【廣告策劃-ppt】2010年常熟長(zhǎng)泰國(guó)際城別墅項(xiàng)目形象推廣策略方案

1、Present to: 長(zhǎng)甲地產(chǎn)Presented by: 靈創(chuàng)機(jī)構(gòu)Presentation date: 10.9.28,常熟長(zhǎng)泰國(guó)際城別墅項(xiàng)目形象推廣策略案,1 樹(shù)立常熟市場(chǎng)豪宅新標(biāo)桿。 成為常熟富人真正的品位和身份象征。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)，并為后期小高層銷(xiāo)售蓄勢(shì)。,明確目標(biāo),我們發(fā)現(xiàn)：這些品牌不僅有美譽(yù)度，更緊跟時(shí)代發(fā)展潮流。而在屬于二三線城市的常熟，全產(chǎn)品力，以及項(xiàng)目本身的社會(huì)化價(jià)值與模式化標(biāo)準(zhǔn)，同樣重要。,1

2、 市場(chǎng)命題2 客群命題3 土地命題4 企業(yè)命題5 項(xiàng)目命題,命題解析,市場(chǎng)現(xiàn)狀,不僅是地產(chǎn)的另一次寒冬，更是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的起點(diǎn)。,政府態(tài)度：壓制,穩(wěn)定房?jī)r(jià)，改善民生,政府態(tài)度：疏導(dǎo),國(guó)36條，民間資本準(zhǔn)入,客群行動(dòng)心態(tài)細(xì)分,投機(jī)客戶：迅速撤離市場(chǎng)，期望快速回收資金保值客戶：依照金融市場(chǎng)反饋，尋找保值產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)剛需客戶：政策落地后，等待性價(jià)比達(dá)到心理預(yù)期，適時(shí)進(jìn)場(chǎng),冷市機(jī)遇縫隙,信心未失，觀望價(jià)格需求未失

3、，觀望產(chǎn)品,常熟市場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)格局,區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，在售項(xiàng)目多集中在市區(qū)及虞山風(fēng)景區(qū)周邊。,相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,占地：205畝總建面：15萬(wàn)平米產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排，類(lèi)獨(dú)棟建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式均價(jià)：13800元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：09年8月,山水桃源山莊,產(chǎn)品特色：大開(kāi)間：聯(lián)體別墅開(kāi)間6m、7m 、類(lèi)獨(dú)棟別墅開(kāi)間10.3m的，所有的臥室都有南向采光三重庭院：大中庭、邊套大庭院、大露臺(tái)，形成戶內(nèi)的庭院景觀,占地：9萬(wàn)平米總建面：13.5萬(wàn)平米

4、產(chǎn)品類(lèi)型：高層、花園洋房、疊加別墅建筑風(fēng)格：英倫,清風(fēng)和院,產(chǎn)品特色：有天有地:均設(shè)有私家花園；獨(dú)院式分別入戶附贈(zèng)空間:1、2層帶地下式；3、4層帶閣樓；每戶計(jì)劃配備地 下儲(chǔ)藏空間和子母車(chē)位,占地：9萬(wàn)平米總建面：13.5萬(wàn)平米產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排，獨(dú)棟建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)格,美墅館,產(chǎn)品特色：私家花園：160~200平米私家花園下沉式庭院：空間功能豐富,占地：1.8萬(wàn)平米總建面：1萬(wàn)平米產(chǎn)品類(lèi)型：雙拼，獨(dú)棟建筑風(fēng)格：意大

5、利,尚湖公館,產(chǎn)品特色：豐富景觀資源：臨湖而建，擁有天然水景資源純正意大利風(fēng)格：花園景觀設(shè)計(jì)，建筑細(xì)部處理較好,占地：51萬(wàn)平米總建面：81萬(wàn)平米產(chǎn)品類(lèi)型：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加、多層、高層、酒店式公寓建筑風(fēng)格：加州風(fēng)格,湖畔現(xiàn)代城,產(chǎn)品特色：綜合大盤(pán)：總建筑面積81萬(wàn)平米，產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品類(lèi)型涵蓋低中高密度景觀資源：項(xiàng)目緊昆承湖，加州水澤風(fēng)情社區(qū),目前競(jìng)爭(zhēng)格局：區(qū)域內(nèi)沒(méi)有高產(chǎn)品力的項(xiàng)目，沒(méi)有正面競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,1 市場(chǎng)命題2

