樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)背離趨勢無法延續(xù)

1、樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)背離趨勢無法延續(xù)樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)背離趨勢無法延續(xù)從今年4月開始，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖跡象。5月、6月和7月，全國商品房成交明顯增加。這使得當(dāng)前房價(jià)上漲及上漲預(yù)期，與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)困難出現(xiàn)了嚴(yán)重背離。而從各國經(jīng)濟(jì)史看，還沒有哪個(gè)國家在經(jīng)濟(jì)增長放緩的情況下，仍能維持房價(jià)快速上漲的。因此，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房價(jià)上漲是缺乏內(nèi)在動(dòng)力的。對此，市場各方理該有清醒的判斷。房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的順周期性，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間也具有內(nèi)在的

2、促進(jìn)與約束機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長，進(jìn)而又促進(jìn)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的擴(kuò)大。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能超越一國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)所能承載的限度，一旦超過這一限度，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，勢必造成國民經(jīng)濟(jì)增速回落。因此，在經(jīng)濟(jì)增速回落至一個(gè)相對平緩的時(shí)期，房價(jià)上漲不具有可持續(xù)性。1996年前，美國房價(jià)漲幅不高，大約維持在2%左右的水平。1996年一季度開始，美國單獨(dú)購房價(jià)格指數(shù)（OFHEO）由上季度的同比增長2.55%升至2.98%。此后，房價(jià)

3、漲幅顯著加快，直至2004年達(dá)到10%以上的漲幅。房價(jià)上漲，房地產(chǎn)業(yè)繁榮，帶動(dòng)了美國經(jīng)濟(jì)增速提高。1996年美國GDP增長5.7%，較上年提高了一個(gè)百分點(diǎn)。1996年2000年期間，美國經(jīng)濟(jì)增速維持在6%左右的高水平。此后，美國經(jīng)濟(jì)增長也保持在一個(gè)相對較快的水平。但值得注意的是，美國房價(jià)漲幅在到達(dá)2005年10%的高點(diǎn)后，持續(xù)回落，直至2007年三季度出現(xiàn)絕對價(jià)格下降。而后次貸危機(jī)爆發(fā)，國民經(jīng)濟(jì)開始陷我國經(jīng)濟(jì)增速很可能從兩位數(shù)回落到個(gè)位

4、數(shù)。更何況，在此期間，我們還要承受全球經(jīng)濟(jì)、金融再平衡的挑戰(zhàn)。在國民經(jīng)濟(jì)正在觸底且尚未形成穩(wěn)定回升的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)下，我國未來的房價(jià)，不能不受到企業(yè)經(jīng)營利潤和居民收入的雙重制約。今年1月至6月，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤23117億元，同比下降2.2%。在工業(yè)企業(yè)利潤下降的同時(shí)，應(yīng)收賬款和產(chǎn)成品資金占用規(guī)模仍然較大，6月末，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款77056億元，同比增長16.4%。產(chǎn)成品資金28987億元，同比增長12.9%。商業(yè)銷售增長

5、也在放緩，1月至7月，全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長13.1%，增速連續(xù)5個(gè)月回落，比上年同期回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，居民收入漲幅回落，上半年扣除價(jià)格因素后全國城鎮(zhèn)居民人均總收入實(shí)際增長9.7%，增速比一季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，雖然經(jīng)過連續(xù)四個(gè)月的銷售回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況似乎有所改善，但是在國家重申決不放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，特別是整體經(jīng)濟(jì)仍未出現(xiàn)穩(wěn)定回升態(tài)勢之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面狀況仍然較為緊張。截至7