簡介：1月錦花城開花城開盤商業(yè)廣告促廣告促銷方案方案成都地產(chǎn)界競爭激烈，硝煙彌漫，每天都有高樓大廈拔地而起。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目要邁向成功，會(huì)遇到一系列的問題，需要打開問號(hào)，找到答案?，F(xiàn)在，就讓我們來尋找月錦花城所需要的答案吧一、一、我們需要什么樣的主題形象我們需要什么樣的主題形象樓盤推廣，應(yīng)該有一個(gè)鮮明的主題形象，這樣個(gè)性突出，容易引來市場的關(guān)注，促進(jìn)銷售的成功。成都發(fā)展商各出奇招，使地產(chǎn)舞臺(tái)異彩紛呈。月錦花城怎樣表現(xiàn)自己呢賣樓，不僅賣給消費(fèi)者一個(gè)居住空間，還應(yīng)“附贈(zèng)”一種新的生活方式，一種對美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點(diǎn)?；氐绞⑻苹氐绞⑻茣r(shí)代都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結(jié)構(gòu)里，失去了綠色，失去了溝通，失去了生活應(yīng)有的平和與清靜。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時(shí)代發(fā)展帶來的所有電器文化；或?qū)⒆约撼撩杂谔摂M的世界，一切的感情，一切的一切，在非現(xiàn)實(shí)中喜怒哀樂。逐漸這個(gè)城市就會(huì)沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對人的關(guān)愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風(fēng)。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現(xiàn)代人家的追求3富有意境，所以有必要給月錦花城取一個(gè)推廣名，就叫做“盛唐盛唐時(shí)代”。二、誰可能是月錦花城的主人二、誰可能是月錦花城的主人誰才有可能是月錦花城未來的業(yè)主呢這就要求我們對目標(biāo)客戶有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。一一一都市白都市白領(lǐng)一族一族文化程度較高年齡層次2640歲經(jīng)濟(jì)狀況中高收入階層，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購買能力購房動(dòng)機(jī)自用，多為首次置業(yè)者購買習(xí)慣理性，有主見，所需戶型適中家庭結(jié)構(gòu)25人2人，為2人世界。組成家庭時(shí)間不太長，注重溫馨浪漫。3人，為3口之家。有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會(huì)傾斜。4人，3口之家加一位長輩，消費(fèi)更趨理性。5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。分析以上特點(diǎn)，在廣告策略上，強(qiáng)化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對訴求對象的細(xì)分，有的放矢地展開訴求。如對2人世界，重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。對5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

簡介：朝陽市養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景調(diào)查及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告20172022年

簡介：新媒體營銷策劃是什么運(yùn)營總監(jiān)必備的7大能力新媒體營銷是什么新媒體營銷是什么對于很多人來說是一個(gè)比較模糊的概念，搞不清它核心是什么其實(shí)新媒體營銷很簡單，它就是網(wǎng)絡(luò)營銷的升級(jí)版，變得只不過是思路、渠道、推廣方法和策略。新媒體營銷的核心就是用戶思維，通過用戶運(yùn)營的方式將你所需要的用戶集中到自己手里，在利用養(yǎng)熟、成交、裂變、拉新等手段，實(shí)現(xiàn)一個(gè)長期盈利的過程。而新媒體營銷策劃的核心則是結(jié)合你項(xiàng)目（產(chǎn)品）的特征，給企業(yè)項(xiàng)目制定出最合適的推廣方法、運(yùn)營策略和盈利模式。從而幫助企業(yè)少花冤枉錢、少走冤枉路、減少時(shí)間浪費(fèi)、大大節(jié)省試錯(cuò)成本、快速賺錢、快速轉(zhuǎn)型成功的運(yùn)營策略。那么，對于想要轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)企業(yè)來說，如何判斷自己所聘請的新媒體運(yùn)營總監(jiān)是一個(gè)可以值得信賴的人呢這七個(gè)點(diǎn)很重要。1、項(xiàng)目（產(chǎn)品）定位分析、項(xiàng)目（產(chǎn)品）定位分析傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營方式主要采用的就是產(chǎn)品思維，先做好自己的產(chǎn)品，再通過線上的各種手段，不斷往自己平臺(tái)（網(wǎng)站）吸引流量，從而產(chǎn)生成交的過程。這樣導(dǎo)致的結(jié)果就是項(xiàng)目定位不清晰，需要花費(fèi)大量的運(yùn)營成本和時(shí)間，不斷為自己的項(xiàng)目找流量，而且在無形之中增加了試錯(cuò)成本。3、為什么會(huì)大量帶粉絲4、成交轉(zhuǎn)化率是多少、成交轉(zhuǎn)化率是多少因?yàn)閿?shù)據(jù)可以很清晰的反應(yīng)處用戶心理狀態(tài)，我們可以通過數(shù)據(jù)來找問題，及時(shí)對反映出的問題做出調(diào)整，以免造成更大的損失。成交流程的好與壞直接營銷轉(zhuǎn)化率，通過各個(gè)環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)分析對比，快速找核心的問題，才能大大提升成交率、提升業(yè)績。4、用戶運(yùn)營分析有用戶是好事，如何經(jīng)營用戶才是重點(diǎn)。經(jīng)營用戶有一句很經(jīng)典的話吸引就對了，滿足就錯(cuò)了。用戶看中的不是產(chǎn)品的價(jià)格，而是產(chǎn)品帶給自己的好處。例如一瓶礦泉水，在城市很容易買到，對于很多人忍一忍也就過去了。如果在沙漠，同樣一瓶礦泉水，大家肯定都會(huì)爭著搶著來買。所以說用戶運(yùn)營要結(jié)合前面的幾個(gè)環(huán)節(jié)來一起做分析對比，不只是看用戶的活躍度和留存基數(shù)。通過頂尖的用戶運(yùn)營策略，不但能讓成交率大大提升，同時(shí)還可以讓項(xiàng)目快速發(fā)展。5、裂變營銷分析、裂變營銷分析不懂的裂變營銷項(xiàng)目發(fā)展就很慢，很難突破瓶頸。我們可以通過對整個(gè)新媒體運(yùn)營簡單化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化，從而形成一套可實(shí)施的運(yùn)營模型，讓其具備可快速復(fù)制的特性。再通過網(wǎng)絡(luò)品牌打造以及造勢，讓更多的人或渠道商一起參與賣產(chǎn)品，快速放大整個(gè)項(xiàng)目。6、后端價(jià)值挖掘分析、后端價(jià)值挖掘分析

