上海市住宅市場(chǎng)需求彈性實(shí)證研究.pdf

1、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)自1999年以來(lái)經(jīng)歷了10多年的高速發(fā)展。2008年受金融危機(jī)影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度低迷，但上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然熱鬧非凡，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)庫(kù)資料顯示：2007年上海住房市場(chǎng)成交均價(jià)為9262元/m2，同比增長(zhǎng)7.53％，住房成交面積32577990m2，同比增長(zhǎng)31.26％；2008年上海市住房成交均價(jià)首次破萬(wàn)，達(dá)到了10181元/m2，同比增長(zhǎng)9.93％，受金融危機(jī)影響，成交面積同比下降38.37％。但是

2、，金融危機(jī)后，上海住房市場(chǎng)迅速回暖。2009年住房市場(chǎng)成交均價(jià)同比增長(zhǎng)24.21％，達(dá)到了12647元/m2，創(chuàng)下了歷史新高，房地產(chǎn)成交面積同比增長(zhǎng)61.84％，住房市場(chǎng)一片火熱?？傮w上，上海住房市場(chǎng)自1999以來(lái)實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)。
　　 隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，為防范因投機(jī)性需求而導(dǎo)致的住房市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，政府出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。但即使如此，上海住房市場(chǎng)表現(xiàn)依然堅(jiān)挺。2010年上海市住房市場(chǎng)成交均價(jià)同比漲幅30％。1另?yè)?jù)克爾

3、瑞數(shù)據(jù)庫(kù)資料顯示，上海2011年1月住房市場(chǎng)成交面積2147070m2，同比增長(zhǎng)24.41％。有鑒于此，本文旨在從上海市住房市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律出發(fā)，從住房作為耐用消費(fèi)品的視角，探討上海市住房?jī)r(jià)格不斷上漲的同時(shí)，需求卻依舊旺盛的內(nèi)在原因，并揭示在上海市住房?jī)r(jià)格整體上漲的背景下，各個(gè)區(qū)的漲幅并不一樣，區(qū)域特征較為明顯的內(nèi)在原因。
　　 本文從上海市住房市場(chǎng)現(xiàn)狀入手，以實(shí)證為分析手段，運(yùn)用彈性理論，通過(guò)建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型對(duì)上海市及其具有代

4、表性區(qū)域的需求價(jià)格彈性和收入彈性進(jìn)行測(cè)算。在測(cè)算上海市整體需求彈性時(shí)，本文采用了最小二乘法；在分析上海具有代表性區(qū)域需求彈性時(shí)，本文根據(jù)最新行政區(qū)劃，將上海市分為中心城區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。考慮到數(shù)據(jù)的易得性，選取徐匯區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)和奉賢區(qū)作為代表性區(qū)域，并建立面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證分析，得出以下結(jié)論：
　　 第一，上海市住房市場(chǎng)整體上缺乏彈性，其價(jià)格彈性、收入彈性分別為0.901、0.676。價(jià)格彈性為正說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲所

5、形成的財(cái)富效應(yīng)大于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的預(yù)算約束效應(yīng)，同時(shí)反映出上海住房市場(chǎng)暗含投機(jī)性需求。
　　 第二，選取的代表性區(qū)域徐匯區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)和奉賢區(qū)的需求價(jià)格彈性分別為0.475、3.304、2.044、-3.162、-1.031，需求的收入彈性分別為0.237、1.113、1.252、1.080、1.006。
　　 第三，住房需求價(jià)格彈性呈明顯的區(qū)域特征：中心城區(qū)住房市場(chǎng)缺乏彈性，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)住房市場(chǎng)富有彈性。此

6、外，相較于遠(yuǎn)郊區(qū)，中心城區(qū)和近郊區(qū)需求價(jià)格彈性為正數(shù)，表現(xiàn)出其住房市場(chǎng)有別于一般商品市場(chǎng)的特征。住房需求的收入彈性區(qū)域特征也較為明顯，中心城區(qū)住房市場(chǎng)缺乏彈性；近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)住房市場(chǎng)屬于富有彈性的范疇，從數(shù)值上看，兩個(gè)區(qū)域相差不大。
　　 第四，值得強(qiáng)調(diào)的是，為更加系統(tǒng)全面地分析上海市住房市場(chǎng)需求彈性，本文將上海市居民整體收入變化水平、上海市房?jī)r(jià)總體變化水平、外來(lái)人口這些因素考慮進(jìn)了有代表性各區(qū)域的模型中，結(jié)果顯示，相關(guān)區(qū)域的住

7、房需求價(jià)格彈性及收入彈性發(fā)生了微妙的變化，從而帶來(lái)了諸多的政策啟示。
　　 基于實(shí)證結(jié)論，本文對(duì)上海市住房市場(chǎng)的健康發(fā)展提出了以下五點(diǎn)政策建議：(1)政府對(duì)住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控應(yīng)滿足人們對(duì)住房消費(fèi)的需求；(2)應(yīng)防止稅收轉(zhuǎn)嫁造成房?jī)r(jià)進(jìn)一步高漲；(3)應(yīng)針對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同特征，制定不同的房地產(chǎn)政策；(4)應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)限購(gòu)措施，防止外來(lái)人口住房需求的激增導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)的高漲；(5)應(yīng)著力促進(jìn)居民可支配收入的增長(zhǎng)，以增強(qiáng)居民購(gòu)房能