6、 客群命題3 土地命題4 企業(yè)命題5 項(xiàng)目命題,命題解析,他們是怎樣的一群人？,客源構(gòu)成,,,,,,,,,,頂級(jí)富豪行業(yè)領(lǐng)袖,大私營(yíng)業(yè)主,企業(yè)主，中小私營(yíng)業(yè)主,大型企事業(yè)中高層，公務(wù)員,白領(lǐng)，事業(yè)剛起步,尊享資源配置型,高端，改善二次以上置業(yè),再改客源，二次置業(yè),剛需，首改，一次置業(yè),,,30~50歲為主，三口之家、四口之家碧溪鎮(zhèn)，海虞鎮(zhèn)等周邊3鎮(zhèn)為主，及覆蓋整個(gè)常熟市區(qū)的富裕人口,客群性格描述,包容不寬容,常

7、熟的城市化進(jìn)程，讓常熟人感受到了世界的多彩。外部企業(yè)帶給常熟繁華的都市形態(tài)，但常熟人對(duì)于來(lái)自外部世界的資源依然保持平常心。本地企業(yè)的快速成長(zhǎng)，世界信息資源在常熟的快速落地，對(duì)大城市的羨慕甚至仰慕已經(jīng)傳遞到生活的每個(gè)方面，對(duì)于外來(lái)東西的好奇和自然而然的喜好，但又變得絕對(duì)的挑剔與比較。,從眾更標(biāo)簽,相信朋友，相信承諾，是長(zhǎng)三角商人發(fā)跡并走向世界的根本。朋友的一個(gè)動(dòng)作，也許就在商海中救他一命。朋友茶間的一席話，也許比銷(xiāo)售員一下午的推銷(xiāo)管用

8、的多。,愛(ài)面子，更愛(ài)犒賞自己,對(duì)于二線城市的常熟富人，他們更需要身份符號(hào)去標(biāo)榜自身的價(jià)值。常熟人追求現(xiàn)代，但也很知足，富庶的生活給常熟的高端家庭帶來(lái)的滿足感、幸福感，并希望盡力去展現(xiàn)。,我們眼里的常熟人,從容淡定關(guān)注品質(zhì)注重身份,1 市場(chǎng)命題2 客群命題3 土地命題4 企業(yè)命題5 項(xiàng)目命題,命題解析,03年開(kāi)始正式啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)2年打好框架，5年基本成形，10年全面拓展,常熟濱江新城,規(guī)劃面積21平方

9、公里，規(guī)劃人口30萬(wàn)人，由中心區(qū)和兩翼的碧溪集鎮(zhèn)、滸浦集鎮(zhèn)組成，位于常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心位置，是常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和常熟港為國(guó)際產(chǎn)業(yè)服務(wù)的城市功能配套區(qū)，一個(gè)面向國(guó)際化、現(xiàn)代化，具有獨(dú)特城市功能的全新開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市新中心。,,長(zhǎng)泰項(xiàng)目,中心區(qū)面積為4.3平方公里，是目前重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域。 中心區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)較高，分成商務(wù)辦公、科技創(chuàng)業(yè)、教育醫(yī)療、休閑娛樂(lè)、生活居住、商業(yè)購(gòu)物等若干功能板塊。 著力打造一流功能，構(gòu)建城市精品，創(chuàng)新生活方式

