各類商業(yè)規(guī)劃選址標準

1、各類商業(yè)規(guī)劃選址標準,目 錄,,1,鄭州目前商業(yè)業(yè)態(tài)分類,,2,各業(yè)態(tài)規(guī)劃具體要求標準,,3,各商業(yè)業(yè)態(tài)甄選標準總結,鄭州目前商業(yè)業(yè)態(tài)分類,一、,,鄭州市場整體處于結構調整期向穩(wěn)步發(fā)展期的過度階段.,,,,,,發(fā)展階段,市場表現,贏利模式,標志節(jié)點,起步期,結構調整期,快速發(fā)展期,穩(wěn)步發(fā)展期,各個居住區(qū)、交通匯聚點出現少量、低檔次商業(yè),商業(yè)快速發(fā)展，經營檔次、結構發(fā)生飛躍,散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變,規(guī)模化商業(yè)、大型購物形態(tài)

2、商業(yè)中心浮出市場,城市發(fā)展較為落后，市政配套設施處在規(guī)劃中,市政配套正在完善，集中市場、步行街出現,由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展,大型商業(yè)機構進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升,自有住宅底商經營或出租為主,商鋪基本市場化，經營和銷售同時存在,商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段,銷售不是實現收益的最終手段，持有出租為主,營業(yè)收入+租金收入,營業(yè)收入+租金收入+銷售收入,銷售收入+租金收入,銷售收入+租金收入,經營模式,商業(yè)發(fā)展規(guī)律模型,,鄭州目前

3、商業(yè)業(yè)態(tài)分類,高檔百貨:丹尼斯、金博大、百盛、華聯、香港新世紀等大型百貨商場；大型超市：國外的零售商眾多，例如以沃爾瑪、家樂福、易初蓮花等；本地的品牌，思達連鎖超 市、左右間等；市場競爭異常激烈；大型專業(yè)市場：其中以家居建材類大型專業(yè)店發(fā)展較好，東建材、鳳凰城、中博等為代表；而其 他各類型的大型專業(yè)店發(fā)展都較為緩慢。餐飲業(yè)：本地特色餐飲發(fā)展一般，各類

4、外地特色小吃自成一統(tǒng)，呈現多元化發(fā)展趨勢；娛樂業(yè)：休閑娛樂場所主要集中在二七商圈附近、酒吧較有特色為農科路酒吧一條街；各類便利店：基本滿足市民日常需求，但24小時便利店發(fā)展較為緩慢。,大型購物中心大型購物中心是Mall全稱Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品茂”，屬于復合型商業(yè)形態(tài)，特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心。,鄭州商業(yè)發(fā)展趨勢,例如：

5、萬達廣場,總用地面積;92679.26㎡總建筑面積約;53萬㎡總容積率為4.55業(yè)態(tài)：住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓、購物中心、SOHO、室外步行街綜合體說明：北地塊為商業(yè)用地，用地面積54331.41㎡，總建筑面積約24.9萬㎡，包括購物中心、SOHO、室外步行街。容積率為3.39，綠地率7.5%。 南地塊為住宅用地，用地面積38347.85㎡，總建筑面積約28.2萬㎡，包括六棟（共16個單元）高層住宅及兩層底商。容積率

6、為6.22，綠地率25.1%。,運作模式：作為亞洲最大的商業(yè)地產公司，萬達集團的商業(yè)開發(fā)堅持“業(yè)態(tài)規(guī)劃在先，建筑規(guī)劃在后”及“商業(yè)訂單在先，建筑建造在后”的宗旨。目前已經基本完成主力店的招商，確定了主力店的品牌和規(guī)模。 主力店包括萬千百貨、萬達院線、大歌星KTV、大玩家電玩、超市、迪卡儂運動類產品超市等。,,1、百貨、超市、服裝類2、餐飲類3、休閑娛樂類4、具體案例選址規(guī)劃要求,各業(yè)態(tài)規(guī)劃具體要求及標準,二、,一、百

7、貨、超市、服裝類建筑體量要求,1）百貨類店商戶要求統(tǒng)計表,百貨商場—北京華聯選址要求,一、城市規(guī)模1、省會城市或中心城市2、城區(qū)常住人口100萬以上，年人均消費支出6000元以上。二、商圈條件1、一級商圈：位于城區(qū)密集居民住宅區(qū)，3公里以內常住人口50萬以上，緊鄰城市主干道，有8條以上公交線，店面日均人流量8萬以上。2、二級商圈：位于城區(qū)密集居民住宅區(qū)，3公里以內常住人口30萬以上，緊鄰城市主干道，有6條以上公交線，店面日均人

