簡(jiǎn)介：1目錄目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表一期可售資源分析鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表二期房源情況介紹戶(hù)型配比情況分析二期認(rèn)購(gòu)價(jià)格表二期工程進(jìn)度表3由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16，二期臨街商鋪占32。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表1、案名鳳凰城2、開(kāi)發(fā)商河南華夏軍創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司3、投資商鄭州市鑫山置業(yè)有限公司4、位置鳳凰路與鳳臺(tái)路交叉口5、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)鄭州商品大世界

簡(jiǎn)介：1目錄目錄價(jià)格策略銷(xiāo)售策略設(shè)定項(xiàng)目推廣策略設(shè)定推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）促銷(xiāo)策略銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略主要銷(xiāo)售道具制作及二期銷(xiāo)售資料的補(bǔ)充二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)3B、產(chǎn)品形式特點(diǎn)以套為主，戶(hù)型從一室一衛(wèi)的19平米到159平米的三室兩廳均有，小戶(hù)型主力是19平米和40平米的一室一衛(wèi)。C、交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房B、入市姿態(tài)東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。C、入市時(shí)機(jī)二期小戶(hù)型期房銷(xiāo)售，二期商鋪宜在品牌形成時(shí)開(kāi)始銷(xiāo)售，或在大賣(mài)場(chǎng)全面開(kāi)業(yè)時(shí)銷(xiāo)售。一期余房即時(shí)銷(xiāo)售。D、銷(xiāo)售方式多種付款方式組合銷(xiāo)售與升值銷(xiāo)售相結(jié)合。項(xiàng)目推廣策略設(shè)定項(xiàng)目推廣策略設(shè)定A、項(xiàng)目推廣主題概念擁有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓

簡(jiǎn)介：1銷(xiāo)售經(jīng)理管理手冊(cè)銷(xiāo)售經(jīng)理管理手冊(cè)20050101200501011當(dāng)與開(kāi)發(fā)商因折扣、付款、合同條款、現(xiàn)場(chǎng)操作手段無(wú)法取得一致意見(jiàn)時(shí)，怎么辦答盡力溝通，可適當(dāng)放棄部分次要要求，保證重要銷(xiāo)售建議達(dá)成一致。如確實(shí)無(wú)法取得最基本的共識(shí)，可采用兩個(gè)途徑解決1）嚴(yán)格依照開(kāi)發(fā)商要求執(zhí)行，以不良事實(shí)性后果給開(kāi)發(fā)商施壓，使開(kāi)發(fā)商自動(dòng)妥協(xié)。2）取得公司高層幫助，在高層以上爭(zhēng)取協(xié)調(diào)。2當(dāng)案場(chǎng)人員因銷(xiāo)售遇到較大困難與抗性時(shí)，怎么辦答首先分析抗性與困難，通過(guò)自己的專(zhuān)業(yè)能力和集思廣益，設(shè)計(jì)幾套解決的方案，并由自己在實(shí)際操作中實(shí)際演示，取得良好效果以增強(qiáng)其他銷(xiāo)售人員信心。3當(dāng)案場(chǎng)人員取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，暴露出自滿(mǎn)驕傲情緒時(shí)，怎么辦答1）正向引導(dǎo)，通過(guò)單獨(dú)的溝通，對(duì)該人員的能力結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，讓銷(xiāo)售員明白仍有很多欠缺，需進(jìn)一步提高。2）反向引導(dǎo)，加重任務(wù)數(shù)量和擴(kuò)大任務(wù)范圍，布置部分人員力所不及的事。一定程度上讓其產(chǎn)生挫折感，再通過(guò)單獨(dú)的溝通使其清醒。38當(dāng)一個(gè)銷(xiāo)售人員因個(gè)人客觀因素情緒低落，精神不振時(shí)，怎么辦答1）單獨(dú)溝通，作思想工作，要求將主要精力引導(dǎo)到工作中去。2）必要的休假，使其精神放松。9當(dāng)銷(xiāo)售人員自恃經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)績(jī)突出，不尊重你的決定時(shí)，怎么辦答必須制止這種情況，必須要樹(shù)立自己的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威，明確在會(huì)議上要求該人員嚴(yán)格執(zhí)行，同時(shí)大力扶植其他有潛力的人員，形成競(jìng)爭(zhēng)，讓其感受到壓力。10當(dāng)公司即定的對(duì)案場(chǎng)種種獎(jiǎng)勵(lì)條件，遲遲不能兌現(xiàn)時(shí)，怎么辦答1）穩(wěn)定案場(chǎng)人員情緒，使案場(chǎng)工作保持正常。2）向上力爭(zhēng)，要求在限定時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)。11當(dāng)銷(xiāo)售人員過(guò)份依賴(lài)于你處理各案例時(shí)，怎么辦答需要一定的勇氣，寧可讓某階段內(nèi)的成就量略為減少，也要讓銷(xiāo)售人員充分認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的危害性，使銷(xiāo)售人員主觀能動(dòng)地學(xué)習(xí)并嘗試處理各種案例的手段。12當(dāng)你休息或不在時(shí)，發(fā)生種種特殊情況，怎么辦答1）預(yù)防休息前一天準(zhǔn)備工作有條理地作好安排，減少發(fā)生意外的可能。

