如何打造成功的購物中心研究分析

1、聚L!~2006浙商人會(huì)髓浙商淪壇地產(chǎn)講如何打造成功的購物中心從事百貨業(yè)l1年之后，覺得不去嘗試一下購物中心有些可惜，所以就“背井離鄉(xiāng)”去了深圳。去年7月到深t；r】，經(jīng)營深圳華潤中心萬象城大概有一年左右的時(shí)間。我愿意和大家分享一下近一年來在購物中心經(jīng)營中的一些體會(huì)和感受。購物中心有很高依賴度購物中心是一個(gè)高度復(fù)合的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，它以購物為基本點(diǎn)，與著餐飲、休閑、交流、會(huì)客為一體。所以購物中心的定位，比其他商業(yè)業(yè)態(tài)要寬，家庭客人是它的主

2、要客群、兼顧老年人、中年人和孩子。而購物中心也往往出現(xiàn)在相對(duì)比較發(fā)達(dá)的城市與地區(qū)它對(duì)城市的依賴度很高。有人做過調(diào)查，只有人均GDP達(dá)到一定程度才會(huì)出現(xiàn)購物中心。像杭州這樣的城市，以及大部分東南沿海的省會(huì)城市，現(xiàn)在發(fā)展購物中心已經(jīng)到時(shí)候了。二級(jí)城市能不能發(fā)展購物中心這取決于城市的GDP、購買力，人口數(shù)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。其次，對(duì)交通的依賴度很高，比如很多購物中心一般都在高速公路口，或者在地鐵口城市軌道交通交換站或者它本身就是交通的轉(zhuǎn)接

3、站。香港最新的國際金融中心商場(chǎng)(IFC~qal1)，它本身就是城市軌道交通和城市通往機(jī)場(chǎng)的轉(zhuǎn)換站，在IFCMall甚至可以換登機(jī)牌。購物中心是一個(gè)高度復(fù)合的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，所以它對(duì)城市，交通以及規(guī)模都有依賴。賭物中心需要多少規(guī)模在中國，建筑面積107Y：fI3O2；平方米之間比較合適，最低不能低于1O萬平方米。為什么至少要有107)平方米的建筑面積呢因?yàn)樵趪鴥?nèi)、購物中心不同于其他商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有人來和你形成集群，因此需要形成自己獨(dú)立的商圈。

4、新加坡的購物中心都很小，香港的購物中心也不大，但他們卻是集中在一起，這就中國華潤購物ep6總經(jīng)理厲玲是購物中心的集聚效應(yīng)。這在國內(nèi)非常難，市中心的土地拿不到，一般購物中心地段都會(huì)比較偏僻。而且如果在一個(gè)地方建了一個(gè)購物中心，別人不會(huì)在你邊上再建一個(gè)購物中心，因?yàn)橘徫镏行牡耐度胂喈?dāng)高，風(fēng)險(xiǎn)也高，所以只有自己把規(guī)模做大。也只有一定的規(guī)模才可以做出特色，可以吸引眼球。購物中為了吸引眼球，需要騰出一些經(jīng)濟(jì)效益很低的面積，華潤萬象城的大型溜冰場(chǎng)、

5、大型電影院，效益很低，但可以吸引大量人流，如果你沒有這些設(shè)施，吸引不了人流，所以購物中心必須要有一定的規(guī)模。怎樣的模式是購物中心所需要的購物中心究竟該采用什么樣模式在目前國內(nèi)的購物中心模式中，大致有四種。第一種是幾家主力店占絕大部分購物中心面積，比如萬達(dá)模式，一家沃爾瑪，一家百貨店，以及一家電影院等四五家租戶就占據(jù)了大部分的地方，一般四個(gè)租戶要占到70％以上的面積。第二種模式就是主力百貨店，在購物中心里，主力百貨店占到5060％的面積以

6、上，剩下的面積出租，保證購物中心基本開銷、維護(hù)費(fèi)用，主力百貨店帶來現(xiàn)金流和人流。第三種就是主力店與小店鋪比例合適，華潤萬象城就采用這個(gè)模式，主力店面積占據(jù)2025％之間，其他都是小店鋪。第四種模式，目前在香港比較流行，就是沒有主力店。國內(nèi)的購物中心一般都有主力店，而且面積都很大，開發(fā)商一開始對(duì)主力店的期望很高，但最終卻沒有想象中那么好。比如沃爾瑪作為主力店，人流是帶來了，但沃爾瑪帶來的人流很難和別的店鋪共享。因此，在香港，主力店越來越少

