太原濱河?xùn)|路230畝項(xiàng)目前期定位報(bào)告

1、濱河?xùn)|路230畝項(xiàng)目前期定位報(bào)告,一,二,三,四,五,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目總體定位思路,項(xiàng)目物業(yè)類型研判,項(xiàng)目開發(fā)背景,項(xiàng)目定價(jià)建議,目 錄,六,整體營銷思路,項(xiàng)目開發(fā)背景,1、項(xiàng)目的位置及環(huán)境本地塊隸屬于太原尖草坪區(qū)迎新片區(qū)，位于太原市尖草坪區(qū)中部，區(qū)位條件優(yōu)越。項(xiàng)目周邊用地內(nèi)有濱河?xùn)|路、大同路、金橋東街等城市主干道，交通十分便利。風(fēng)景秀麗的自然風(fēng)光，山清水秀，氣候宜人，而且歷史文物古跡眾多，有廟宇古墓、古跡、是太原市城北最重

2、要的旅游區(qū)域，崛圍山風(fēng)景區(qū)位于該區(qū)的西北部，每年都吸引著大量的國內(nèi)外游客觀光、休閑、度假，是太原重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游的適宜地域之一。,本案,2、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目占地面積230畝左右，是商、住用地，容積率在3-4。3、項(xiàng)目質(zhì)素分析隨著大太原南移、西進(jìn)、北展、東擴(kuò)的實(shí)行，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹俏磥鞢LD區(qū)（中央生活居住區(qū)）。因此，區(qū)域在未來可謂是寸土寸金之地，但由于區(qū)域正在改造過程中，周邊配套資源和景觀資源尚不成熟。因此項(xiàng)目適合做品質(zhì)生態(tài)住宅。

3、,,4、項(xiàng)目SWOT分析,,,優(yōu)勢(shì)1)項(xiàng)目位于濱河?xùn)|路和大同路之間，交通較為便利。路網(wǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，是大太原北城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。2)項(xiàng)目緊鄰濱河公園和森林公園，有優(yōu)越的自然生活配套。3）項(xiàng)目的主要目標(biāo)客群就在項(xiàng)目周邊，因此項(xiàng)目推廣的通達(dá)性好。,劣勢(shì)1）生活配套正在規(guī)劃中，缺乏濃烈的生活氣氛。2）周邊較荒涼，景觀印象不是太明顯。3）比起市區(qū)和老城區(qū)，此區(qū)域不被大眾所接受。4)地塊現(xiàn)狀資源較差，周邊配套較少，路網(wǎng)雖發(fā)達(dá)，但離市區(qū)較遠(yuǎn)

4、。,揚(yáng)長1）由于區(qū)位較好，我們要發(fā)展可以迎合中高消費(fèi)者的產(chǎn)業(yè)；2）與政府規(guī)劃相結(jié)合，創(chuàng)造出適合本區(qū)域發(fā)展的項(xiàng)目。,避短1）通過打造片區(qū)形象和完善項(xiàng)目功能，使項(xiàng)目的品質(zhì)和升值潛力提高，來吸引客戶。2）做別致的園林的景觀來滿足業(yè)主的需求。,5.項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)保證現(xiàn)金流安全的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化——首要目標(biāo)是回款安全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化打造亮點(diǎn)突出、形象獨(dú)特的具有城市影響力的項(xiàng)目，進(jìn)而帶動(dòng)企業(yè)品牌的提升6.項(xiàng)目目標(biāo)：

5、 一個(gè)“安全且有影響力”的項(xiàng)目安全=現(xiàn)金流安全+價(jià)值最大化+利潤最大化市場(chǎng)影響力=“叫好”——具有鮮明特色、創(chuàng)新與突破的亮點(diǎn) “叫座”——形成市場(chǎng)旺銷并同時(shí)獲得目標(biāo)利潤回報(bào),項(xiàng)目物業(yè)類型研判,政策影響房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為政治問題，關(guān)系到國家的穩(wěn)定，但在人民幣升值、境內(nèi)熱錢流入、通貨膨脹等多重影響下，房地產(chǎn)仍是保值升值的重要投資途徑,,關(guān)鍵詞：通脹、熱錢、人民幣對(duì)外升值對(duì)內(nèi)貶值,目標(biāo)1