8、流量6萬以上。3、三級商圈：位于城區(qū)居民住宅區(qū)，3公里以內常住人口20萬以上，緊鄰城市主干道，有4條以上公交線，店面日均人流量4萬以上。三、競爭對手3公里內競爭對手不超過2家。,四、物業(yè)條件1、使用壽命：結構使用年限＞租賃期限。2、結構改造：在國家規(guī)范許可范圍內，滿足經營需求。3、建筑物結構：框架或排架結構。4、層高：5米。5、柱距：8米×8米。6、樓面載荷：賣場4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米。8、單層建

9、筑面積：12000平方米。9、多層建筑面積：6000平方米/層。10、地面停車場面積：2000平方米。11、地下停車場面積：8000平方米。12、庫房面積：2000平方米。13、辦公區(qū)面積：600平方米。14、卸貨區(qū)面積：300平方米。15、卸貨平臺：高度0.8米，面寬：8米，進深：5米。16、卸貨通道（消防通道）寬幅：3米。17、地下室防水：混凝土剛性自防水加卷材柔性防水。18、能源供應：經營方獨立開戶，用電量0.

10、12千伏安/平方米，其他根據規(guī)范可滿足經營需要。五、合作方式租賃，期限20年。,1）、—北京華聯選址要求,2）超市商戶要求統(tǒng)計表,全球第一零售巨頭—沃爾瑪選址要求,對商圈的要求1、在項目1.5公里范圍內人口達10萬以上，2公里范圍內的常住人口可達12—15萬人；2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，無（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯阻隔；3、商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當地平均水平；4、項目周邊人口暢

11、旺，道路與項目的銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場；5、核心商圈內（距項目1.5公里）無經營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。對物業(yè)的要求1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；臨街面不低于70米；2、層高不低于5米，對于期樓的層高不低于6米，凈高在4.5米以上（空調排風口至地板距離）；3、樓板承重在800㎏/㎡以上，對期樓的要求在1000㎏/㎡以上；4、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；5、正

12、門至少提供2個主入口，免費外立面廣告位至少3個；6、每層有電動扶梯連接，地下車庫與商場之間有豎向交通連接；7、商場要有一定面積的廣場。,山姆·沃爾頓先生于1962年在阿肯色州成立，目前已經成為美國最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商 。沃爾瑪于1996年進入中國市場，截止目前約有200家店面，主要有購物廣場、山姆會員商店、社區(qū)店、惠選折扣店四種形態(tài)。,對停車場地的要求1、至少300個以上地上或地下的顧客免費停車位；

13、2、必須為供貨商提供20個以上的免費貨車停車位；3、如商場在社區(qū)邊緣，需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑1.8米。其它要求1、市政電源為雙回路或環(huán)網供電（或其它當地政府批準的供電方式），總用電量應滿足商場營運及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明、收銀臺、冷庫、冷柜、監(jiān)控、電腦主機等的用電需求，并提供供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)、電表、變壓器、備用發(fā)電機、強弱電井道

14、及各回路獨立開關箱；2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立的水表。給水系統(tǒng)應滿足商場及空調系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，并滿足市政停水一天的商場用水需要；3、安裝獨立的中央空調系統(tǒng)，商場室內溫度要求達到24℃±1℃標準；4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。,全球第一零售巨頭—沃爾瑪選址要求,全球第二零售巨頭—家樂福選址要求,Carrefour（法文，意為十字路口）

15、，其第一家店是１９６３年開在巴黎南郊一個小鎮(zhèn)的十字路口，生意異?；鸨?。十字路口成為家樂福選址的第一準則（法文，意為十字路口）。,一、建筑物要求：1、建筑占地面積15000平米以上2、最多不超過兩層3、總建筑面積2萬-4萬4、轉租租戶由家樂福負責管理5、建筑物長寬比例：10：7或10：6,二、主要指標要求：樓層層高 ：賣場凈高不小于5.5米，后倉凈高不小于9米 柱距要求 ：柱網開間10×10米 樓板載荷 ：賣場8

