簡介:,打造中國首座15度假生活城,石象湖國際度假城戰(zhàn)略策劃報(bào)告王志綱工作室2007年12月,,前言,人類正進(jìn)入大休閑時(shí)代。世界休閑組織秘書長杰拉德凱尼恩說“休閑是二十一世紀(jì)人們生活的一種重要特征”。休閑,正成為越來越強(qiáng)大的生產(chǎn)力??v觀全球,休閑業(yè)已成為發(fā)達(dá)國家的支柱產(chǎn)業(yè),美國更是將休閑旅游業(yè)確定為國家的第二大產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。休閑經(jīng)濟(jì)浪潮正像颶風(fēng)一樣席卷全球。作為休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中承載平臺(tái),領(lǐng)導(dǎo)型休閑地產(chǎn)品牌成為價(jià)值連城的環(huán)球風(fēng)景線。,發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟階段,在此過程中發(fā)展成型的許多品牌可謂有口皆碑,具有強(qiáng)大的跨國號(hào)召力和吸引力,比如美國的棕櫚泉、夏威夷等,其休閑魅力吸引著來自全球的無數(shù)心靈、目光和錢包。中國休閑地產(chǎn),可謂“小荷才露尖尖角”,部分資源優(yōu)勢(shì)地區(qū)初步展露了休閑地產(chǎn)在中國雖稍顯稚嫩卻態(tài)勢(shì)喜人的鋒芒。比如海南三亞、昆明春城高爾夫、深圳觀瀾高爾夫等等。作為世界旅游大國,中國休閑地產(chǎn)深得人心,前景遠(yuǎn)大。,,我們覺得石象湖是幸運(yùn)的,地處天府之國,更在休閑之都謀求升級(jí)換代的發(fā)展時(shí)期,一個(gè)休閑地產(chǎn)奇跡可能就此誕生,創(chuàng)領(lǐng)中國休閑地產(chǎn)新的時(shí)代潮流,這就是我們對(duì)石象湖的希冀。,石象湖發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系示意圖,,世界休閑地產(chǎn)走勢(shì),國內(nèi)休閑地產(chǎn)態(tài)勢(shì),成都休閑地產(chǎn)格局,目標(biāo)、方向,,,生態(tài)優(yōu)勢(shì),規(guī)模優(yōu)勢(shì),核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展力,區(qū)位優(yōu)勢(shì),蒲江潛力,,,目錄,態(tài)勢(shì)篇戰(zhàn)略石象湖定位篇定位石象湖構(gòu)建篇構(gòu)建石象湖策略篇啟動(dòng)石象湖,態(tài)勢(shì)篇戰(zhàn)略石象湖,一、休閑地產(chǎn)在世界二、休閑地產(chǎn)在中國三、休閑地產(chǎn)在成都四、我看石象湖機(jī)遇,第一部分休閑地產(chǎn)在世界,世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌世界休閑地產(chǎn)步入成熟世界休閑地產(chǎn)三種形態(tài),1、世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌,21世紀(jì),“休閑經(jīng)濟(jì)”做為全新的經(jīng)濟(jì)大潮,正席卷世界各地,地球人的生產(chǎn)和生活方式正因此而改變著、改善著。據(jù)專家預(yù)測(cè),到2015年,全球?qū)⑷孢M(jìn)入休閑時(shí)代,休閑將成為人類生活的重要組成部分。美國休閑產(chǎn)業(yè)已居國民生產(chǎn)總值第一位,成為美國第一位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),其就業(yè)人數(shù)為全部勞動(dòng)力的50;目前,美國人有1/3的時(shí)間用于休閑娛樂,1/3~2/3的收入用于休閑娛樂,1/3的土地用于休閑娛樂。,所有的發(fā)達(dá)國家都有發(fā)達(dá)的休閑產(chǎn)業(yè)承載平臺(tái),即高度發(fā)達(dá)的各類休閑度假目的地;大規(guī)模高水平的休閑地產(chǎn)開發(fā),不僅有效的促進(jìn)了地方休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)也是城市對(duì)外展示形象、交際接待、吸引投資的最佳平臺(tái);可見,休閑地產(chǎn)的發(fā)展是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,也是城市、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展到一定水平的必然趨勢(shì)。,迪拜“世界地圖”吸引了全球大鱷的購買,其中不乏世界五百強(qiáng)企業(yè)和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各國政要人員,用作休閑地產(chǎn)開發(fā),就連中國溫州商人都跑去購買下島嶼。