簡介：夢潔家紡營銷策劃書策劃人孟斗斗易晗劉梅一、夢潔家紡公司介紹湖南夢潔家紡股份有限公司，創(chuàng)業(yè)始于1956年，總部位于湖南長沙，有員工1400余名。是一家集研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、策劃、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型企業(yè)。主要生產(chǎn)經(jīng)營軟體家具、繡花套件、絎繡套件、被芯、毛毯、床墊及其它家居飾品等共8大類，2600個(gè)品種。公司現(xiàn)設(shè)有三家子公司湖南夢潔新材料科技有限公司、湖南寐家居科技有限公司、南通夢潔家紡有限公司。擁有“夢潔”、全權(quán)代理的法國頂級(jí)品牌“寐”、“夢潔寶貝”三個(gè)具有重要市場影響力的品牌。在全國設(shè)立了200多家夢潔專賣店，500多家夢潔專柜；2009年，開發(fā)全新網(wǎng)購品牌“覓”，進(jìn)軍電子商務(wù)。在美國、日本、澳大利亞、香港等國家和地區(qū)進(jìn)行了涉外商標(biāo)注冊，與數(shù)十個(gè)國家和地區(qū)的300多家外商建立了業(yè)務(wù)關(guān)系。夢潔公司是湖南省“雙高”企業(yè)，湖南省十佳非公有經(jīng)濟(jì)企業(yè)，連續(xù)多年榮獲“全國同類行業(yè)綜合戰(zhàn)友率第一”，“全國同類產(chǎn)品銷量第一”的稱號(hào)。主營業(yè)務(wù)連續(xù)10年保持20速率增長。公司綜合實(shí)力和持續(xù)發(fā)展能力在中國家紡行業(yè)在中國家紡行業(yè)名列前茅名列前茅。夢潔，致力打造國際知名家紡品牌。二、夢潔家紡產(chǎn)品介紹夢潔家紡的產(chǎn)品種類豐富，涵蓋繡花套件、絎繡套件、被芯、毛毯、床墊及其它家居飾品得等2600個(gè)品種。詳細(xì)介紹①套件系列主要有印花套件系列、繡花套件系列、提花套件系列、三件系列、四件套系列。②枕芯系列主要包括纖維系列、羽絨系列、護(hù)頸系列、記憶系列。③被芯系列主要有纖維被系列、羽絨系列、蠶絲系列等④幸?；閼c系列有喜慶紅色系列、幸福粉紅系列、婚慶四件套等。以及一些當(dāng)季新品。三、夢潔家紡市場現(xiàn)狀以及前景分析談到夢潔家紡的市場現(xiàn)狀以及前景就不得不說說全國的，因?yàn)槿珖目傮w就包括了夢潔的，而夢潔的只是在這大環(huán)境下與同行業(yè)的一個(gè)對比。中國家紡行業(yè)近年來保持較高的發(fā)展速度，家紡行業(yè)社會(huì)總產(chǎn)值由2000年的2000億人民幣到2009年的9780億人民幣，翻了近兩番。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2011年13月1526家規(guī)模以上家紡企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值44275億元，同比增長2378，主營業(yè)務(wù)收入43998億元，同比增長2800。1526家企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤總額增速高于工業(yè)總產(chǎn)值增速近20個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)總產(chǎn)值80的產(chǎn)品用于內(nèi)銷而且還在不斷提高中。同時(shí)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，家紡織品將仍是紡織工業(yè)的心得增長點(diǎn)之一。隨著居民生活水平提高和城市化進(jìn)程加快，住宅的增加家紡需求量上升，還有旅游賓館的發(fā)展促進(jìn)了其需求的擴(kuò)大，家紡產(chǎn)品功能化、禮品化拓寬了家紡產(chǎn)品的領(lǐng)域。而夢潔家紡在近幾年中2004年2008年榮列同類產(chǎn)品市場銷售量第一名，獲得2009年中國家紡類品牌年度大獎(jiǎng)NO1等，躋身于中國于家紡行業(yè)十大品牌之一。所以在這樣的環(huán)境下，夢潔以其品牌優(yōu)勢加快發(fā)展。“四夢潔家紡市場細(xì)分消費(fèi)者對家紡織品最基本的需求就是其功能性。如床上用品的保暖、鋪墊、遮蓋等功能。但由于消費(fèi)者的年齡，性別，收入，時(shí)代潮流的變化等因素的影響，對家紡的需求五、促銷形式采取靜態(tài)展、特價(jià)促銷、換購等多種表現(xiàn)形式，實(shí)現(xiàn)品牌與銷售的雙豐六、活動(dòng)籌備1活動(dòng)前半個(gè)月擬定要執(zhí)行的方案2活動(dòng)前一個(gè)星期確認(rèn)貨源的充足性，并已完成了相關(guān)手續(xù)的辦理3活動(dòng)前三天活動(dòng)人員的招募，各種宣傳形式的陸續(xù)發(fā)布，整理貨物和贈(zèng)品4活動(dòng)前一天活動(dòng)場地的布置促銷人員的培訓(xùn)，員工的具體分工七、活動(dòng)流程活動(dòng)前，①對員工進(jìn)行簡單的培訓(xùn)②明確人員的分③檢查賣場陳列情況活動(dòng)期間，①使用規(guī)范的用語和禮儀②維護(hù)好公司形象③做好各銷售點(diǎn)的配合與接應(yīng)，及時(shí)補(bǔ)貨，禁止缺貨④維護(hù)秩序、安全以及賣場周圍的衛(wèi)生

簡介：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢摘要眾所周知，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與房地產(chǎn)金融業(yè)之間關(guān)系密切，但房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場的支持力度呈逐年下降趨勢。與西方資本主義國家相比較，中國房地產(chǎn)開發(fā)資金多數(shù)源自自籌資金、國內(nèi)貸款、國家預(yù)算內(nèi)資金、外資與債券等。為了完善我國房地產(chǎn)金融市場，國家鼓勵(lì)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場的完善與二級(jí)市場的深入發(fā)展、房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系的完善、房地產(chǎn)融資產(chǎn)品的進(jìn)一步升級(jí)等。本文以我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為研究背景，根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題，簡要分析我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢。關(guān)鍵字房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)金融；現(xiàn)狀分析；發(fā)展趨勢一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀分析據(jù)2009年至2012年我國房地產(chǎn)市場的投資額、銷售量、房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績、房地產(chǎn)價(jià)格等指標(biāo)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的協(xié)調(diào)性更高，同時(shí)政府及社會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也更加理性。但我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀并不樂觀，具體表現(xiàn)如下自20世紀(jì)末期以來，我國國家預(yù)算內(nèi)資金、外資與債券的比例（原本很低）便呈逐年下降趨勢，其中35的房地產(chǎn)開發(fā)資金源自銀行貸款，由此可見，銀行信貸資金已成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以生存的命脈。此外，從1978年至今，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長率高達(dá)2009，該數(shù)值較同期金融機(jī)構(gòu)貸款余額高出738。比較2003年與2004年住房消費(fèi)信貸與房地產(chǎn)開發(fā)貸款必然導(dǎo)致人們紛紛購房，此行為是引起房價(jià)猛漲的重要原因。針對消費(fèi)者此種心理，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商皆無限制抬高房價(jià)，由此導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始走向畸形發(fā)展，此乃我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化的重要原因。