簡(jiǎn)介：1鳳凰城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)鳳凰城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5、7、9、11、13、15六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙?，F(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中1597M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的904。二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2003年5月底辦下。由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16，二期臨街商鋪占32。如何解決可售3自2001年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是2003年初，青年居易（EASYGO）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。（小戶(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告）C、商鋪市場(chǎng)商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

簡(jiǎn)介：1香水城策劃報(bào)告香水城策劃報(bào)告香水城策劃報(bào)告目錄一、商業(yè)部分市場(chǎng)定位思路概述2二、本項(xiàng)目商業(yè)屬性具體分析3（一）郊區(qū)城市化進(jìn)程中大型商業(yè)設(shè)施特征分析3（二）本地居民消費(fèi)特征分析18（三）物流設(shè)施對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的影響作用20（四）會(huì)展業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施需求對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的影響作用24（五）綜合樓潛在人群對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)需求分析26三、本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施定位28（一）目標(biāo)客戶(hù)群體確定28（二）商業(yè)主題思路研究28（三）商業(yè)面積初步確定49（四）商業(yè)建筑風(fēng)格的初步確定50（五）地塊周邊用地性質(zhì)分析51綜合樓分析研究與初步定位53一、綜合樓用地分析53二、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析54三、產(chǎn)品定位771、規(guī)模定位772、本項(xiàng)目寫(xiě)字樓種類(lèi)定位773、寫(xiě)字樓產(chǎn)品形象建議784、本項(xiàng)目寫(xiě)字樓用途構(gòu)成定位815、服務(wù)式公寓產(chǎn)品定位826、主體建筑布局847、媒介空間建議858、設(shè)施設(shè)備建議85一、商業(yè)部分市場(chǎng)定位思路概述對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)而言，我們認(rèn)為由于其所處的地理位置以及內(nèi)部其他相關(guān)設(shè)施的影響，所以本項(xiàng)目商業(yè)的屬性具有多重性。換言之，本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施的市場(chǎng)定位受到自身與外界多種因素的作用。因此，在得出商業(yè)市場(chǎng)定位之前，我們必須對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)所受到的影響因素進(jìn)行深入的分析，研究其對(duì)商業(yè)定位所產(chǎn)生的具體影響以及各影響因素之間的輕重關(guān)系。由此才能最終確定本項(xiàng)目商業(yè)適合的市場(chǎng)定位。就此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)定位的總體研究思路為根據(jù)上圖所示，本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施具有五種不同的商業(yè)屬性。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目最基礎(chǔ)的商業(yè)屬性就是其不可更改的宏觀地理位置，即城市邊緣的商業(yè)設(shè)施的商業(yè)屬性。本項(xiàng)目處于XX市的東南四環(huán)。一方面本項(xiàng)目具有其他任何區(qū)域都很難比擬的車(chē)行交通便利；另一方面，本項(xiàng)目不具有如城市中心商業(yè)區(qū)的歷史商業(yè)文脈。具體而言，城市中心的商業(yè)區(qū)在很大程度上不僅滿(mǎn)足了人們對(duì)日常購(gòu)物的需求，更重要的其長(zhǎng)久的歷史積淀使其也具有了很強(qiáng)的3到2010年的200萬(wàn)人。同時(shí)，舊城區(qū)的常住人口要逐步向外疏散，目前已經(jīng)從1990年的175萬(wàn)人降至160萬(wàn)人左右，到2010年要降到150萬(wàn)人以下。在總體規(guī)劃中垡頭、南苑均位于本區(qū)域內(nèi)。這無(wú)疑將為進(jìn)一步加強(qiáng)包括本區(qū)域在內(nèi)的整個(gè)XX郊區(qū)城市化。就目前情況來(lái)看，本項(xiàng)目所在地東南部則已經(jīng)初步成型的亦莊，該地區(qū)為XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，已經(jīng)建成了非常多的企業(yè)和住宅區(qū)；地塊的西邊為XX市早期開(kāi)發(fā)成型的方莊社區(qū)。這說(shuō)明XX東南部已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯了郊區(qū)城市化。目前在建或在售的紫南家園、翠城、觀筑、山水文園等項(xiàng)目都顯示出這種住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)。特別值得指出的是，近期SARS病毒的肆虐會(huì)促進(jìn)這種郊區(qū)密度較低、通風(fēng)、采光良好的居住環(huán)境干凈整潔的住宅的發(fā)展。