房地產業(yè)融資結構研究.pdf

1、近年來，我國經濟發(fā)展勢頭良好，但固定資產投資增長過快，經濟運行中的結構性矛盾進一步顯現。其中作為提供生產、生活必需品的基礎產業(yè)—房地產業(yè)，在高速發(fā)展的同時，出現了新開項目過多，在建項目規(guī)模過大，各項指標增速過快，所占全社會固定資產投資比例逐漸增高，房地產業(yè)發(fā)展增速遠遠大于其他行業(yè)，開發(fā)資金過度依賴銀行貸款等一系列問題。 一方面，為了控制房地產業(yè)過熱，防范因房地產泡沫引發(fā)金融危機，自2001年以來，央行分別頒布了以降低銀行信貸風險

2、為初衷的“195號文件”“121號文件”，各金融部門連續(xù)采取措施，提高房地產開發(fā)資金門檻，緊鎖房地產開發(fā)貸款，加強和改進房地產信貸管理，調整信貸投向。2004年，中央還實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，房地產業(yè)的兩大命脈—土地和資金均被納入此次宏觀調控范圍。面對新金融政策對供給和需求兩方面貸款的收緊，更新房地產業(yè)運作理念，使房地產業(yè)產業(yè)資本和金融資本有效結合，多渠道融資成為了房地產業(yè)生存、發(fā)展的必經之路。 另一方

3、面，房地產業(yè)是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業(yè)，其發(fā)展能帶動鋼材、水泥、木材等40個產業(yè)的發(fā)展，房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè)。2003年8月12日國務院發(fā)布《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》正式確立了房地產業(yè)已經成為國民經濟支柱產業(yè)的地位。同時房地產業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，其經濟活動過程是大量資金投入運作過程，有效地解決該行業(yè)的融資問題是促進其健康發(fā)展的重要條件，因而房地產融資方式的研究是個十分緊迫、十分重要的課題。

4、 開辟多元化融資渠道能為我國的房地產投資者、開發(fā)企業(yè)及經營者提供可靠的資金循環(huán)保障，能促進房地產經營專業(yè)化及資源的合理配置，有利于我國房地產資本市場的形成、豐富我國居民的投資品種，降低銀行風險。 本文研究的基本思路是從國內房地產業(yè)融資現狀入手，分析當前單一融資模式形成的原因及影響，提出我國急需建設房地產多渠道融資模式的問題。在文中筆者考察了國內外房地產業(yè)除銀行貸款外的主要融資渠道：房地產信托、房地產信托投資基金、上市股權融資、住

5、房抵押貸款證券化的涵義和操作原理，并將四種融資方式進行對比，最后提出適合我國國情的融資方案選擇及政策建議。 文章分為三個部分： 第一部分為我國房地產業(yè)的融資綜述。在這部分里，筆者首先簡要介紹和評述了企業(yè)融資的一般理論：資本結構的交易費用理論和契約理論，為其后分析我國房地產業(yè)單一融資模式的影響打下堅實的理論基礎。其次，闡述了我國房地產業(yè)融資的現狀及目前面臨宏觀政策緊縮的環(huán)境。最后分析了我國房地產業(yè)單一融資模式產生的原因和帶

6、來的不利影響，開辟我國房地產業(yè)多元化融資渠道的問題。目前我國房地產業(yè)融資呈現出如下特征：以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很?。恒y行信貸資金是當前房地產企業(yè)的主要資金來源；外資在房地產融資中所占比例呈下降趨勢，多以間接方式進入。從資本結構的契約理論的角度來分析，這種過度依賴銀行的單一融資體系容易誘發(fā)房地產開發(fā)商及投資者的資產替代行為，房地產投資和消費的資金過度依賴銀行，使得房地產開發(fā)、房地產投資的大部分風險均由銀行承擔，使銀行暴

7、露于巨大的金融風險之中，容易引發(fā)金融危機。從交易費用理論的角度來分析，高負債也使得房地產開發(fā)企業(yè)、投資者負擔過高的破產成本，承受較大財務風險。 第二部分為國外房地產主要融資方式以及在中國的應用。房地產信托、房地產信托投資基金、上市融資、住房抵押貸款證券化是國外房地產業(yè)發(fā)展比較成熟的國家所采取的主要融資方式。這部分主要對這四種融資方式的概念、特點和運行機理加以闡述，分別研究和分析引入這四種融資方式對建設我國房地產資本市場及整個金融

8、市場的重要作用，介紹這四種融資方式在我國的發(fā)展的現狀，并強調了開辟房地產信托投資基金融資方式所面臨的設立壁壘及經營瓶頸。 這四種融資方式不僅能為房地產業(yè)的發(fā)展提供資金、有效的分散和轉移銀行信貸風險，還能豐富金融市場投資品種，降低住房信貸成本，促進房地產業(yè)的專業(yè)化經營，促進房地產市場的繁榮和發(fā)展。 在第二部分的基礎上，第三部分首先將上述四種融資方式及我國目前主要采用的融資方式各種優(yōu)缺點進行比較分析，得出了我國房地產業(yè)多渠道

9、融資方式的選擇，也就是本文的結論，并提出了相應的政策建議。 本文的結論是：目前我國房地產業(yè)資金來源主要依賴于銀行信貸，通過分析比較各種融資方式，筆者以為，鑒于銀行資金來源為中短期資金的特點，銀行業(yè)在房地產金融市場主要發(fā)揮中短期為主的信用機能，銀行信貸主要提供流動資金貸款；在銀行缺乏進入條件的情況下，房地產信托通過資金信托募集資金進入，信托管理所具有的連續(xù)性使得信托投資公司在房地產金融市場主要發(fā)揮中長期金融功能；住房抵押貸款證券化

10、為發(fā)放住房抵押貸款的機構提供后續(xù)資金，間接支持房地產業(yè)的發(fā)展，啟動住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款的二級市場，為一級市場提供后續(xù)資金，并將分割的區(qū)域性住宅市場與資本市場有機的聯系起來，以促進資金跨地域的流動，而對房地產信托投資基金，培養(yǎng)這一領域的復合型人才是當務之急。 銀行信貸、房地產信托、房地產信托投資基金、住房抵押貸款證券化等都是房地產業(yè)多渠道融資的有機組成部分，但它們之間并非此消彼長的關系。它們有著不同的市場定位，在房