6、：平抑房價(jià)、優(yōu)化民生在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價(jià)日益高升，民生問題在高房價(jià)面前日益惡化，如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”對(duì)社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行都具有舉足輕重的作用；,目標(biāo)2：打擊投資、投機(jī)性需求從成因來看，高房價(jià)在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供給有限的前提下，打擊投資、投機(jī)性需求，緩解市場(chǎng)中尖銳的供需矛盾是平抑房價(jià)的重要手段；目標(biāo)3：政治掛帥、取信于民面對(duì)高房價(jià)，溫家寶總理雖然在多個(gè)場(chǎng)合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實(shí)卻

7、嚴(yán)重影響了政府部門的公信力，如何取信于民？成為政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急，可以說“4.15新政”對(duì)樓市的調(diào)控在很大限度上也是一個(gè)政治問題。,2.宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究大太原經(jīng)濟(jì)圈——中部發(fā)展的“北引擎”太原、晉中、呂梁、忻州的24個(gè)市縣納入太原城市群和經(jīng)濟(jì)圈。在外圈層，太原將作為煤焦產(chǎn)業(yè)的疏散地，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)圈“全國能源基地”的生產(chǎn)運(yùn)輸職能；而其核心將發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)；在內(nèi)圈層則發(fā)展成為核心城市的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)和都市功能外

8、延區(qū)。未來太原將會(huì)成為：國家新能源建設(shè)服務(wù)中心、世界不銹鋼和鎂合金深加工基地、世界級(jí)煤機(jī)生產(chǎn)基地；華北和黃河中下游地區(qū)重要的物流、人流、資金流、信息流集散中心；全省經(jīng)濟(jì)、文化、政治和科技創(chuàng)新中心。,到2015年，太原城市群總?cè)丝谶_(dá)到1000萬人；地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 6000億元，占到全省的45%；財(cái)政總收入達(dá)到950億元；城鄉(xiāng)居民收入年均增長 10%；城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%；城區(qū)建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)40%以上，萬元GDP能耗下降25% 以上

9、；萬元工業(yè)增加值用水量累計(jì)減少30%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率穩(wěn)定在4%以下。國家宏觀調(diào)控的因素：看到大太原未來房地產(chǎn)將飛速發(fā)展。因?yàn)槿丝趯⒉粩嗌仙?、?jīng)濟(jì)將不斷上升、基礎(chǔ)建設(shè)將越發(fā)完善、現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)化將更為先進(jìn)、中心服務(wù)業(yè)將更為完善。,3.房地產(chǎn)市場(chǎng)研究人民幣升值、通貨膨脹、全國多地限購令出臺(tái)，三座大山成為2011年房地產(chǎn)的主旋律2011年市場(chǎng)在政策調(diào)控、房貸收緊等因素的影響，房地產(chǎn)投資成本提高，風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)投資行為將受到抑制，整體

10、大環(huán)境遇冷。受政策影響，一些未買房人會(huì)抓住這次購房機(jī)遇；通貨膨脹導(dǎo)致資金貶值，國家抑制房地產(chǎn)企圖明顯，房地產(chǎn)業(yè)瞬間被推向風(fēng)口浪尖，對(duì)于保值增值力俱強(qiáng)的產(chǎn)品而言，“危”與“機(jī)”并存。,2011年1月到9月，商品住房成交面積為167.32萬平方米，占商品房總成交面積的82.95%，同比下降24.09%，成交套數(shù)14247套，同比下降15.77%。小戶型商品住房日漸走熱，正逐步得到人們的認(rèn)可，太原市商品住房建筑面積小于90平方米的成交量為

11、30.91萬平方米，占到總成交量的18.47%，較去年底提高4個(gè)百分點(diǎn)以上。,太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,從目前情況分析，太原整體的樓市趨調(diào)試階段，各區(qū)域都在穩(wěn)步小降價(jià)格，這也可能下一輪爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)即將拉開序幕。這種價(jià)格戰(zhàn)不一定體現(xiàn)在數(shù)字上，而更多的是一種性能價(jià)格比的競(jìng)爭。另外，雖然市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，但由于多數(shù)在銷樓盤為近一兩年的次新樓盤，在定位上都比較適合市場(chǎng)，下調(diào)的空間并不大。由于市場(chǎng)新增客戶年齡趨于年輕化，且市場(chǎng)競(jìng)爭態(tài)勢(shì)愈加激烈，小戶型產(chǎn)品