16、00公斤/平方米，后倉1200公斤/平方米 卸貨區(qū) ：考慮2或3輛35噸集卡和3輛小卡車滿載重量及回車空間 停車位 ：300—500個汽車位　非機動車位1000個以上，免費提供家樂福公司及顧客使用。貨梯 ：2部5噸貨梯 發(fā)電機容量 ：2400—3200KVA 土地性質 :商業(yè)用地 消防 :符合國家及當地標準并能通過驗收 其他要求 :供水、供氣、通訊設施、空調到位,資料解讀：家樂福是世界第二大零售商，世界最大食品零售商，

17、歐洲第一大零售商。自家樂福1995年進入中國市場至今，已擁有超過2萬多名員工，所開店已遍布中國20多個城市，經營商品兩萬多種。,全球第三零售巨頭—麥德龍選址要求,首選物業(yè)： 商業(yè)街 物業(yè)使用： 購買 物業(yè)說明： 購地自建 需求面積： 1萬-2萬平米; 選址標準： 麥德龍超市通常設在大城市城鄉(xiāng)結合部的高速公路或主干道附近。這樣既避免了市中心及市區(qū)的交通擁擠，又因土地價格相對便宜，減少了投資風險。同時，選址還適應了城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展

18、趨勢，提前占據區(qū)位優(yōu)勢。它商圈的輻射半徑通常為50公里。,1964年，一個嶄新理念和管理方式-麥德龍在德國誕生，目前發(fā)展為德國最大、歐洲第二、世界第三的零售批發(fā)超市集團 ；是世界第一的“現購自運”制商業(yè)集團，實行會員制，會員必須是具有法人資格的企事業(yè)單位；1996年，麥德龍在上海普陀區(qū)開設了第一家商場，從一開始就取得了驚人的成功，給中國帶來了全新的概念，填補了中國在倉儲業(yè)態(tài)上的空白。,“現購自運”是指專業(yè)顧客在倉儲式商場內自選商品，

19、以現金支付并取走商品。與傳統(tǒng)的送貨批發(fā)相比，現購自運的優(yōu)勢在于較好的性價比，食品和非食品分類范圍廣，及時獲得商品，更長的營業(yè)時間。,擁有自由產權的店面；建筑面積和與建筑面積基本等同的停車場面積，選址難度大；禁止1.2米以下兒童進入，作為一家大型倉儲式商場，需要進行叉車作業(yè)，補充貨品，而1.2米以下的兒童恰恰是在叉車駕駛員的視覺盲區(qū)。 “透明”收銀單 ；實行會員制，非會員客戶謝絕購物。,特殊要求：,麥德龍倉儲式超市是將超市和倉儲合而

20、為一的零售業(yè)態(tài)。它省掉了傳統(tǒng)零售企業(yè)獨立的倉庫和配送中心，經營中實現了快速補貨，保證了超市低成本高效率的運作。倉儲式超市與普通超市整體策劃設計方面有明顯不同。,麥德龍整體設計差異點,一、超市建筑設計  　　麥德龍倉儲式超市從外觀看就象一個現代化的大倉庫，其營業(yè)面積一般為15，000～20，000平方米。外部設有與營業(yè)面積幾乎相等的停車場，內部結構比較簡單，通常采用高4.5米的工業(yè)用大型貨架。貨架下半部分用于商品的陳列展示，

21、與普通超市無異：而其上半部分則用于相應商品的存放，起到了倉庫的作用，從而使銷售和倉儲合為一體。貨架間距較大，便于存取貨物的叉車通過，完成迅速補貨的工作。  二、商品定位  　　商品內容豐富，品種齊全，通常在20，000種以上，可滿足客戶“一站式購物”的需求。倉儲式超市擺設的絕大多數商品都是捆綁式或整箱銷售，除家電類、機械類產品外很少有單件擺設展示的商品 。,倉儲式超市實際上就是以零售的方式來從事批發(fā)業(yè)務。超市

22、既是服務中心又是配送批發(fā)中心。這種差異化的市場定位使麥德龍成為了專業(yè)客戶的超級倉庫。,（一）有限的目標顧客 　　絕大多數普通超市的目標消費群是無差異性的，即服務對象是全體普通消費者，消費者短期內的重復購買率高，但每次的購買量不大，多為臨時性隨機性消費行為。而倉儲式超市的目標消費群比較明確，麥德龍針對“有限”客戶，即只對酒店、餐飲業(yè)、工廠、企事業(yè)單位、政府和團體等提供服務實行會員制，會員必須是具有法人資格的企事業(yè)單位。 （二）直郵廣

