06年某老年公寓商業(yè)計劃書

1、<p><b>　　引言：</b></p><p>　　<人口老齡化>顧名思義，老齡化指的是在社會總人口中老年人的比例越來越高。對于老齡化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數(shù)占總人口數(shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總人口數(shù)的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，占總人口數(shù)的7.7%。我國已成為人口老

2、齡化國家。</p><p>　　我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展</p><p>　　我國自1999年以來已經進入老年型國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外

3、還有托老所、福利院、臨終關懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產業(yè)的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談談個人看法

4、。一、老年公寓需求的不斷增長。   1．中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲</p><p>　　2．觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上

5、升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同

6、生活，52.4％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“<

7、/p><p>　　3．社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？?/p>

8、見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。</p><p>　　4．現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社

9、會需求是逐漸增長的。</p><p>　　5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業(yè)的發(fā)

10、展空間很大。   同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。</p><p>　　二、中國老年公寓的特點   老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、

11、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。   1．地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇

12、在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。</p><p>　　2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并

13、需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三

14、種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。</p><p>　　3．設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和

15、通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關心的問題之一。</p><p>　　4．規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經濟

16、和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。</p><p>　　5．老年公寓的性質。依據(jù)國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性

17、的養(yǎng)老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。</p><p>　　三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題</p><p>　　老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小

18、湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并

19、為總結老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎。   但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。   1．老年公寓的建設供不應求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市</p><p>　　2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機構的

20、建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。   </p><p>　　3．老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達20

21、00－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產導報》2001年18期）。北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公

22、寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。   </p><p>　　4．一些老年公寓和養(yǎng)老機構建筑老化，設施不全。一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。  </p><p>　　5．政府和社會對老年人的住宅建設重視

23、和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。 ……</p><p><b>　　索引：</b></p><p>　　一、內容概要……………………………………………………………6</p><p>　　二、公司簡介……………………………………………………………6</p><p>　　公司概況…

24、………………………………………………………………………………………6</p><p>　　發(fā)展目標…………………………………………………………………………………………6</p><p>　　現(xiàn)有業(yè)務…………………………………………………………………………………………7</p><p>　　經營理念…………………………………………………………………………………………7

25、</p><p>　　客戶概況…………………………………………………………………………………………8</p><p>　　管理隊伍…………………………………………………………………………………………8</p><p>　　三、項目市場背景與市場情況分析……………………………………9</p><p>　　養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析………

26、………………………………………………9</p><p>　　養(yǎng)老服務社區(qū)的市場情況分析…………………………………………………………………12</p><p>　　主要競爭情況分析………………………………………………………………………………17</p><p>　　四、SWOT分析與關鍵問題分析………………………………………19</p><p>

27、;　　機會………………………………………………………………………………………………19</p><p>　　威脅………………………………………………………………………………………………21</p><p>　　優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………21</p><p>　　劣勢……………………………………………………………………

28、…………………………23</p><p>　　關鍵問題…………………………………………………………………………………………23</p><p>　　五、目標與目標可行性分析……………………………………………24</p><p>　　六、營銷計劃……………………………………………………………24</p><p>　　1．目標市場……………………

29、……………………………………………………………………………24</p><p>　　2．產品………………………………………………………………………………………………………25</p><p>　　3．價格………………………………………………………………………………………………………27</p><p>　　4．渠道……………………………………………………………………

30、…………………………………28</p><p>　　5．促銷………………………………………………………………………………………………………29</p><p>　　七、財務計劃與財務分析………………………………………………30</p><p>　　八、其他…………………………………………………………………30</p><p><b>

31、;　　正文：</b></p><p><b>　　一、內容概要 </b></p><p>　　1．本商業(yè)計劃書說明了四川秋實實業(yè)開發(fā)股份有限公司準備在2003年，開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目的計劃。</p><p>　　2．本計劃書涉及的時間為2003年~2005年兩年。</p><p>　　3．開發(fā)“秋麗”

