個(gè)人二手房交易稅收政策

1、個(gè)人二手房交易稅收政策 稅政一處 方靜,,常見問題,直系親屬之間房產(chǎn)權(quán)屬變更是采用買賣方式還是贈(zèng)與方式？房屋買賣什么情況可以享受稅收優(yōu)惠？該如何申請辦理？夫妻之間房產(chǎn)權(quán)屬變更是否可以免稅？ 等等,要點(diǎn),個(gè)人二手房交易稅收政策詳解案例分析存量房評估工作概述,什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,* 廈門市享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)詳見市政府相關(guān)部門發(fā)布的公告。 *根據(jù)《

2、廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局　廈門市財(cái)政局　廈門市建設(shè)與管理局　廈門市規(guī)劃局　廈門市地方稅務(wù)局　廈門市物價(jià)局關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（廈國土房〔2014〕312號）規(guī)定，自2014年8月15日起廈門市享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（不含）以上；2.單套建筑面積在144平方米（含）以下。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 一、個(gè)人出售其購買的住房：個(gè)人將購買不足2年的住房

3、對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 自2014年8月15日起一年內(nèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買的新建商品住房，購買房屋時(shí)間按商品房買賣合同備案的時(shí)間確定；個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買的二手住房，購買房屋時(shí)間仍按原規(guī)定執(zhí)行即按房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。上述各類住房的出售時(shí)間，以售房者辦理

4、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)向廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心申報(bào)的時(shí)間（收件時(shí)間）為準(zhǔn)。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 二、個(gè)人將住房無償贈(zèng)與他人的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。但屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財(cái)產(chǎn)分割；（二）無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或

5、者受遺贈(zèng)人。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 三、個(gè)人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 四、個(gè)人出售自建自用住房，免征營業(yè)稅；個(gè)人出售自建非自用住房，按照其銷售收入征收營業(yè)稅。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 五、個(gè)人出售受贈(zèng)的房屋：個(gè)人將通過無償受贈(zèng)方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時(shí)，對通過繼承、遺囑、離

6、婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定，其購房價(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定；對通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,營業(yè)稅 六、個(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。,個(gè)人二手

7、房交易稅收政策詳解,城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同營業(yè)稅一并征免。適用稅（費(fèi)）率為： 城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū) 7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計(jì)征；教育費(fèi)附加：按 3% 的征收率計(jì)征；地方教育附加：按 2% 的征收率計(jì)征。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,個(gè)人所得稅 一、個(gè)人出售房產(chǎn)，有增值但不符合免稅條件的

8、，區(qū)分以下兩種情況征收： （一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征； （二）不能核實(shí)原值的，按交易總額的1.5％計(jì)征；,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,個(gè)人所得稅 二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額征收2%的個(gè)人所得稅。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,個(gè)人所得稅 三、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）離婚析產(chǎn)（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)

9、權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,個(gè)人所得稅 四、除上述第三點(diǎn)列舉的產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移不征收個(gè)人所得稅規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得

10、，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。對受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為贈(zèng)與房屋價(jià)格減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與房屋價(jià)格按以下順序確定：1、贈(zèng)與合同上標(biāo)明贈(zèng)與價(jià)格的，按贈(zèng)與價(jià)格確定；2、贈(zèng)與合同上未標(biāo)明贈(zèng)與價(jià)格或標(biāo)明的贈(zèng)與價(jià)格低于評估價(jià)的，以評估價(jià)確定。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,個(gè)人所得稅 五、個(gè)人出售住房雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是

11、唯一家庭生活用房，產(chǎn)權(quán)人必須向代征人廈門市房地產(chǎn)交易中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心審核，符合上述條件可直接予以免征個(gè)人所得稅。出售住房的時(shí)間，以售房者辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)向廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心申報(bào)的時(shí)間（收件時(shí)間）為準(zhǔn)；購房時(shí)間則以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的辦證時(shí)間或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,個(gè)人所得稅中“唯一家庭生活用房”指什么？ 是指在同一省、自治

12、區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心在受理已婚納稅人提交的相關(guān)資料時(shí)，同時(shí)審核夫妻雙方的產(chǎn)權(quán)情況，如果戶籍在福建省內(nèi)其他地市的，應(yīng)要求當(dāng)事人補(bǔ)充提供戶籍所在地房管部門出具的無房產(chǎn)證明，否則不予按“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個(gè)人所得稅;對福建省外戶籍的產(chǎn)權(quán)個(gè)人，在審核其（有配偶的為夫妻雙方）交易的房產(chǎn)是否為在廈門市自用5年以上的家庭唯一生活用房基礎(chǔ)上，要求當(dāng)事人

13、出具在福建省內(nèi)其他地區(qū)未擁有房屋產(chǎn)權(quán)的書面聲明，否則不予按“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個(gè)人所得稅。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,印花稅 一、自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個(gè)人買賣非住房的（如車位，店面），買賣雙方按合同金額的萬分之五繳納印花稅。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,印花稅 二、房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，

14、計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價(jià)格核定，稅率萬分之五。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,土地增值稅 一、自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售住房（含普通標(biāo)準(zhǔn)住房和非普通標(biāo)準(zhǔn)住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、車位、工業(yè)廠房非住宅二手房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5％征收土地增值稅。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,土地增值稅 二、以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓

15、房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅?！百?zèng)與”是指如下情況：(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,土地增值稅 三、對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。,

16、個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,契稅 一、自2010年10月1日起，對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半按1.5%征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。上述個(gè)人購買的普通住房包括公有住房。 我市家庭唯一住房的認(rèn)定，由房地產(chǎn)主管部門通過住房信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具《家庭唯一住房查