全球大鱷關(guān)注休閑地產(chǎn)的現(xiàn)象,足以說明休閑地產(chǎn)在全球的地位和發(fā)展勢(shì)頭之迅猛。,棕櫚泉,南加州一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn),歷經(jīng)百年變遷,成為世界頂尖的休閑度假生活圣地,無數(shù)國際名流在此度假或置業(yè),現(xiàn)已成為極盡豪華、豪富扎堆的地方。現(xiàn)有85個(gè)高爾夫球場(chǎng),600個(gè)網(wǎng)球場(chǎng),10000個(gè)游泳池,世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛搶灘休閑地產(chǎn),用作企業(yè)和私人的接待、度假、形象展示中心的同時(shí),也將該休閑地產(chǎn)發(fā)展成為了世界知名休閑度假品牌,比如迪斯尼公司在奧蘭多開發(fā)的主題休閑旅游城區(qū)。美國夏威夷的拉奈島就吸引了日本等著名企業(yè)投資開發(fā)休閑地產(chǎn),目前,已經(jīng)發(fā)展成為純粹而高級(jí)的休閑渡假天堂,國內(nèi)外明星情侶們的蜜月圣地。,世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明,國民人均GDP超過1000美元時(shí),國內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)旅游觀光需求;當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元,旅游觀光需求向休閑度假需求轉(zhuǎn)變;當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時(shí),休閑度假需求進(jìn)入高速增長階段,當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時(shí),旅游形態(tài)開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段。,2、世界休閑地產(chǎn)步入成熟期,世界休閑地產(chǎn),特別是歐美等發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn),由于起步早,經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)成熟等原因,休閑地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)跨國起步期和發(fā)展期,步入了成熟期。,國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志一發(fā)展國家的國際休閑地產(chǎn),都是以休閑產(chǎn)品為主導(dǎo),在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位,豐富的功能形成自我完善體系,能同時(shí)滿足三代人不同的休閑需求,并形成濃郁的休閑度假及生活氛圍。,國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志二國際休閑地產(chǎn)開發(fā)商都是商業(yè)產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的經(jīng)營主體,集休閑運(yùn)營和地產(chǎn)開發(fā)兩大角色于一體,這有效的保證了項(xiàng)目的可持續(xù)性;地產(chǎn)是銷售為主的短期行為,快速回收為主,只有休閑才是長期發(fā)展的產(chǎn)品,休閑產(chǎn)品發(fā)展不好,地產(chǎn)開發(fā)也必將面臨冷落的局面。,國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志三既按照規(guī)?;?、專業(yè)化的思路,將某一類以上休閑產(chǎn)品做大,做專,做強(qiáng),形成規(guī)模效應(yīng),來吸引市場(chǎng)關(guān)注;一般而言,都會(huì)根據(jù)資源條件而定,自然資源的以高爾夫?yàn)橹?、濱海資源的以游艇為主等;,小結(jié),從成功發(fā)展的世界休閑地產(chǎn)特色亮點(diǎn)來看,打造高端休閑產(chǎn)品來引爆市場(chǎng),做大做強(qiáng)某項(xiàng)休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng),吸引眼球,并制定先人氣后商氣的發(fā)展思路,都是值得石象湖借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。,3、世界休閑地產(chǎn)的三大形態(tài),從消費(fèi)主體的核心市場(chǎng)構(gòu)成來看,世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)世界性休閑地產(chǎn)休閑新城;全國性休閑地產(chǎn)度假區(qū)/村;區(qū)域性休閑地產(chǎn)主題休閑城區(qū)。