│231│預(yù)提費(fèi)用41│241│長(zhǎng)期借款42│251│應(yīng)付債券43│261│長(zhǎng)期應(yīng)付款││三、所有者權(quán)益類(lèi)44│301│實(shí)收資本45│311│資本公積46│313│盈余公積47│321│本年利潤(rùn)48│322│利潤(rùn)分配││四、成本類(lèi)49│401│開(kāi)發(fā)成本50│407│開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用││五、損益類(lèi)51│501│經(jīng)營(yíng)收入52│502│經(jīng)營(yíng)成本53│503│銷(xiāo)售費(fèi)用54│504│經(jīng)營(yíng)稅金及附加55│511│其他業(yè)務(wù)收入56│512│其他業(yè)務(wù)支出57│521│管理費(fèi)用58│522│財(cái)務(wù)費(fèi)用59│531│投資收益60│541│營(yíng)業(yè)外收入61│542│營(yíng)業(yè)外支出━━━┷━━━┷━━━━━━━━附注企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要增減或合并下列會(huì)計(jì)科目1有所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位的企業(yè)，可以增設(shè)“142撥付所屬資金”科目；附屬單位可以相應(yīng)增設(shè)“302上級(jí)撥入資金”科目；

簡(jiǎn)介：第1頁(yè)共105頁(yè)成本管理制度成本管理制度目錄第一節(jié)第一節(jié)工作流程工作流程1一、成本控制管理流程1二、工程款申請(qǐng)及支付流程10三、竣工結(jié)算流程16四、成本信息庫(kù)建立流程22第二節(jié)第二節(jié)工作標(biāo)準(zhǔn)工作標(biāo)準(zhǔn)2626一、中南成本標(biāo)準(zhǔn)26二、工程竣工結(jié)算資料27三、竣工結(jié)算通知書(shū)（模板）41第三節(jié)第三節(jié)工作準(zhǔn)則工作準(zhǔn)則4242一、城市公司（獨(dú)立項(xiàng)目公司）成本管理準(zhǔn)則42二、總公司成本管理準(zhǔn)則46三、竣工結(jié)算獎(jiǎng)罰準(zhǔn)則46四、設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目公司成本優(yōu)化的獎(jiǎng)勵(lì)條款48第四節(jié)第四節(jié)操作手冊(cè)操作手冊(cè)4949一、可研階段成本估算作業(yè)指引49二、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引52三、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引61四、招標(biāo)階段成本評(píng)審作業(yè)指引79五、工程竣工結(jié)算作業(yè)指引83六、責(zé)任狀指標(biāo)確定作業(yè)指引95第3頁(yè)共105頁(yè)成本管理控制流程（2）采購(gòu)、施工階段結(jié)算階段審核審批部門(mén)（崗位）總公司成本核算中心城市公司財(cái)務(wù)部城市公司核算部城市公司工程管理部城市公司成本部成本控制（1）編制施工圖預(yù)算技術(shù)支持協(xié)助目標(biāo)成本下達(dá)執(zhí)行工程供方采購(gòu)編制商務(wù)條款參與商務(wù)談判竣工驗(yàn)收合同管理變更、簽證管理竣工結(jié)算變更造價(jià)測(cè)算、復(fù)核確認(rèn)編制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本周報(bào)月報(bào)成本管理評(píng)估考核目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、調(diào)整動(dòng)態(tài)成本控制（其他類(lèi)）審核審批建安成本分析其他費(fèi)用分析組織編制竣工結(jié)算報(bào)告審核審批組織結(jié)果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)束質(zhì)量進(jìn)度安全管理工程款支付審核7891011NYNY審核總公司成本核算中心、財(cái)務(wù)管理中心、主管副總、總經(jīng)理審批總公司董事長(zhǎng)審核總公司成本核算中心、財(cái)務(wù)管理中心審批財(cái)務(wù)總監(jiān)

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)管管理理中中心心制制度度匯匯編編第七章罰則46銷(xiāo)售流程中的財(cái)務(wù)管理制度47第一章總則47第二章銷(xiāo)售收款的管理47第三章應(yīng)收銷(xiāo)售款的管理48第四章按揭款的管理49第五章銷(xiāo)售產(chǎn)品的管理50第六章罰則51資金管理制度53第一章總則53第二章崗位分工及授權(quán)批準(zhǔn)53第三章現(xiàn)金管理54第四章銀行存款的管理56第五章其他貨幣資金的管理57第六章備用金、借款的管理57第七章資金計(jì)劃管理58第八章監(jiān)督檢查59第九章罰則60附件公司各類(lèi)資金審批權(quán)限一覽表62第十章附則63