32、養(yǎng)老服務社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產業(yè)鏈，完善了老年產業(yè)服務體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。 </p><p>　　4．本計劃書涉及的主要目標是：分為兩期建設“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)成為我國西部第一個大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)?！扒稃悺别B(yǎng)老

33、服務社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預估，社區(qū)住房銷售的預期收入為18674萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產2025萬元。另外，社區(qū)每年的管理服務活動將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。</p><p>　　5．實現(xiàn)以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書的市場風險不超過3%。</p><p>　　6

34、．“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的總建設成本15769萬元，由于社區(qū)在建設中同時銷售，故該項目先期投資為6000萬元，秋實公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。</p><p><b>　　二、公司簡介</b></p><p><b>　　1．公司概況</b>

35、</p><p>　　四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準，四川省機構編制委員會登記注冊，四川省計委立項的殯葬及殯儀綜合服務改革試點項目。2003年，報經四川省人民政府批準，公司整體變更設立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產業(yè)的第一家股份制企業(yè)。</p><p&

36、gt;　　公司現(xiàn)注冊資金12901.5萬元，擁有2個全資子公司和一個控股公司。此外公司嚴格按照《公司法》規(guī)范運作，實行董事會領導下的總經理負責制。公司已開發(fā)項目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀光化、服務專業(yè)化、管理科學化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會效益和經濟效益。使以塔位銷售為主的經營收入穩(wěn)定增長。</p><p><b>　　2．發(fā)展目標</b></p><

37、;p>　　四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標是通過全面進入老年服務市場，通過在老年服務市場抓住養(yǎng)老、送終服務等方面各項核心業(yè)務，成為四川乃至全國最大的從事老年服務行業(yè)市場的領先者。公司主要通過在養(yǎng)老服務、老年產品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時的郊游服務方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場”為主體，構造出一個完整的服務產業(yè)鏈，爭取經過十年左右的發(fā)展，使公司能夠達到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大

38、的全程服務的老年服務公司。此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，就是開始在殯葬業(yè)務成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標要求，進行產業(yè)鏈的向上擴展，此項目將與公司另外一個老年服務投資項目“寶光永生堂”一起開發(fā)。這兩個項目完成后，將使公司的年營業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標之要求。</p><p><b>　　3．現(xiàn)有業(yè)務</b><

39、;/p><p>　　四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務及（在園林觀光和休閑時的）附加服務。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105畝，建筑面積6萬多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應了國家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄托哀思的

40、愿望，為生命畫上圓滿的句號，顯示出它強大的生機和活力。</p><p>　　四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設施和配套服務的殯葬服務企業(yè)。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經開發(fā)的主要產品是用于骨灰存放塔位。根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號的塔位。墓位設計成藝術墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個性化

41、要求，面向的是中、高檔消費群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。</p><p>　　經過在殯葬服務業(yè)領域的6年經營，公司以成為這項業(yè)務領域中的絕對領先者。迄今為止，在相同業(yè)務領域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。現(xiàn)在公司經過多年經營，留存利潤已有3100萬元。</p><p><b>　　4．經營理念</b></p><p>　　本公司的經營理念是——在老年

42、服務業(yè)務領域內，以誠信經營為基本行為準則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價值的服務產品，成為老年服務市場上顧客最為信賴的公司和品牌。</p><p>　　本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務業(yè)務，通過不斷延伸的老年服務，構造在銀色市場中最完整的服務產業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工

43、能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。</p><p><b>　　5．客戶概況</b></p><p>　　公司所經營的靈新墓葬項目已擁有顧客3萬余人。公司在開展業(yè)務的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務要求。公司在開展殯葬服務的過程中，保持了經常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬人。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務市場以外，還存在一個需

44、要養(yǎng)老服務的龐大消費市場。公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務項目，進行簡單的養(yǎng)老服務延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務，始終沒有成為公司的贏利源。</p><p>　　但正因為龐大的潛在市場存在，公司在這方面已經積累一定的經驗和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，并準備通過此項投資項目，將簡單的養(yǎng)老延伸服務變成公司在老年服務市場上