而且本項(xiàng)目作為大型綜合項(xiàng)目，其所具有的各種設(shè)施尤其是內(nèi)部居住區(qū)的建設(shè)也將進(jìn)一步推動(dòng)?xùn)|南四環(huán)區(qū)域城市化進(jìn)程?？傊?，隨著這種郊區(qū)城市化進(jìn)程的迅速發(fā)展，將為該地區(qū)的大型商業(yè)帶來(lái)大量的消費(fèi)人群，從而促進(jìn)大型商業(yè)在郊區(qū)的出現(xiàn)和發(fā)展。（2）、公路的網(wǎng)絡(luò)化及交通條件的日益完善隨著公路的網(wǎng)絡(luò)化即高速公路系統(tǒng)的完善，許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位指向原則發(fā)生了巨變，盡可能接近市場(chǎng)的原則已不再是以接近市中心為標(biāo)準(zhǔn)，而是以接近主要的運(yùn)輸動(dòng)脈為標(biāo)準(zhǔn)；而且汽車(chē)行駛速度的提高，使得通勤的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。高速公路系統(tǒng)打開(kāi)了“居住郊區(qū)城市化”的道路，同時(shí)形成了郊區(qū)對(duì)工業(yè)、商業(yè)開(kāi)發(fā)的吸引力。這些經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在有充足的停車(chē)場(chǎng)、低資產(chǎn)成本、接近供應(yīng)商和消費(fèi)者等。特別需要指出的是，城市外圍的環(huán)城高速公路對(duì)都市區(qū)的郊區(qū)在人口增長(zhǎng)、零售業(yè)的建立和發(fā)展等方面都有巨大的作用，比沒(méi)有環(huán)城路的都市區(qū)的郊區(qū)增長(zhǎng)快。美國(guó)華盛頓特區(qū)的首都環(huán)城路就是一個(gè)促進(jìn)郊區(qū)高速發(fā)展的例子。在19721982年里，由于環(huán)城路的出現(xiàn)約有80萬(wàn)人陸續(xù)定居于環(huán)路周?chē)?，由此也吸引?2家區(qū)域性的購(gòu)物中心設(shè)立于此?？傊?，高速公路網(wǎng)改善了中心市的出入口問(wèn)題，在郊區(qū)與市中心之間組成了強(qiáng)大的交通流，極大地促進(jìn)了郊區(qū)城市化進(jìn)程。本項(xiàng)目位于京津塘高速公路的入口處與東南四環(huán)的交匯處，公路網(wǎng)絡(luò)比較發(fā)達(dá)，適宜發(fā)展這種大型零售商業(yè)。（3）、私人汽車(chē)的逐步普及公共交通的向外延展通常每一次交通方式的革命，都會(huì)帶來(lái)城市結(jié)構(gòu)的巨大變動(dòng)，引致商業(yè)布局的重大調(diào)整。私人汽車(chē)的大量出現(xiàn)，使城市化進(jìn)程以非常規(guī)的高迅速加快，并使商業(yè)中心能夠擁有巨大范圍的市場(chǎng)。因此在城市交通方便的城市化郊區(qū)，大購(gòu)物中心出現(xiàn)了。同時(shí)也推動(dòng)了一種購(gòu)物方式的出現(xiàn)“車(chē)載集中購(gòu)物”。這種購(gòu)物最典型的方式就是消費(fèi)者周期性地進(jìn)行大量集中式的購(gòu)物，并利用汽車(chē)承載。這種購(gòu)物方式的出現(xiàn)也使得消費(fèi)者對(duì)距離購(gòu)物場(chǎng)所的絕對(duì)距離敏感度下降，而更加關(guān)心停車(chē)問(wèn)題，商品價(jià)格問(wèn)題。換言之，私人轎車(chē)的大量出現(xiàn)使得人們可以并愿意到交通更通常但距離較遠(yuǎn)的地方大量購(gòu)物，由此也使得在道路交通情況良好的郊區(qū)地帶出現(xiàn)大型購(gòu)物中心成為可能。在私人汽車(chē)發(fā)展的同時(shí)，公交系統(tǒng)的革新對(duì)商業(yè)布局則產(chǎn)生促進(jìn)影響，地鐵和輕軌這種大運(yùn)量、高速的客運(yùn)工具，也在不同程度地支持大商業(yè)中心的郊區(qū)化。隨著XX經(jīng)濟(jì)的巨大發(fā)展，路網(wǎng)建設(shè)的加快，XX市公共交通事業(yè)已經(jīng)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，向東有了發(fā)往廊坊的公交車(chē)、向西有了發(fā)往霸州的公交車(chē)，這些都極大地?cái)U(kuò)大了XX人的活動(dòng)范圍。

簡(jiǎn)介：1目錄目錄項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅3本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷(xiāo)售采取青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。2）鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。鳳凰城二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3）正在形成的“大賣(mài)場(chǎng)”商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)鳳凰城二期的投資價(jià)值，甚至有可能使鳳凰城二期成為“大賣(mài)場(chǎng)”的附屬配套。該局面一旦形成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。4）鳳凰城項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利A、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。