10、。,新城中心區(qū),思路：森蘭國(guó)際社區(qū)之于外高橋；碧云社區(qū)之于金橋森蘭和碧云之于陸家嘴,,常熟的碧云國(guó)際社區(qū)常熟首席濱水國(guó)際化社區(qū)長(zhǎng)泰國(guó)際城位于濱江新城的核心區(qū)域，占地面積達(dá)1600畝。規(guī)劃建造水上門(mén)戶、路上起點(diǎn)、大型城市綠地、低密度生態(tài)綠色社區(qū)、國(guó)際CBD集群、常熟公園大道、城市生態(tài)綠廊、常熟塞納島、華麗商業(yè)大道，以及市民文化廣場(chǎng)。未來(lái)，將成為對(duì)常熟真正的城市名片。,長(zhǎng)泰國(guó)際城別墅項(xiàng)目,常熟濱江新城,常熟的陸家嘴城

11、市新發(fā)展極,,新城核心區(qū),,常熟的碧云國(guó)際社區(qū),長(zhǎng)泰國(guó)際城,,別墅項(xiàng)目,位于常熟的[陸家嘴]核心區(qū)在常熟的[碧云國(guó)際社區(qū)]里,,,區(qū)域未來(lái)價(jià)值國(guó)際社區(qū)品位,升值潛力-國(guó)際品位-周全配套-身份象征,,,1 市場(chǎng)命題2 客群命題3 土地命題4 企業(yè)命題5 項(xiàng)目命題,命題解析,長(zhǎng)甲地產(chǎn)，海派精工,以海派精工，專(zhuān)注于高端精品樓盤(pán)開(kāi)發(fā)。,“高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量施工和高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”的三高開(kāi)發(fā)理念， 打造出“高品質(zhì)、高

12、端客戶群、高附加值”的“三高標(biāo)準(zhǔn)”品質(zhì)住宅。,“根植于上海，開(kāi)拓大上海，影響全中國(guó)”的發(fā)展格局 。,高品質(zhì)精彩之處，在于對(duì)得起每塊土地全產(chǎn)品力,高端客戶群富裕美學(xué)的實(shí)踐家社會(huì)化價(jià)值,高附加值我們不只蓋房子，我們創(chuàng)造的是價(jià)值模式化標(biāo)準(zhǔn),時(shí)代—影響力與競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)—保值與性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)—高產(chǎn)品力人群—身份與品位,,1 市場(chǎng)命題2 客群命題3 土地命題4 企業(yè)命題5 項(xiàng)目命題,命題解析,,長(zhǎng)泰國(guó)際城別

13、墅項(xiàng)目,品牌,海派精工,品質(zhì),品位,城市獨(dú)院別墅,濱江新城中心,純地中海風(fēng)格,低密度三面環(huán)水,1600畝國(guó)際社區(qū),純獨(dú)院別墅,長(zhǎng)甲地產(chǎn),模式標(biāo)準(zhǔn)社會(huì)化價(jià)值,高產(chǎn)品力,未來(lái)價(jià)值身份品位,,,,,,,,,濱江新城中心，國(guó)際精工獨(dú)院,項(xiàng)目定位語(yǔ)：,濱江新城中心 國(guó)際 精工 獨(dú)院,,,,未來(lái)價(jià)值，核心資源,國(guó)際社區(qū)，配套，品位,海派精工，卓越品質(zhì),,純獨(dú)院別墅,,遠(yuǎn)見(jiàn)自成高格,形象SLOGAN：,遠(yuǎn)見(jiàn) 自成 高格,,洞悉未來(lái)價(jià)值,,,

14、非凡品位與地位,,精工傳統(tǒng)，城市獨(dú)院，自成一格,自有非凡見(jiàn)地,備選SLOGAN：,案名,長(zhǎng)泰 琉璃灣,琉璃，“中國(guó)五大名器”之首，兼具藝術(shù)鑒賞價(jià)值與收藏價(jià)值，享有廣泛的國(guó)際聲譽(yù)。 用琉璃命名，形象的表達(dá)項(xiàng)目兼具藝術(shù)觀賞性、國(guó)際品位、細(xì)心雕琢的精工品質(zhì)，以及無(wú)與倫比的升值潛力。 而“灣“則體現(xiàn)項(xiàng)目三面環(huán)水的生態(tài)居住環(huán)境，以及”灣居“財(cái)富領(lǐng)地的寓意。,長(zhǎng)泰 翡冷翠,百花之城——佛羅倫薩，被徐志摩釋義為翡冷翠，并著有《翡冷翠的一夜》。

