關(guān)于集體土地上房屋登記的案例及剖析

1、●案例1988年，原村民張某與丈夫李某自建樓房2間、平房1間，在1993年土地初始登記時(shí)，領(lǐng)取了集體土地建設(shè)使用證。后因李某調(diào)動(dòng)工作，來(lái)到某市工作，考慮夫妻分居生活不方便，后張某也隨李某來(lái)到該市定居。1995年，張某的戶口從農(nóng)村遷入該市區(qū)轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口。1996年該市農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)普查登記時(shí)，張某因不知曉未登記。現(xiàn)張某已年老，欲回家鄉(xiāng)原房屋內(nèi)居住，于是在2009年3月提供建設(shè)工程許可證、集體土地建設(shè)使用證向房屋產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。因張某、李某

2、現(xiàn)為城市戶口，且張某及李某也不能提供目前屬于該村村民的證明，不符合《房屋登記辦法》及《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，因而房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)沒有為其辦理房產(chǎn)登記。問(wèn)題：1.曾經(jīng)為村民，現(xiàn)在為城市居民，其取得的農(nóng)村房屋如何登記？2.能夠成為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的主體有哪些？3.農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)移登記的法定情形有哪些？●剖析1.曾為村民，現(xiàn)為城市居民，其取得的農(nóng)村房屋如何登記？曾為村民，現(xiàn)為城市居民，其取得的農(nóng)村房屋，筆者以為應(yīng)按其建房時(shí)的歷史背景下的法律政策“考

3、量”。如果建房時(shí)是村民，按當(dāng)時(shí)的規(guī)定又取得了合法的建房手續(xù)，就應(yīng)為其辦理集體土地上的房屋登記。理由有如下兩條。（1）國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年）第48條規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確認(rèn)其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回?！睆脑撘?guī)定可以看出，只要房屋依然存在，且房屋的產(chǎn)權(quán)沒有變化，該宅基地上房屋的產(chǎn)權(quán)依然是非農(nóng)業(yè)戶口人

4、員的，他們依然在原有的范圍享有宅基地使用權(quán)。當(dāng)然，如果要將房屋拆除重建，必須經(jīng)過(guò)有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，否則無(wú)權(quán)重建。因?yàn)榉寝r(nóng)業(yè)戶口人員已經(jīng)不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不再享有使用本村集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地權(quán)利。（2）按1982年國(guó)務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第18條和1988年修改發(fā)布的《土地管理法》（該次的修改文本一直生效到1998年12月31日）第41條規(guī)定，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建房并沒有禁止，經(jīng)過(guò)有效批準(zhǔn)是允許的，況且該案當(dāng)事人

5、曾經(jīng)是該村村民。張某和李某是關(guān)于集體土地上房屋登記的案例及剖析162010.5總第353期ChinaRealEstate了“B登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該要求甲公司辦理國(guó)有土地房屋登記手續(xù)”。這一建議是值得商榷的，因?yàn)榧坠镜姆慨a(chǎn)已經(jīng)依照丙高級(jí)人民法院生效的法律文書轉(zhuǎn)移為丁公司所有，即便這一轉(zhuǎn)移登記行為撤銷，登記機(jī)構(gòu)仍然無(wú)權(quán)也不應(yīng)要求甲公司再辦理國(guó)有土地房屋登記手續(xù)。此外，對(duì)房屋和土地分別由不同的登記機(jī)關(guān)辦理的弊端所作的分析雖然是正確的，但這一案件中問(wèn)

6、題的發(fā)生與此并無(wú)關(guān)系。如果將其刪除，文章的主題可更為突出。王雨晨責(zé)任編輯獲獎(jiǎng)案例剖析選登PDF文件使用“pdfFactyPro“試用版本創(chuàng)建1988年建房，1993年領(lǐng)取了集體土地建設(shè)使用證，申請(qǐng)登記時(shí)又提供了建設(shè)工程許可證，所提交的主要材料齊全?？芍苯舆m用于前述兩部法律規(guī)定，為其辦理集體土地上的房屋登記。2.能夠成為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的主體有哪些？按現(xiàn)行《土地管理法》第43條規(guī)定，集體所有的土地只能進(jìn)行村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

