第十章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價

1、“技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)”教案1第十章第十章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價質(zhì)量，建設(shè)部于2000年9月18日發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建標(biāo)[2000]205號），作為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的試行指南。為避免與“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”課程的教學(xué)內(nèi)容重

2、復(fù)，本章視具體情況粗講或由學(xué)生課后自學(xué)。1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及其前期工作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及其前期工作一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分類（一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分類（按未來獲取收益的方式分）按未來獲取收益的方式分）1.出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目此類房地產(chǎn)項(xiàng)目已預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。2.出租型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目此類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金，獲

3、取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。3混合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目混合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目此類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金，獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容和方法二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容和方法（一）內(nèi)容（一）內(nèi)容1.房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測2.房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測（1）供求狀況。（2）房地產(chǎn)商品的價

4、格、租金和經(jīng)營收入。（3）房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。（二）方法（二）方法1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法（問卷調(diào)查、電話訪問、現(xiàn)場踏勘）、間接調(diào)查法（如通過新聞媒介、統(tǒng)計(jì)資料等）。2.房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法（1）定性預(yù)測：采用直觀判斷法（如德爾菲法、專家小組法等）?！凹夹g(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)”教案3產(chǎn)品的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為相應(yīng)的經(jīng)營成本即土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房

5、銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房經(jīng)營成本和出租土地經(jīng)營成本。（3）期間費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及其編制四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及其編制（一）（一）、財(cái)務(wù)評價的報(bào)表、財(cái)務(wù)評價的報(bào)表1基本報(bào)表基本報(bào)表基本報(bào)表包括全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用

6、表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表?；矩?cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂?輔助報(bào)表輔助報(bào)表輔助報(bào)表包括項(xiàng)目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、開發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷售收入與經(jīng)營稅金及

7、附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表和投資計(jì)劃與資金籌措表。（二）（二）、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。財(cái)務(wù)報(bào)表的編制可以手工計(jì)算，也可以采用MicrosoftExcel軟件進(jìn)行編制。成土地費(fèi)用估算表經(jīng)營成本本前期工程費(fèi)估算表估算表數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表開發(fā)建設(shè)據(jù)建筑安裝工程估算表投資估算表公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表項(xiàng)目總投資開發(fā)期稅費(fèi)估算表其它費(fèi)用收入銷售