二、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展問題的解決對策由前文可知，我國房地產(chǎn)市場普遍存在國民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域房地產(chǎn)定位問題、地方政府對房價(jià)調(diào)控的責(zé)任問題、限購與保障性住房的建設(shè)問題等。基于此，本文主要結(jié)合上述問題提出如下解決對策（一）國民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域房地產(chǎn)的定位問題眾所周知，我國國民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域把房地產(chǎn)行業(yè)劃定到支柱產(chǎn)業(yè)范疇，究其原因包括房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能為國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提供不竭動(dòng)力；人均住房面積與住房總面積的提高要求盡快解決住房供需平衡問題，但近年來房價(jià)持續(xù)攀升直至消費(fèi)人群難以承受的高度，加上大量投機(jī)性資金流入房地產(chǎn)市場，其勢必對我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成嚴(yán)重威脅。由此可見，政府及社會(huì)必須認(rèn)真分析國民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位是否恰當(dāng)，此外我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須盡快實(shí)現(xiàn)優(yōu)化升級(jí)。（二）地方政府對房價(jià)調(diào)控的責(zé)任問題據(jù)“國8條”規(guī)定“各地方政府必須明確年度新建住房價(jià)格的控制目標(biāo)，并在2011年一季度如實(shí)向社會(huì)公布”，但截止2011年一季度，僅有30余個(gè)城市向社會(huì)公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，其中多數(shù)城市把房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的漲幅考慮到地方GDP的增幅（約10），此現(xiàn)象多由地方政府績效考核機(jī)制與財(cái)政收入模式所致。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)地方財(cái)政收入內(nèi)土

簡介：第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究一、單項(xiàng)選擇題一、單項(xiàng)選擇題1投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、（）等。A規(guī)劃涉及方案B投資估算C資源條件D投資權(quán)益矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴。2對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。A投資機(jī)會(huì)研究B初步可行性研究C詳細(xì)可行性研究D項(xiàng)目的評估和決策聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈。3投資估算的精確度為30％，研究費(fèi)用一般占總投資的02％～08％，該階段為（）。A投資機(jī)會(huì)研究B初步可行性研究C詳細(xì)可行性研究D項(xiàng)目的評估和決策殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟。4下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究及相關(guān)知識(shí)表達(dá)不正確的選項(xiàng)是（）。A在投資機(jī)會(huì)研究階段，投資估算的精確度為20，研究費(fèi)用一般占總投資的05～09B該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)C特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會(huì)的影響等釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐。5對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。A投資機(jī)會(huì)研究B初步可行性研究C詳細(xì)可行性研究D項(xiàng)目的評估和決策彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡。6初步可行性研究階段對于建設(shè)投資估算的精度在（）的范圍內(nèi)。A10B20C25D30謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔。14在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括（）。A建筑安裝工程費(fèi)B公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C土地費(fèi)用D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)擁締鳳襪備訊顎輪爛薔。15（）是指建筑物2M以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)C基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷。16小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費(fèi)屬于（）。A公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B建筑安裝工程費(fèi)C基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D物業(yè)管理維修資金壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚。17以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算的方法叫做（）。A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C工程量近似匡算法D概算指標(biāo)估算法蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅。18土建工程、給排水工程、照明工程估算時(shí)，按建筑平方米造價(jià)乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資，這種估算的方法叫做（）。A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C工程量近似匡算法D概算指標(biāo)估算法買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄。19房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用A黃線B紫線C藍(lán)線D紅線綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴。20以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（）。A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C工程量近似匡算法D概算指標(biāo)估算法驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦。