12、成為近期的走俏產(chǎn)品。,成交面積除小店區(qū)以外，尖草坪位居第三位，正在順應(yīng)政府規(guī)劃，發(fā)展成大太原未來中央居住區(qū)CLD。,杏花嶺區(qū)、小店區(qū)、迎澤區(qū)、萬柏林區(qū)均有所下降，尖草坪區(qū)、晉源區(qū)均有所上漲。,4、尖草坪區(qū)域背景尖草坪區(qū)位于太原的最北端，汾河縱貫?zāi)媳?，是上風(fēng)上水地區(qū)，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，交通便利，鐵路公路四通八達(dá)。以興華街的各類市場(chǎng)、正在擴(kuò)建中的小商品批發(fā)市場(chǎng)以及正在規(guī)劃中的大運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。區(qū)境內(nèi)有太原鋼鐵集

13、團(tuán)、江陽化工廠、二電廠、新華化工廠等10多家大型國有企業(yè)，經(jīng)濟(jì)總量居全市之首，吸引了眾多開發(fā)商。,尖草坪區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)：尖草坪區(qū)是省城大型國有企業(yè)所在地，近年來因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有升，省城市場(chǎng)的房地產(chǎn)變化對(duì)該區(qū)沒有過太多影響，而該區(qū)吸引來的主要客戶多為在尖草坪區(qū)生活已久的企業(yè)職工。年前房價(jià)稍有降幅，但不會(huì)給該區(qū)域帶來太大影響。,周邊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表,本項(xiàng)目為133工程，價(jià)位適當(dāng)比同類產(chǎn)品要低。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研分析，該區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)是449

14、0元，容積率在3-4之間，絕大部分項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房，而我們項(xiàng)目的容積率在2-3之間，自然景觀比其他項(xiàng)目占一定優(yōu)勢(shì)，只要我們保證工程質(zhì)量與進(jìn)度，同時(shí)配合相關(guān)的營銷推廣，價(jià)格采取低開高走的方式，我們的項(xiàng)目定會(huì)達(dá)到銷售高峰。,5.目標(biāo)客戶分析1)總體來看本案客戶以片區(qū)內(nèi)廠礦中高層管理者，周邊村鎮(zhèn)的富裕居民和區(qū)域內(nèi)的中高收入者和外來創(chuàng)業(yè)者為主。2)市區(qū)內(nèi)客戶可以接受的范圍越來越大。部分產(chǎn)品有較優(yōu)素質(zhì)的項(xiàng)目,雖然遠(yuǎn)離市區(qū)，也吸引了較多的市區(qū)客戶。

15、3)由于10年至11年市區(qū)房價(jià)的持續(xù)升溫，周邊城區(qū)置業(yè)的整體意向加強(qiáng)，可承受單價(jià)也有上升趨勢(shì)。,,目前來此區(qū)域內(nèi)購置房產(chǎn)者年齡相對(duì)為中、青年為主；家庭結(jié)構(gòu)為3-5人；家庭月收入5000-10000元居多。,上門客戶首次置業(yè)的比例占到47%，絕大部分客戶購房仍以自住為主。,本區(qū)傳統(tǒng)大盤開發(fā)模式： 驅(qū)動(dòng)力：利用價(jià)格梯度對(duì)區(qū)內(nèi)首次置業(yè)者實(shí)行“被動(dòng)牽引”； 產(chǎn)品：采用“經(jīng)濟(jì)型的中低端產(chǎn)品”滿足區(qū)內(nèi)低收入階層的“生活基本需求”；

16、 結(jié)果：討好“單一階層”聚集形成“大盤聚居效應(yīng)”，但相應(yīng)的“配套不足”，形成“低品質(zhì)社區(qū)”。,客戶置業(yè)本區(qū)驅(qū)動(dòng)因素一,本區(qū)資源大盤開發(fā)模式： 驅(qū)動(dòng)力：利用景觀資源對(duì)區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)者實(shí)行“主動(dòng)牽引”； 產(chǎn)品：采用“舒適型的中高端產(chǎn)品”滿足區(qū)低收入階層的“生活享受需求”； 結(jié)果：自然景觀的稀缺吸引，但周邊環(huán)境和道路規(guī)劃影響較大。,客戶置業(yè)本區(qū)驅(qū)動(dòng)因素二,升級(jí)模式： 驅(qū)動(dòng)力：利用品質(zhì)、社區(qū)感對(duì)多元客戶實(shí)行主動(dòng)牽引；