簡(jiǎn)介：1中房地產(chǎn)股份有限公司章程二〇一三年十一月十二日3第一章總則第一條為維護(hù)公司、股東和債權(quán)人的合法權(quán)益，規(guī)范公司的組織和行為，根據(jù)中華人民共和國(guó)公司法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司法）、中華人民共和國(guó)證券法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)證券法）和其他有關(guān)規(guī)定，制訂本章程。第二條公司系依照股份制企業(yè)試點(diǎn)辦法和其他有關(guān)規(guī)定成立的股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”）。公司經(jīng)重慶市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)渝改委（1992）148號(hào)文批準(zhǔn)，以定向募集方式設(shè)立；在重慶市工商行政管理局注冊(cè)登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。公司法頒布實(shí)施后，公司已根據(jù)公司法、國(guó)務(wù)院關(guān)于原有有限責(zé)任公司和股份有限公司依照（公司法）進(jìn)行規(guī)范的通知（國(guó)發(fā)1995］17號(hào)）以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)關(guān)于貫徹（國(guó)務(wù)院關(guān)于原有限責(zé)任公司和股份有限公司依照（公司法）進(jìn)行規(guī)范的通知）（國(guó)經(jīng)貿(mào)企［1995］895號(hào)）等文件精神，對(duì)照公司法進(jìn)行了規(guī)范，并依法履行了重新登記手續(xù)。第三條公司于1997年4月1日經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，首次向社會(huì)公眾發(fā)行人民幣普通股2000萬(wàn)股。其中，公司向境內(nèi)投資人發(fā)行的以人民幣認(rèn)購(gòu)的內(nèi)資股為2000萬(wàn)股，于1997年4月25日在深圳證券交易所上市。第四條公司注冊(cè)名稱(chēng)中房地產(chǎn)股份有限公司CHINAREALESTATECPERATIONLIMITED第五條公司住所重慶市江北區(qū)建新北路86號(hào)，郵編400020第六條公司注冊(cè)資本為人民幣貳億玖仟柒佰壹拾玖萬(wàn)叁仟捌佰捌拾伍元。第七條公司為永久存續(xù)的股份有限公司。第八條公司法定代表人由董事長(zhǎng)擔(dān)任，并依法登記。第九條公司全部資產(chǎn)分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第十條本公司章程自生效之日起，即成為規(guī)范公司的組織與行為、公司與股東、股東與股東之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的具有法律約束力的文件，對(duì)公司、股東、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員具有法律約束力的文件。依據(jù)本章程，股東可以起訴股東，股東可以起訴公司董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員，股東可以起訴公司，公司可以起訴股東、董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員。第十一條本章程所稱(chēng)高級(jí)管理人員是指公司的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書(shū)、財(cái)務(wù)總監(jiān)及公司董事會(huì)認(rèn)定的其他管理人員。

簡(jiǎn)介：1第一第一節(jié)房地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的核算成本的核算一、房地一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)、核算內(nèi)容的特點(diǎn)、核算內(nèi)容二、房地二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本成本費(fèi)用的核算用的核算三、房地三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制要點(diǎn)成本控制要點(diǎn)34開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，需要不斷地投入大量的資金。（二）企（二）企業(yè)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容的核算內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、出售、出租、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金運(yùn)動(dòng)。（三）企（三）企業(yè)會(huì)計(jì)核算的會(huì)核算的會(huì)計(jì)科目和科目和賬簿設(shè)置1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是比較特殊的行業(yè)，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的統(tǒng)一規(guī)定其特點(diǎn)決定了它的成本核算、收入確定、成本結(jié)轉(zhuǎn)、稅金繳納等方面的會(huì)計(jì)處理不同于其他的行業(yè)。其一級(jí)科目一覽表，如表11所示。表1111房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表順序號(hào)編號(hào)科目名稱(chēng)一、資產(chǎn)類(lèi)11001庫(kù)存現(xiàn)金21002銀行存款