簡介：納稅實(shí)務(wù)與節(jié)稅寶典一本通納稅實(shí)務(wù)與節(jié)稅寶典一本通涉稅業(yè)務(wù)分行業(yè)系列叢書涉稅業(yè)務(wù)分行業(yè)系列叢書房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)第一篇熟識(shí)行業(yè)特征梳理業(yè)務(wù)流程第一章房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)第二章圖解房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)流程第二篇參透行業(yè)稅制入門實(shí)訓(xùn)操練第三章房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)處理介紹第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)都需要繳納哪些稅種第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)如何報(bào)稅第四章房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種逐項(xiàng)講解41房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅繳納申報(bào)及賬務(wù)處理411初識(shí)營業(yè)稅（營業(yè)稅簡單概念、營業(yè)稅票樣）412房地產(chǎn)行業(yè)哪些行為需要繳納營業(yè)稅413房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的計(jì)算方法和稅率（營業(yè)稅計(jì)算、視同銷售情形、視同銷售營業(yè)稅計(jì)算）414自建房產(chǎn)的稅務(wù)處理415對客戶打折銷售發(fā)票開具十分關(guān)鍵416預(yù)收的購房款何時(shí)繳納營業(yè)稅417收到客戶違約金的納稅處理418精裝修的商品房營業(yè)稅計(jì)算方法419轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目需全額繳納營業(yè)稅4110營業(yè)稅納稅申報(bào)流程和繳納方法4111涉稅事項(xiàng)的會(huì)計(jì)賬務(wù)、報(bào)表處理42房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅繳納申報(bào)及賬務(wù)處理453土地使用稅申報(bào)時(shí)間及流程46房地產(chǎn)行業(yè)契稅繳納與申報(bào)461房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須繳納契稅462契稅的繳納依據(jù)及計(jì)稅方法463契稅申報(bào)時(shí)間及流程47房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)人所得稅繳納申報(bào)及賬務(wù)處理471初識(shí)個(gè)人所得稅472個(gè)人所得稅的納稅范圍及納稅方式472個(gè)人所得稅的申報(bào)方式及賬務(wù)處理48房地產(chǎn)行業(yè)其他稅種納稅繳納及申報(bào)481房地產(chǎn)行業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算方法及申報(bào)流程482房地產(chǎn)行業(yè)教育費(fèi)附加的計(jì)算方法及申報(bào)流程483房地產(chǎn)行業(yè)印花稅的計(jì)算方法及申報(bào)流程484房地產(chǎn)行業(yè)車船稅計(jì)算方法及繳納方式第三篇精修節(jié)稅秘籍案例全解精講第五章營業(yè)稅稅收籌劃51折扣方式選擇營業(yè)額的籌劃（在實(shí)務(wù)贈(zèng)送與折扣中選擇折扣方式銷售）52通過剝離價(jià)外費(fèi)用籌劃營業(yè)稅53開發(fā)產(chǎn)品對外投資勝于出售第六章企業(yè)所得稅稅收籌劃61設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，取得明顯的經(jīng)濟(jì)效益62采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，免除大額稅款第七章土地增值稅稅收籌劃71通過扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

簡介：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅若干問題從2016年5月1日起，我國全面施行營改增。本文依據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)，以下簡稱“36號(hào)文”）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）等文件，對房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人營改增稅收政策作簡要分析，希望對讀者有所裨益。一、房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)產(chǎn)品的界定一、房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)產(chǎn)品的界定房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)項(xiàng)目與其他納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)在計(jì)征增值稅時(shí)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有商品房開發(fā)的經(jīng)營范圍，還要具備開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)購入在建工程重新立項(xiàng)開發(fā)，視同銷售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)征增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租，并辦理房屋所有權(quán)證的，此后再對外出售時(shí)，不再作為開發(fā)產(chǎn)品處理。二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，其中房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇按簡易計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)適用簡易計(jì)稅方法的，按照5的征收率計(jì)征增值稅，進(jìn)項(xiàng)稅不予抵扣。房地產(chǎn)老項(xiàng)目一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法的，36個(gè)月內(nèi)不得變更一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)以建筑工程施工許可證對應(yīng)的項(xiàng)目為單位，同一家房地產(chǎn)企業(yè)有多個(gè)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的，可分別選擇計(jì)稅方法。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。三、一般納稅人應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管辦法三、一般納稅人應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管辦法（一）預(yù)繳稅款1一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是一般計(jì)稅項(xiàng)目還是簡易計(jì)稅項(xiàng)目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并填報(bào)增值稅預(yù)繳稅款表。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅抵減當(dāng)期應(yīng)納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。