房地產(chǎn)市場調(diào)研的寫法

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的寫法房地產(chǎn)市場調(diào)研的寫法步驟步驟1：房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場情況初步調(diào)查項(xiàng)目所在地市場情況初步調(diào)查【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目所在地板塊競爭項(xiàng)目分析，對項(xiàng)目情況作初步了解，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析第一、區(qū)域環(huán)境：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消

2、費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對外貿(mào)易以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益第三、政策環(huán)境：房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策。第四、行業(yè)環(huán)境：社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸。階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。對供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢進(jìn)行客觀、到位的描

3、述。第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近35年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。第三、未來走勢預(yù)測。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預(yù)測（約35年）。階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地板塊市場分析第一、板塊總體規(guī)劃：主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。第二、板塊功能定位：是CLD（中央生活區(qū)）還是CBD（中央商務(wù)區(qū)）等都是要加以區(qū)分

4、的第三、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)。第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。階段D：房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析對開發(fā)地塊周圍12公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。第一、生活配套。第二、交通狀況。第三、周邊景觀。第四、污染狀況。第五、社會治安。第六、未來發(fā)展?fàn)顩r。階段E：項(xiàng)目地塊特性分析步驟1：可類比項(xiàng)目、重點(diǎn)競爭對手營銷策略分析對可比項(xiàng)目分析的重點(diǎn)主要有項(xiàng)目概況、市場定位、價(jià)格、銷售對策、主要媒體運(yùn)用及投放頻率、公關(guān)促銷活動(dòng)、其它特殊賣

5、點(diǎn)和營銷手段。步驟步驟3：房地產(chǎn)項(xiàng)目：房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOTSWOT分析及總體思路擬定分析及總體思路擬定階段A：房地產(chǎn)項(xiàng)目的SWOT分析從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實(shí)力、城市規(guī)劃、項(xiàng)目定位、地形地塊、地段檔次、項(xiàng)目規(guī)模、污染問題、政策環(huán)境、設(shè)計(jì)風(fēng)格）對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣勢、機(jī)會和威脅分析。階段B：針對房地產(chǎn)項(xiàng)目劣勢所采取的應(yīng)對策略階段C：項(xiàng)目總體思路的擬定第一、戰(zhàn)略

6、部署。第二、軟件平臺構(gòu)筑。第三、硬件功能的配置。步驟步驟4：房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘：房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘第一、挖掘項(xiàng)目先天的最大價(jià)值。從品牌價(jià)值、時(shí)機(jī)價(jià)值、文化背景價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、交通價(jià)值、地貌地形、規(guī)模、產(chǎn)品特色等方面入手。第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。：樓盤硬件價(jià)值產(chǎn)品可感受價(jià)值功能提升型價(jià)值：居住文化與生活方式：情感：身份：規(guī)范與指標(biāo)榮譽(yù)與規(guī)范：直接促銷功能步驟4：房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定階段A：對以下問題進(jìn)行研究第

7、一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。第三、買家為什么要買這些房子？第四、誰參與了買家的購買行動(dòng)？第五、買家以什么樣的方式買房？第六、買家什么時(shí)候買房？第七、買家在哪里買房？在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個(gè)人特征和心理特征進(jìn)行最全面、最準(zhǔn)確的描繪。階段B：目標(biāo)客戶群定位階段C：目標(biāo)客戶群描述階段D：項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的對第一、項(xiàng)目產(chǎn)品的總體