簡(jiǎn)介：XUWEIWEI0519發(fā)表于20056151634稅務(wù)業(yè)務(wù)探討稅務(wù)業(yè)務(wù)探討房地產(chǎn)企業(yè)為何不可以直接用材料票予以列支開(kāi)發(fā)成本在進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)后，主體工程中，我們收到的一般都是建筑安裝專(zhuān)用發(fā)票，這是肯定沒(méi)問(wèn)題的。但在際過(guò)程中，我們還會(huì)有一些附屬小工作需要自己直接搞定，比如小道路我們就直接自購(gòu)材料雇臨時(shí)員工鋪設(shè)，問(wèn)為何自購(gòu)的材料發(fā)票不可以予以列支開(kāi)發(fā)間接成本哪位大俠幫幫我，在此謝謝了小樓東風(fēng)發(fā)表于20056161124稅務(wù)業(yè)務(wù)探討稅務(wù)業(yè)務(wù)探討可以的，但要作為自建行為，按3繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅毒砂發(fā)表于20056151939稅務(wù)業(yè)務(wù)探討稅務(wù)業(yè)務(wù)探討應(yīng)該可以的，稅總沒(méi)有明確規(guī)定不可以，至于地方的土政策就沒(méi)法了XUWEIWEI0519發(fā)表于20056151634稅務(wù)業(yè)務(wù)探討稅務(wù)業(yè)務(wù)探討房地產(chǎn)企業(yè)為何不可以直接用材料票予以列支開(kāi)發(fā)成本在進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)后，主體工程中，我們收到的一般都是建筑安裝專(zhuān)用發(fā)票，這是肯定沒(méi)問(wèn)題的。但在際過(guò)程中，我們還會(huì)有一些附屬小工作需要自己直接搞定，比如小道路我們就直接自購(gòu)材料雇臨時(shí)員工鋪設(shè)，問(wèn)為何自購(gòu)的材料發(fā)票不可以予以列支開(kāi)發(fā)間接成本哪位大俠幫幫我，在此謝謝了小樓東風(fēng)發(fā)表于20056161124稅務(wù)業(yè)務(wù)探討稅務(wù)業(yè)務(wù)探討可以的，但要作為自建行為，按3繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅毒砂發(fā)表于20056151939稅務(wù)業(yè)務(wù)探討稅務(wù)業(yè)務(wù)探討應(yīng)該可以的，稅總沒(méi)有明確規(guī)定不可以，至于地方的土政策就沒(méi)法了

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)管管理理制制度度第七章罰則46銷(xiāo)售流程中的財(cái)務(wù)管理制度47第一章總則47第二章銷(xiāo)售收款的管理47第三章應(yīng)收銷(xiāo)售款的管理48第四章按揭款的管理49第五章銷(xiāo)售產(chǎn)品的管理50第六章罰則51資金管理制度53第一章總則53第二章崗位分工及授權(quán)批準(zhǔn)53第三章現(xiàn)金管理54第四章銀行存款的管理56第五章其他貨幣資金的管理57第六章備用金、借款的管理57第七章資金計(jì)劃管理58第八章監(jiān)督檢查59第九章罰則60附件公司各類(lèi)資金審批權(quán)限一覽表62第十章附則63

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房西苑在淄博第五屆房地產(chǎn)高層峰會(huì)上的報(bào)告在演講之前先問(wèn)大家?guī)讉€(gè)問(wèn)題。各位老總想少花錢(qián)多辦事嗎想不花錢(qián)也辦事嗎想花別人的錢(qián)辦自己的事嗎看來(lái)是不想。想少花錢(qián)多辦事的，去學(xué)會(huì)計(jì)師；如果想不花錢(qián)也辦事的，去學(xué)策劃師；如果想花別人的錢(qián)辦自己的事的，去學(xué)融資。所以我今天講的就是“花別人的錢(qián)，辦自己的事”。我的標(biāo)題是“假如我是投資者”，這是什么意思呢第一、我本人就是投資者。我一直是扮演著投資者的角色，12年前我從美國(guó)回來(lái)的時(shí)候，就是被一個(gè)海外的投資基金把我派回來(lái)，做中國(guó)的首席代表。實(shí)際上我就是投資者。第二、我希望大家今天站在投資者的立場(chǎng)上去替投資者打打算盤(pán)，如果你理解了投資者，你就知道該怎么融資，道理很簡(jiǎn)單。我們今天講融資，什么叫融資呢融資就是一個(gè)簡(jiǎn)單的商品交易。其實(shí)他并不復(fù)雜，交易什么就跟交易這個(gè)手表沒(méi)什么區(qū)別。既然是一個(gè)交易，那么交易肯定要有標(biāo)的，交易什么當(dāng)然不是交易手表。交易的東西是“項(xiàng)目”。咱們房地產(chǎn)企業(yè)都是一個(gè)、一個(gè)項(xiàng)目來(lái)建設(shè)的，所以交易的是項(xiàng)目。知彼，百戰(zhàn)不殆?！狈粗凶觥凹核挥鹗┯谌??！弊詈?，交易還有一個(gè)最基本的原則，就是“雙贏”，如果有雙方都參加，那就要“雙贏”（投資者和融資者）；如果有多方參加，那要“多贏”。只有“雙贏”和“多贏”才能使合作永遠(yuǎn)的進(jìn)行下去，否則就要打架了。好了，現(xiàn)在我們進(jìn)入主題。剛才我說(shuō)要想了解融資，有兩個(gè)問(wèn)題第一個(gè)是投資者是誰(shuí)他們?cè)谀膬旱诙€(gè)問(wèn)題是投資者在想什么投資者是誰(shuí)呢我把投資者分為三種人第一種人叫實(shí)業(yè)投資者；第二種人叫金融投資者；第三種人叫證券投資者。為什么這么分沒(méi)有任何一本教科書(shū)是這么分的，這是我分的。但我這么分是有道理，根據(jù)這三種人的商務(wù)模式，就是根據(jù)他們不同的掙錢(qián)的方法來(lái)進(jìn)行區(qū)別的。實(shí)業(yè)投資者的商務(wù)模式叫做“買(mǎi)雞賣(mài)蛋”，雞就是他要買(mǎi)你的項(xiàng)目，蛋就是產(chǎn)品，他賣(mài)掉了產(chǎn)品就有了利潤(rùn)。所以我們可以看出，事業(yè)投資者是這個(gè)項(xiàng)目的最終消費(fèi)者。他要等雞屁股下蛋，他靠蛋活著，而不是靠雞屁股。金融投資者的商務(wù)模式是“買(mǎi)蛋賣(mài)雞”。蛋是一個(gè)半成品，他買(mǎi)進(jìn)一個(gè)半成品，要付孵出小雞，把小雞養(yǎng)大，到市場(chǎng)上把大雞賣(mài)掉再買(mǎi)蛋。金融投資者掙的是孵蛋的工錢(qián)和小雞和大雞的差價(jià)。由此我們可以看出，金融投資者不是這個(gè)項(xiàng)目的最終消費(fèi)者，他是一個(gè)二道販子。