簡(jiǎn)介：1房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)職位列表房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)職位列表二零零四年二零零四年3崗位層級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)DE工程前期PE綜合計(jì)劃CP合同預(yù)算CB招標(biāo)材料MA專(zhuān)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃層開(kāi)發(fā)總監(jiān)DE002中層經(jīng)營(yíng)管理層資深專(zhuān)業(yè)人員市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)理DE003前期經(jīng)理PE003總設(shè)計(jì)師PE013計(jì)劃經(jīng)理CP003合同預(yù)算經(jīng)理CB003材料經(jīng)理MA003招標(biāo)經(jīng)理MA013基層經(jīng)營(yíng)管理層高級(jí)專(zhuān)業(yè)人員市場(chǎng)調(diào)研主管DE004投資主管DE014投資分析師DE024前期主管PE004征地拆遷主管PE014設(shè)計(jì)師PE024計(jì)劃主管CP004高級(jí)造價(jià)師CB004材料主管MA004招標(biāo)主管MA014專(zhuān)業(yè)人員市場(chǎng)調(diào)研員DE005前期專(zhuān)員PE005建筑規(guī)劃PE015市政規(guī)劃PE025電氣規(guī)劃PE035經(jīng)濟(jì)測(cè)算PE045統(tǒng)計(jì)員CP005監(jiān)察員CP015預(yù)算員CB005材料員MA005招標(biāo)員MA015初級(jí)專(zhuān)業(yè)人員操作人員文檔管理PE006合同管理CB006

簡(jiǎn)介：1目目錄錄第一部分、項(xiàng)目研究背景第一部分、項(xiàng)目研究背景第一部分、項(xiàng)目研究背景第一部分、項(xiàng)目研究背景第二部分、市場(chǎng)概況了解第二部分、市場(chǎng)概況了解第二部分、市場(chǎng)概況了解第二部分、市場(chǎng)概況了解第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分、地塊第四部分、地塊第四部分、地塊第四部分、地塊SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析第五部分、價(jià)格定位第五部分、價(jià)格定位第五部分、價(jià)格定位第五部分、價(jià)格定位第六部分、產(chǎn)品定位第六部分、產(chǎn)品定位第六部分、產(chǎn)品定位第六部分、產(chǎn)品定位第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃建議第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃建議第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃建議第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃建議第八部分、營(yíng)銷(xiāo)推廣建議第八部分、營(yíng)銷(xiāo)推廣建議第八部分、營(yíng)銷(xiāo)推廣建議第八部分、營(yíng)銷(xiāo)推廣建議第九部分、廣告推廣建議第九部分、廣告推廣建議第九部分、廣告推廣建議第九部分、廣告推廣建議第十部分、銷(xiāo)售及合作方式建議第十部分、銷(xiāo)售及合作方式建議第十部分、銷(xiāo)售及合作方式建議第十部分、銷(xiāo)售及合作方式建議3第二部分、市場(chǎng)概況了解第二部分、市場(chǎng)概況了解第二部分、市場(chǎng)概況了解第二部分、市場(chǎng)概況了解一、整體情況分析一、整體情況分析1、北京住宅市場(chǎng)趨向成熟、北京住宅市場(chǎng)趨向成熟北京房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)2003年，我市房地產(chǎn)投資完成12025億元，比2002年增長(zhǎng)189，低于全國(guó)增長(zhǎng)水平（297）；開(kāi)復(fù)工9070萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)208，其中住宅6353萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)177；當(dāng)年竣工面積2594萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)88，其中住宅2081萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，成為固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量A、整體上保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)2003年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12025億元，比上年增長(zhǎng)215，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率。B、占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)半2003年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重為557，比上年增加12個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟A、商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠道，個(gè)人購(gòu)房成為商品住宅消費(fèi)主體。2000年個(gè)人購(gòu)房達(dá)到860，2001和2002年更是高達(dá)931和971％。B、商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降。1999年以來(lái)，我市商品房空置總量雖有所增加，但空置率逐年下降，由1999年的228下降到2003年上半年的143，2003年底略有回升（222）。商品住宅價(jià)格近五年呈下降趨勢(shì)，目前平均銷(xiāo)售價(jià)格低于深圳和上海1998年以前北京市商品住宅價(jià)格一直在全國(guó)位居前列。1997年達(dá)到5478元平方米的歷史最高點(diǎn)，比全國(guó)商品住宅平均價(jià)格高3688元，比上海市商品住宅價(jià)格高2587元，比深圳市商品住宅價(jià)格高70元。1998年以來(lái)保持了平穩(wěn)回落狀態(tài)。2003年商品房住宅價(jià)格回落到4456元平方米。同期上海商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格為4989