17、 產(chǎn)品：采用獨(dú)一無二的產(chǎn)品類型滿足客戶對(duì)“特殊居住需求”的追求； 結(jié)果：形成產(chǎn)品至上的效應(yīng)。,客戶置業(yè)本區(qū)驅(qū)動(dòng)因素三,,權(quán)力頂層財(cái)富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層新資產(chǎn)層富裕市民階層市民階層,本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中的穩(wěn)定資產(chǎn)層和新資產(chǎn)層，在創(chuàng)造財(cái)富的過程中，他們正逐步進(jìn)入財(cái)富的穩(wěn)定期或已經(jīng)擁有穩(wěn)定的財(cái)富收入。,,,客戶階層,客戶組成,項(xiàng)目總體構(gòu)思定位,1、區(qū)位背景—項(xiàng)目區(qū)位的功能特點(diǎn)

18、項(xiàng)目的發(fā)展策略與區(qū)域的發(fā)展政策齊步并肩——尖草坪區(qū)位于太原市區(qū)的西北部，是太原市生態(tài)環(huán)境保護(hù)的重要區(qū)域，有著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)遇。尖草坪區(qū)第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出以“生態(tài)、綠色、環(huán)保、科技”為發(fā)展理念，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展，將建設(shè)成經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、具有人文特色、基礎(chǔ)設(shè)施和綜合服務(wù)功能完善的人類居住區(qū)，將成為大太原城北未來的CLD區(qū)。因此，本項(xiàng)目要緊貼規(guī)劃，爭取建設(shè)成一個(gè)具片區(qū)代表性的標(biāo)桿

19、性建筑。,2、項(xiàng)目背景下的核心問題Q1：本項(xiàng)目應(yīng)規(guī)劃何種物業(yè)類型，實(shí)現(xiàn)“安全”？Q2：打造什么樣的產(chǎn)品,突出項(xiàng)目亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“叫好又叫座”？,3、項(xiàng)目總體定位思路經(jīng)過對(duì)整個(gè)大太原市場(chǎng)樓盤的摸索和分析，結(jié)合尖草坪區(qū)域背景及其得天獨(dú)厚的自然資源，我們得出：項(xiàng)目未來為中央居住區(qū)，目前來說它的整體環(huán)境與喧鬧嘈雜的市區(qū)相比，很靜謐、很田園，其周邊有崛圍山等旅游資源，風(fēng)景秀麗、山清水秀、空氣宜人。因此，我們的項(xiàng)目適合打造——中高端的品質(zhì)生態(tài)住

20、宅其不光應(yīng)具備普通樓盤所具有的住宅、娛樂、餐飲、購物等功能，而且還必須體現(xiàn)出陽光、健康、休閑、輕松的生活態(tài)度，才能凸顯出項(xiàng)目的標(biāo)桿性地位，為后期收益最大化起到有力的鋪墊性作用。,總體定位：大太原·北中央生態(tài)居住區(qū),人們厭倦了城市中的壓抑和喧囂，也無力負(fù)擔(dān)市中心高昂的房屋價(jià)格，因此會(huì)選擇交通、配套、住宅皆便利及未來發(fā)展樂觀的城市次中心區(qū)域作為自己的樂居之所。避世清幽，而又咫尺繁華，希望能夠在靜謐的次中心找到屬于自己的生活歸

21、屬。生活是燦爛的，他們擁有青春和激情，生活是甜蜜的，拒絕思考未來和所有的壓力盡我所力所能及，享受當(dāng)下，享受快樂.哪怕離開鋼筋水泥的城市，也要尋找到心中的安樂港灣。,4、項(xiàng)目形象定位1）案名一：北域·觀嶺定位語：北域之邦，觀山圣境2）案名二：琥珀灣定位語：山晉大第，琥珀明珠3）案名三：魅力天成定位語：魅力所在，自在天成備選案名：銀灣半島、地球村,案 名我們需要給人們什么樣的聯(lián)想？,緣起一個(gè)時(shí)代久遠(yuǎn)而格調(diào)依舊從

22、容的區(qū)域一個(gè)追求自然與藝術(shù)的區(qū)域一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境和諧的區(qū)域一個(gè)生活現(xiàn)實(shí)優(yōu)雅的歐洲區(qū)域現(xiàn)在是許多歐洲游客首選的旅游之地被時(shí)代周刊評(píng)選為“一生必去的50個(gè)地方之一”這就是“托斯卡納”,感悟托斯卡納最大的特點(diǎn)不僅限于其美麗的自然風(fēng)光，更重要的是它創(chuàng)造的一種“純粹、自然、純凈、自由”的生活氛圍和生活方式。在這里人們找到自我、回歸自然，遠(yuǎn)離喧囂與煩惱。它所表達(dá)的其實(shí)是“寧靜、恬淡、自由”的生活境界。,基本特征：生活形態(tài)：悠閑、

