基于壟斷性土地市場的北京房價研究.pdf

1、近年來，我國房價的持續(xù)上漲，特別是北京房價上漲速度遠(yuǎn)高于全國平均水平成了社會關(guān)注的焦點(diǎn),為了分析影響北京商品房價格的主要因素，選取2003—2014年以來，北京城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人均可支配收入、土地成交價格、房地產(chǎn)竣工面積、房地產(chǎn)成交面積、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平GDP、貸款利率這幾個變量，采用逐步回歸模型，建立北京房價的擬合方程，得出這些變量中僅土地價格和人口數(shù)量與北京房價呈現(xiàn)高度的正相關(guān)關(guān)系，外來人口涌入，和土地價格上漲都是影響北京房價上漲的主要因

2、素，之后又在此基礎(chǔ)上，引入虛擬變量代表宏觀調(diào)控政策，研究后發(fā)現(xiàn)該變量對北京市房價影響并不顯著。
　　有鑒于此，首先，本文從產(chǎn)生土地價格的土地市場為切入點(diǎn)進(jìn)行研究，在研究的過程中，分析了北京1998年-2014年以來的房價走勢，發(fā)現(xiàn)北京的商品房價格從2004年開始進(jìn)入了一個快速上漲的階段，而2004年又是我國壟斷土地供應(yīng)制度最終確立的年份，從2002年7月開始，我國強(qiáng)力推行建立土地收儲機(jī)構(gòu)和以土地招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地，到20

3、04年71號令等文下發(fā)后，政府基本實(shí)現(xiàn)了對土地市場的實(shí)際壟斷，其次，通過理論分析表明，該土地壟斷制度的建立，使得地方政府的理性選擇是控制、減少土地供應(yīng)量，土地供給量的不足推高了城市的土地價格，而推高的土地價格傳導(dǎo)形成高房價，實(shí)證研究采用“干擾分析法”，通過對北京地價和房價增長率使用 ARMA模型進(jìn)行統(tǒng)計建模分析，在分析中置入壟斷土地制度這一干擾變量，發(fā)現(xiàn)壟斷土地制度的建立顯著的加速了地價和房價的上漲速度。
　　此外，土地壟斷制度的

4、建立，使得地方政府的理性選擇是控制、減少土地供應(yīng)量，北京作為國內(nèi)的一線城市，每年吸引著大批的外來人口，人口數(shù)量的增加引致住房的需求，從而將住房需求、土地供給、住宅供給三者結(jié)合起來，通過對住房需求與土地供給關(guān)系的分析，發(fā)現(xiàn)新增城鎮(zhèn)人口的基本居住需求并未得到滿足，政府供地不足，因此在當(dāng)前的土地壟斷制度下，土地市場并未形成有效供給。
　　因此解決北京房價不斷走高的問題就需要政府一方面從土地市場的壟斷格局入手，改變當(dāng)前土地市場的壟斷格局，