45、正式的核心業(yè)務，不斷完善公司在老年服務市場產業(yè)鏈的服務范圍，為公司的業(yè)務構造完整的產業(yè)鏈，也為實現(xiàn)公司的長期發(fā)展目標奠定業(yè)務發(fā)展基礎。</p><p><b>　　6．管理隊伍</b></p><p>　　董事長兼總經理張敏隆先生</p><p>　　張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。</p><p&

46、gt;　　現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。</p><p>　　1957年3月，應征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎，歷任學員、電影隊長、指導員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長；</p><p>　　1962年8月，轉業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會主席；</p><p>　　1981年～

47、1985年，任岷江貿易總公司總經理；</p><p>　　1985年4月～1992年2月，在中國華能集團成都公司任總經理；</p><p>　　1992年7月～1997年5月在香港偉確集團成都辦事處任首席代表；</p><p>　　1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經理；</p><p>　　2003年，公司變更

48、設立四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經理；</p><p>　　2001年，擔任河南葛天塔陵園的董事長。</p><p>　　張敏隆先生長期身居重要的管理領導崗位，職業(yè)經歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產業(yè)多年，行業(yè)經驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽。</p><p><b>　　副總經理劉可先生</b></p>&

49、lt;p>　　劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學院，系大學本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱，中共黨員。</p><p>　　1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；</p><p>　　1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務管理局副局長；</p><p>　　1997年4月～今，入四川秋

50、實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經理。</p><p>　　劉先生長期擔任領導職務，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調能力。</p><p><b>　　副總經理白英敏先生</b></p><p>　　白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學院大專畢業(yè)，具有高級經營師職稱。</p><p>　　1980年～

51、1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經理；</p><p>　　1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經理；</p><p>　　1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經理；</p><p>　　2002年，美國西北大學獲MBA學位。</p><p>　　白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視

52、野。</p><p><b>　　財務總監(jiān)甘云碧女士</b></p><p>　　會計師職稱。1954年生，從事財務工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計部經理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實業(yè)股份有限公司財務總監(jiān)，編寫過多種財務制度，培訓過多名財務人員。</p><p>　　三、項目市場背景與市場情況分析&

53、lt;/p><p>　　1．養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析</p><p><b>　　人口老齡化趨勢</b></p><p>　　人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達到總人口的10%以上，或者65歲以上人口達到總人口的7%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個標準，世界上有很多發(fā)達國家已經進入老年型社會，

54、如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經成為世界上老齡化程度最快的國家。</p><p>　　有關數(shù)據(jù)顯示，2005年我國的總人口達到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總人口的11.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總人口的7.69%）。這表明，我國已經

55、步入了老齡化國家的行列。同時，國內外近期人口預測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點?？梢灶A見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這

56、其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴格的計劃生育制度，經濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。</p><p><b>　　經濟發(fā)展</b></p><p>　　——國民經濟的快速發(fā)展,為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經濟基礎</p><p>　　據(jù)2005年第一次全國經濟普查顯示:2004年

57、,我國的GDP增加16.8%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設小康社會階段。全面建設小康社會目標的實現(xiàn)，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。</p><p><b>　　政治保障</b>&

58、lt;/p><p>　　——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障</p><p>　　首先，全面建設小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。</p><p>　　其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務院陸續(xù)頒布了《關于企業(yè)職工養(yǎng)老保

59、險制度改革的決定》、《關于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。</p><p>　　2000 年8 月, 中共中央、國務院發(fā)出《關于加強老齡工作的決定》, 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā), 高度重視和切實加強老齡工作, 發(fā)展老齡事業(yè), 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風氣。該決定還明確指出, 要加強社區(qū)建設, 依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè), 進一步完善社區(qū)為老年人服務的功

60、能, 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。</p><p>　　2005年黨的十六屆五中全會《關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認真研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。</p><p><b>　　理論與實踐</b></p>&l