應(yīng)預(yù)繳稅款預(yù)收款（1適用稅率或征收率）3房地產(chǎn)企業(yè)外購項(xiàng)目支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，憑扣稅憑證抵扣銷項(xiàng)稅額。允許抵扣的外購項(xiàng)目主要有建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、材料采購、廣告服務(wù)、房屋中介費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、辦公用品、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等。下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣（1）用于簡易計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)，以及專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不含其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）和不動(dòng)產(chǎn)。（2）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（3）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)（含在建工程），以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（4）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)及與貸款相關(guān)的融資利息、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)面積）一般納稅人既有一般計(jì)稅項(xiàng)目，又有簡易計(jì)稅和免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)兼營應(yīng)稅服務(wù)收入的，應(yīng)分步計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額當(dāng)期一般計(jì)稅方法計(jì)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額）當(dāng)期全部銷售額。當(dāng)期不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積）房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積。（四）其他問題1房地產(chǎn)企業(yè)在2016年4月30日之前取得的預(yù)售房款繳納營業(yè)稅，2016年5月1日之后取得的預(yù)收房款繳納增值稅。繳納營業(yè)稅的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，不再計(jì)提增值稅。2房地產(chǎn)企業(yè)購入在建工程已自己名義重新立項(xiàng)開發(fā)的，對于試點(diǎn)前計(jì)算營業(yè)稅尚未扣除的買入價(jià)余額，按36號(hào)文處理，即“試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。”

簡介：房地產(chǎn)經(jīng)營的幾個(gè)核心問題1解析房地產(chǎn)成功開發(fā)的九大理念房子的價(jià)值是價(jià)位最關(guān)鍵的熱點(diǎn)，老百姓認(rèn)為不值，不管怎樣吹噓，怎樣用物去彌補(bǔ)都是徒勞的變幻莫測的房地產(chǎn)市場，包含有“環(huán)境、外觀、質(zhì)量、戶型、適用、方便、隨意、工期，價(jià)位“等九大理念。要占領(lǐng)市場，百分之百地贏得市場回報(bào)，必須堅(jiān)持切實(shí)惠民的理念。環(huán)境在開發(fā)商的共識(shí)中稱為包含交通、購物等在內(nèi)的優(yōu)越的地理環(huán)境和宜人的人文景觀等。開發(fā)什么樣的品牌，其內(nèi)涵應(yīng)該是以人為本，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢來適應(yīng)各層次的需要。比如打造住宅品牌，一定要給人以環(huán)境的安居氣氛，絕不能靠監(jiān)控和保安的單一方式去營造安居氣氛，這樣不太符合大眾的正常心理。外觀在一些開發(fā)商的眼里是閉門造車，即從個(gè)人的主觀意向出發(fā)對外觀和色彩任意構(gòu)成。其實(shí)，應(yīng)該尊重購房者的欣賞品味，用高低結(jié)合的方法來進(jìn)行認(rèn)可。比如怎樣運(yùn)用歐式建筑外觀設(shè)計(jì)，怎樣在霧都之地確定永久保持的色調(diào)而讓人共譽(yù)等等。絕不能將不倫不類的造型和復(fù)雜繁瑣的含蓄藝術(shù)附加到“大方明快“上，也不能忽視“民族共識(shí)同賞“的習(xí)慣。質(zhì)量部分開發(fā)商認(rèn)為它是建筑安全所必須強(qiáng)調(diào)的要素，就工程項(xiàng)目開發(fā)而言，質(zhì)和量是兩個(gè)概念。從建設(shè)上來講，真正的質(zhì)必然要物有所值；其二，建筑的面積和物看成全量，讓老百姓自我考核。老百姓的了解認(rèn)可值是更高的，不然誰也不會(huì)掏錢的。購買力是質(zhì)和量最認(rèn)可的檢驗(yàn)QUOT戶型市場上，開發(fā)商由于受流行風(fēng)的誤導(dǎo)，單一化發(fā)展已經(jīng)成了通病。把戶型置入大眾化習(xí)慣性認(rèn)可范圍之內(nèi)，讓戶型布局多樣化，使購房者在自已的需要范圍之內(nèi)和藝術(shù)享受上挑選適合的房子。這才是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做的。適用有一部分開發(fā)商自作主張，將自己的意識(shí)強(qiáng)加給消費(fèi)者，這是不可取的。適用是購房者的鑒定表態(tài)，開發(fā)商不能自己說了算。開發(fā)企業(yè)要在適用上下功夫去考慮，去了解百姓需要什么樣的房子，然后在開發(fā)階段提前去為購房者作出正確判斷。方便個(gè)別開發(fā)商認(rèn)為是交通。其實(shí)是傳統(tǒng)的生活方式及行為習(xí)慣等，比如采光、走繞、床設(shè)、廚位等。隨意不是任意設(shè)想。有些開發(fā)商留出超大的空間去讓住戶強(qiáng)調(diào)個(gè)石屹都非房地產(chǎn)科班出身，但特有的商業(yè)經(jīng)營意識(shí)是他們的共同特點(diǎn)。二、具有戰(zhàn)略頭腦，對大勢判斷的前瞻性與智慧決策的正確性。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，市場透明度、成熟度已較高，僅靠人際關(guān)系、特權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)代一去不復(fù)返了。土地有基準(zhǔn)價(jià)格，建筑有定額，各種費(fèi)稅有標(biāo)準(zhǔn)。換言之，無論你在何處開發(fā)房地產(chǎn)，固定成本與變動(dòng)成本都是相差無幾，大多發(fā)展商深知其中奧秘，都想方設(shè)法在樓盤的附加值上做文章。新開盤的廣告一幅比一幅漂亮，環(huán)境、戶型、智能化等都不斷在升級(jí)換代。但從戰(zhàn)略角度看，一個(gè)優(yōu)秀企業(yè)家首先應(yīng)對國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢審時(shí)度勢，對房地產(chǎn)發(fā)展有獨(dú)特悟性與理性判斷。正是這點(diǎn)構(gòu)成行業(yè)發(fā)展伊始，眾QUOT豪杰“與現(xiàn)代企業(yè)家的重要分水嶺。加之房地產(chǎn)投資巨大而且具有不可逆轉(zhuǎn)性，不能像一般產(chǎn)品那樣可以批量試用，所以投資決策正確性顯得尤為重要，一旦決策失誤，后果慘重。值得一提的是投資決策是一個(gè)非常痛苦的過程，決策總是與風(fēng)險(xiǎn)同在。