房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務(wù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務(wù)第二編第二編房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點1投入金額大。由于房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的高價值性且建設(shè)開發(fā)周期較長，對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個重點。提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個重點。2建設(shè)開發(fā)周期長。房地產(chǎn)開發(fā)從土地取得到售后服務(wù)，期間要經(jīng)過開發(fā)用地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、產(chǎn)品

2、預售、竣工驗收、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等多個環(huán)節(jié)。整個開發(fā)周期一般為35年。提示：開發(fā)周期長，導致資金核算的周期長。是造成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額提示：開發(fā)周期長，導致資金核算的周期長。是造成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額在各個年度間忽高忽低的主要原因。在各個年度間忽高忽低的主要原因。3業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強。房地產(chǎn)開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展密不可分，經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展往往較快，產(chǎn)品質(zhì)量、售價也都較高。4監(jiān)管部門多。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟帶動性強，社會關(guān)注

3、度高，政府調(diào)控性強，監(jiān)管部門多。整個開發(fā)環(huán)節(jié)內(nèi)，政府監(jiān)管部門主要有：國土局、發(fā)改局、規(guī)劃局、建設(shè)局和工商、稅務(wù)等多個部門。提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強監(jiān)管。提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強監(jiān)管。第三編第三編房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程簡介房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程簡介第一步：開發(fā)設(shè)想與可行性研究第一步：開發(fā)設(shè)想與可行性研究(發(fā)改局發(fā)改局)在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)

4、項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。開發(fā)商確定可行后，還得報發(fā)改局審批。工作程序：1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告第二步：申請項目用地（國土局）第二步：申請項目用地（國

5、土局）土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料

6、表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。工作程序：1、開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。2、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單

7、位完成方案設(shè)計。持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。3、根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》進行初步設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點。4、審查符合要點后進行施工圖設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。第四步：征地及拆遷安置（國土局）第四步：征地及拆遷安置（國土局）在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工

8、程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。工作程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開