23、優(yōu)雅生活意向：和諧、豐富,關(guān)鍵詞悠閑·格調(diào)·氣質(zhì),愿景連空氣中都彌漫著自由與悠閑，與悠閑與格調(diào)比鄰而居的時(shí)間如此從容，足以品味生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，在散漫中享受生活。在美麗的崛圍山下我們要造一座這樣的“托斯卡納”,境界我們要移植“托斯卡納”不僅打造“讓人居住”的居住環(huán)境更要打造“令人神往”的人文環(huán)境廣告不只是宣傳硬件更渲染獨(dú)有的居住/生活氛圍,聯(lián)想有自己的生活主張和引領(lǐng)的力量廣告必須創(chuàng)造一種

24、獨(dú)特的生活觀以強(qiáng)調(diào)出生活的與眾不同，來激起消費(fèi)者的心理共鳴。強(qiáng)調(diào)一種生活美好、精神生活富足的歸屬感和向心力。到這里是為了享受生活！,北域?觀嶺,■北域：是整個(gè)北城房產(chǎn)的統(tǒng)領(lǐng)，表現(xiàn)出項(xiàng)目的大氣?！鲇^嶺：我們的規(guī)劃為高層和小高層，四層以上就可遠(yuǎn)觀西山。,山景，不單單僅只是風(fēng)景，還應(yīng)該讓觀山者有如此氣魄，要胸懷天下，心達(dá)天下。,看見風(fēng)景的房間，貴族氣的陽光、喝著咖啡、聽著音樂…….充滿閑適、浪漫、優(yōu)雅的觀山生活……,我們對(duì)觀嶺的再挖

25、掘——仁者樂山，智者樂水，樂山者胸懷寬廣、心達(dá)天下。這一概念的挖掘，將會(huì)引起北城乃至全市有如此胸襟人的興趣和好感，重現(xiàn)人文關(guān)懷。我們?cè)賮韺徱曈^嶺———它沉淀為對(duì)生活的期盼，對(duì)人生觀、世界觀的重新解讀。因此，我們將以人文精神和現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)為品牌內(nèi)核，對(duì)人的價(jià)值尊重、人文發(fā)展的深刻解讀，是項(xiàng)目要演繹的品牌核心，也是引起消費(fèi)者共鳴的支點(diǎn)。,視覺展示1,視覺展示2,視覺展示3,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,我們前面物業(yè)建議中已表達(dá)清楚本項(xiàng)目要做一個(gè)品

26、質(zhì)生態(tài)住宅。本著安全、快速、叫座的營銷策略方針，以景觀最大化和產(chǎn)品創(chuàng)新為核心要素進(jìn)心設(shè)計(jì)，運(yùn)用多廳、多主臥及其創(chuàng)新功能空間的設(shè)計(jì)，平層、錯(cuò)層、疊層等方式，創(chuàng)造立體化生活感受。結(jié)合項(xiàng)目定位特點(diǎn)，做適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品區(qū)隔，增加更多的趣味性、人性化和生態(tài)感。,,結(jié)構(gòu)層數(shù)建議：距離高壓線較近區(qū)域建議16或18層小高層，其它區(qū)域建議28、30、33層高層，這樣我們的樓盤在層次上會(huì)很美觀，結(jié)合我們的整體定位做出我們項(xiàng)目的特色。,濱河?xùn)|路,大同路,1、整

27、體規(guī)劃建議：,,,,,2、戶型配比建議：中小戶型產(chǎn)品（80-90平米）為主市場(chǎng)機(jī)會(huì)：銷售主力市場(chǎng)由于太原供需還未完全滿足，因此，小戶型普通類住宅還屬于主力市場(chǎng)，行銷策略：低價(jià)入市，小步提價(jià)，穩(wěn)步賣出由于年初新國八條的頒布，讓很多樓盤遇阻，尤其是產(chǎn)權(quán)全的產(chǎn)品，從今年年初開始，雖銷售價(jià)格無下降，但銷售比例比去年同期下降了一倍不止。因此，我們的項(xiàng)目必須做出自己獨(dú)有的特色，才能更好的吸引客戶對(duì)眼球。那么，我們就要在我們的生態(tài)主題上多做

