社會(huì)保障性商品住房問(wèn)題研究.pdf

1、住房問(wèn)題一直是世界各國(guó)政府非常關(guān)注的重要問(wèn)題，住房問(wèn)題解決得如何關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的繁榮。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)居民的收入水平和生活質(zhì)量得到了提高，居民在商品住宅市場(chǎng)貨幣支付能力逐步增強(qiáng)。但是，不可否認(rèn)的事實(shí)是，城鎮(zhèn)居民收入分配不均勻問(wèn)題也閂益嚴(yán)重。目前，我國(guó)基尼系數(shù)已經(jīng)超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)的警戒線。最近幾年，大中城市商品住宅價(jià)格漲幅較快，價(jià)格漲幅已經(jīng)超過(guò)居民可支配收入的增幅，中低收入階層在商品住宅市場(chǎng)逐步被邊緣化了。伴隨著住房制度

2、貨幣化改革，我國(guó)政府為了解決中低收入階層住房困難問(wèn)題，在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國(guó)居民的居住狀況和收入水平，制定了相應(yīng)的住房保障政策，即實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策、廉租住房政策和住房公積金制度。住房保障政策的實(shí)施，在一定程度上解決了城市居民的住房困難問(wèn)題，其中，廉租住房政策實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，保障目標(biāo)群體主要是城市中的最低收入、低保群體，在實(shí)施過(guò)程中，目標(biāo)群體定位明確、補(bǔ)貼額度合理，廉租住房政策的運(yùn)作是富有效率的；而作為以售為主的經(jīng)

3、濟(jì)適用房，在運(yùn)作中，由于保障目標(biāo)群體定位模糊，準(zhǔn)入限定標(biāo)準(zhǔn)不明確，開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房保障群體錯(cuò)位、“福利倒置”，經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)作中出現(xiàn)的問(wèn)題引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，叫停經(jīng)濟(jì)適用房的支持者眾多。 本文在介紹國(guó)外先進(jìn)國(guó)家住房保障經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，就我國(guó)住房保障政策進(jìn)行了評(píng)析，分析了我國(guó)住房保障政策的合理性，不同于國(guó)內(nèi)其他學(xué)者的觀點(diǎn)，本文作者認(rèn)為，在商品住宅價(jià)格不斷提高、土地資源稀缺、居民支付能力較低、城市政府財(cái)政支付困難的情況

4、下，取消經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房保障群體實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼具有相當(dāng)?shù)碾y度?；谝陨蠁?wèn)題的深入思考，本文就社會(huì)保障性商品住房(涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房)保障政策實(shí)施路徑進(jìn)行了研究。 本文在研究過(guò)程中，首先利用城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理學(xué)的理論，對(duì)城市居住性土地的利用規(guī)律、城市住房的占有規(guī)律進(jìn)行了探討，主要是用住戶的地租競(jìng)標(biāo)曲線來(lái)闡述住戶對(duì)區(qū)位的選擇、住房的價(jià)格空間分布規(guī)律、城市住房消費(fèi)規(guī)律等。在此基礎(chǔ)上，對(duì)社會(huì)保障性商品住房開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇及開(kāi)發(fā)邊界

5、進(jìn)行了研究，提出了基于建筑成本價(jià)值和位置價(jià)值的因素，社會(huì)保障性商品房開(kāi)發(fā)應(yīng)選擇位置價(jià)值較低的區(qū)位，即選擇城市邊緣、交通便利的區(qū)域。 其次，本文利用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)、博弈論對(duì)社會(huì)保障性商品房開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)行為選擇、社會(huì)保障性商品房準(zhǔn)入審核機(jī)制進(jìn)行了研究；參考建設(shè)部頒布的住宅建設(shè)、住區(qū)規(guī)劃、住宅性能評(píng)定、小康住宅標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)范的內(nèi)容，借鑒美國(guó)的商品住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和LEED(Leadership in Energy and Environme

6、ntal Design)建筑評(píng)估體系和歐洲國(guó)家商品住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估體系的經(jīng)驗(yàn)做法，利用層次分析法、模糊數(shù)學(xué)原理建立了社會(huì)保障性商品房前期評(píng)價(jià)、后評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)模型，通過(guò)科學(xué)性、合理性、前瞻性指標(biāo)的設(shè)置和評(píng)價(jià)模型的應(yīng)用，對(duì)社會(huì)保障性商品房住區(qū)進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，以此評(píng)價(jià)社會(huì)保障性商品住宅小區(qū)綜合性能所屬等級(jí)及規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案的合理性，從而判定開(kāi)發(fā)商的工作績(jī)效。通過(guò)前期評(píng)價(jià)，還可以有效地控制規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，避免社會(huì)保障性商品房因開(kāi)發(fā)面

7、積超標(biāo)所導(dǎo)致的目標(biāo)群體錯(cuò)位。第三，本文就社會(huì)保障性商品房的銷售定價(jià)、基于居民貨幣支付能力的住宅有效需求價(jià)格、社會(huì)保障性商品房一定時(shí)期供應(yīng)量進(jìn)行了研究。提出了在一定時(shí)期內(nèi)，社會(huì)保障性商品房的供應(yīng)量應(yīng)該合理，既要能夠解決保障群體的住房困難問(wèn)題，又不能對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生較大的沖擊。本文利用GRNN模型對(duì)北京市商品住宅需求量進(jìn)行了預(yù)測(cè)，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房在一定時(shí)期內(nèi)合理的供應(yīng)量進(jìn)行了分析。 最后，對(duì)社會(huì)保障性商品房租稅費(fèi)問(wèn)題、住房公積金投資

8、組合及運(yùn)作流程進(jìn)行了研究，通過(guò)研究表明，為了實(shí)現(xiàn)住房公積金的保值增值，降低支付風(fēng)險(xiǎn)，住房公積金應(yīng)逐步擴(kuò)大投資渠道。同時(shí)，對(duì)住房公積金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制及規(guī)范化管理的制度安排進(jìn)行了研究，借鑒國(guó)外養(yǎng)老基金風(fēng)險(xiǎn)投資管理的模式，提出了住房公積金投資組合風(fēng)險(xiǎn)管理可以對(duì)不同投資品種采用數(shù)量限制模式，或者采用“謹(jǐn)慎人”規(guī)則模式。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)育不成熟，相關(guān)的法律和行政監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏管理和運(yùn)作住房公積金的經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)人才，為了避免住房公積金追求高收益