北京現(xiàn)代城總裁潘石屹的成功，不只是豪華樓書的創(chuàng)意，也不是獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，恰恰是他對大勢判斷的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，在房產(chǎn)走勢這條經(jīng)濟(jì)鏈上，他這一拍踏準(zhǔn)了。但做決策的畢竟是人，是情感動(dòng)物，不可能完全是一個(gè)理性決策，在實(shí)踐中還是要提高理性決策的效率，決策者必須培養(yǎng)感性、情性及悟性，來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學(xué)中的智慧決策。三、特有的應(yīng)變能力與不可替代性。房地產(chǎn)成功的一個(gè)重要方面在于“變“，變規(guī)劃、變環(huán)境、變房型、變結(jié)構(gòu)、變營銷手段等。變的目的固然在于制衡，即在一個(gè)充滿變數(shù)的環(huán)境中，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營目標(biāo)，從管理哲學(xué)分析，變是一種現(xiàn)象，任何房地產(chǎn)企業(yè)遇到的變數(shù)是各不相同的，但其中有一條不變是相同的，即自我鞏固，永立于不敗之地的要求與努力，萬變則是指環(huán)境、房型結(jié)構(gòu)等種種變化。但在不變的過程中，企業(yè)會(huì)借外來變數(shù)來充實(shí)、強(qiáng)壯自己，以培養(yǎng)應(yīng)變的能力。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營在我國涉及面甚廣，自始至終的126個(gè)圖章本身說明了縱橫交叉的人際關(guān)系、公共關(guān)系、平衡關(guān)系、協(xié)調(diào)關(guān)系、制衡關(guān)系、權(quán)術(shù)策略，非一般人士所能替代。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)家不僅要有對行業(yè)走勢縱向的認(rèn)識(shí)深度，還要有橫向的交際廣度。正如一個(gè)坐標(biāo)中，四個(gè)區(qū)位都要發(fā)揮作用。3房地產(chǎn)經(jīng)營的決策要素

簡介：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃探析摘要房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用稅收籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)；稅收；籌劃0前言房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有（1）營業(yè)稅企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。（2）土地增值稅建造普通住宅增值率未超過20，則免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，聯(lián)營方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。自1999年8月1日起，對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免土地增值稅。我們可以利用國家的稅收優(yōu)惠政策來進(jìn)稅收籌劃提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。1變房地產(chǎn)銷售為投資按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為16億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅土地增值稅為30（XYA55X55Y）。企業(yè)欲使提價(jià)所帶來的收益超過新增的稅負(fù)而增加收益為30（XYA55X55Y）55Y。甲房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r(jià)在11000萬元到14000萬元之間，已知取得土地使用權(quán)的金額為3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為5000萬元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，也不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)?，?dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10。通過選擇籌劃方案可在保證售價(jià)較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業(yè)利潤。上述案例中除營業(yè)稅、城建稅及教育附加外的可扣除項(xiàng)目金額為30005000（30005000）10（30005000）2010400（萬元），從而形成以下兩個(gè)方案方案1公司既享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又獲得最高利潤，則最高售價(jià)為10400128481336192（萬元），此時(shí)獲利為（133619210400133619255）22270144（萬元）。當(dāng)價(jià)格在11000萬元至1336192萬元之間時(shí)，雖售價(jià)上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于22270144萬元。方案2公司想通過提高售價(jià)再多獲收益，則提價(jià)至少要大于Y＞30（XYA55X55Y）55Y。則提價(jià)要大于100984（萬元）。即房地產(chǎn)總售價(jià)至少要超過10098413361921437176（萬元），此時(shí)提價(jià)才會(huì)增加企業(yè)總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益減少。所以，當(dāng)市場房價(jià)在11000萬元至14000萬元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1336192萬元作為房產(chǎn)銷售價(jià)格?？梢娖髽I(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，通過合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤。銷售價(jià)格的定價(jià)策略，是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)非常重要的方法，這不僅對土地增值稅會(huì)產(chǎn)生影響，同時(shí)對企業(yè)的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅等，都有重大影響。4設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的銷售價(jià)來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。甲企業(yè)（以下均不考慮加計(jì)扣除20因素）原計(jì)劃以2400元平方米的價(jià)格出售5000平方米的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬元，同理可知增值率為4286，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅240050005＝60（萬元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60（7＋3）＝6（萬元），印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬元，企業(yè)的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，甲企業(yè)首先將該商品房以2000元平方米的價(jià)格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元平方米的價(jià)格對外銷售，則對于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業(yè)稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售利潤200萬元，因非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能加計(jì)20扣除，且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20之內(nèi)免稅政策，需繳納營業(yè)稅（2400－2000）50005＝10（萬元），城建稅及教育費(fèi)附加1萬元，共計(jì)11萬元。