15、地中海海岸的地理優(yōu)勢(shì)，又讓翡冷翠洋溢著浪漫的地中海情懷，也是三面環(huán)水的生態(tài)居住環(huán)境的寫(xiě)照。 淋漓盡致的表達(dá)了項(xiàng)目的國(guó)際化定位。 翡翠同時(shí)又讓人聯(lián)想到翡翠的精工品質(zhì)，精雕細(xì)琢耐人尋味。,長(zhǎng)泰 波波里花園,意大利波波里花園是享譽(yù)世界的古代羅馬園藝花園。 十四世紀(jì)初期波波里花園是佛羅倫薩最顯赫貴族梅第奇家族的私家庭院。 命名為波波里，不僅是項(xiàng)目國(guó)際化的尊貴氣質(zhì)體現(xiàn)，同時(shí)也彰顯了浪漫的地中海情懷，引人遐想，呼應(yīng)了三面環(huán)水的生態(tài)居住環(huán)境。

16、,長(zhǎng)泰 橄欖墅,長(zhǎng)泰 淺水灣,長(zhǎng)泰 愛(ài)彼莊園,地中海海岸盛產(chǎn)橄欖。在當(dāng)?shù)厝诵闹?，橄欖是上天賜予的禮物。用“橄欖”命名突顯項(xiàng)目的地中海風(fēng)情，以及如橄欖般彌足珍貴，綠意盎然的形象，亦突顯項(xiàng)目的三面環(huán)水的生態(tài)居住環(huán)境。,香港著名沙灘，香港最高尚住宅區(qū)，眾多的別墅豪宅遍布于海灣的坡地上。用以“淺水灣”命名項(xiàng)目，是對(duì)項(xiàng)目珍稀品質(zhì)的概括，亦是富人區(qū)的寓意，也是項(xiàng)目三面環(huán)水的生態(tài)環(huán)境體現(xiàn)。,愛(ài)彼，世界頂級(jí)名表品牌，從1881年輝煌至今。用“愛(ài)彼”來(lái)命

17、名項(xiàng)目，既體現(xiàn)了項(xiàng)目的國(guó)際品位、藝術(shù)設(shè)計(jì)、收藏價(jià)值，亦是時(shí)間河流里歷久彌堅(jiān)的稀世珍品，精工建筑。,長(zhǎng)泰 濱江一號(hào),未來(lái)濱江新城的盛世繁華，將演繹另一個(gè)上海陸家嘴，而項(xiàng)目則坐落于其繁華腹地，稀貴的黃金地段、擁攬城市核心資源、精雕細(xì)琢的精工品質(zhì)，以及無(wú)與倫比的國(guó)際品位，當(dāng)仁不讓的“一”字號(hào)作品，以”濱江一號(hào)“為名，不僅突顯項(xiàng)目的卓越價(jià)值，也預(yù)示著”濱江一號(hào)“將成為常熟未來(lái)全新的城市名片。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

18、,,,,,,,,,,,,,,,,LOGO,階段性推廣創(chuàng)意,,【全新豪宅】常熟沒(méi)有豪宅,【身份標(biāo)簽】遠(yuǎn)見(jiàn)自成高格,【品質(zhì)品位】國(guó)際精工獨(dú)院,示范區(qū)開(kāi)放,開(kāi)盤(pán),造勢(shì)樹(shù)立豪宅標(biāo)桿,立勢(shì)建立高端形象,強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品深度推廣,第1階段,第2階段,第3階段,,常熟沒(méi)有豪宅 !,濱江新城中心、1600畝國(guó)際社區(qū)、純粹城市獨(dú)院、海派精工品質(zhì)、原味地中海風(fēng)格?？吹介L(zhǎng)泰琉璃灣，方知常熟沒(méi)有真正的豪宅。長(zhǎng)甲地產(chǎn)秉承海派精工傳統(tǒng)，將海納百川的人居智慧，融