7、，甚至很少有主力店。萬象城選擇的是第三種模式，國內(nèi)的購物中心發(fā)展只是初級(jí)階段，要排除主力店幾乎不可能，但對(duì)于毫無零售經(jīng)驗(yàn)，又想把購物中心打造的比較均衡，第三種模式比較好。躅(本刊記者馬克強(qiáng)根據(jù)作者在“中國商業(yè)地產(chǎn)(浙商)論壇”上的講演整理)維普資訊聚L!~2006浙商人會(huì)髓浙商淪壇地產(chǎn)講如何打造成功的購物中心從事百貨業(yè)l1年之后，覺得不去嘗試一下購物中心有些可惜，所以就“背井離鄉(xiāng)”去了深圳。去年7月到深t；r】，經(jīng)營深圳華潤中心萬象城大

8、概有一年左右的時(shí)間。我愿意和大家分享一下近一年來在購物中心經(jīng)營中的一些體會(huì)和感受。購物中心有很高依賴度購物中心是一個(gè)高度復(fù)合的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，它以購物為基本點(diǎn)，與著餐飲、休閑、交流、會(huì)客為一體。所以購物中心的定位，比其他商業(yè)業(yè)態(tài)要寬，家庭客人是它的主要客群、兼顧老年人、中年人和孩子。而購物中心也往往出現(xiàn)在相對(duì)比較發(fā)達(dá)的城市與地區(qū)它對(duì)城市的依賴度很高。有人做過調(diào)查，只有人均GDP達(dá)到一定程度才會(huì)出現(xiàn)購物中心。像杭州這樣的城市，以及大部分東南

9、沿海的省會(huì)城市，現(xiàn)在發(fā)展購物中心已經(jīng)到時(shí)候了。二級(jí)城市能不能發(fā)展購物中心這取決于城市的GDP、購買力，人口數(shù)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。其次，對(duì)交通的依賴度很高，比如很多購物中心一般都在高速公路口，或者在地鐵口城市軌道交通交換站或者它本身就是交通的轉(zhuǎn)接站。香港最新的國際金融中心商場(chǎng)(IFC~qal1)，它本身就是城市軌道交通和城市通往機(jī)場(chǎng)的轉(zhuǎn)換站，在IFCMall甚至可以換登機(jī)牌。購物中心是一個(gè)高度復(fù)合的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，所以它對(duì)城市，交通以及

10、規(guī)模都有依賴。賭物中心需要多少規(guī)模在中國，建筑面積107Y：fI3O2；平方米之間比較合適，最低不能低于1O萬平方米。為什么至少要有107)平方米的建筑面積呢因?yàn)樵趪鴥?nèi)、購物中心不同于其他商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有人來和你形成集群，因此需要形成自己獨(dú)立的商圈。新加坡的購物中心都很小，香港的購物中心也不大，但他們卻是集中在一起，這就中國華潤購物ep6總經(jīng)理厲玲是購物中心的集聚效應(yīng)。這在國內(nèi)非常難，市中心的土地拿不到，一般購物中心地段都會(huì)比較偏僻。而且

11、如果在一個(gè)地方建了一個(gè)購物中心，別人不會(huì)在你邊上再建一個(gè)購物中心，因?yàn)橘徫镏行牡耐度胂喈?dāng)高，風(fēng)險(xiǎn)也高，所以只有自己把規(guī)模做大。也只有一定的規(guī)模才可以做出特色，可以吸引眼球。購物中為了吸引眼球，需要騰出一些經(jīng)濟(jì)效益很低的面積，華潤萬象城的大型溜冰場(chǎng)、大型電影院，效益很低，但可以吸引大量人流，如果你沒有這些設(shè)施，吸引不了人流，所以購物中心必須要有一定的規(guī)模。怎樣的模式是購物中心所需要的購物中心究竟該采用什么樣模式在目前國內(nèi)的購物中心模式中，

12、大致有四種。第一種是幾家主力店占絕大部分購物中心面積，比如萬達(dá)模式，一家沃爾瑪，一家百貨店，以及一家電影院等四五家租戶就占據(jù)了大部分的地方，一般四個(gè)租戶要占到70％以上的面積。第二種模式就是主力百貨店，在購物中心里，主力百貨店占到5060％的面積以上，剩下的面積出租，保證購物中心基本開銷、維護(hù)費(fèi)用，主力百貨店帶來現(xiàn)金流和人流。第三種就是主力店與小店鋪比例合適，華潤萬象城就采用這個(gè)模式，主力店面積占據(jù)2025％之間，其他都是小店鋪。第四種

13、模式，目前在香港比較流行，就是沒有主力店。國內(nèi)的購物中心一般都有主力店，而且面積都很大，開發(fā)商一開始對(duì)主力店的期望很高，但最終卻沒有想象中那么好。比如沃爾瑪作為主力店，人流是帶來了，但沃爾瑪帶來的人流很難和別的店鋪共享。因此，在香港，主力店越來越少，甚至很少有主力店。萬象城選擇的是第三種模式，國內(nèi)的購物中心發(fā)展只是初級(jí)階段，要排除主力店幾乎不可能，但對(duì)于毫無零售經(jīng)驗(yàn)，又想把購物中心打造的比較均衡，第三種模式比較好。躅(本刊記者馬克強(qiáng)根據(jù)