其增值率為（1200－1000－11）（1000＋11）＝1869，需繳納土地增值稅為（1200－1000－11）30＝567（萬元），其稅后凈利潤為1323萬元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤2373萬元，通過設(shè)立銷售子公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤513萬元。

簡介：天津大學(xué)管理學(xué)院碩士學(xué)位論文房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和風(fēng)險(xiǎn)對策“運(yùn)河公館”項(xiàng)目計(jì)劃管理案例研究姓名劉林松申請學(xué)位級(jí)別碩士專業(yè)項(xiàng)目管理指導(dǎo)教師摘要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長、投資數(shù)額大，管理及組織協(xié)調(diào)復(fù)雜，對市場反映敏感。在各個(gè)時(shí)期的不可預(yù)見因素很多，與時(shí)間相關(guān)的外界因素和內(nèi)部因素的變化都會(huì)影響開發(fā)項(xiàng)目的投資收益。因此，本文對于項(xiàng)目計(jì)劃的編制進(jìn)行了深入的研究，取得了初步成果。項(xiàng)目計(jì)劃是一種思考的過程，是一種使項(xiàng)目范圍、具體目標(biāo)和戰(zhàn)略明確的過程，是對于一個(gè)關(guān)于如何啟動(dòng)、維持和終止項(xiàng)目的合理判斷。一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的主要功能，就是為項(xiàng)目經(jīng)理提供一份從項(xiàng)目開始到結(jié)束的路線圖。項(xiàng)目計(jì)劃需要足夠的信息，以便使項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)實(shí)施過程都清楚還有什么未做完、何時(shí)做、用什么資源做、由誰做、任務(wù)何時(shí)完成及結(jié)果應(yīng)符合什么規(guī)格。本文對項(xiàng)目計(jì)劃的編制方法進(jìn)行了較系統(tǒng)的分析。作者通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)管理的考察和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商，項(xiàng)目建設(shè)常常是匆匆忙忙開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，工程建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)總不能自如實(shí)現(xiàn)。主要問題就在于缺乏一個(gè)完善的項(xiàng)目計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃。針對這些問題，經(jīng)過學(xué)習(xí)國內(nèi)外其它項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合項(xiàng)目管理實(shí)際，從項(xiàng)目管理實(shí)際操作的感受，就開發(fā)商整體運(yùn)作方面影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素，即從房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)流程的操作層面針對項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)進(jìn)行了探討分析。

簡介：房地產(chǎn)可行性研究全攻略房地產(chǎn)可行性研究全攻略第一章房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對策第3操作環(huán)節(jié)房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程第5操作環(huán)節(jié)撰寫出色的可行性研究報(bào)告書第6操作環(huán)節(jié)如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算第7操作環(huán)節(jié)從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場的不確定因素較多，項(xiàng)目成敗的回旋余地也較大如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。房地產(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。第1操作環(huán)節(jié)成功近出投資第一步1透視民地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無法突破的重大難點(diǎn)，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá)420米、88層的金茂大廈和高達(dá)468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢姡P(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價(jià)格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。分析角度三街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺(tái)同胞及外國人，所以成為上海唯一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價(jià)錢，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996年以后，該小區(qū)房價(jià)雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值的外在動(dòng)因。投資商自身?xiàng)l件考察1、考察你的經(jīng)驗(yàn)隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問題上多思量了。2、考察你的投資方式由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會(huì)在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動(dòng)開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項(xiàng)目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地