簡(jiǎn)介：12004年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)班房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試卷一、問(wèn)答題共3題，每題10分一B公司于1998年通過(guò)招標(biāo)方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)，1998年5月開(kāi)始施工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2001年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為高層建筑，共18層，第1～4層為裙樓，用途為商業(yè)用房，518層為塔樓，用途為辦公用房，該建筑停工時(shí)主體己達(dá)12層，2001年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)該綜合樓進(jìn)行評(píng)估，核定其現(xiàn)狀價(jià)值，為合作提供依據(jù)。請(qǐng)說(shuō)出1評(píng)估該綜合樓的技術(shù)路線；2應(yīng)搜集、審核哪些資料二相鄰房地產(chǎn)合并，其價(jià)值往往會(huì)升高，各自的增值額應(yīng)如何分配三S開(kāi)發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)。該出讓地塊規(guī)定用途為高級(jí)賓館、酒店、高級(jí)公寓。為獲得該地塊，作為代理S開(kāi)發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員，你認(rèn)為應(yīng)采用何種估價(jià)方法，要做哪些具體工作二、單項(xiàng)選擇題共2大題，4小題，每大題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。一某市政府需要征用一塊土地建一個(gè)商服中心，該塊土地使用證上記載，土地的用途為農(nóng)用地，根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地考察，該塊土地上巳建有磚廠等附屬設(shè)施。商服中心于2003年3月開(kāi)工，現(xiàn)正在建設(shè)當(dāng)中，估計(jì)2004年12月完成。1征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按用途予以計(jì)算。A農(nóng)用地B商業(yè)用地C工業(yè)用地D當(dāng)?shù)卣贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn)（2要估價(jià)屆時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)選擇。A估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2004年12月。B估價(jià)對(duì)象的狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。C估價(jià)對(duì)象的狀況為2003年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。D估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2003年3月。二甲公司于1980年通過(guò)劃撥方式取得一塊土地，并在其上建設(shè)一棟辦公樓。1997年底公司已將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于資金緊張將此房地產(chǎn)到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。1此房地產(chǎn)的抵押價(jià)格為。A建筑物價(jià)格加土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格B土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加建筑物的現(xiàn)值扣除應(yīng)交納的土地出讓金C建筑物的價(jià)值D等于房地產(chǎn)重置價(jià)減去建筑物的折舊費(fèi)2此房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值。A等于重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)費(fèi)用B等于重置價(jià)減去物質(zhì)上的、功能上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊C等于重置價(jià)減去耐用年限計(jì)算的折舊額D等于重置價(jià)減去根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)、使用情況，以及宗地周邊狀況，最后確定折舊額。3出租租約限制對(duì)評(píng)估的抵押價(jià)格的影響為。A無(wú)影響B(tài)對(duì)象的價(jià)格C估價(jià)對(duì)象的價(jià)格D影響三、指錯(cuò)題下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在答題處的序號(hào)后面的空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤3區(qū)與XX市競(jìng)秀公園一墻之隔，環(huán)境幽靜；此外，小區(qū)距XX市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、時(shí)代商廈、人民廣場(chǎng)、市政府等均不遠(yuǎn)。小區(qū)附近商業(yè)、服務(wù)業(yè)也較為繁華，這些都為居民購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等提供了便利。三、市場(chǎng)背景分析略四、最高最佳使用分析略五、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，本報(bào)告采用比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法分別進(jìn)行估價(jià)。