7、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。也就是說(shuō)一般只有村民、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)的共有人三類主體能成為農(nóng)村房屋所有權(quán)人。除此之外，還有下列另外的情形：（1）限制城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村建房買房的是1999年1月1日起生效的《土地管理法》（同年，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關(guān)部門不得為違法購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證）。如前所述，在此之前的《土地管理法》和1982年

8、國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地條例》的規(guī)定，經(jīng)過(guò)有效批準(zhǔn)，城鎮(zhèn)居民可以在農(nóng)村集體土地上建房。因此，在1999年1月1日前，農(nóng)村房屋所有權(quán)人的主體還可以包括城鎮(zhèn)居民。（2）因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)破產(chǎn)、兼并或因其廠房等建筑抵押導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓的，其房屋買受人也可以成為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的主體。（3）以上情況，還不包括因法律、法規(guī)另有規(guī)定而取得農(nóng)村房屋所有權(quán)者。3.農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)移登記的法定情形有哪些？《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受

9、讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)移登記的法定情形如下所述。（1）受讓人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。（2）依法律、法規(guī)另有規(guī)定轉(zhuǎn)移的主要還有以下三種情況。①宅基地上的房屋城市居民可以繼承。按《繼承法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，符合《繼承法》所規(guī)定的房屋繼承人，從繼承開始時(shí)，即便不進(jìn)行物權(quán)登記，也就取得了所有權(quán)。②人民法院如將宅基地上的房屋判給他

10、人，登記機(jī)構(gòu)可以辦理轉(zhuǎn)移登記。最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部法發(fā)[2004]5號(hào)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第二十四條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國(guó)土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理?！雹叟渑紴榉课菟诘丶w經(jīng)濟(jì)組織成員的城市居民，可以以夫妻共有財(cái)產(chǎn)名義申請(qǐng)宅基地上房屋登記。依據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，夫妻共有房產(chǎn)包括：一是夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn)；二是按《婚姻

11、法》第十九條的規(guī)定約定為共同所有的一方的婚前房產(chǎn)?！駥＜尹c(diǎn)評(píng)本案例的焦點(diǎn)問(wèn)題是集體土地上房屋登記問(wèn)題。集體土地的特殊性，特別是宅基地的特殊性，造成了城鄉(xiāng)房屋登記存在一定的差異。城市居民在農(nóng)村建造的房屋是否予以登記，一直是大家討論和關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。通過(guò)該案例，特別是案例的剖析，我們可以看出，該問(wèn)題的關(guān)鍵是如何準(zhǔn)確把握好法律、政策的適用問(wèn)題，把握好法不溯及既往原則，法不溯及既往即原則上法律不得適用于其施行前發(fā)生的行為或事件從而改變?cè)撔袨楹褪?/p>

12、件依據(jù)舊法所取得的法律效果。本案例剖析中，對(duì)集體土地房屋相關(guān)法律、政策梳理的比較清晰，適用的情形定位也比較準(zhǔn)確，登記機(jī)構(gòu)如何適用這些法律、法規(guī)的時(shí)間點(diǎn)上也給予更清楚的界定。但需要進(jìn)一步指出是，村民轉(zhuǎn)為城市居民后，其原依法在集體土地上建造的房屋登記后，并不意味著房屋所有權(quán)人可以自由處分該房屋，其房屋性質(zhì)未發(fā)生改變，仍屬于集體土地上建造的房屋。如現(xiàn)在處分該房屋，仍必須符合集體土地上房屋處分的相關(guān)法律規(guī)定。王雨晨責(zé)任編輯172010.5總第3