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中的問(wèn)題及解決方案房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中的問(wèn)題及解決方案近年來(lái)，隨著國(guó)家房改政策的全面落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)周期。但與此同時(shí)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中企業(yè)間的相互競(jìng)爭(zhēng)卻日趨激烈。開(kāi)發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何去達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化，在很大程度上我們可以這樣說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的順利、科學(xué)與否將直接影響著項(xiàng)目利潤(rùn)的高低和建設(shè)的進(jìn)度。而在這其中，評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)的技術(shù)控制及相關(guān)指標(biāo)體系的完善與否，則更是關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目招標(biāo)工作能否取得成功的關(guān)鍵。筆者多年從事工程造價(jià)專(zhuān)業(yè)，其間參與了相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)、投標(biāo)書(shū)的具體編制工作。在當(dāng)前評(píng)標(biāo)方法中，我們習(xí)慣采用過(guò)分突出標(biāo)底的做法，從技術(shù)角度而言，筆者感到有這樣三個(gè)問(wèn)題應(yīng)該引起開(kāi)發(fā)商的高度重視。廢標(biāo)認(rèn)定過(guò)死。目前規(guī)定在標(biāo)底一定范圍之外的投標(biāo)均作為廢標(biāo)處理的做法，在很多時(shí)候往往造成了合理低標(biāo)被排斥在外，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上使得自己在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中完全放棄了節(jié)約投資、獲得利潤(rùn)最大化的可能。標(biāo)書(shū)中的成本差異性。我國(guó)目前的標(biāo)書(shū)編制，無(wú)論是投標(biāo)者還是標(biāo)底的編制者，在編制方法上均是以統(tǒng)一的建筑工程概算方法來(lái)進(jìn)行編制的。這實(shí)際上使得開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目招標(biāo)工作，變成了眾多投標(biāo)者在項(xiàng)目報(bào)價(jià)上的編制精確度的競(jìng)爭(zhēng)。而投標(biāo)者的管理水平與科技含量，則無(wú)法在所投標(biāo)書(shū)的成本差異性上得到應(yīng)有的體現(xiàn)。標(biāo)底的適時(shí)性與定額的局限。目前，我國(guó)應(yīng)用在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的新工藝、新技術(shù)、新材料，可以說(shuō)已是十分普遍，但標(biāo)書(shū)編制所依據(jù)的定額卻又一定程度上存在著局限，難以滿(mǎn)足標(biāo)書(shū)編制的適時(shí)要求。在這種情況下，如果標(biāo)底的編制人員沒(méi)有較高的實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，并在短時(shí)間內(nèi)又找不到與此相關(guān)的補(bǔ)充定額來(lái)完善標(biāo)底編制的缺憾，這樣的標(biāo)底往往與項(xiàng)目的實(shí)際造價(jià)有較大的差距，開(kāi)發(fā)商也將因此失去本可獲得的利潤(rùn)空間。那么，針對(duì)上述三個(gè)技術(shù)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有辦法去解決呢筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)必要的技術(shù)手段來(lái)加以控制。具體采用的方法，同樣也有三種采用工程量清單進(jìn)行招標(biāo)。開(kāi)發(fā)商向所有投標(biāo)者提供的招標(biāo)文件中，應(yīng)明確列出按照國(guó)家或地方頒布的計(jì)算規(guī)則，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算并經(jīng)答疑、審批、確認(rèn)后匯總的工程量清單；各投標(biāo)者則根據(jù)自己的施工技術(shù)、企業(yè)管理水平、材料采購(gòu)渠道等，在投標(biāo)書(shū)中填寫(xiě)綜合單價(jià)、計(jì)算各種稅費(fèi)、確定浮動(dòng)系數(shù)等，并在這一系列工作結(jié)束后確定自己的最終投標(biāo)價(jià)。由于在工程量上實(shí)現(xiàn)了完全公開(kāi)，開(kāi)發(fā)商便可在這樣一種公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)信中對(duì)眾投標(biāo)者進(jìn)行擇優(yōu)招標(biāo)。它不僅大大減少了投標(biāo)者有關(guān)工程量方面的重復(fù)勞動(dòng)，同時(shí)還使得開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目招標(biāo)工作因此具有了較高的科學(xué)性。實(shí)行最低價(jià)中標(biāo)原則。項(xiàng)目工程實(shí)行招投標(biāo)的主要目的，就是要在保證質(zhì)量、進(jìn)度的前提下降低造價(jià)、節(jié)約成本。