,(31)世界性休閑地產(chǎn),面向全世界打造的,以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目,必須要具備世界級(jí)的資源條件;功能設(shè)置上,有很強(qiáng)的自我完善功能,濃郁的生活氛圍,以第二居所為主,最后形成休閑新城的發(fā)展模式。,(32)全國性休閑地產(chǎn),面向國內(nèi)市場(chǎng)打造出來的,以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目;這類項(xiàng)目一般都依托特色的生態(tài)資源開發(fā)而成;功能設(shè)置上,能自我完善,以第二居所為主,最后形成度假區(qū)/村的發(fā)展模式。,(33)區(qū)域性休閑地產(chǎn),面向區(qū)域市場(chǎng)打造出來的,以休閑為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目;這類項(xiàng)目一般都要么依托特色的生態(tài)資源開發(fā),要么自己打造出特色的資源出來。一般產(chǎn)生于城郊,最后形成主題新城的發(fā)展模式。,第二部分休閑地產(chǎn)在中國,1、休閑地產(chǎn)勢(shì)頭高漲2、休閑地產(chǎn)典型案例3、休閑地產(chǎn)困惑不足,1、休閑地產(chǎn)勢(shì)頭高漲,(1)城市規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)休閑地產(chǎn)發(fā)展中國目前的城市化水平超過40,城市化進(jìn)程的高速階段已經(jīng)到來,隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增,城市規(guī)模急劇擴(kuò)張,中心城區(qū)壓力不斷增大交通擁擠,治安混亂,空氣污染,追求生活質(zhì)量的人們開始逃離市區(qū),向郊區(qū)尋找舒適空間;同時(shí),伴隨交通條件的改善和私家車的普及,城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化,地域概念淡化;在這樣的背景下休閑與居住關(guān)系日益密切,休閑地產(chǎn)順勢(shì)產(chǎn)生。,(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展保障休閑地產(chǎn)前景國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,到2006年底中國人均GDP已經(jīng)超過2000美元,有37個(gè)大中城市人均GDP全面突破3000美元,意味著2007年中國已全面進(jìn)入旅游經(jīng)濟(jì)向休閑度假經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期,已步入“休閑時(shí)代”的門檻,融入整個(gè)國際休閑文化的背景;中國人均GDP超過2000美元,并持續(xù)高速增長,將促使城市化及房地產(chǎn)行業(yè)高速增長,由此形成的休閑度假需求及不動(dòng)產(chǎn)投資需求的強(qiáng)大市場(chǎng)基礎(chǔ),再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟(jì)潮流的到來,為休閑地產(chǎn)提供了前所未有的良好機(jī)遇。,(3)市場(chǎng)個(gè)性化需求導(dǎo)致休閑地產(chǎn)多元化近幾年來隨著交通條件改善和休閑假期增加,人們生活空間的地域限制逐漸減小,出游能力和生活空間變大,休閑方式不斷“升級(jí)”,對(duì)休閑產(chǎn)品的個(gè)性化需求在不斷增加;為滿足不同消費(fèi)群體需求,休閑地產(chǎn)也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會(huì)館等以房地產(chǎn)與休閑度假有機(jī)結(jié)合的休閑地產(chǎn)在全國各地相繼登場(chǎng)。,2、休閑地產(chǎn)典型案例,掃描中國休閑地產(chǎn)發(fā)展,勢(shì)頭正猛,已經(jīng)涌現(xiàn)出了一批具有代表性的產(chǎn)品,但綜合來看,中國的休閑地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段主打?yàn)I海休閑概念的三亞主打溫泉生活的京津新城嫁接高爾夫生活的觀瀾湖、昆明春城凸顯民俗特色的成都芙蓉古城,案例一濱海休閑城三亞中國休閑地產(chǎn)的前沿地三亞是海濱休閑地產(chǎn)的典型代表。三亞依托獨(dú)特的度假資源發(fā)展休閑地產(chǎn),面對(duì)的客戶群不僅僅局限于本地,而是面向全國,乃至全世界的購買者,吸引了大批“置業(yè)候鳥群”。,產(chǎn)品形態(tài),目前來三亞的“置業(yè)候鳥群”大致可以分為四類商務(wù)暫住型、健康養(yǎng)老型、投資增值型、旅游度假型。