61、t;p>　　——理論和實踐的探索，為實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實踐依據(jù)</p><p>　　從理論上看，專家學者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認同，鑒于我國目前的經濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構無法替代的。中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應

62、以家庭為主，機構養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。</p><p>　　從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務、加大社區(qū)養(yǎng)老設施建設，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學習借鑒和推廣。</p><p><b>　　

63、人文環(huán)境</b></p><p>　　——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地</p><p>　　http://www.scol.com.cn  四川在線  (2006-10-30 05:43:18)  </p><p>　　四川在線-華西都市報消息　　成都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將

64、有上億民資進入成都養(yǎng)老業(yè)。</p><p>　　165.32萬，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的15.28%。15年前，這個數(shù)字是91.78萬，占總人口的比例不到10％?！　〕啥际忻裾忠晃还賳T預測，在未來20年至30年內，每4個成都人中將有1個老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因為氣候宜人、經濟較發(fā)達且養(yǎng)老成本低

65、，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。　　成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人　　“這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應?！弊蛉?，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。　　阮婆婆是上海人，去年9月同三個兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老?！俺啥拣B(yǎng)老院好，生活方便，價格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊?！爆F(xiàn)

66、在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報個平安?！　∩鷳B(tài)村的負責人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高。“我們這兒住了</p><p>　　(1)房地產需求旺盛</p><p>　　2006 年5 月，第一財經與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)</p><p>

67、;　　2006 年報告》，對國內20 個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經濟發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名</p><p>　　更加顯現(xiàn)了成都這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。</p><p>　　從國內外評價宜居

68、城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應具備“ 三大環(huán)境”基本特質，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經濟環(huán)境。優(yōu)質的“ 三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認同感。第

69、三，要看城市的經濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。之所以認為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。</p><p>　　隨著城市化進程加快，近年成都的西部經濟、政治、文化中心地位的進一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了成都房地產的價值，對成都經濟的持續(xù)發(fā)展也將產生積極的深遠的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，

70、必將刺激成都市房地產市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。</p><p>　　今后幾年成都市國民經濟將保持穩(wěn)健的運行，房地產需求總量不僅不會下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產需求主流。第三，隨著工業(yè)

71、化的進程和城市化發(fā)展，在中央各項惠農政策支持下，城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產市場帶來一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機性需求仍很旺盛。</p><p>　　(2)養(yǎng)老服務需求迫切</p><p>　　隨著我國進入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測, 再過5 年, 我國老年人口將達到1.4億; 再過10 年, 將達到1.63 億; 再過20 年, 將達到2.

72、3 億; 再過50 年, 將達到4.2 億, 屆時, 總人口中的27.4 %將是60 歲以上的老人。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。</p><p>　　十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 2006-8-29 5:52:52 　 &l

73、t;/p><p>　　四川新聞網-成都商報訊　?。ㄓ浾邚堫＃冻啥际小笆晃濉比丝诤陀媱澤聵I(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺。《規(guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，5年期間全市累計出生人口為35.5萬人，目前全市人口總規(guī)模達1082萬。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總人口比例將超過10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。</p><p>　　來自成

74、都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題。</p><p>　　目前我國社區(qū)中的診所, 18.9 %的老人需要, 僅有0.5 %的老人得到服務；保

75、健指導, 36.8 %的老人需要, 僅有9.3 %的老人得到服務；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 僅有14.8 %的老人得到服務； 定期體檢, 57.8 %的老人需要, 僅有7.6 %的老人得到服務； 應急服務, 45.1 %的老人需要, 僅有0.7 %的老人得到服務。在最早進入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達238 萬,占全市人口的18 % 。</p><p>　　以上資料使我們清晰的

76、看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務等都遠遠無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。</p><p><b>　　(3)支付能力保障</b></p><p>　　隨著經濟持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢

77、，市民生活質量得到進一步改善。2005年最新統(tǒng)計結果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 </p><p>　　調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期