28、文章，突出我們的特色。,,60-70平米-小戶型：5%,80-90平米-中小戶型：65%主力戶型,90-110平米-中大戶型：20%,120平米以上-大戶型：10%,3、建筑類別及立面建議我們的整體定位是品質(zhì)生態(tài)住宅，那么我們建議它的建筑風(fēng)格是歐式田園風(fēng)格，其代表了大多追求美好、享受自由的“城市人”。本項(xiàng)目作為北城區(qū)域內(nèi)生態(tài)住宅的代表作，其建筑風(fēng)格和立面風(fēng)格在總體定位中占有非常重要的地位。,4、景觀園林建議：項(xiàng)目占地面積約230畝，

29、約合平米數(shù)149500平米。我們可以自如的設(shè)計(jì)客戶追求的自由，田園、生態(tài)、休閑的心靈棲息地——品質(zhì)生態(tài)住宅。為了更突出我們的主題，特提出以下幾點(diǎn)建議：,我們的園林概念是：五園環(huán)繞，景觀大成。五園：悠然之山、忘憂之林、生命之歌、靈動(dòng)之水、豐慶公園。五園合一，豐富單一公園概念。園林景觀建議：標(biāo)志小品建筑，強(qiáng)化生活氛圍。林區(qū)大樹、草坪，形成小型林帶，隔離噪音并美化環(huán)境。,1) 布告欄：鄰里交流的小天地。像大學(xué)校園的布告欄，像網(wǎng)絡(luò)里的BBS

30、，只需要 2平米左右個(gè)的布告欄，可發(fā)布一些聚會(huì)K歌活動(dòng)、團(tuán)購拼車、二手轉(zhuǎn)讓 等信息，營造和諧鄰里關(guān)系。2）園林增添一些休閑木桌椅，閑暇時(shí)候可以小坐聊天。增添一些趣味雕塑或者路燈，營造浪漫氛圍。童話般的造型花樹，營造美如幻境的生活情境。,3）QQ農(nóng)場(chǎng)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園合作，租用一塊地，將QQ農(nóng)場(chǎng)搬到真實(shí)的生活里。所有居民可以擁有一小塊地的耕種權(quán)，隨心種植花草蔬菜等，可以平時(shí)拜托專人照管，特定的時(shí)候去收獲。,漫步道，

31、休憩椅，增加生活功能。,休息小品,水系、游戲,竹橋,5、商業(yè)功能建議,由于項(xiàng)目地理位置相對(duì)偏僻，周邊沒有成熟的生活配套，為了滿足業(yè)主日常生活需求，所以，社區(qū)底商是我們的銷售市場(chǎng)。,6、社區(qū)幼兒園因?yàn)轫?xiàng)目所在地周邊公共配套設(shè)施不完備，建議提高小區(qū)內(nèi)部生活配套設(shè)施。當(dāng)代孩子的教育問題是每個(gè)家庭的重中之重，為住戶提供教育資源。幼兒園建議：建議引進(jìn)太原市知名外語培訓(xùn)學(xué)校，教育機(jī)構(gòu)提供專業(yè)人力物力，采取外教執(zhí)教、游戲教學(xué)的模

32、式。,7、社區(qū)會(huì)所：社區(qū)會(huì)所，豐盛體驗(yàn)。建議與一期住宅交房，同時(shí)公開服務(wù)項(xiàng)，提高業(yè)主圈層內(nèi)的美譽(yù)度。社區(qū)會(huì)所分布建議：1）健身俱樂部：設(shè)置網(wǎng)球，羽毛球，兵乓球等，為業(yè)主提供免費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)所。設(shè)計(jì)有氧健身吧，可適當(dāng)收費(fèi)。2）咖啡書吧：為業(yè)主提供讀書、休憩、會(huì)友的場(chǎng)所。雜志，書刊可酌情收費(fèi)。3）兒童游樂場(chǎng)：為業(yè)主孩子提供游樂場(chǎng)所。假期還可提供看護(hù)業(yè)務(wù)，酌情收費(fèi)。4）老人活動(dòng)中心：為社區(qū)老人提供活動(dòng)場(chǎng)所，營造和諧社區(qū)。,會(huì)所功能設(shè)計(jì)