主力產(chǎn)品酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、海景房、河景房、山景房、海邊別墅;相關(guān)休閑配套高爾夫、溫泉度假村、SPA等等,三亞環(huán)境資源的獨(dú)一無二和不可再生性,較少受國家宏觀調(diào)控政策和其他大中城市價(jià)格變動(dòng)的影響,決定了其休閑地產(chǎn)迅猛發(fā)展的必然;三亞旅游的強(qiáng)勁發(fā)展是帶動(dòng)休閑地產(chǎn)發(fā)展的重要因素,巨大的客源市場(chǎng),為休閑地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ);三亞的休閑地產(chǎn)開發(fā)主題突出,目標(biāo)定位明確突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題,努力把三亞建成國際知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第二居住地。,案例二高爾夫休閑度假村觀瀾湖觀瀾湖在深圳界內(nèi)的所在地屬于觀瀾鎮(zhèn)。十年前的荒山野嶺,如今已建成中國規(guī)模最大,檔次最高,配套最齊全,影響力最大的216洞高爾夫球會(huì);擁有51個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂部也是亞洲之最;以及中國首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū);觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑(會(huì)議、餐飲、SPA及網(wǎng)球場(chǎng)等)。,啟示,首先,觀瀾湖模式是符合城市、社會(huì)發(fā)展的需要。一個(gè)正在走向世界,正在努力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的社會(huì),需要有這樣一個(gè)承接國際化的平臺(tái)?!坝^瀾湖模式”創(chuàng)造的就是這樣的一個(gè)平臺(tái);其次,觀瀾湖選取了高爾夫球作為出發(fā)點(diǎn)和承載整個(gè)模式的平臺(tái),而且首先創(chuàng)造的是世界最大最精彩的高爾夫球會(huì),定位于市場(chǎng)最高端,通過一個(gè)非常有價(jià)值的消費(fèi)群體使品牌達(dá)到國際化的提升與擴(kuò)大,為其產(chǎn)品和服務(wù)提供了強(qiáng)大的支撐;第三,觀瀾湖模式已不再局限于地產(chǎn),而是引進(jìn)系統(tǒng)論的觀點(diǎn),創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)完善的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng),為消費(fèi)者提供的是一種國際高端時(shí)尚生活方式,國際商務(wù)活動(dòng)、國際賽事不斷,全球財(cái)富精英關(guān)注參與,所有的配套項(xiàng)目與設(shè)施,都圍繞這種生活方式展開,既相對(duì)獨(dú)立,又互為配套。,案例三高爾夫休閑度假村昆明春城春城湖畔高爾夫度假村,距昆明市區(qū)約48公里,坐落于清澈迷人的陽宗海湖畔,群山懷抱,湖水清麗,一年四季春光明媚,氣候宜人,是世界最優(yōu)美的高爾夫球度假村之一,堪稱亞洲的高爾夫天堂。,啟示,春城湖畔高爾夫度假村經(jīng)營房地產(chǎn),營造的其實(shí)是一種春城生活方式,其最大的特色在于其經(jīng)營模式的設(shè)計(jì)所有的別墅和公寓都贈(zèng)送免費(fèi)的高爾夫會(huì)員資格,會(huì)員資格數(shù)量將取決于所購買的房產(chǎn)的類別。,案例四溫泉島嶼度假城京津新城京津新城是目前國內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項(xiàng)目之一,西北距離北京98公里,南距天津45公里。,國內(nèi)外休閑地產(chǎn)發(fā)展情況對(duì)照表,第三部分休閑地產(chǎn)在成都,1、天下休閑看成都2、成都休閑地產(chǎn)格局3、成都休閑地產(chǎn)主題4、成都休閑地產(chǎn)的未來競(jìng)爭(zhēng),1、天下休閑看成都,少不入川,成都是西部當(dāng)之無愧的休閑之都,在中國的休閑版圖上也有無可替代的地位,正走在成為國際化“休閑之都”的路上,發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)鮮明,其魅力將驚艷于世,(11)悠久的休閑歷史傳統(tǒng),成都作為天府之國的首府,歷史上便有享受生活,偏好休閑的傳統(tǒng),有可追溯3000年的古蜀文明以及融匯古今的休閑文化;秉承了先人的休閑遺風(fēng),成都城市“休閑”氣息非常濃厚,從“天下茶館數(shù)成都”到成都被命名為“農(nóng)家樂發(fā)源地”,休閑理念以及普遍參與成為人們的共識(shí)。