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1比較法將估價(jià)對(duì)象與較近期內(nèi)發(fā)生交易的類(lèi)似實(shí)例加以比較對(duì)照，對(duì)已發(fā)生了交易的類(lèi)似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。1比較實(shí)例確定比較實(shí)例A坐落在XX市五四西路35號(hào)的4－2－401號(hào)房產(chǎn)，建于1999年為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主金XX。實(shí)例A是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第四層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積22295平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池；樓下一室一廳，獨(dú)立廚房并設(shè)兩個(gè)封閉北陽(yáng)臺(tái)一大一小，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24H熱水。室內(nèi)一般抹灰。4－18號(hào)車(chē)庫(kù)建筑面積1891平方米，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。比較實(shí)例B坐落在XX市五四西路35號(hào)的2－1－502號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主張XX。實(shí)例B是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于頂層，室內(nèi)三層錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積34359平方米。其中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽(yáng)臺(tái)；二層為一室一廳、設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池、一廚房；三層兩室一廳、一北陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24H熱水。室內(nèi)高檔裝修客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁乳膠漆裝飾，設(shè)有電視墻，地面拋光大理石鋪面；臥室設(shè)有燈池，地面鋪有實(shí)木地板，墻壁乳膠漆裝飾，其中一間設(shè)自隔斷閣樓一個(gè)；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽(yáng)臺(tái)地面均鋪有全瓷地磚，墻壁壁磚到頂；客廳與陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有木質(zhì)雙開(kāi)門(mén)，冰花玻璃裝飾。室內(nèi)樓梯均為鐵藝扶手、實(shí)木板鋪面；室內(nèi)門(mén)為實(shí)木門(mén)。樓下附有1891平方米車(chē)庫(kù)一個(gè)。樓上附有50平方米室外陽(yáng)臺(tái)一個(gè)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。比較實(shí)例C坐落在XX市五四西路35號(hào)的11301號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)。房主王XX。實(shí)例C是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第三層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積22138平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi)生間設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池；樓下兩室一廳，獨(dú)立廚房，并設(shè)一封閉北陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi)生間；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24H熱水。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)裝修豪華樓上小客廳磨砂吊頂，并設(shè)燈池，地面鋪設(shè)全瓷地磚，木包門(mén)與大客廳相連，大客廳石膏吊頂、設(shè)有大型燈池，墻壁刷有高檔印花壁紙，設(shè)有木質(zhì)電視墻，地面鋪設(shè)高檔大理石方磚木質(zhì)推拉門(mén)、雙層推拉窗；樓上臥室全木壁櫥，全瓷地磚，室內(nèi)刷有高檔壁紙，南陽(yáng)臺(tái)全瓷壁磚、鋁合金窗，窗外是競(jìng)秀公園人工湖湖景；鐵藝扶手木質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽(yáng)臺(tái)與南陽(yáng)臺(tái)裝飾相同，樓上臥室與樓下裝飾相似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。考慮到上述三例所屬權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象相同，可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)、地理位置、使用功能、交易日期與估價(jià)對(duì)象接近，四者具有較強(qiáng)的相同性和可比性，故選此三案例作為比較案例。詳見(jiàn)表一