33、示意,8、其他賣點(diǎn)建議 中央空調(diào)熱水機(jī)——八項(xiàng)專利的科技精品 中央新風(fēng)系統(tǒng)——住在“會(huì)呼吸的房子里” 同層排水——干凈、清爽的住宅環(huán)境！ 智能監(jiān)控系統(tǒng)——坐鎮(zhèn)帷幄，洞察千里 永磁同步無齒輪曳引電梯——?jiǎng)印㈧o之間享受舒適安逸！ 雨水收集、太陽能系統(tǒng)——環(huán)保、節(jié)能，締造健康生態(tài)居住環(huán)境！,項(xiàng)目定價(jià)建議,我們?cè)跒轫?xiàng)目做報(bào)告前，對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤市場(chǎng)調(diào)研。為的是可以更準(zhǔn)確、更有針對(duì)性的為發(fā)展商把好價(jià)格脈搏，使其在價(jià)格策略上無偏差，更為以

34、后項(xiàng)目的收益做好基礎(chǔ)。,價(jià)格計(jì)算表,平均權(quán)重：8.48 平均價(jià)格：4748元差權(quán)：8.4-8.48=-0.08 加權(quán)：0.92*4748=4368元,1、市場(chǎng)狀況，金橋郡、天朗美域、新豐景的銷售情況和成交率并不高，而且區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭非常激烈；2、工程狀況，我們項(xiàng)目剛剛工程啟動(dòng)，本案屬于純期房銷售；3、周邊配套，目前我們項(xiàng)目周邊的配套并沒有實(shí)現(xiàn)、落成；4、消費(fèi)市場(chǎng)，我們項(xiàng)目剛剛步入市場(chǎng)，因此我們現(xiàn)在

35、需要一部分的啟動(dòng)資金和消費(fèi)市場(chǎng)；因此， 建議整體均價(jià)：4500元/平米建議一期入市價(jià)：3650元/平米,整體營銷思路,大太原北展，此區(qū)域首席生態(tài)園林大盤，確立在客戶心中的地位，同時(shí)給市場(chǎng)一個(gè)好的開端，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)后，走物業(yè)先行，景觀先行的路線，達(dá)成口碑效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)全面營銷。一期主要以拓展市場(chǎng)為主，實(shí)現(xiàn)迅速回款，在短期內(nèi)提高項(xiàng)目在市場(chǎng)的認(rèn)知度，適當(dāng)降低消費(fèi)者購買門檻，低總價(jià)入市，主要針對(duì)的是剛性需求的人群,在同區(qū)域內(nèi)提高消費(fèi)者的選擇

36、性，占領(lǐng)市場(chǎng)，為后期銷售奠定良好基礎(chǔ)。,二期主要以建立項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)物業(yè)先行，景觀先行的承諾，建立在客戶心中的信心，樹立企業(yè)品牌形象，以及達(dá)成市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目重新的認(rèn)識(shí)。以一期的銷售市場(chǎng)，對(duì)客戶購房動(dòng)機(jī)進(jìn)行深入研究，通常而言，客戶核心購買動(dòng)機(jī)圈可包括：價(jià)值、規(guī)范、習(xí)慣、身份、情感。受價(jià)值模式（規(guī)范、習(xí)慣、身份、情感）主導(dǎo)的客戶告訴我們。我們只有在做足客戶的購買心理，才能實(shí)現(xiàn)我們期望的目標(biāo)。,三期主要以建立企業(yè)品牌為主，通過前期對(duì)項(xiàng)目營銷包裝，已經(jīng)

37、實(shí)現(xiàn)資金問題與利潤，合乎規(guī)范的廣告戰(zhàn)略，向消費(fèi)者證明，我們的樓盤產(chǎn)品非常符合對(duì)他十分重要的規(guī)范和價(jià)值，憧憬廣告戰(zhàn)略，把目標(biāo)顧客對(duì)特定場(chǎng)景的憧憬表現(xiàn)出來。此時(shí)樓盤成功的表現(xiàn)出目標(biāo)顧客熱切的憧憬，并實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值，那么消費(fèi)者并不是購買的房子而是購買的房地產(chǎn)品牌。,具體的營銷推廣思路，待整體方案確定以后，我們將圍繞項(xiàng)目本身進(jìn)行更具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，做出各階段營銷推廣細(xì)則。,Thanks,項(xiàng)目的成功源自雙方的溝通與配合，讓我們?yōu)楸景缸罱K取得傲