,(12)先天的休閑資源稟賦,稀缺的自然生態(tài)山清水秀,一馬平川,氣候怡人,旅游資源豐富,生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。豐富的人文綠洲都江堰,青城山,三星堆,金沙遺址,武侯祠,杜甫草堂,文殊院,寬窄巷子,大慈寺,望江公園,大熊貓繁殖基地成都自古就有“揚(yáng)一益二”、“天府之國”、“錦官城”的美譽(yù),地處神秘的北緯30°線,是旅游休閑者們追逐的熱點(diǎn)。,西部的旅游樞紐成都是通往中國西部必經(jīng)的旅游中轉(zhuǎn)地,透過這里,可以一覽中國西部神秘風(fēng)光,神奇九寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、金沙遺址以及世界屋脊西藏,都將進(jìn)入旅游者的視野。,成都市全年接待國內(nèi)游客40037萬人次,國內(nèi)旅游收入3241億元;全年接待入境旅游者580萬人次,旅游外匯收入20億美元。2006年成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),(13)強(qiáng)勁的休閑消費(fèi)動(dòng)力,2006年成都市恩格爾系數(shù)為339,整體跨越富裕線,農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)為451,也達(dá)到了小康水平線;成都市2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示,汽車、旅游等奢侈消費(fèi)已越來越多地進(jìn)入市民生活。休閑產(chǎn)業(yè)對(duì)成都市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)巨大2006年以休閑文化為主要支撐的成都三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值超過1200億元,占GDP比重的489,對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率402;,(14)地產(chǎn)推動(dòng)力較大,近年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈穩(wěn)步增長。,資料來源成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),房地產(chǎn)施工面積保持逐年上升、商品房和住宅的銷售面積呈逐年穩(wěn)步上升。,資料來源成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),高端消費(fèi)群體登陸成都置業(yè)根據(jù)成都地產(chǎn)近半外銷的態(tài)勢(shì),結(jié)合附表來看,外地置業(yè)者更多選擇高價(jià)位、大面積物業(yè),可見,大量的高端消費(fèi)者選擇了成都置業(yè),成都的地產(chǎn)市場(chǎng)得到了國內(nèi)外高端人士的認(rèn)可。,資料來源成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),從成都郊區(qū)市縣新建商品房住宅購買者來源分析來看,成都市區(qū)到郊外置業(yè)的在24%左右,成都周邊地市州和外省以及境外人士郊區(qū)置業(yè)累計(jì)高達(dá)76%左右,可見,大量的置業(yè)者都愿意選擇郊區(qū)置業(yè),這點(diǎn)和成都的交通以及郊區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢(shì)有很大的關(guān)系。,資料來源成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),2007年,18月各郊區(qū)縣地產(chǎn)開發(fā)/成交情況,根據(jù)前面的分析,結(jié)合郊區(qū)供銷情況來看(右表)國內(nèi)外高端人士追捧成都地產(chǎn);大多選擇郊區(qū)置業(yè)為主,從成交區(qū)域來看,以雙流、溫江為主要購買區(qū)域,龍泉驛和郫縣其次;,資料來源成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì),根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)象分析,高端人士外地置業(yè),特別是郊區(qū)置業(yè),絕大部分用做第二居所,以度假和投資為主,其次才是自主,在產(chǎn)品的選擇上,偏向高端化。成都做為國內(nèi)外高端消費(fèi)群體置業(yè)的重要城市,未來的高端度假地產(chǎn),特別是具備國際化高端品質(zhì)的、能滿足高端商務(wù)\休閑人士需求的、極具現(xiàn)代休閑旅游\商務(wù)度假特色的主題性地產(chǎn),將面臨巨大的發(fā)展空間,小結(jié),天府之國的休閑天賦、資源和口碑,得到了全國乃至全球的公認(rèn),城市首位度和城市外向度也都得到前所未有的提升,但離國際化休閑戰(zhàn)略雄心的實(shí)施還有一定的距離,發(fā)展?jié)摿涂臻g很大。