19、入常熟當(dāng)?shù)厝宋模瑢⒓兇獾刂泻ｏL(fēng)格為我所用，塑造專(zhuān)屬常熟層峰人士的建筑印象，樹(shù)立常熟不曾有的豪宅新標(biāo)桿。,,顛覆常熟 豪宅傳奇,品質(zhì)，永無(wú)止境。典藏海納百川的人居智慧，建構(gòu)常熟實(shí)至名歸的豪宅印象——長(zhǎng)泰琉璃灣。1600畝國(guó)際社區(qū)中心對(duì)話純粹地中海風(fēng)情，城市獨(dú)院別墅考究精工品質(zhì)，一城一院，顛覆常熟豪宅傳奇。,,【全新豪宅】常熟沒(méi)有豪宅,【身份標(biāo)簽】遠(yuǎn)見(jiàn)自成高格,【品質(zhì)品位】國(guó)際精工獨(dú)院,示范區(qū)開(kāi)放,開(kāi)盤(pán),造勢(shì)樹(shù)立豪宅標(biāo)桿,立勢(shì)建

20、立高端形象,強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品深度推廣,第1階段,第2階段,第3階段,,城市變遷少數(shù)人先知先覺(jué),城市發(fā)展大象無(wú)形，惟少數(shù)前瞻者先知先覺(jué)。占據(jù)濱江新城核心，坐擁1600畝國(guó)際社區(qū)領(lǐng)地，攜恢弘規(guī)劃、濱江資源、國(guó)際資本等眾多優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)泰琉璃灣，遠(yuǎn)見(jiàn)者，自能洞悉未來(lái)高度。,,稀世臻邸，綻放常熟,是與生俱來(lái)的貴族風(fēng)范，是純正稀缺的地中海血統(tǒng)。長(zhǎng)泰琉璃灣，承襲地中海人居精髓，塑造濱江新城中心絕無(wú)僅有國(guó)際精工獨(dú)院，于時(shí)間的淬煉與考究中，傳奇人居經(jīng)典。,,從上

21、海到常熟，不同城市，同一高度,從上海長(zhǎng)泰西郊花園、長(zhǎng)泰東郊御園，到常熟虞景山莊、尚湖山莊，高端地產(chǎn)專(zhuān)家長(zhǎng)甲地產(chǎn)建筑品質(zhì)始終如一。2010，長(zhǎng)甲豪宅巨作——長(zhǎng)泰琉璃灣，國(guó)際精工獨(dú)院，非凡品質(zhì)，不同城市，延續(xù)相同成就。,,城市變遷，少數(shù)人先知先覺(jué),城市發(fā)展大象無(wú)形，惟少數(shù)前瞻者先知先覺(jué)。占據(jù)濱江新城核心，坐擁1600畝國(guó)際社區(qū)領(lǐng)地，攜恢弘規(guī)劃、濱江資源、國(guó)際資本等眾多優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)泰琉璃灣，遠(yuǎn)見(jiàn)者，自能洞悉未來(lái)高度。,,風(fēng)范傳承，稀缺成就經(jīng)典,

22、是與生俱來(lái)的貴族風(fēng)范，是純正稀缺的地中海血統(tǒng)。長(zhǎng)泰琉璃灣，承襲地中海人居精髓，塑造濱江新城中心絕無(wú)僅有國(guó)際精工獨(dú)院，于時(shí)間的淬煉與考究中，傳奇人居經(jīng)典。,,從上海到常熟，不同城市，同一高度,從上海長(zhǎng)泰西郊花園、長(zhǎng)泰東郊御園，到常熟虞景山莊、尚湖山莊，高端地產(chǎn)專(zhuān)家長(zhǎng)甲地產(chǎn)建筑品質(zhì)始終如一。2010，長(zhǎng)甲豪宅巨作——長(zhǎng)泰琉璃灣，國(guó)際精工獨(dú)院，非凡品質(zhì)，不同城市，延續(xù)相同成就。,軟文,濱江新城，又一個(gè)上?！瓣懠易臁?濱江新城，常熟新的城市發(fā)