而最低價(jià)報(bào)價(jià)，就是指投標(biāo)者在滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商投標(biāo)文件中所列舉的實(shí)質(zhì)性要求的前提下，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)自行確定的最低競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)。當(dāng)然，最低價(jià)中標(biāo)并不是絕對(duì)的，按照市場(chǎng)規(guī)律，最低價(jià)應(yīng)高于成本價(jià)。我國(guó)的招投標(biāo)法中明確指出，最低價(jià)不應(yīng)低于成本價(jià)。當(dāng)項(xiàng)目在實(shí)行最低價(jià)中標(biāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意并防范一些投標(biāo)者在編制預(yù)算時(shí)故意漏項(xiàng)、缺項(xiàng)，以防止個(gè)別投標(biāo)者達(dá)到其低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)決算的投機(jī)目的。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商只要在合同中說(shuō)明對(duì)投標(biāo)者在預(yù)算中出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、缺項(xiàng)一律不予調(diào)整，并在行政上強(qiáng)化執(zhí)行機(jī)制、加大處罰力度，此類(lèi)投標(biāo)者的投標(biāo)行為是可以得到控制的。評(píng)標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)的最終確定。應(yīng)綜合考慮標(biāo)底、投標(biāo)價(jià)、當(dāng)?shù)赝?lèi)項(xiàng)目造價(jià)及資料。為了保證資料的可靠性，在評(píng)標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)的確定過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)于當(dāng)?shù)匾淹瓿傻念?lèi)似項(xiàng)目工程造價(jià)資料，一定要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目差異與價(jià)格指數(shù)的調(diào)整，確定的價(jià)格應(yīng)經(jīng)專(zhuān)業(yè)權(quán)威部門(mén)的認(rèn)定后方可執(zhí)行。對(duì)于投標(biāo)者的項(xiàng)目報(bào)價(jià)，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審定，以保證自己法定利益的最大化。筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)最主要的控制階段之一就在于招投標(biāo)。開(kāi)發(fā)商這時(shí)若能采取科學(xué)而又合理、務(wù)實(shí)的方法，不僅能解決傳統(tǒng)評(píng)標(biāo)方法帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，而且還可以幫助自己實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“成本低、質(zhì)量好、工期短、效益高”的建設(shè)目標(biāo)，有利于我國(guó)加入ＷＴＯ后房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)際的接軌

簡(jiǎn)介：1房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)制度房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)制度第四章資產(chǎn)管理一、資產(chǎn)管理主管崗位職責(zé)二、資產(chǎn)管理專(zhuān)員崗位職責(zé)三、現(xiàn)金清查賬務(wù)處理流程四、備用金收支賬務(wù)處理流程五、應(yīng)收賬款管理流程六、固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)管理流程第五章籌資與投資管理一、籌資與投資主管崗位職責(zé)二、籌資專(zhuān)員崗位職責(zé)三、投資專(zhuān)員崗位職責(zé)四、籌資管理流程五、銀行借款籌資管理流程六、投資管理流程第六章會(huì)計(jì)核算管理一、會(huì)計(jì)核算主管崗位職責(zé)二、會(huì)計(jì)核算專(zhuān)員崗位職責(zé)三、日記總賬賬務(wù)處理流程四、記賬憑證賬務(wù)處理流程五、科目匯總表核算流程六、固定資產(chǎn)核算流程七、利潤(rùn)核算流程第七章成本會(huì)計(jì)管理一、成本會(huì)計(jì)主管崗位職責(zé)二、成本會(huì)計(jì)專(zhuān)員崗位職責(zé)3

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)信托融資的三種方式房地產(chǎn)信托融資的三種方式信托業(yè)在我國(guó)現(xiàn)有的監(jiān)管體系下，具有混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，也就是說(shuō)信托從資金來(lái)源上與其它金融機(jī)構(gòu)沒(méi)什么區(qū)別，但在資金的運(yùn)用上環(huán)境更為寬松些，可以做貸款、拆借、投資，投資可以是實(shí)物投資，也可以是股票投資，可以進(jìn)行交易。信托還有一大特點(diǎn)，就是信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，如果信托公司嚴(yán)格按照“一法兩規(guī)”來(lái)辦事的話(huà)，就再也不會(huì)出現(xiàn)“廣國(guó)投事件”。