隨著社會(huì)的發(fā)展與休閑心理的成熟和度假品位的不斷提高,成都城市正呼喚著休閑度假環(huán)境與配套服務(wù)的升級(jí)。,2、成都休閑地產(chǎn)格局,青城山都江堰板塊度假地產(chǎn)集中區(qū)龍頭老大,看上去很美麗,度假地產(chǎn)憑天賦之優(yōu)而獨(dú)占鰲頭,但都是度假臥城,多為小規(guī)模零碎開發(fā)而缺乏自我完善配套服務(wù)能力以及度假居住磁力,并由于急功近利的開發(fā)行為而在檔次品位上皆有缺失。土地資源分割殆盡,幾成強(qiáng)弩之末。牧馬山麓山板塊商務(wù)度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū)牧馬山得機(jī)場(chǎng)之便與山景之利,度假別墅市場(chǎng)發(fā)育早,但同樣缺乏高檔次自我配套能力,隨著大交通的改善,與后起之秀麓山國際一起將融入都市常規(guī)居所的洪流,休閑度假特色將日益消失。,龍泉山板塊度假地產(chǎn)起步區(qū)有近郊山色的基礎(chǔ),但因處于工業(yè)老區(qū)與新區(qū)的合圍之下,并且在本地人心中處于下風(fēng),旅游休閑也非首選之地,零星的別墅開發(fā)以低價(jià)為重要賣點(diǎn),以外來戶為主要目標(biāo)市場(chǎng)。雖然有政府旅游發(fā)展規(guī)劃的利好,但藍(lán)圖雖好,難解現(xiàn)實(shí)之渴。溫江板塊游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū)昔日的第二居所熱點(diǎn)區(qū),芙蓉古城與國色天鄉(xiāng)為其標(biāo)志性休閑地產(chǎn)項(xiàng)目,如今整個(gè)溫江融入大成都的趨勢(shì)日益明朗,第一居所是其必然歸宿。,,青都板塊,龍泉山板塊,牧馬山麓山國際板塊,溫江板塊,溫江板塊游樂型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū),青都(青城山和都江堰)板塊度假地產(chǎn)集中區(qū),龍泉山板塊度假地產(chǎn)起步區(qū),牧馬山麓山國際板塊商務(wù)型度假地產(chǎn)向常規(guī)居所過渡區(qū),成都現(xiàn)有休閑板塊格局,成都休閑地產(chǎn)板塊產(chǎn)品特征分析,成都休閑地產(chǎn)板塊客戶群體分析,,資料來源成都市房管局,小結(jié),從成都休閑格局現(xiàn)狀來看,成都近郊的牧馬山及溫江等地已經(jīng)從第二居所慢慢向第一居所轉(zhuǎn)移;就板塊綜合競(jìng)爭(zhēng)力來看,青城山是目前成都最具發(fā)展休閑度假地產(chǎn)條件的區(qū)域,在郊區(qū)中位于龍頭地位,近幾年,青都板塊在建設(shè)開發(fā)度假休閑地產(chǎn)方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)依然強(qiáng)大;從城市長遠(yuǎn)發(fā)展來看,隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長,城市化進(jìn)程的加快,距離相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)域如蒲江、大邑崇州等地將是未來城市發(fā)展度假休閑不可忽視的區(qū)域。,3、成都休閑地產(chǎn)主題,目前,成都休閑地產(chǎn)的開發(fā),可分為三類主題特色,4、成都休閑地產(chǎn)的未來競(jìng)爭(zhēng),千畝荷塘花溪體育休閑度假中心百草園,北部崇州,花水灣旅游小鎮(zhèn),大溪谷朝陽湖石象湖,華僑城,麓山國際,成都休閑地產(chǎn)的未來競(jìng)爭(zhēng),國色天香新城,小結(jié),各大板塊都因自身的不同原因限制,各有發(fā)展主題方向和發(fā)展特色,但都不足以滿足成都國際化、高端度假發(fā)展的需要。成都休閑度假產(chǎn)業(yè)品質(zhì)及其形象的升級(jí),呼喚新板塊新平臺(tái)的出現(xiàn)。成都未來休閑地產(chǎn)將主要向西南遠(yuǎn)郊方向集中發(fā)展,變局正在醞釀,洗牌勢(shì)在必然。誰將是這一大變局中的黑馬當(dāng)我們把目光向南部聚焦的時(shí)候,一個(gè)春意盎然的綠色板塊浮出了水面,這就是蒲江石象湖,石象湖當(dāng)以高端休閑度假為核心,走高端化路線,脫穎而出。,第四部分我看石象湖機(jī)遇,1、規(guī)模優(yōu)勢(shì)成都最大的休閑地產(chǎn),綜觀成都現(xiàn)在和未來的休閑地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手蒲江大溪谷8000畝,以休閑、居住為主;龍泉湖511平方公里,以旅游為主;三岔湖126平方公里,以旅游為主;朝陽湖湖面3660畝,旅游度假為主,深業(yè)開發(fā);麓山國際2600畝,以休閑居住為主;國色天香6000畝,以旅游居住為主;成都華僑城占地3000畝,以旅游居住為主;花溪體育休閑度假中心8000畝,龍湖開發(fā),旅游度假為主;石象湖達(dá)二萬多畝,開發(fā)面積全市最大,完全可以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì),形成良好的氛圍,吸引全國市場(chǎng)的關(guān)注。