簡介：王牌經(jīng)理人十萬份商業(yè)資料全部免費(fèi)下載四川省成都市龍泉驛區(qū)四川省成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃前期研究策劃初步建議書初步建議書深圳市云灝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司二OO二年七月二十八日王牌經(jīng)理人十萬份商業(yè)資料全部免費(fèi)下載1市場背景調(diào)研分析市場背景調(diào)研分析調(diào)查目的針對項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價(jià)格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。調(diào)查思路從宏觀到微觀，從整體到局部項(xiàng)目發(fā)展背景分析項(xiàng)目發(fā)展背景分析市場背景分析結(jié)論市場背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況個(gè)盤分析消費(fèi)者特征社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況互動(dòng)分析互動(dòng)分析尋找市場切入點(diǎn)尋找市場切入點(diǎn)

簡介：房地產(chǎn)公司銷售部個(gè)人試用期工作總結(jié)房地產(chǎn)公司銷售部個(gè)人試用期工作總結(jié)20年即將結(jié)束，我進(jìn)入XX公司銷售部工作也將近半年。在銷售部綜合點(diǎn)，主要負(fù)責(zé)營銷策劃方面的工作。這些工作主要包括1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點(diǎn)和需求，把握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。XX園XX庭，XX閣開盤期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。XX村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。XXX花園II9IV3IV4開盤的現(xiàn)場跟進(jìn)。2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，把握競爭樓盤的動(dòng)向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。參觀了XX廣場，XX花城，XX新城的開盤促銷以及房展會(huì)的各樓盤促銷。10、處理銷售部有關(guān)營銷策劃方面的事務(wù)等。近半年的工作中，我通過實(shí)踐學(xué)到了許多房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，通過不斷的學(xué)習(xí)逐步提高了自己的業(yè)務(wù)水平。但是作為新人，我深深知道，自己經(jīng)驗(yàn)還是相對欠缺的，需要不斷的學(xué)習(xí)和磨練。因此，在新的一年里，我希望通過到銷售第一線的不斷學(xué)習(xí)和實(shí)踐，在現(xiàn)場不斷增加自己的經(jīng)驗(yàn)和見識(shí)，爭取使自己的業(yè)務(wù)水平提到一個(gè)更高的高度，為公司多做貢獻(xiàn)。

簡介：房地產(chǎn)管理局工作總結(jié)和工作安排房地產(chǎn)管理局工作總結(jié)和工作安排20年，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)主管部門的精心指導(dǎo)下，縣房管局認(rèn)真貫徹黨的十八大及十八屆三中、四中全會(huì)精神，圍繞“四個(gè)示范縣”建設(shè)目標(biāo)，較好的履行了房地產(chǎn)管理職能，有效推動(dòng)了各項(xiàng)工作全面協(xié)調(diào)發(fā)展。一、20年工作回顧（一）理順部門職能，建立科學(xué)民主決策機(jī)制。1、深化內(nèi)部體制改革?？h房管局緊緊圍繞全縣中心工作，以抓重點(diǎn)、解難點(diǎn)為立足點(diǎn)，厘清職責(zé)，整合職能一是優(yōu)化機(jī)構(gòu)設(shè)置、科學(xué)整合職能；二是履職定責(zé)、明晰管理職責(zé)；三是合理設(shè)崗定員、優(yōu)化人力資源配置；四是出臺(tái)相關(guān)政策、強(qiáng)化服務(wù)職能。通過這次改革轉(zhuǎn)變了工作作風(fēng)，激發(fā)了干部活力，增強(qiáng)了工作動(dòng)力，提高了辦事效率，取得了良好成效。縣委書記周東明在縣委政研室呈報(bào)的關(guān)于縣房管局管理體制改革工作的調(diào)研報(bào)告上作出重要批示要求將房管局內(nèi)部體制改革經(jīng)驗(yàn)在全縣推廣。2、建立領(lǐng)導(dǎo)班子科學(xué)民主決策機(jī)制。實(shí)行周例會(huì)制度，即實(shí)行股室負(fù)責(zé)人周五向各分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)本周工作開展情況、重點(diǎn)任務(wù)完成情況以及工作中存在的困難問題。周一黨政聯(lián)系會(huì)議，由各分管領(lǐng)導(dǎo)就分管工作進(jìn)行通報(bào)，就存在的問題困難提出研究，既加強(qiáng)了交流、協(xié)調(diào)，又強(qiáng)化了科學(xué)民主決策。性住房644套，其中縣城區(qū)配租廉租房110套（含優(yōu)先輪后對象39戶），配售公租房62套；縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)配租廉租房201套；鄉(xiāng)鎮(zhèn)配租配售廉租房271套。配租入住后，公開招標(biāo)委托信譽(yù)好、管理水平高的物業(yè)企業(yè)提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)，努力營造溫馨舒適的小區(qū)生活環(huán)境。租金收入嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”管理規(guī)定，實(shí)行先繳后返，專項(xiàng)用于保障性住房的管理和維護(hù)。三是城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭得到應(yīng)保盡保。在加大保障住房實(shí)物配租配售的同時(shí)，我們對全縣24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)符合條件的低收入住房困難家庭實(shí)行廉租補(bǔ)貼保障，全年保障家庭1053戶計(jì)1945人，計(jì)發(fā)廉租住房租賃補(bǔ)貼16117萬元，全年共爭取中央廉租補(bǔ)貼專項(xiàng)資金245萬元，發(fā)放后結(jié)余8383萬元，結(jié)余資金可用于保障性住房建設(shè)，資金管理嚴(yán)格實(shí)行專戶存儲(chǔ)、聯(lián)合審批，確保了專款專用。（三）完善管理辦法，促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。一是出臺(tái)規(guī)范性文件，擬草了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知和縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法將提交縣政府常務(wù)會(huì)議審議通過實(shí)施。積極籌備“商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)”，目前該系統(tǒng)待我縣的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法出臺(tái)后開始建設(shè)運(yùn)行。二是及時(shí)了解市場情況。對全縣21家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了房地產(chǎn)市場調(diào)研，取得了第一手資料，為房地產(chǎn)市場的科學(xué)決策提供了依據(jù)。三是創(chuàng)新機(jī)制妥善處理各種投訴。在各售樓部醒目位置設(shè)置“縣房地產(chǎn)市場監(jiān)督舉報(bào)公示牌”，向社會(huì)公布舉報(bào)電話、網(wǎng)址、信箱。建立健全投訴受理臺(tái)賬，做好來訪登記和回訪記錄以及采取現(xiàn)場會(huì)辦公、發(fā)限期整改通知書、開協(xié)調(diào)會(huì)等多種方式妥善處理各種投訴。四是嚴(yán)格商品房預(yù)售許可。在辦理預(yù)售證前明確由市場管理股牽頭聯(lián)合其他職能