23、展極,常熟未來(lái)20年，看濱江新城,長(zhǎng)泰國(guó)際城，常熟的新城市名片,長(zhǎng)泰國(guó)際城，堪比上?！氨淘茋?guó)際社區(qū)”,長(zhǎng)甲地產(chǎn)海派精工，常熟再續(xù),繼尚湖山莊、虞景山莊之后，長(zhǎng)甲地產(chǎn)再創(chuàng)新高,360°解讀長(zhǎng)甲地產(chǎn)海派精工,公關(guān)建議,海派精工博覽月,邀請(qǐng)常熟當(dāng)?shù)匾庀蚩蛻簦巴虾⒂^長(zhǎng)泰東郊御園、長(zhǎng)泰西郊別墅等海派精工代表作品，全方位展示長(zhǎng)甲地產(chǎn)”海派精工“魅力，為長(zhǎng)泰琉璃灣蓄勢(shì)，并讓客群充滿期待。,,【全新豪宅】常熟沒(méi)有豪宅,【身份標(biāo)簽】

24、遠(yuǎn)見(jiàn)自成高格,【品質(zhì)品位】國(guó)際精工獨(dú)院,示范區(qū)開(kāi)放,開(kāi)盤(pán),造勢(shì)樹(shù)立豪宅標(biāo)桿,立勢(shì)建立高端形象,強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品深度推廣,第1階段,第2階段,第3階段,,建筑，會(huì)告訴你這是個(gè)經(jīng)典，時(shí)間會(huì)告訴你為什么。,國(guó)際精工，僅為少數(shù)人所得。城市中央，1600畝國(guó)際社區(qū)領(lǐng)地，不可復(fù)制的純獨(dú)院別墅。長(zhǎng)泰琉璃灣，城市精工獨(dú)院，收藏別致風(fēng)景，精致無(wú)痕，溫馨相隨。,,每個(gè)處嚴(yán)謹(jǐn)近乎苛求，源于我們對(duì)這種考究生活的推崇。,從托斯卡納到安達(dá)盧西亞，從西西里島到西

25、班牙群島，長(zhǎng)泰琉璃灣的一磚一瓦，乃設(shè)計(jì)師無(wú)數(shù)次深入地中海所得。碧藍(lán)海岸的明媚艷陽(yáng)，精致無(wú)痕的建筑線條，生活，于此舒展。,,每個(gè)不經(jīng)意的背后，我們花了三年即使是釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，也不過(guò)如此,給居住者傳達(dá)美和情感的才是真正的建筑。只為了立柱的對(duì)接細(xì)節(jié)，設(shè)計(jì)師近乎百次的圖紙修改，精心雕琢，只為呈現(xiàn)一個(gè)至臻完美的建筑藝術(shù)臻品。長(zhǎng)泰琉璃灣，一生尋味，一生珍藏。,軟文,長(zhǎng)泰琉璃灣極致演繹”海派精工“,長(zhǎng)泰琉璃灣涵納最全地中海風(fēng)格,長(zhǎng)泰琉璃灣集萃頂尖國(guó)

26、際化資源,常熟絕無(wú)僅有的純獨(dú)院社區(qū),長(zhǎng)泰琉璃灣，少數(shù)常熟人的珍藏府邸,長(zhǎng)泰琉璃灣5大國(guó)際品位基因,公關(guān)建議,濱江新城藍(lán)圖展,在常熟市中心及濱江新城中心，舉辦”濱江新城藍(lán)圖展“，通過(guò)形象片、攝影、畫(huà)作、雕塑、文本描述，以及論壇等多種形式，全方位展現(xiàn)濱江新城未來(lái)。而長(zhǎng)泰國(guó)際城以及長(zhǎng)泰琉璃灣作為濱江新城中心不可或缺的組成部分，一同展出。,硬廣,一千六百畝國(guó)際城邦，僅一處精工獨(dú)院,放眼1600畝長(zhǎng)泰國(guó)際社區(qū)，琉璃灣猶若明珠簇?fù)碇械墓鍖殻瑑A心奪目