23、告促銷 　　麥德龍超市一般不通過大眾媒體進行廣告宣傳，而是利用直郵廣告進行促銷。它們向所有會員每兩周郵遞一份“麥德龍郵報”。郵報是一份詳盡全彩頁的商品目錄，介紹了半個月內商品的最新價格，新增商品以及近期開展促銷的商品信息。郵報不僅使會員及時了解商品信息，而且?guī)椭髽I(yè)有效地降低采購成本，提高客戶采購的透明性和公正性。 （三）特色化商品營銷 　　面對零售業(yè)內競爭壓力逐漸增大，麥德龍不是單純以價格低廉吸引顧客，而是從商品入手，以獨家商品

24、、特色商品及自有品牌商品吸引顧客。 其中有為小型裝修隊選配所需電動工具和手動工具提供的商品建議清單；有為小型餐飲業(yè)準備的各種套餐餐具；有為企事業(yè)單位準備的福利套餐商品建議目錄，等等。,麥德龍客戶服務模式,采用工業(yè)大貨架銷售和存貨，商品陳列一目了然，便于自取；  對于專業(yè)客戶需要的商品，提供整箱包裝銷售；  極其豐富的鮮貨；  每個商品的庫存和再訂貨都有嚴格的管理；  齊全的商品品種，嚴格的

25、質量控制；  麥德龍C&C配銷體系正是為大型高效的購物設立的；  會員通過"麥德龍郵報"及時了解最新的商品及其他信息，得到最佳采購優(yōu)勢；  完善的售后服務，免除客戶的后顧之憂 ；  依傍交通主干道，交通便利，足夠的免費停車位；  麥德龍客戶服務部提供退貨、換貨和維修服務。,麥德龍的特色服務總結：,差異化的經營定位+限定客戶的供應管理方式+標準化操作流

26、程,加速傳統(tǒng)商貿批發(fā)行業(yè)向規(guī)模化、現代化邁進的步伐,3）服裝類商戶要求統(tǒng)計表,二、餐飲類建筑體量要求,餐飲類商戶要求統(tǒng)計表,,,1、商圈要求：城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費支持2、建筑要求：1）樓板到梁底高度，不得低于3米。；2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負荷為450kg/㎡，餐廳區(qū)活荷載為250 kg/㎡；3）供    電：甲方提供空調及200KW的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室

27、引至乙方指定位置，乙方自設配電盤，并獨立安裝電表；4）供    水：甲方提供25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0英寸，水壓不小于2.5㎏/㎝2，并具有相應的用水指標；5）排水：甲方提供相應的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸；6）隔 油 池：在餐廳附近區(qū)域應提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導致爭議或影響相鄰關系；7）化 糞 池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域；8）排煙：提供室

28、外相應的排放油煙管道位置，該位置將不導致爭議或相鄰關系。排煙管道的截面積為500mm×700mm；,快餐巨頭—肯德基選址要求,9）招    牌：在門臉上方提供招牌安裝位置；10）空調：甲方提供冷暖空調應保證使用時間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房應不小于450卡/㎡/小時，用餐區(qū)應不小于350卡/㎡/小時。餐廳溫度冬天應不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應在20-25度之間。（如KF

29、C自設甲方提供室外機位置）；11）設備總重：冷庫、排油煙機、汽水機、制冰機的室外機全部放置樓頂，設備總重3噸，下設槽鋼可將設備均勻擺放，使樓頂均勻受力；12）卸貨車位：甲方提供臨時卸貨車位；13）乙方按照肯德基統(tǒng)一標準對餐廳內部及外部進行裝修。14）消防系統(tǒng)：乙方自設消防系統(tǒng)并與甲方連通；15）電話：甲方提供兩條電話線路。3、面積租期： 首層，350平方米（使用面積），門面12米。租期要求至少10年以上。,快餐巨頭—肯德基