簡(jiǎn)介：1鳳凰城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)鳳凰城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5、7、9、11、13、15六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙?，F(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中1597M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的904。二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2003年5月底辦下。由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16，二期臨街商鋪占32。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。3自2001年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是2003年初，青年居易（EASYGO）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。（小戶(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附件3鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告）C、商鋪市場(chǎng)商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

簡(jiǎn)介：1專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃目目錄錄序序言言項(xiàng)項(xiàng)目目總總論論產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位篇篇市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)篇篇經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益篇篇組組織織管管理理篇篇項(xiàng)項(xiàng)目目工工作作進(jìn)進(jìn)度度『『序序言言』』建建設(shè)設(shè)““東東營(yíng)營(yíng)廣廣利利港港海海鮮鮮批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)””是是東東營(yíng)營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會(huì)會(huì)的的一一件件大大事事，，項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)在在即即將將興興起起的的國(guó)國(guó)家家一一級(jí)級(jí)漁漁港港廣廣利利港港，，被被東東營(yíng)營(yíng)市市政政府府列列為為發(fā)發(fā)展展““海海上上東東營(yíng)營(yíng)””的的龍龍頭頭項(xiàng)項(xiàng)目目，，項(xiàng)項(xiàng)目目建建成成后后將將產(chǎn)產(chǎn)生生明明顯顯的的社社會(huì)會(huì)效效益益和和巨巨大大的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)3劃劃的的結(jié)結(jié)果果都都要要能能創(chuàng)創(chuàng)造造一一定定的的價(jià)價(jià)值值，，只只有有這這樣樣，，策策劃劃才才能能體體現(xiàn)現(xiàn)其其自自身身的的價(jià)價(jià)值值所所在在。。本本策策劃劃根根據(jù)據(jù)企企業(yè)業(yè)目目前前的的資資產(chǎn)產(chǎn)、、市市場(chǎng)場(chǎng)、、管管理理等等實(shí)實(shí)際際情情況況，，對(duì)對(duì)如如何何發(fā)發(fā)揮揮各各自自?xún)?nèi)內(nèi)在在價(jià)價(jià)值值潛潛力力做做出出了了科科學(xué)學(xué)的的、、可可操操作作性性的的價(jià)價(jià)值值回回報(bào)報(bào)方方案案，，并并對(duì)對(duì)每每一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行組組合合，，更更便便于于企企業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)決決策策。。四四、、集集中中性性在在戰(zhàn)戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)中中，，集集中中優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)兵兵力力攻攻擊擊對(duì)對(duì)方方關(guān)關(guān)鍵鍵性性的的部部分分，，成成為為軍軍事事謀謀略略的的上上策策。。不不論論是是軍軍事事項(xiàng)項(xiàng)目目，，還還是是體體育育項(xiàng)項(xiàng)目目，，都都可可以以借借此此達(dá)達(dá)到到勝勝利利的的目目標(biāo)標(biāo)。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目也也不不例例外外，，針針對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與否否的的兩兩個(gè)個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵問(wèn)問(wèn)題題，，即即市市場(chǎng)場(chǎng)和和資資金金，，本本策策劃劃進(jìn)進(jìn)行行了了集集中中性性的的關(guān)關(guān)注注，，并并重重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行了了剖剖析析。。五五、、信信息息性性俗俗話話說(shuō)說(shuō)““多多存存芝芝麻麻好好打打油油””。。一一個(gè)個(gè)好好的的項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃，，是是以以信信息息的的收收集集、、加加工工、、整整理理、、利利用用開(kāi)開(kāi)始始的的，，而而好好的的開(kāi)開(kāi)始始就就意意味味著著成成功功的的一一半半，，因因此此，，信信息息性性原原則則是是本本策策劃劃的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)性性原原則則，，也也是是關(guān)關(guān)鍵鍵性性的的原原則則。。為為此此，，我我們們進(jìn)進(jìn)行行了了大大量量的的策策劃劃前前期期信信息息的的收收集集和和整整理理工工作作，，力力爭(zhēng)爭(zhēng)使使本本策策劃劃更更貼貼近近市市場(chǎng)場(chǎng)，，促促成成企企業(yè)業(yè)取取得得預(yù)預(yù)期期的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和社社會(huì)會(huì)效效益益。。