信托表外財(cái)產(chǎn)與信托公司財(cái)產(chǎn)是不發(fā)生關(guān)系的，因此即使信托公司破產(chǎn)，投資人的信托財(cái)產(chǎn)也不會(huì)受影響，所以說(shuō)信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是目前信托產(chǎn)品的最新司法解釋。北國(guó)投幫助房產(chǎn)商拓寬融資渠道主要有三種方式，一是傳統(tǒng)的貸款方式，這和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，就是貸款的形式，北京經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目三環(huán)新城也是。二是以股權(quán)融資的方式，在這方面最早做的是重慶國(guó)投，他們做的第一個(gè)以股權(quán)融資信托，是持有開(kāi)發(fā)商部分股權(quán)，開(kāi)發(fā)商承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)，這也是階段性股權(quán)融資的方式，這是信托能做而其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的事。這種融資形式十分符合央行121號(hào)文件的精神，因?yàn)檠胄形募幸粋€(gè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自有資金必須達(dá)到30，而這30必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30的理解比較寬泛，只要你開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到30就可以開(kāi)工，現(xiàn)在則必須開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益。一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到30的要求。為了達(dá)到這一要求，許多開(kāi)發(fā)商愿意通過(guò)增資擴(kuò)股的方式來(lái)吸收資金，但這種方式最大的缺點(diǎn)是要求開(kāi)發(fā)商讓出很大一塊利潤(rùn)。其實(shí)如果項(xiàng)目好，開(kāi)發(fā)商能拿出一些股權(quán)與其它人分享利潤(rùn)，融資應(yīng)不成問(wèn)題。但問(wèn)題的關(guān)鍵是一些資金實(shí)力較差卻拿到好地的開(kāi)發(fā)商心態(tài)是讓我拿出一塊成本可以但不能容忍別人分享利潤(rùn)。信托公司恰恰能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的這種要求，信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資有點(diǎn)類(lèi)似于優(yōu)先股的概念，信托資金只要在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿(mǎn)足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，因?yàn)樾磐泄局皇墙鹑跈C(jī)構(gòu)，無(wú)意介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種信托方式許多開(kāi)發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。第三種是交易方式的信托產(chǎn)品，這是其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的，如我們現(xiàn)在正推出的法國(guó)歐尚天津第一店信托計(jì)劃，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上第一個(gè)推出的類(lèi)似房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目。這個(gè)產(chǎn)品是通過(guò)發(fā)行信托投資計(jì)劃，募集近1億元資金，在天津中環(huán)地區(qū)投資一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國(guó)歐尚公司簽下40年租約，我們通過(guò)信托資金將這一商鋪買(mǎi)下來(lái)，每年的租金回報(bào)約1200萬(wàn)元，扣除稅費(fèi)和折舊，這一信托計(jì)劃給投資人的回報(bào)能達(dá)到6，信托公司收取一固定的管理費(fèi)用，但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動(dòng)性不好，現(xiàn)在既使是柜臺(tái)交易也沒(méi)有。如果將來(lái)能上市流通的話(huà)，這將是一個(gè)非常好的金融產(chǎn)品，我們考察美國(guó)市場(chǎng)，與我們這個(gè)信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品，在美國(guó)金融市場(chǎng)的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品，所以我們對(duì)這一金融產(chǎn)品的前景非?？春?，也希望能有更多的開(kāi)發(fā)商關(guān)注這一信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托融資的三種方式房地產(chǎn)信托融資的三種方式信托業(yè)在我國(guó)現(xiàn)有的監(jiān)管體系下，具有混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，也就是說(shuō)信托從資金來(lái)源上與其它金融機(jī)構(gòu)沒(méi)什么區(qū)別，但在資金的運(yùn)用上環(huán)境更為寬松些，可以做貸款、拆借、投資，投資可以是實(shí)物投資，也可以是股票投資，可以進(jìn)行交易。