30、選址要求,三、休閑娛樂類建筑體量要求,娛樂類商戶要求統(tǒng)計表,場所要求: １. 核心商圈和地標建筑，經濟.文化.商業(yè)中心.中央商務區(qū)附近（城市中心） 、交通樞紐２. 主力購物廣場.大型商場內或酒店附屬等 備注：規(guī)劃局及環(huán)保局可批準餐飲.娛樂 樓上無住宅 。樓宇符合國家及當地消防要求。 門面要求：有獨立或相對獨立門面或觀光電梯，專用電梯 1. 建筑面積在2000平方——4000平方，最好單層 2. 層高要求：４.５米左右　　

31、3.承重情況：最低300公斤/平米 4. 供電量：450~700KAV　5.供水量：20~40噸/日　　　　 6. 天然氣：暫無 7. 廣告位要求：有醒目的店招位置8. 停車位：地面40輛，地下40輛，總體不少于60輛,娛樂代表—好樂迪KTV選址要求,附：專業(yè)大賣場—如新家園家居超市選址要求,用地面積：標準店項目凈用地面積（紅線內面積）約3-4萬平方米（45至60畝）。地塊面寬不小于150米，進深不小于180米。非標準店

32、用地面積無特殊要求，但需按項目規(guī)模滿足顧客停車要求。建筑面積、結構與技術要求：標準店一般為輕鋼結構三層建筑，每層賣場面積約為15000平方米，面寬約130米，進深約120米，柱柜約9.9米×12米。一層為倉儲式建材超市，層高8.5米，荷載2500千克\平方米；二層為家居超市，層高5.5米，荷載1000千克\平方米；三層為家具廣場和家裝市場，層高5.5米，荷載500千克\平方米。單一建材超市：一般不超過三個樓層，總建筑面積

33、控制在2萬平方米以內，單層面積不小于6000平方米；首層層高6.5－8.5米，荷載2500千克\平方米，二、三層技術要求同標準店。停車位：（以地上停車位為主）：北京、上海、廣州、深圳不少于200個車位，其他城市不少于150個車位。每車位面積：地面約25平方米，地下約40平方米。非標準店每1萬建筑平方米配備專用停車位不少于100個車位。超市正門前車流交通通道寬20米。能源需求與機電設備：標準店用電每萬平方米建筑面積1000千伏

34、安，用水量每天80立方。中央空調：嶺南以制冷為主，一臺主機制暖；黃河以北以制暖為主，冬天必須通風；中部地區(qū)冷暖雙制。扶梯、坡梯、貨梯、客梯滿足需要。,專業(yè)主力店—蘇寧電器選址要求,層高3.5米以上，柱距8米以上；樓板承重：350Kg/平方米；給排水/排油/排污/煙道：除給排水外無要求；供配電負荷：150W/平方米；硬件設施要求：要求提供中央空調、自動扶梯、貨梯、頂地墻裝修及合格的消防設備設施；物業(yè)形狀要求：方正實用。,租

35、賃期： 10-15年 /有一定的免租期停車位：需提供20個以上免費停車位經營方式：自營 租金要求：純租賃或按銷售額扣點形式,專業(yè)主力店—國美電器選址要求,1、商圈要求：　　1）商業(yè)街店——臨街商鋪（一層）。處于市級商圈、區(qū)級商圈。　　2）店中店——在具有較大商流的大型商場或大型超市內，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費品 區(qū)。處于市級商圈、區(qū)級商圈?！　?）社

36、區(qū)店——位于可輻射多個高消費社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬人左右　　 4）特定市場店——手機、IT一條街（一層）。市級手機、IT一條街?！　?）交通樞紐店——位于地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。2、建筑要求： 1）獨立、清晰的產權；樓層從一樓開始，樓層不超過四樓，樓層不超過三樓　 2）非店中店要有開闊的停車場地和門前廣場；使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系

37、統(tǒng)，空調系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）3、面積租期要求： 1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240平米。3）大型店：260～320平米。4） 旗艦店：400平米左右。4、開店原則：小型店只經營3C商品，中型店和大型店根據店址所處商圈特點可選擇和音像共同經營。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開設小型店和中型店為主，社區(qū)店以開設中型店為主，特定市場店以開設中型店和大型店為主。,1、商

38、圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先），副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈?！　?、建筑要求：獨立、清晰的產權。樓層從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地

39、和門前廣場；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）?！　?、面積和租期：副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上；區(qū)域商圈4000平米以上；大型社區(qū)3000平米以上；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平米以上；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先）副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈核心位