27、。秉承長(zhǎng)甲海派精工智慧打造的長(zhǎng)泰琉璃灣，置身濱江新城核心區(qū)域，搶占城市發(fā)展先機(jī)，坐擁國(guó)際頂尖配套資源，為少數(shù)大成者，呈現(xiàn)國(guó)際至尚生活。,為少數(shù)常熟人，我們跑遍整個(gè)地中海,從托斯卡納到安達(dá)盧西亞，從西西里島到西班牙群島，我們深入地中海周遭，探尋地中海人居本質(zhì)和人文意蘊(yùn)，將原味地中海建筑風(fēng)格與常熟當(dāng)?shù)厝宋奶匦怨踩冢跒I江新城中心，1600畝國(guó)際社區(qū)，建構(gòu)精工獨(dú)院長(zhǎng)泰琉璃灣，全面的地中海風(fēng)格，營(yíng)造純粹上層生活。,像雕琢藝術(shù)品一樣，雕琢居住,用

28、塑造藝術(shù)品的方式，建造居住。長(zhǎng)泰琉璃灣，每一處細(xì)節(jié)都經(jīng)專(zhuān)業(yè)人士精心雕琢。優(yōu)美的建筑弧線仿若天工勾勒，花園里的每處風(fēng)景皆從美學(xué)角度細(xì)心調(diào)配。在明艷的日光下，似一幅地中海風(fēng)格的畫(huà)卷映入眼簾，值得一生珍藏。,品酒沙龍活動(dòng)內(nèi)容： 目標(biāo)客群品嘗佳釀、溝通互賞、項(xiàng)目推介活動(dòng)關(guān)鍵詞：同學(xué)圈，聯(lián)動(dòng)EMBA同學(xué)會(huì),雪茄沙龍活動(dòng)內(nèi)容：上流聚會(huì)，項(xiàng)目與知名雪茄品牌整合互推活動(dòng)關(guān)鍵詞：政府圈層、企業(yè)家圈層，聯(lián)動(dòng),高爾夫邀請(qǐng)賽活動(dòng)內(nèi)容：成功人

29、士聚會(huì)，高爾夫比賽，項(xiàng)目推介客群：金融圈、企業(yè)家圈，聯(lián)動(dòng)投資論壇講座和企業(yè)家協(xié)會(huì)資源,收藏品品鑒沙龍活動(dòng)內(nèi)容：與知名拍賣(mài)行聯(lián)合進(jìn)行拍品預(yù)展或與奢侈品牌聯(lián)合舉辦展品，項(xiàng)目推介活動(dòng)關(guān)鍵詞：收藏圈，藝術(shù)圈，聯(lián)動(dòng)拍賣(mài)行資源,游艇沙龍活動(dòng)內(nèi)容：游艇試乘，項(xiàng)目推薦活動(dòng)關(guān)鍵詞：金融圈、企業(yè)家圈，聯(lián)動(dòng)投資論壇講座和企業(yè)家協(xié)會(huì)資源,品牌客戶——產(chǎn)品推介會(huì)領(lǐng)導(dǎo)私人朋友——私人晚宴媒體、業(yè)內(nèi)友人、區(qū)域政府——答謝酒會(huì)供應(yīng)商——資源方

30、客戶酒會(huì),公關(guān)建議：,THANKS,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告,,,,,市場(chǎng),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,開(kāi)發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品

31、建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)

32、、酒店等）,市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路,三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái),區(qū)域市場(chǎng)分析,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目市場(chǎng)分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng),廣州住宅市場(chǎng),項(xiàng)目所在地市場(chǎng),,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？,,,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需

33、求分析,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

34、的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,（一）基本內(nèi)容,+,對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

35、3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金

36、3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)

37、發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居

38、民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）,1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）,對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)

39、目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)

40、會(huì)點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程

41、度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的

42、過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),減少劣勢(shì)，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢(shì) S,機(jī)會(huì) O,威脅 T,劣勢(shì) W,進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)“二手

43、資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好,房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：,,市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分