,2、資源優(yōu)勢(shì)生態(tài)資源有基礎(chǔ),石象湖的資源基礎(chǔ)良好,同時(shí)包括石象湖\妙音湖水質(zhì)優(yōu)良,湖面或開闊,或曲悠,甚是美妙。森林覆蓋率高達(dá)90%以上,衫樹、柏樹等奇樹異草別有魅力;空氣質(zhì)量優(yōu)于1級(jí),是森林浴,提高免疫能力,治療高血壓、神經(jīng)衰弱、心臟病、呼吸道疾病的世外桃源。花卉百合、郁金香,波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰島虞美人、皺葉剪秋蘿等世界名貴花卉爭(zhēng)奇斗艷。果林、茶林石多達(dá)上萬畝,別有景色。,3、品牌優(yōu)勢(shì)茶/花/湖品牌成都皆知,石象湖經(jīng)過多年的發(fā)展,已經(jīng)形成品牌基礎(chǔ),特別是郁金香、百合花2大花節(jié)慶品的多年積累,已經(jīng)在成都人心里培育了很好的觀光品牌基礎(chǔ)。而湖光山色、茂林茶鄉(xiāng)的生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì),也對(duì)都市人具有強(qiáng)大的吸引力。只有有效的利用好原有品牌,同時(shí)強(qiáng)調(diào)出生態(tài)的規(guī)模、質(zhì)量、珍稀等優(yōu)勢(shì),并與新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行合理的融合,就能給整體的開發(fā)帶來事半功倍的效果。,4、區(qū)位尷尬屬成都第三圈層,(41)從城市發(fā)展圈層來看成都的城市發(fā)展已經(jīng)初步形成了三個(gè)發(fā)展層第一圈層既城市中心層,以青陽、金牛、錦江、武侯、成華等核心區(qū)組成的;第二圈層既城市郊區(qū)層,以溫江、雙流、郫縣、龍泉驛、新津、新都等地構(gòu)成;第三圈層既城市遠(yuǎn)郊區(qū),以蒲江、邛崍、崇州、彭山、都江堰、大邑、彭州等地構(gòu)成;客觀說,由于蒲江的區(qū)位、交通和城市競(jìng)爭(zhēng)力等客觀因素不足,成都的城市能級(jí)只到城郊,還無法外溢過來。,4、區(qū)位尷尬屬成都第三圈層,(42)從蒲江交通來看“全域成都“九路三軌”大交通網(wǎng)與蒲江關(guān)系不夠緊密;石象湖距成都86公里,距離機(jī)場(chǎng)77公里,目前沒有綠色快速通道;,成都市,,蒲江,三個(gè)不同城市圈層的地產(chǎn)開發(fā),其特點(diǎn)也不盡相同第一圈層城市地產(chǎn),靠市,地方開發(fā)依靠城市,消費(fèi)主體生活配套依靠城市來滿足,第一居所為主;第二圈層近郊地產(chǎn),借市,地產(chǎn)開發(fā)借助城市,消費(fèi)群體工作在城市,居住在近郊,第一居所居多;第三圈層遠(yuǎn)郊地產(chǎn),造市,地產(chǎn)開發(fā)造建城市,既所有的功能配套自我完善,消費(fèi)主體在無需借助主城區(qū),以度假居住為主,第二居所居多;石象湖作為第三圈層的遠(yuǎn)郊地產(chǎn),無法借助城市能級(jí)的情況下,只有豐富自身產(chǎn)品配套,形成自我完善一途。,5、石象湖潛力挖掘旅游環(huán)線內(nèi),從大成都的旅游發(fā)展格局來看,蒲江處于川西旅游環(huán)線上,背靠成都,面向甘阿涼,承接雅安、攀西,運(yùn)用得當(dāng),無疑對(duì)石象湖未來的旅游發(fā)展有很大的拉動(dòng)作用。提示依托成都旅游中轉(zhuǎn)基地,成為周邊旅游的中轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)以及相關(guān)戶外運(yùn)動(dòng)、旅游集散基地。,,川西旅游環(huán)線,,,,,5、石象湖潛力挖掘蒲江特色資源,2003年10月起,蒲江被國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)列入第四批全國農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū),有綠昌茗、嘉竹、了翁、蜀濤、綠典等品牌,在國際上都有很大的知名度。石象湖作為蒲江茶生產(chǎn)地之一,有大面積的茶樹,在未來的開發(fā)過程中,完全可以借助蒲江縣茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和蒲江茶的品牌影響力,大力打造出具有茶文化特色的旅游休閑產(chǎn)品,形成集茶主題休閑旅游、博覽展銷、度假居住等旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈來,吸引人氣,做強(qiáng)做大。