17、詢證明》。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：購房人、配偶及未成年子女在住房信息系統(tǒng)中均無住房記錄，屬于家庭唯一住房。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,契稅 二、個(gè)人購買的普通住房，凡不符合第一條規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，應(yīng)按按3%征收契稅。 三、個(gè)人購買非普通住房，按3%征收契稅。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,契稅 四、房屋贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬行為，承受房屋的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，父母將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，子女應(yīng)該按規(guī)定繳納契稅；計(jì)稅依據(jù)由

18、征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價(jià)格核定；稅率為3%。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,契稅 五、法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)按贈(zèng)與行為征收契稅。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,契稅 六、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。夫妻離婚，對共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契

19、稅。,個(gè)人二手房交易稅收政策詳解,契稅 七、增加房屋權(quán)屬共有人的，按新增人員所占比例，適用3％稅率征收契稅。,案例分析,劉先生問：我有一使用5年多的店面和車位打算轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)高于原購入價(jià)，應(yīng)交多少稅收？答：以轉(zhuǎn)讓收入減去不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)后的余額征收5.6％的營業(yè)稅及附加；按收入全額征收1.5％的個(gè)人所得稅；按全額征收5％的土地增值稅；按全額征收0.05％的印花稅。,案例分析,王女士問：我有一房屋和女兒共同共有，現(xiàn)打算把自己那部

20、分過戶給女兒，請問應(yīng)選擇什么方式稅負(fù)可以更輕些？ 答：買賣&贈(zèng)與的選擇,案例分析,陳先生問：我婚前買了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在結(jié)婚了，太太要求加上她的名字，是否需要繳稅？如果加名后婚變房產(chǎn)辦理過戶是否還有稅收問題？如果不加名婚變后太太需要房產(chǎn)作補(bǔ)償，我又需要承擔(dān)什么稅收？答：具體問題具體分析,現(xiàn)行存量房評估工作概述,為加強(qiáng)我市存量房交易稅收征管，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的

21、通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅〔2010〕105號）等文件精神，經(jīng)市政府批準(zhǔn)（廈府〔2012〕211號），決定自2012年7月1日起，在全市范圍內(nèi)開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，即對全市范圍內(nèi)各類型存量房交易全面實(shí)行應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)評估交易計(jì)稅價(jià)格征繳稅費(fèi)，同時(shí)停止執(zhí)行《廈門市人民政府關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)三級市場基準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)有關(guān)問

22、題的批復(fù)》（廈府〔2011〕62號）。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,一、適用范圍 適用于全市范圍內(nèi)各類型存量房的交易，包括住宅、商業(yè)、寫字樓、車庫、工業(yè)廠房、農(nóng)村民宅等類型的存量房買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、抵債、析產(chǎn)等。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,二、存量房交易的稅收管理模式 仍沿用現(xiàn)有模式，即由廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心（以下簡稱權(quán)籍登記中心）統(tǒng)一收件，經(jīng)房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡稱稅務(wù)機(jī)關(guān)）根據(jù)稅收政策規(guī)

23、定確定應(yīng)納稅費(fèi)后，由權(quán)籍登記中心在納稅人繳清稅費(fèi)后發(fā)放土地房屋權(quán)證。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,三、計(jì)稅依據(jù)的確定（一）按合同交易價(jià)確定。交易雙方（以下統(tǒng)稱納稅人）申報(bào)的合同交易價(jià)大于等于計(jì)稅評估價(jià)值的，以合同交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，其中計(jì)稅評估價(jià)值＝評估價(jià)值×（1-下浮比例）。（二）按計(jì)稅評估價(jià)值確定。納稅人申報(bào)的合同交易價(jià)低于計(jì)稅評估價(jià)值且無正當(dāng)理由的，并愿意接受稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定進(jìn)行稅收核定

24、的，以該計(jì)稅評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。（三）按復(fù)核價(jià)值確定。對納稅人申報(bào)的合同交易價(jià)低于計(jì)稅評估價(jià)值，又不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)以計(jì)稅評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)且提出復(fù)核申請的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定開展復(fù)核，并以復(fù)核價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,四、異議處理（一）申請復(fù)核 納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)就其應(yīng)稅行為以計(jì)稅評估價(jià)值計(jì)征稅費(fèi)有異議的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第四十七條第二款的規(guī)定，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)

25、提出復(fù)核申請并提供相關(guān)證明材料。稅務(wù)機(jī)關(guān)依納稅人申請進(jìn)行復(fù)核，出具復(fù)核價(jià)值并據(jù)此計(jì)算應(yīng)納稅費(fèi)。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,四、異議處理（二）行政救濟(jì) 納稅人對復(fù)核確定的計(jì)稅依據(jù)或應(yīng)納稅費(fèi)有異議的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第八十八條及其《實(shí)施細(xì)則》第一百條和《稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)則》（國家稅務(wù)總局令第21號）第三十三條規(guī)定，在依照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的金額繳納稅費(fèi)和滯納金以后或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保被稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)之日起60

26、日內(nèi)依法向市地稅局提出行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。,現(xiàn)行存量房評估工作概述,五、納稅人在辦理存量房交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供以下涉稅資料：（1）《廈門市存量房交易信息采集表》。（2）《廈門市存量房交易稅收減免申請核批表》?！稄B門市存量房交易信息采集表》和《廈門市存量房交易稅收減免申請核批表》由納稅人自行打印，交易雙方同時(shí)簽字蓋章。（3）存量房買賣合同復(fù)印件。（4）納稅人身份證明。（5）賣方房產(chǎn)的購入合同（須