78、增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個百分點。 </p><p>　　而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項收入增幅之首。</p><p>　　成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬人每月多領30%</p><p>　　——摘自20

79、06年10月《華西都市報》</p><p>　　成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來自成都市勞動和社會保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計劃明年進一步上調。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調整為今年和2005年兩個年度連續(xù)

80、調整。據(jù)悉，本次調整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調100—300余元不等，平均每月增加175元，上調幅度為30％左右，而本次未納入調整的，將在明年進行調整。</p><p><b>　　<市場結論></b></p><p>　　通過以上分析,我們可以看出,成都對于養(yǎng)老服務社區(qū)存在著龐大的市場需求,在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的

81、老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設和經營養(yǎng)老服務社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場的服務經驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會在老年產業(yè)上創(chuàng)造奇跡。</p><p>　　3．主要競爭情況分析</p><p>　　（1）養(yǎng)老服

82、務市場的競爭分析</p><p>　　經過詳細的市場調查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場尚無專門的養(yǎng)老服務社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“秋麗養(yǎng)老服務社區(qū)”而言，成都市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，“秋麗”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“秋麗”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。</p><p>　　但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。成都以及周邊

83、地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質，還是從服務質量等方面都無法滿足成都“銀發(fā)市場”的需求，這預示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。</p><p>　　社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：1.及時解決老年人生活中遇到

84、的各種實際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動負擔；3.維護老人與子女雙方的自尊心，增強雙方的安全感；4.緩解社會養(yǎng)老的壓力，減輕政府的負擔；5.開辟就業(yè)途徑，為社會提供就業(yè)空間；</p><p>　　當然，面對如此大的商機，不可能只有“秋麗”獨具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機遇的投資者也都蠢蠢欲動：也許是看到了成都市民對五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。雖然床位只有30多張，但一

85、個多月時間，已經有200多個老人來咨詢登記。 “隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購買服務是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。”成都市民政局社會福利處處長李斌認為，老年產業(yè)也是朝陽產業(yè)，未來幾年時間內，可能會有上億民間資金進入養(yǎng)老業(yè)。 據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構正不斷涌現(xiàn)，服務對象

86、也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機構就達到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務機構和一些以老年公寓等形式存在的機構。 據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，成都現(xiàn)有老年人口165.3萬人，但各類養(yǎng)老機構總床位數(shù)僅為1.22萬張，不到老年人口的0.74％，興辦養(yǎng)老機構是必然趨勢。 面對機會和市場空白，民間資</p><p>　?。?）房地產市場的競爭分析</p>

87、<p>　　據(jù)統(tǒng)計，2001年～2003年成都房地產開發(fā)投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86%、23.41%，而同期商品房銷售額和銷售面積平均增幅分別為37.33%、30.62%。近幾年，成都房地產開發(fā)投資增長率2002年為19.1%，2003年為20.7%，2004年1～4月為19.2%。統(tǒng)計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產開發(fā)投資的增幅在20%左右。</p><p>

88、;　　成都的經濟狀況高速增長，2005年，成都市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬平方米，同比增長7.71%，銷售金額達到507.79億元，同比增長21.88%；2005年成都市五城區(qū)商品房成交量為848.30萬平方米，五城區(qū)新增商品房供應量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94%。2005年全市商品房交易均價3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價2875元/平方米，同比增長18.96%。其中五城區(qū)商

89、品房交易均價為4085元/平方米，同比增長9.48%；商品住宅均價為3770元/平方米，同比增長16.32%。</p><p>　　2005年，成都市共完成房地產開發(fā)投資450.54億元，同比增長54.6%。在所有的投資中，土地購置費135.61億元，增長47.5%。商品房施工面積3328.19萬平方米，同比增長13.3%；新開工項目446個，增長49.2%；新開工面積1569.15萬平方米，增長32.4%；銷售