信托還有一大特點(diǎn)，就是信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，如果信托公司嚴(yán)格按照“一法兩規(guī)”來(lái)辦事的話(huà)，就再也不會(huì)出現(xiàn)“廣國(guó)投事件”。信托表外財(cái)產(chǎn)與信托公司財(cái)產(chǎn)是不發(fā)生關(guān)系的，因此即使信托公司破產(chǎn)，投資人的信托財(cái)產(chǎn)也不會(huì)受影響，所以說(shuō)信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是目前信托產(chǎn)品的最新司法解釋。北國(guó)投幫助房產(chǎn)商拓寬融資渠道主要有三種方式，一是傳統(tǒng)的貸款方式，這和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，就是貸款的形式，北京經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目三環(huán)新城也是。二是以股權(quán)融資的方式，在這方面最早做的是重慶國(guó)投，他們做的第一個(gè)以股權(quán)融資信托，是持有開(kāi)發(fā)商部分股權(quán)，開(kāi)發(fā)商承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)，這也是階段性股權(quán)融資的方式，這是信托能做而其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的事。這種融資形式十分符合央行121號(hào)文件的精神，因?yàn)檠胄形募幸粋€(gè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自有資金必須達(dá)到30，而這30必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30的理解比較寬泛，只要你開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到30就可以開(kāi)工，現(xiàn)在則必須開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益。一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到30的要求。為了達(dá)到這一要求，許多開(kāi)發(fā)商愿意通過(guò)增資擴(kuò)股的方式來(lái)吸收資金，但這種方式最大的缺點(diǎn)是要求開(kāi)發(fā)商讓出很大一塊利潤(rùn)。其實(shí)如果項(xiàng)目好，開(kāi)發(fā)商能拿出一些股權(quán)與其它人分享利潤(rùn)，融資應(yīng)不成問(wèn)題。但問(wèn)題的關(guān)鍵是一些資金實(shí)力較差卻拿到好地的開(kāi)發(fā)商心態(tài)是讓我拿出一塊成本可以但不能容忍別人分享利潤(rùn)。信托公司恰恰能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的這種要求，信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資有點(diǎn)類(lèi)似于優(yōu)先股的概念，信托資金只要在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿(mǎn)足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，因?yàn)樾磐泄局皇墙鹑跈C(jī)構(gòu)，無(wú)意介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種信托方式許多開(kāi)發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。第三種是交易方式的信托產(chǎn)品，這是其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的，如我們現(xiàn)在正推出的法國(guó)歐尚天津第一店信托計(jì)劃，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上第一個(gè)推出的類(lèi)似房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目。這個(gè)產(chǎn)品是通過(guò)發(fā)行信托投資計(jì)劃，募集近1億元資金，在天津中環(huán)地區(qū)投資一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國(guó)歐尚公司簽下40年租約，我們通過(guò)信托資金將這一商鋪買(mǎi)下來(lái)，每年的租金回報(bào)約1200萬(wàn)元，扣除稅費(fèi)和折舊，這一信托計(jì)劃給投資人的回報(bào)能達(dá)到6，信托公司收取一固定的管理費(fèi)用，但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動(dòng)性不好，現(xiàn)在既使是柜臺(tái)交易也沒(méi)有。如果將來(lái)能上市流通的話(huà)，這將是一個(gè)非常好的金融產(chǎn)品，我們考察美國(guó)市場(chǎng)，與我們這個(gè)信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品，在美國(guó)金融市場(chǎng)的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品，所以我們對(duì)這一金融產(chǎn)品的前景非常看好，也希望能有更多的開(kāi)發(fā)商關(guān)注這一信托產(chǎn)品。