六六、、安安全全性性東東營(yíng)營(yíng)鑫鑫奧奧特特建建材材公公司司正正處處于于高高速速發(fā)發(fā)展展的的勢(shì)勢(shì)態(tài)態(tài)，，各各項(xiàng)項(xiàng)事事業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展看看好好，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目對(duì)對(duì)于于項(xiàng)項(xiàng)目目企企業(yè)業(yè)來(lái)來(lái)講講，，不不但但可可以以促促進(jìn)進(jìn)企企業(yè)業(yè)成成長(zhǎng)長(zhǎng)，，也也能能實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)替替代代。。本本著著為為投投資資企企業(yè)業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)的的態(tài)態(tài)度度，，在在深深化化外外地地成成功功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，并并結(jié)結(jié)合合本本地地實(shí)實(shí)際際的的情情況況下下，，我我們們秉秉承承““市市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)帶帶動(dòng)動(dòng)本本項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售””的的核核心心思思想想，，在在充充分分考考慮慮項(xiàng)項(xiàng)目目所所需需要要?jiǎng)觿?dòng)用用的的資資金金，，充充分分考考慮慮項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值潛潛力力開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，充充分分考考慮慮項(xiàng)項(xiàng)目目借借助助外外力力與與外外界界合合資資合合作作的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，本本著著對(duì)對(duì)投投資資企企業(yè)業(yè)高高度度負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)的的態(tài)態(tài)度度和和

簡(jiǎn)介：1目錄目錄市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告3B、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。自2001年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是2003年初，青年居易（EASYGO）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨棧街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸園二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。小戶(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附件鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告）C、商鋪市場(chǎng)

簡(jiǎn)介：02004年7月2希望此手冊(cè)能成為廣大評(píng)估人員了解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)評(píng)估的工具。由于編者水平有限，加之時(shí)間倉(cāng)促，難免有不足之處，敬請(qǐng)指正。北京市地方稅北京市地方稅務(wù)局納稅評(píng)估處

簡(jiǎn)介：1房地產(chǎn)全程手冊(cè)房地產(chǎn)全程手冊(cè)張鴻旭－S1932、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；第一章第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置地質(zhì)地貌狀況土地面積及紅線圖土地規(guī)劃使用性質(zhì)七通一平現(xiàn)狀2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項(xiàng)目的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購(gòu)物場(chǎng)所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù)郵政服務(wù)娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)生活服務(wù)娛樂(lè)休息設(shè)施周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

簡(jiǎn)介：0房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司行政事務(wù)管理手冊(cè)行政事務(wù)管理手冊(cè)行政事務(wù)管理手冊(cè)行政事務(wù)管理手冊(cè)2目錄10手冊(cè)說(shuō)明320行政事務(wù)管理方針、管理目標(biāo)430行政事務(wù)管理圖540行政事務(wù)崗位說(shuō)明書(shū)650行政事務(wù)管理制度1451門(mén)衛(wèi)接待制度1452前臺(tái)接待制度1653考勤管理制度1754工作服管理制度2155胸卡管理制度2356衛(wèi)生制度2557食堂管理制度2858房屋維修制度3059車(chē)輛管理制度32510辦公用品管理制度42511圖書(shū)管理制度49512印章管理制度52513文件管理制度55514檔案管理制度61515文印室管理制度76516網(wǎng)絡(luò)使用管理制度78517計(jì)算機(jī)管理制度80518電子郵件管理制度81519會(huì)議管理制度83520部門(mén)經(jīng)理會(huì)議制度89521宴請(qǐng)接待制度94522信息收集、傳遞制度99523員工提案管理規(guī)定102524員工出差實(shí)施細(xì)則107525對(duì)外宣傳細(xì)則113526保密管理制度116527安全管理制度118528CI規(guī)范管理制度12560行政事務(wù)管理評(píng)審與改進(jìn)控制程序13261制度檢查執(zhí)行情況評(píng)審表13262改進(jìn)控制程序圖136