90、面積1213.57萬平方米，增長7.5%；商品房竣工面積647.84萬平方米，減少24.9%；商品房空置一年以上的面積67.18萬平方米，下降19.4%。</p><p>　　2006年1－8月，成都市國民經濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網的態(tài)勢。固定資產投資在基本設施和房地產開發(fā)投資的推動下，實現(xiàn)投資總額1118.43億元，同比增長34.7％；其中房地產開發(fā)投資365.17億元，同比增長31.5％。在房地產開發(fā)投資增

91、幅繼續(xù)增長的同時，房地產新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，008.89萬平米、443.06萬平米，同比增長33.7％、43.5％，為市場供應提供了足夠的保障；另一方面，市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，銷售面積達849.24萬平米，同比增長20.8％。</p><p>　　以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這樣的領域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{光集

92、團、遠大房產、華信大足、朝樣房產、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產、潮蓉實業(yè)、誠裕房產、世家機構、現(xiàn)代房產、川喜實業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等，無一不是該行業(yè)中的精英。</p><p>　　四、SWOT分析與關鍵問題分析</p><p><b>　　1．機會</b></p><p>　?。?）巨大的“銀色市場”</p><p&g

93、t;　　隨著我國進入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測, 再過5 年, 我國老年人口將達到1.4億; 再過10 年, 將達到1.63 億; 再過20 年, 將達到2.3 億; 再過50 年, 將達到4.2 億, 屆時, 總人口中的27.4 %將是60 歲以上的老人。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ,

94、 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。</p><p>　　目前我國社區(qū)中的診所, 18.9 %的老人需要, 僅有0.5 %的老人得到服務；保健指導, 36.8 %的老人需要, 僅有9.3 %的老人得到服務；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 僅有14.8 %的老人得到服務； 定期體檢, 57.8 %的老人需要, 僅有7.6 %的老人得到服務； 應急服務, 45.1 %的老人需要, 僅有0.7 %的老人得

95、到服務。</p><p>　　成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質，還是從服務質量等方面都無法滿足成都“銀色市場”的需求，這預示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。</p>

96、<p>　　來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。在這成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設和經營養(yǎng)老服務社區(qū)是秋實未來發(fā)展的重頭戲。</p><p>　?。?）政府的關注與支持　</p><p>　　隨著老齡化社會的來臨，老年人口已

97、經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題?！扒稃悺别B(yǎng)老服務社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關注與支持。</p><p><b>　?。?）GDP的保障</b>&l

98、t;/p><p>　　隨著經濟持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質量得到進一步改善。2005年最新統(tǒng)計結果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 </p><p>　　調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主

99、體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個百分點。 </p><p>　　而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項收入增幅之首。</p><p>　　有了經

100、濟的保障，才能保證服務的實現(xiàn)，這也正是秋實此次開發(fā)該項目實現(xiàn)利潤的重要條件之一。換言之，隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內“多贏”的最佳局面。</p><p>　?。?）成都——養(yǎng)老勝地</p><p>　　在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充足，風景優(yōu)美。以

101、上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”?！　?0年后，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內人士認為，隨著我國老齡化進程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經濟比較發(fā)達，生活便利；第四、成都物產豐富，養(yǎng)老成本不高

102、；第五，成都未來退休人員較多，養(yǎng)老機構將不斷興起。 不可否認成都的經濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的成都將是越來越多老年人的選擇，而成都的養(yǎng)老產業(yè)的市場商機日漸明朗。</p><p><b>　　2．威脅</b></p><p>　?。?）觀念落后, 意識不足</p><p>　　雖然各級政府對于老齡化的

103、問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識, 服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響，對于養(yǎng)老服務社區(qū)的開發(fā)產生一些阻力。</p><p>

104、　?。?）競爭者帶來的壓力</p><p>　　有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。“秋麗”在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市

105、場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。</p><p><b>　　3．優(yōu)勢</b></p><p>　　（1）對于目標市場較為了解</p><p>　　四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務及（在園林觀光和休閑時的）附加服務。經過在殯葬服務業(yè)領域的6年經營，公司以成為這項業(yè)務領域中的絕