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簡介：孫硒司屏旦在中國談到商業(yè)地產(chǎn)人們首先會想到大連萬達集團股份有限公司以下簡稱“萬達”或許是因為萬達的相對成功或許是因為媒體對萬達的“炒作”。但不可否認的一個實是在國內(nèi)眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍在觀望的時候萬達卻早已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“安營扎寨”。人們不禁疑惑到底是什么讓萬達如此執(zhí)于商業(yè)地產(chǎn)萬達事長王健林將通過自身的實踐為業(yè)界解開這個謎底。萬達是一個和中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)有明顯區(qū)別的公司嚴格地講現(xiàn)在萬達的準確定位不再是房地產(chǎn)企業(yè)而是一家不動產(chǎn)企業(yè)到目前為止『萬達持有的商業(yè)物業(yè)面積多萬平方米開業(yè)的有多萬平方米還有多萬平方米在建現(xiàn)在一年的租金有億。僅憑這些租賃收入不算我們的開發(fā)收入我們比國閃任何一家房地產(chǎn)企業(yè)的利潤都要多這就是我們追求的方向一句話專注商業(yè)地產(chǎn)追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流理由一商業(yè)地產(chǎn)成就百年老店年萬達召開年會時有人提出來要做百年企業(yè)那么什么是百年企業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)呢一句話來概括就是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流這是針對我們這個行業(yè)的企業(yè)特點來說的。房地產(chǎn)企業(yè)的特點就是現(xiàn)金流不穩(wěn)定而且房地產(chǎn)企業(yè)也很少有多年的歷史。一個城市的城市化進程會改變企業(yè)生存的空間也會改變只要城市化達到一定的程度人均住房達到一定面積這個行業(yè)就會萎縮。而且房地產(chǎn)企業(yè)有一個特點今年買地那么今年幾乎就沒有現(xiàn)金流沒有銷售收入明年開發(fā)的時候收入就一下漲上去風險非常大因此我們要追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。做什么能達到這個目標呢在我們提這個目標之前萬達做了幾個產(chǎn)業(yè)與別人合作奧的斯電梯與世界強企業(yè)合作變電站設(shè)備廠這兩個都是投資幾千萬美元的企業(yè)還干了藥廠。可是我們覺得這與我們的主業(yè)都不沾邊。和世界強合資的這兩個工廠我們只是小股東又沒有核心技術(shù)完全控制在別人的手里這樣即使一年銷售幾百億跟我們也沒什么關(guān)系這不是我們的方向我們覺得應該做收租物業(yè)只有做收租物業(yè)才會帶來穩(wěn)定的收入。有這么一個指導思想萬達決定進入商業(yè)地產(chǎn)而且從一開始就決定規(guī)模要大要建幾萬平方米以上的物業(yè)建大型的購物中心。租戶盡量選擇大企業(yè)世界級企業(yè)所以我們提出一種口號要向強企業(yè)收租子“。我們進入商業(yè)地產(chǎn)一開始定位就比較高把它看成是打造百年企業(yè)的基礎(chǔ)。在搞住宅開發(fā)競爭非常激烈尤其土地使用制度進行改革一塊地拍賣要經(jīng)過幾十輪。最近上海浦東推出一個地塊經(jīng)過許多輪的加價最終比政府推出的底價高出一倍多多億的地最后拍到近。億樓面價兀元現(xiàn)在這個位置的房價也不過這個價格所以大家都非常震驚。搞商業(yè)地產(chǎn)就避免了住宅地產(chǎn)這種激烈競爭截至目前全國從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不到家而這家當中目前將跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)作為主要發(fā)展方向的內(nèi)資企業(yè)僅萬達一家有很多企業(yè)都只是在本區(qū)域里做廣州的企業(yè)就在廣州北京的就在北京跨區(qū)域開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)的外資企業(yè)還有幾家但內(nèi)資企業(yè)只有我們一家。正因為進入企業(yè)比較少競爭相對也就比較小賺錢就比較容易。