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定為了適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定如下一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同，合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，暫按如下規(guī)定處理1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開(kāi)發(fā)資金作應(yīng)付帳款管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付帳款。投資各方對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，主辦企業(yè)收到投資各方開(kāi)發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對(duì)外出售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。項(xiàng)目利潤(rùn)形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤(rùn)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位簽訂合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分配合作方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷(xiāo)售處理。并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售自用房屋類(lèi)固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理1出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開(kāi)作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）攤余價(jià)值及在出售過(guò)程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過(guò)程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。2出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過(guò)程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出。出售的自用房屋類(lèi)固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。部門(mén)或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。十六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗(yàn)收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)，計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋。十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售合同房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售合同甲方地址乙方房地產(chǎn)中介代理有限公司地址甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則和中華人民共和國(guó)合同法的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方（獨(dú)家）代理銷(xiāo)售甲方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或擁有的事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。第一條合作方式和范圍甲方指定乙方為在（地區(qū)）的獨(dú)家銷(xiāo)售代理，銷(xiāo)售甲方指定的，由甲方在興建的項(xiàng)目，該項(xiàng)目為（別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅），銷(xiāo)售面積共計(jì)平方米。第二條合作期限銷(xiāo)售基價(jià)（本代理項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià)）由甲乙雙方確定為元平方米，乙方可視市場(chǎng)銷(xiāo)售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。甲方所提供并確認(rèn)的銷(xiāo)售價(jià)目表為本合同的附件。第五條代理傭金及支付１乙方的代理傭金為所售的項(xiàng)目?jī)r(jià)目表成交額的％，乙方實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格超出銷(xiāo)售基價(jià)部分，甲乙雙方按五五比例分成。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。２甲方同意按下列方式支付代理傭金。甲方在正式銷(xiāo)售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對(duì)該銷(xiāo)售合同中指定房地產(chǎn)的代銷(xiāo)責(zé)任即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于３天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來(lái)的代理傭金后應(yīng)開(kāi)具收據(jù)。乙方代甲方收取房?jī)r(jià)款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項(xiàng)返還甲方。３乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于５天將房款匯入甲方指定銀行賬戶(hù)；屬分期付款的，每?jī)蓚€(gè)月一次將所收房