商品房預售廣告若干民事責任研究.pdf

1、伴隨著商品房的快速銷售，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，廣告作為這個時代一種威力無比的營銷工具，被廣泛用于商品房的銷售過程中?，F(xiàn)階段我國商品房銷售主要采取預售方式。商品房預售廣告便成為房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房普遍采用的宣傳方式。由于商品房預售標的物是尚未建成或尚不存在的房屋，使得許多企圖謀取暴利的開發(fā)商利用這一特殊性發(fā)布虛假商品房預售廣告，誤導、欺騙購房者與其簽訂購房合同。此類糾紛頻頻出現(xiàn)且數(shù)量激增，不僅嚴重損害了購房者的利益，也擾亂了房地產(chǎn)市場的正

2、常秩序。審判實踐中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)商品房預售廣告的糾紛的爭議焦點源于對商品房預售廣告性質的認定和開發(fā)商不履行廣告承諾的行為是否夠構成欺詐，是否應對購房者進行雙倍賠償?shù)膯栴}。本文通過案例穿插引出問題出現(xiàn)的具體形式，結合理論梳理進行分析，從而總結出問題的具體解決方式。全文主要內容如下:
　　第一部分從商品房預售廣告的種類及立法情況介紹了商品房預售廣告的現(xiàn)狀。由商品房預售廣告種類繁多及立法不完善的現(xiàn)狀分析出商品房預售廣告宣傳中存在廣告違反《

3、廣告法》，廣告性質認定存在分歧及是否應適用懲罰性賠償?shù)膯栴}。
　　第二部分通過案例引出商品房預售廣告性質的認定問題。重點分析商品房預售廣告及宣傳資料的內容哪些屬于要約邀請，哪些屬于要約。對于符合要約性質的商品房預售廣告應視為合同內容，開發(fā)商不履行合同或不適當履行合同的，應當承擔繼續(xù)履行、賠償損失的違約責任。
　　第三部分論述了虛假廣告的表現(xiàn)形式，提出認定虛假商品房預售廣告應從預售廣告的真實性及是否對購房者的認識構成誤導兩方面

4、進行判斷。如果開發(fā)商發(fā)布的虛假商品房預售廣告符合欺詐的構成要件，開發(fā)商的行為就被認定為欺詐，購房者可以行使撤銷權，撤銷購房合同。開發(fā)商這種違反前合同義務的行為，給購房者造成信賴利益損失，應承擔締約過失責任。
　　第四部分主要論述了虛假商品房預售廣告發(fā)布者適用懲罰性賠償制度的確立問題。本部分首先從發(fā)布虛假商品房預售廣告屬于惡意行為，利益調整中應注重對購房者的救濟兩方面提出發(fā)布虛假商品房預售廣告適用懲罰性賠償?shù)牡谋匾?。其次，針對實踐