人無我有人家不做我們?nèi)プ鲞@就是競爭的一種優(yōu)勢理由二避免激烈的行業(yè)競爭中國現(xiàn)在有萬多家房地產(chǎn)企業(yè)理由三享受商業(yè)地產(chǎn)的雙重利潤房地產(chǎn)開發(fā)利潤是一次性的現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對來講利潤比較豐厚再加上這幾年房價高企大家都在批項目但房地產(chǎn)的利潤只是一次性的不會再有以后的利潤現(xiàn)在全球的資產(chǎn)價格都在不斷上城市開發(fā)綜合版一自年月︷一19942009CHINAACADEMICJOURNALELECTRONICPUBLISHINGHOUSEALLRIGHTSRESERVED刃白枯眺衛(wèi)文王健林升日本雖然連續(xù)年房價下跌但是最近幾年都在漲倫敦這五年內(nèi)住房價格翻一番英國是最早的資本主義國家房子已貴為天價但是近幾年又翻了一番說明什么呢說明隨著全球財富增加財富要尋找消化渠道特別是隨著全球人口的增加和資源的減少資產(chǎn)價格可能在今后會長期處于一種上升的趨勢。在國際房價上升大趨勢影響下國內(nèi)二手房的利潤非常驚人。我們在大連開發(fā)的一個樓盤叫星海人家年交房時均價元比周邊房子貴了團已經(jīng)創(chuàng)造了當時的高價而這個項目現(xiàn)在二手市場價格已經(jīng)達到雙一〔刀元而且有價無市。這種例子還有很多但是我們應該看到對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說住宅物業(yè)資產(chǎn)價格升值的利潤是享受不到的總結(jié)地產(chǎn)開發(fā)年來的經(jīng)驗我們下決心要搞商業(yè)地產(chǎn)。在利潤方面商業(yè)地產(chǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有幾個保障一是我們每年可以收到穩(wěn)定的租金二是我們能夠享受資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤。持有商業(yè)物業(yè)我們不僅可以獲得土地升值所帶來的利潤而且若干年之后想把資產(chǎn)變現(xiàn)除了原有的租金還可能再賺一筆。在南京的新街口我們建設(shè)的一個商業(yè)廣場年初這塊地的價格是萬畝。當年這塊地被稱為南京市的‘’號地‘被一個大國企拿到了規(guī)定只能做商業(yè)但這個公司不懂做商業(yè)地拆平了之后一直沒敢做白白空了四年。我們?nèi)フ勁匈I這塊地那個公司開價億折合每畝萬左右?guī)滋旌蠛灹撕贤鼐娃D(zhuǎn)到我們的手上只用了一年項目就竣工了。按照南京市目前的土地價格水平我估計這塊地每畝價格在萬元左右。而且這個地在新街口新街口是南京最繁華的地段現(xiàn)在你出多少錢也買不到。那么南京萬達項目除租金收入外土地與資產(chǎn)價格上升的好處我們都拿到了。理由四容易拿到項目現(xiàn)在搞住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)全國有萬多家競爭非常激烈而且每一塊地都經(jīng)過多重競爭利潤空間壓得很薄。如果不是中國房地產(chǎn)價格上升的大趨勢實際上通過這種方式拿到的土地房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒有什么利潤可言一旦房地產(chǎn)價格升值趨緩或是停止這種拍賣拿地的項目是非常危險的在這種情況下做商業(yè)地產(chǎn)項目相對來說容易拿到土地尤其是我們做城市綜合體開發(fā)不但可以為政府帶來巨額穩(wěn)定的稅收還可以解決大量的就業(yè)。比如做一個大的購物中心起碼可以解決萬人就業(yè)因此受到當?shù)卣毡闅g迎因為現(xiàn)在中國就業(yè)是一個很困難的問題。格林斯潘年前曾預測中國經(jīng)濟的最大風險是就業(yè)風險如果真的是幾千萬人找不到工作社會就不穩(wěn)定。不能只看到經(jīng)濟發(fā)展的良好態(tài)勢一旦什么事件成為一個導火索社會穩(wěn)定就會受到影響。我看到勞動和社會保障部的一個預測以前積壓“的不算到年我國至少還要增加萬沒事干的人就業(yè)壓力是非常大的然而我們每搞一個新項目就可以解決幾千人甚至一萬人就業(yè)政府是非常歡迎的。我們有一個上海最大的商業(yè)項目估計能解決萬人的就業(yè)我們的項目還能提供穩(wěn)定的稅收一年幾千萬甚至上億而且這項稅收每年都會有不像住宅開發(fā)是一次性的隨著銷售的增長稅收還會增加。編輯符朱柏潤仙。。花切盯。19942009CHINAACADEMICJOURNALELECTRONICPUBLISHINGHOUSEALLRIGHTSRESERVED

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