房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系

1、房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系中國指數(shù)研究院中國指數(shù)研究院上海典型住宅指數(shù)辦公室上海典型住宅指數(shù)辦公室自國家實(shí)施宏觀調(diào)控政策以來，“房價(jià)、地價(jià)誰決定誰”成為全社會(huì)廣泛關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問題，在理論界一直爭論不休。房地產(chǎn)價(jià)格受市場供求規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)位置的固定性、差異性、不可替代性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場又不是完全的市場，并且國家宏觀調(diào)控政策、政府住房制度、銀行政策、土地供應(yīng)政策等方面的變化對房地產(chǎn)市場都有較大影響。本文就房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系

2、展開了一系列討論。1房價(jià)與地價(jià)房價(jià)與地價(jià)1.11.1影響房價(jià)的因素影響房價(jià)的因素1.1.11.1.1開發(fā)商建造房地產(chǎn)的成本開發(fā)商建造房地產(chǎn)的成本房地產(chǎn)價(jià)格是一定成本基礎(chǔ)上的價(jià)格。一般來說，成本愈高，投人愈多，房地產(chǎn)的供給價(jià)格越是比同等條件下的房地產(chǎn)價(jià)格高。房地產(chǎn)的建造成本包括土地成本、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建安成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)商合理利潤等等，其中，很重要的一部分就是土地成本。在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，

3、土地成本在房地產(chǎn)總成本中所占的比重不一樣。國土資源部在全國范圍內(nèi)就地價(jià)與房價(jià)做的專門的調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，國內(nèi)32個(gè)主要城市的地價(jià)因素只占商品成本的23％。北京土地占成本比為22.98％，上海地價(jià)占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例為16.15％，而廣州則更低為11.4％。地價(jià)對房價(jià)的影響主要體現(xiàn)在土地成本占房地產(chǎn)總開發(fā)成本中的比重。1.1.21.1.2開發(fā)商對未來的預(yù)期開發(fā)商對未來的預(yù)期如果開發(fā)商對未來的預(yù)期較高。一方面會(huì)加大房地產(chǎn)的開發(fā)量；另一方面

4、也可能會(huì)提高房地產(chǎn)開發(fā)成本的預(yù)算，特別是土地成本方面。這樣，可能以較高的價(jià)格取得土地，從而無形中提高了地價(jià)。1.1.31.1.3需求者的收入水平需求者的收入水平需求者的現(xiàn)實(shí)收人狀況直接決定著對房屋的有效需求，收人水平較高，承受住房消費(fèi)的能力也相對較高。特別是在經(jīng)濟(jì)快速增長、收人水平持續(xù)提高階段，需求者會(huì)對自身未來的收人做出樂觀的估計(jì)，從而影響其購房的投資總量。一般說來，大中城市的收人水平較小城鎮(zhèn)的收人水平高，房價(jià)也比小城鎮(zhèn)高。按照20世

5、紀(jì)90年代初世界銀行專家安瑞荷馬的研究，平均上市房價(jià)與居民年平均收入之比46倍是比較理想的比例。而我國的特殊國情決定了我國房價(jià)與收入之比最適當(dāng)比例可能比國際上的稍稍要高。1.1.41.1.4消費(fèi)者的偏好及對未來的預(yù)期消費(fèi)者的偏好及對未來的預(yù)期消費(fèi)者對商品的需求產(chǎn)生于消費(fèi)者的需要和偏好，對房屋的需求有的消費(fèi)者偏向于多層，而有的消費(fèi)者則更喜愛高層。當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好加強(qiáng)時(shí)，直接帶動(dòng)該類房地產(chǎn)的銷售，該種房地產(chǎn)的價(jià)格就有可能上升。消費(fèi)

6、者現(xiàn)時(shí)的消費(fèi)行為，不僅與其現(xiàn)在的狀況有關(guān)，而且還與其對未來的預(yù)期有關(guān)。就房地產(chǎn)來說，消費(fèi)者對其自身未來收入的預(yù)期和一般來說，某種物品供給的數(shù)量多，它的價(jià)格相對便宜：供給的數(shù)量少，因?yàn)橄∪?，所以它的價(jià)格相對要高，土地也不例外。政府作為土地所有者和經(jīng)營者的代表，一方面，賣出的地能帶來建設(shè)城市的資金；另一方面，供給土地的數(shù)量多了，土地價(jià)格上不去，而發(fā)展的空間小了，留給子孫后代的農(nóng)田少了。因此，政府每年都會(huì)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定年度土地利用計(jì)

7、劃，以控制土地供應(yīng)的數(shù)量。1.2.31.2.3供給土地的成本影響地價(jià)的高低供給土地的成本影響地價(jià)的高低政府一般是以熟地或凈地的形式供地，對于存量土地，存在著老城區(qū)拆遷的問題；對于新增用地，存在著征地拆遷問題。政府不會(huì)做虧本的買賣，供地的底價(jià)一般都大于其征地拆遷的成本，供地的成本或多或少地影響地價(jià)。1.2.41.2.4開發(fā)商對房價(jià)的預(yù)期開發(fā)商對房價(jià)的預(yù)期若開發(fā)商對未來的房產(chǎn)市場較為樂觀，則會(huì)加大投資，盡可能獲得更多的土地，從而加劇對土地的

8、競爭，提高取得土地的價(jià)格上限。因此，一方面，開發(fā)商對房價(jià)的樂觀預(yù)期提高了土地取得價(jià)格：另一方面，土地價(jià)格的提高加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而提高了房價(jià)的核算成本，最終在某種程度上提高了房價(jià)。但如果開發(fā)商對未來的房地產(chǎn)市場預(yù)期不是很高，即使有再多的土地供應(yīng)，開發(fā)商也不會(huì)感興趣。1.2.51.2.5非市場因素對地價(jià)的影響非市場因素對地價(jià)的影響與影響房價(jià)的非市場因素一樣，地價(jià)也會(huì)受到銀行政策等方面的影響。開發(fā)商取得土地特別是較大地塊時(shí)，往往需要

9、通過銀行融資，而銀行金融政策的變化會(huì)影響開發(fā)商能夠融通資金的規(guī)模以及使用資金的成本，從而影響開發(fā)商取得土地?cái)?shù)量的多少和取得價(jià)格的高低。同時(shí)，土地收購儲(chǔ)備也需要銀行的大力扶持，如果銀行提高貸款的利率或是緊縮貸款的額度，則會(huì)加大土地所有者的土地取得成本，從而最終影響地價(jià)與房價(jià)。1.31.3房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系十分密切，究竟是地價(jià)引起了房價(jià)的上漲，還是房價(jià)的上漲推動(dòng)了地價(jià)的升高？從邏輯推理上看，這兩種情況都是有可能