,,,休閑升級(jí)的精華,天府之國的升級(jí)版,在世界休閑大發(fā)展的時(shí)代,在全國休閑風(fēng)起云涌的時(shí)代,成都作為休閑之都,也必將面臨向國際化休閑升級(jí)的課題,是機(jī)遇,也是挑戰(zhàn)在成都休閑度假和旅游地產(chǎn)重新洗牌的變局中,后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯的石象湖板塊,在大休閑時(shí)代和全域成都背景中,只有順勢(shì)而為,打造成為體現(xiàn)、承接和展示成都休閑升級(jí)版的平臺(tái),定位篇定位石象湖,問題一我們應(yīng)該從什么戰(zhàn)略高度和市場(chǎng)層面,來定位石象湖是世界的中國的西部的成都的,工作室的觀點(diǎn)作為世界級(jí)的度假圣地我們存在先天資源的不足,我們應(yīng)該站在中國市場(chǎng)的高度來審視項(xiàng)目,從而引領(lǐng)新一輪的消費(fèi)浪潮;要站在中國市場(chǎng)的高度,引領(lǐng)新一輪的消費(fèi)浪潮必須具備國際度假區(qū)的規(guī)模和品質(zhì)配套;,度假類型特征對(duì)照,我們的目標(biāo)提供至少兩種休閑體驗(yàn)設(shè)施,提供各種度假形態(tài),并且一年四季都有人氣的大規(guī)模度假區(qū)。,問題二石象湖國際度假區(qū)在成都打造休閑之都的時(shí)代背景下,如何與城市互動(dòng),成都已經(jīng)成為中國人心目中的休閑之都。在今天的中國,成都的休閑口碑已經(jīng)深入人心,但其水準(zhǔn)和內(nèi)涵還很小市民氣。吃點(diǎn)麻辣燙、搓點(diǎn)小麻將、看點(diǎn)歪錄像,小富即安自娛自樂的成都休閑方式,如何改變才能走出國門,與世界休閑標(biāo)準(zhǔn)接軌,成都呼喚一種更高層面的國際化休閑方式。在中國平臺(tái)上,三亞已初顯世界級(jí)休閑城市的雛形,其他具備同類資質(zhì)的休閑城市中,成都的潛力最大;而成都迫切需要更多國際化休閑的抓手,來充實(shí)其國際化休閑城市的內(nèi)涵。,工作室觀點(diǎn)石象湖度假區(qū)通過高端休閑設(shè)施和高端生活平臺(tái)的打造,開創(chuàng)新的國際化休閑方式,將成為成都國際化休閑之都的重要支撐。石象湖站在大成都的肩膀上,就可以通過賣成都達(dá)到賣中國的效果。,問題三在未來的中國、成都休閑競(jìng)爭(zhēng)格局中,石象湖應(yīng)該怎樣培植它的核心競(jìng)爭(zhēng)力,從三個(gè)方面切入模式制勝開創(chuàng)15度假生活模式規(guī)模制勝完善配套做升級(jí)主題制勝深挖資源做特色,模式制勝開創(chuàng)15度假生活模式15度假生活模式,是休閑經(jīng)濟(jì)、休閑時(shí)代之下,人們追求全新的體驗(yàn)式生活方式和理念,休憩時(shí)能把盡可能多的時(shí)間擠出來用于享受生活,是傳統(tǒng)居住和旅游度假生活之間的新生活模式。,15度假生活的六大要素,多功能度假區(qū)案例隱居谷四季度假村,隱居谷四季度假村占地8平方公里,位于匹茨堡東南一小時(shí)車程,是一個(gè)一年四季都有活動(dòng)的、提供一種“度假村生活方式”的度假區(qū)。它是由美國的住宅社區(qū)開發(fā)商凱特勒兄弟公司(KBI)公司負(fù)責(zé)開發(fā)。根據(jù)流行的生活方式趨勢(shì)和度假模式,KBI公司的開發(fā)理念是構(gòu)建一個(gè)成熟的四季度假村社區(qū)。提供一系列終年可行的休閑娛樂活動(dòng),例如高爾夫球、網(wǎng)球、滑雪、會(huì)議中心等來吸引人們來度假和使用休閑娛樂設(shè)施,并具備多種房地產(chǎn)產(chǎn)品。今天,隱居谷已經(jīng)是個(gè)成功的終年度假村社區(qū),擁有酒店、第二居所和四季常住的住宅。根據(jù)周邊環(huán)境和自然條件的承受能力,住宅和休閑設(shè)施的建設(shè)盡可能不改變?cè)械牡孛沧匀恢?,而是讓它們適應(yīng)自然環(huán)境。,多功能度假區(qū)案例隱居谷四季度假村,休閑娛樂設(shè)施中,一個(gè)18洞的冠軍賽級(jí)的高爾夫球場(chǎng)是最主要特色。其他,國際會(huì)議中心設(shè)有體育俱樂部,提供一年四季的室內(nèi)休閑項(xiàng)目,例如三個(gè)羽毛球場(chǎng)、一個(gè)籃球場(chǎng)/或排球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、一個(gè)桑拿浴室和沖浪池、醫(yī)療按摩室與健身房;室外休閑設(shè)施集中環(huán)繞湖濱周圍,例如九個(gè)網(wǎng)球場(chǎng),為隱居谷住宅業(yè)主或租戶服務(wù);提供48KM徒步和自行車遠(yuǎn)足小徑。住宅產(chǎn)品中,規(guī)劃3000套住宅,其中主要產(chǎn)品是130平方米的低層聯(lián)體精裝修別墅;豪華別墅銷售也很好,大多位于可觀賞到壯觀山景的高級(jí)居住社區(qū),這些住宅都融入周圍的
下載積分: 4 賞幣
上傳時(shí)間:2024-01-06
頁數(shù): 211
大?。?14.35(MB)
子文件數(shù):